Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02539 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCJ4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/07761

APPELANT

Syndicat Des Coproprietaires RÉSIDENCE [Adresse 1], [Adresse 2] représenté par son syndic, la société FONCIA- SENART-GATINAIS, SAS inscrite au RCS d'[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 413 426 479, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉS

Madame [P] [C] née le 29 mars 1970 à [Localité 4] (Italie),

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Assane BOYE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1844

Monsieur [U] [G] [F] né le 11 juin 1973 à [Localité 6] (Cameroun),

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Assane BOYE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1844

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT,, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT , Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS , greffière présente lors de la mise à disposition

FAITS & PROCEDURE

Mme [C] et M. [F] sont propriétaires des lots 37 et 61 au sein de la [Adresse 5] [Adresse 1] située [Adresse 6] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] a assigné Mme [C] et M. [F] aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021 avec intérêts an taux légal à compter de la sommation de payer du 22 août 2021 et capitalisation des intérêts et aux frais de recouvrement, outre diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [C] et M. [F],

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] aux dépens.

Le Syndicat Des [Adresse 8] [Adresse 9] interjeté appel de ce jugement par déclaration le 30 janvier 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 février 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement du 17 novembre 2022,

puis statuant à nouveau,

— condamner Mme [C] et M. [F] à lui payer, à hauteur de leur quote-part, les sommes de :

17 803,57 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2021, Prov./Chg courante 1er octobre 2021 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

3 000 euros à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] et M. [F] en deniers ou quittances,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 21 juillet 2021, date de la sommation de payer les charges de copropriété,

— rejeter toute demande de délais,

y ajoutant et en tout état de cause,

— débouter Mme [C] et M. [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

— condamner Mme [C] et M. [F] à lui payer, à hauteur de leur quote-part, la somme complémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner Mme [C] et M. [F] en tous les dépens d’appel et première instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Tesler.

Par conclusions notifiées le 27 juin 2023, Mme [C] et M. [F], intimés, invitent la cour, au visa des articles 10, 14-1, 19 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et 1231- 1, 1240 et 2274 du code civil, à :

— confirmer en totalité le jugement rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil,

— rejeter l’intégralité des demandes, moyens, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1],

— juger que Mme [C] et M. [F] ne sont pas débiteurs des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, allant du 1er juillet 2020 au 16 octobre 2021, incluant les dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] située [Adresse 10] à [Localité 7] à la somme de 3 000 euros pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 10] à [Localité 7] à leur rembourser la somme de 952,89 euros pour frais de procédure et de recouvrement injustifiés,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 10] à [Localité 7] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 10] à [Localité 7] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Boye.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— les charges afférentes aux lots des intimées n’ont pas été réglées à l’échéance ;

— si ces derniers ne sont pas solidaires au titre du paiement des charges de copropriété, ils restent redevables du montant des charges à hauteur de leur quote-part et c’est à tort que le tribunal a rejeté sa demande.

Mme [C] et M. [F] font valoir que :

— ils ont effectué deux virements bancaires le 12 janvier 2022 (200 euros) et le 24 janvier 2022 (20 500 euros) ; leur solde était de 1 428 euros, constitué essentiellement de prélèvements illégaux versées à des huissiers et avocats, de sorte que le commandement de payer puis l’assignation du 20 novembre 2021 n’avaient aucune justification autre qu’une procédure abusive ;

— le dernier appel de provisions édité le 19 mars 2023 fait état d’un solde en faveur de Foncia de 1 945,40 euros.

Réponse de la cour

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Il résulte de l’article 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 que conformément à l’article 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [C] et M. [F],

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2019 et 16 décembre 2020 ayant voté les budgets prévisionnels et approuvé les comptes pour la période considérée ;

— les appels de fonds pour la période considérée ;

— un décompte arrêté au 1er octobre 2021 mentionnant un solde de 17 803,57 euros.

Cependant, il ressort de l’appel de provisions édité le 20 mars 2022 que Mme [C] et M. [F] ont effectué un virement de 200 euros le 12 janvier 2022 et un virement de 20 500 euros le 24 janvier 2022. Le solde débiteur appelé était alors de 1 426 euros.

Il ressort par ailleurs de l’appel de provision édité le 19 mars 2023 qu’ils ont effectués trois virements de 200 euros les 21 décembre 2022, 3 février 2023 et 24 février 2023. Le solde débiteur appelé était alors de 1 945,40 euros.

Les intimés démontrent donc avoir versé la somme totale de 21 300 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’actualise pas ses prétentions en cause d’appel ; les versements effectués postérieurement doivent néanmoins être pris en considération dès lors qu’aucune des parties ne prétend que ces sommes ont été attribuées au paiement d’appel de fonds précisément désignés.

Par conséquent, la somme principale de 17 803,57 euros dont le syndicat des copropriétaires demande le paiement étant intégralement couverte par les versements effectués, la demande doit être rejetée.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais imputés à Mme [C] et M. [F] par le syndicat des copropriétaires s’élèvent à la somme de 952,89 euros.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure le 7 mai 2021 euros facturée 32 euros et de la signification d’un commandement de payer par huissier le 2 août 2021, facturé 200,89 euros.

Mme [C] et M. [F] sont mal fondés à prétendre que les frais exposés sont abusifs alors que les importants virements dont ils se prévalent n’ont été effectués qu’en 2022.

En revanche, en ce qui concerne les honoraires de suivi de contentieux prélevés par le syndic et les frais de remise du dossier à l’avocat ou à l’huissier, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce ; ces frais restent donc à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires a omis de solliciter le paiement de ces frais dans le dispositif de ses conclusions.

Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.

Le rejet de la demande du syndicat emporte obligation pour ce dernier de rétablir les comptes des copropriétaires en déduisant ces sommes. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la restitution de frais de recouvrement engagés. La demande des intimés doit être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’essentiel de la créance est dû à un programme de rénovation énergétique auquel les intimés ont contribué avec un an de retard.

Leur mauvaise foi n’étant pas démontrée, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dans le dispositif de leurs conclusions, Mme [C] et M. [F] demandent la condamnation du syndicat à leur payer :

— d’une part 3 000 euros pour procédure abusive,

— d’autre part 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils soutiennent que le commandement de payer puis l’assignation du 20 novembre 2021 n’avaient aucune justification autre qu’une procédure abusive. Ils ne développent aucun moyens concernant leur seconde demande.

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, il est constant que les virements ayant permis de payer l’essentiel de l’arriéré de charges ont été effectués postérieurement au commandement de payer et à l’assignation en justice du 22 novembre 2021. Les intimés sont donc mal fondés à prétendre qu’ils ont été assignés en justice abusivement.

Le jugement du 17 novembre 2022 mentionne que la clôture a été prononcée une première fois le 29 mars 2021 et apporte les précisions suivantes :

« Par jugement avant dire droit du 2 juin 2022, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour la production par le syndicat des copropriétaires du règlement de copropriété, signification éventuelle de conclusions, clôture et dépôt du dossier comprenant un exemplaire papier de l’assignation et des éventuelles conclusions, par le demandeur.

Par courrier RPVA du 12 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a informé le tribunal que le règlement de copropriété de l’immeuble ne prévoit pas de clause de solidarité entre les coindivisiaires et que le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes. La clôture a été prononcée le 8 septembre 2022. »

S’il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires n’a pas, après la réouverture des débats, actualiser sa demande au regard des versements effectués dès lors que les défendeurs n’avaient pas constitué avocat, ceux-ci ne démontrent pas pour autant avoir réglé l’intégralité de l’arriéré, puisqu’il ressort des décomptes qu’ils produisent eux-mêmes qu’ils étaient redevables d’un arriéré de charges tant en 2022 qu’en 2023 et que les trois derniers virements de 200 euros ont été effectués postérieurement au jugement.

Par conséquent, ils sont mal fondés à soutenir que la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires est abusive et doivent être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, au demeurant nouvelles en cause d’appel.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] et M. [F], partie perdante, doivent être condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [C] et M. [F].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de ses demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [C] et M. [F] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE,