Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 05 FEVRIER 2026

(n° 26 /2026 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/06198 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMWF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 mars 2023 – tribunal judiciaire d’Auxerre (chambre civile) – RG n° 22/00406

APPELANT

M. [H] [T]

Né le 07 février 1958 à [Localité 5] (89)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de Paris, toque : D0285

INTIMEE

S.A.S. CARS PIECES EXPRESS

Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 5] sous le n° 353 489 958

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric BOURGOIN, avocat au barreau de Paris, toque : D 1456

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Marie Girousse, conseillère

M^me Hélène Bussiere, conseillère venant compléter la composition conformément aux dispositions de l’article R.312-3 du code de l’organisation judiciaire

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie Thomas

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Auxerre en date du 13 mai 2023 dans une affaire opposant M. [H] [T] à la S.A.S. Cars Pièces Express.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur une demande d’indemnité d’occupation pour défaut de libération des locaux donnés à bail et de dépollution du site.

M. [H] [T] est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 7] au lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 5] (Yonne), implanté sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 8], exploité jusqu’en 1984 par la société JC [T] pour une activité de casse automobile.

A compter de l’année 1993, le site a été exploité par la SARL Cars Pièces Express, venant aux droit de la société SARL Re.De.Auto locataire gérante depuis 1984. La SARL Cars Pièces Express a absorbé la SARL Re.De.Auto le 1er novembre 2001.

Faisant suite à une demande déposée le 08 décembre 1994, la société Cars Pièces Express a été autorisée, par arrêté préfectoral en date du 07 février 1996, à exploiter le site conformément à la réglementation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

Par jugement du 17 septembre 2001, le tribunal de grande instance d’Auxerre a constaté la résiliation du bail consenti à la SARL Re.De.Auto, ordonné son expulsion et condamné la SARL Re.De.Auto à payer à M. [T] une indemnité d’occupation égale au montant hors taxe du dernier loyer en cours, et ce, avec effet rétroactif au 12 avril 1999 jusqu’à sa libération des lieux.

Par transaction du 28 mars 2002, M. [H] [T] a renoncé au bénéfice du jugement du 17 septembre 2001 et a consenti un nouveau bail commercial à la société Cars Pièces Express avec effet rétroactif au 1er juin 2000.

Par courrier du 21 novembre 2011, la société Cars Pièces Express a notifié à M. [T] son intention de mettre fin au bail et de quitter les lieux au 23 février 2012.

Le 23 novembre 2011, la société Cars Pièces Express a initié une procédure administrative de cessation d’activité et a proposé que l’usage futur du site retenu soit identique à la dernière période d’exploitation, soit un usage industriel.

Le 24 février 2012, un procès-verbal de constat d’état des lieux a été dressé par Maître [Z], huissier de justice, à la demande de M. [T].

Par courrier du 09 mai 2012, M. [T] a mis en demeure la société Cars Pièces Express de reconsidérer sa position concernant la définition de l’usage des lieux et de justifier des mesures proposées à M. le Préfet concernant l’évacuation d’un certain nombre d’installations et notamment des cuves de stockage d’huiles et autres produits, de la chaudière au fuel, des citernes de stockage d’eau, de la citerne de gaz et la vidange du bac dégraisseur, présents sur le site.

Par arrêté préfectoral du 03 mars 2014, l’usage type du site a été défini en « usage industriel ». Par décision du 07 octobre 2020, le tribunal administratif de Dijon, saisi par M. [T], a toutefois annulé cet arrêté. Par un nouvel arrêté préfectoral du 07 octobre 2020, l’usage du site a été redéfini en « usage à vocation d’activités commerciales et tertiaires ».

Par courrier du 06 septembre 2021, M. [T] a reproché à la société Cars Pièces Express de ne pas avoir effectivement libéré les lieux et a sollicité une indemnité d’occupation ainsi que l’évacuation de déchets.

Par courrier du 08 novembre 2021, la société Cars Pièces Express a refusé de donner une issue favorable aux demandes de M. [T].

Par acte d’huissier délivré le 10 mai 2022, M. [H] [T] a assigné la SAS Cars Pièces Express devant le tribunal judiciaire d’Auxerre.

Par jugement du 13 mars 2023, le tribunal judiciaire d’Auxerre a :

— rejeté la demande de réouverture des débats ;

— déclaré irrecevables les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d’intérêt à agir de M. [H] [T] soulevées par la société Cars Pièces Express ;

— débouté M. [H] [T] de sa demande en paiement de la somme de 460.876,20 euros ;

— débouté la société Cars Pièces Express de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [T] à verser à la société Cars Pièces Express la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [H] [T] aux dépens ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 31 mars 2023, M. [T] a interjeté appel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 02 décembre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 décembre 2023, M. [H] [T], appelant, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Auxerre le 13 mars 2023 en toutes ses dispositions, en ce qu’il a :

o débouté M. [H] [T] de sa demande en paiement de la somme de 460.876,20 euros ;

o débouté la société Cars Pièces Express de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

o condamné M. [H] [T] à verser à la société Cars Pièces Express la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné M. [H] [T] aux dépens ;

o rejeté le surplus des demandes ;

Et statuant à nouveau :

— débouter la SAS Car Pièces Express de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SAS Car Pièces Express de sa demande de condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile .

— déclarer M. [H] [T] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— déclarer que la société Car Pièces Express n’a pas libéré les locaux pris à bail aux termes du contrat de bail en date du 28 mars 2001 et reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et totale du site de M. [T] ;

— condamner la société Car Pièces Express au paiement de la somme de 460.876,20 euros TTC à M. [H] [T] au titre de l’indemnité d’occupation du site et de la mauvaise foi ;

— condamner la société Car Pièces Express au paiement de la somme de 24.291,50 euros TTC à M. [H] [T] au titre de l’indemnité de dépollution du site ;

— condamner la société SAS Car Pièces Express à verser à M. [T] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner et la SAS Car Pièces Express aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la société Cars Pièces Express , demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la société Cars Pièces Express, y faisant droit ;

— confirmer le jugement du 13 mars 2023 du Tribunal judiciaire d’Auxerre en ce qu’il a :

o condamné M. [H] [T] à verser à la société Cars Pièces Express la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamné M. [H] [T] aux dépens ;

o rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

— infirmer le jugement du 13 mars 2023 du Tribunal judiciaire d’Auxerre en ce qu’il a :

o déclaré irrecevables les fins de non-recevoir tirées de la prescription et du défaut d’intérêt à agir de M. [H] [T] soulevées par la société Cars Pièces Express ;

o déclaré recevable M. [H] [T] en son action et ses demandes ;

o débouté la société Cars Pièces Express de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

À titre principal :

— déclarer irrecevables en ses demandes et son action de M. [H] [T], l’action étant prescrite ;

— déclarer irrecevables en ses demandes et son action de M. [H] [T], pour défaut d’intérêt à agir, ses demandes étant fondées sur des éléments de fait ayant fait l’objet d’une transaction en date du 28 mars 2002 ;

— condamner M. [H] [T] à payer à la société Cars Pièces Express la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

À titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [H] [T] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande en paiement de la somme de 460.876,20 euros ;

En tout état de cause

— débouter M. [H] [T] de l’ensemble de ses demandes et de toutes demandes contraires au présent dispositif ;

— condamner M. [H] [T] à payer à la société Cars Pièces Express la somme de 9.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] [T] aux dépens.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A ' Sur les fins de non-recevoir

Sur le moyen tiré de la prescription

Moyens de parties

L’appelant s’oppose à la prescription soulevée et fait valoir que la libération juridique des lieux n’est pas effective, le preneur n’ayant toujours pas procédé à la remise en état du site ni à l’évacuation des déchets et des cuves, ce qui maintient son obligation au paiement d’une indemnité d’occupation, la prescription ne jouant que pour limiter le quantum aux cinq dernières années. Cette absence de libération est confirmée par la clôture tardive de la procédure administrative de cessation d’activité, actée par le Préfet seulement en février 2021.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que le délai de prescription quinquennal a commencé à courir au jour où le bailleur a eu connaissance des faits litigieux, soit au plus tard lors de l’état des lieux de sortie du 24 février 2012, date à laquelle il a constaté l’état du site. Cette connaissance des faits est confirmée par le courrier du 9 mai 2012 dans lequel le propriétaire mettait déjà le preneur en demeure de retirer les éléments laissés sur place. Le preneur ayant contesté cette demande par courrier du 14 mai 2012 sans réaction ultérieure du bailleur pendant plus de neuf ans, aucun acte interruptif de prescription n’est intervenu avant le courrier du conseil du propriétaire en septembre 2021. L’assignation n’ayant été délivrée qu’en mai 2022, soit bien au-delà de l’expiration du délai de cinq ans, l’action est donc prescrite.

Réponse de la cour

En droit, l’article 122 du code de procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code prévoit une compétence exclusive du juge de la mise en état, dès sa saisine et jusqu’à son dessaisissement, notamment, pour statuer sur les fins de non-recevoir, et ajoute que les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement à leur dessaisissement.

Il se déduit de ces dispositions qu’il incombe au tribunal, saisi d’une exception de procédure, de vérifier si l’événement constitutif du point de départ de la prescription, moyen sur lequel une partie excipe d’une fin de non-recevoir, est intervenu postérieurement au dessaisissement de juge de la mise en état, à défaut de quoi, il n’est pas compétent pour statuer.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient, en absence de moyen nouveau soulevé en cause d’appel, que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que le point de départ du délai de la prescription tirée de la connaissance que le bailleur avait de l’état du terrain au départ du locataire étant antérieure au dessaisissement du juge de la mise en état, ce dernier était seul compétente pour en connaître.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir soulevée au titre de la transaction, l’appelant fait valoir que la transaction du 28 mars 2022 visait à éteindre un différend avec l’ancien exploitant sans permettre au nouveau de ne pas respecter le droit et les règles qui s’imposaient en matière de cessation d’activité des installations classées pour la protection de l’environnement 20 ans plus tard. En outre, il a été clairement stipulé que la transaction porte sur les relations contractuelles antérieures au bail signé le 28 mars 2002. Dès lors, la transaction n’a eu aucun effet sur le contentieux actuel.

L’intimée oppose que, sur le fondement des articles 2044 et 2052 du code civil, qu’une transaction du 24 mars 2002 a réglé la question de la consistance des locaux en validant expressément l’ensemble des constructions et aménagements réalisés antérieurement à sa signature, le propriétaire ayant donné son accord pour que ces éléments subsistent. De plus, il s’est engagé dans cet acte à n’introduire aucune nouvelle demande fondée sur les relations locatives antérieures ou sur des prétendues infractions existant avant la signature. Les éléments dont le retrait est aujourd’hui réclamé étant tous antérieurs au 28 mars 2002, l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction fait obstacle à la présente action.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions rappelées ci-dessus, en absence de moyen nouveau en cause d’appel et, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que seul le juge de la mise en état aurait été compétent pour statuer sur cette autre fin de non-recevoir et a déclaré irrecevable la société Cars Pièces Express à la soutenir au fond.

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.

B ' Sur la demande de condamnation à paiement au titre de l’occupation des lieux

Moyens des parties

Au soutien de sa prétention, l’appelante fait valoir, sur le fondement de l’article 1730 du code civil, que les cuves et installations présentes sur le site, qualifiées à tort d’antérieures au bail par le tribunal, étaient en réalité des constructions nouvelles réalisées par le preneur. Le bail du 28 mars 2002, à effet rétroactif au 1er juin 2000, a stipulé expressément que ces constructions, décrites dans un constat d’huissier du 28 septembre 2001, ont été édifiées par le locataire et sont restées sous sa responsabilité. En vertu de la clause 3.5.2 du bail, le bailleur était en droit d’exiger la remise en état primitif des lieux au départ du preneur. Or, malgré une mise en demeure de 2012, la société Cars Pièces Express n’a pas retiré ces installations, comme l’a attesté un constat d’huissier de 2021 et les demandes de la DREAL.

L’appelante en déduit que, faute de libération effective des lieux, une indemnité d’occupation correspondant au loyer contractuel réévalué était due, soit la somme de 460.876,20 € TTC pour la période non prescrite.

L’intimée oppose, concernant la prétendue violation de l’article 3.5.2 du bail, qu’aucune construction nouvelle n’a été réalisée durant le bail de 2000 à 2012. En effet, les cuves litigieuses, installées entre 1993 et 1996 dans le cadre d’une mise en conformité par le précédent occupant, ont été expressément régularisées et intégrées à la consistance des lieux loués par la transaction de 2002, rendant la demande de remise en état sans objet. Elle conclut au rejet de la demande en ce qu’elle est mal-fondée.

Réponse de la cour

En droit, aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 28 mars 2002 entre les parties a prévu en ses articles :

1. relatif à la désignation des lieux loués que les constructions édifiées sont constituées « d’un premier hangar à ossature métallique bardé (') et un deuxième hangar de type agricole d’une superficie construite de plus ou moins 500 m², étant précisé que la locataire a édifié sur le terrain des constructions tel que le tout se trouve décrit dans un constat établi par la SCP Martin-Martin-Netillard-[Z], huissiers de justice à Auxerre en date du 28 septembre 2001» ;

3.1.1 que « le preneur a pris les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient au premier juin deux mille, les parties jugeant utiles de rappeler ici que Cars Pièces Express se trouve à ce jour substituée dans les droits de la société Re.De.Auto (') ;

3.5.2 que « Toute construction nouvelle qui serait faite par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, ne deviendra la propriété de ce dernier que lorsque le preneur aura effectivement quitté les lieux loués, sauf le droit du bailleur d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif. »

Ce contrat a fait suite à la transaction signée entre M. [T] et la société Cars Pièces Express, venant aux droits de Re.De.Auto, spécifiant en son point 1 que les parties ont convenu de donner effet rétroactif au 1er juin 2020 à ce nouveau bail qui lui a été annexé.

Le procès-verbal visé au bail a fait état de la présence d’un local technique « construit par M. [E] (intervenant en qualité de gérant de la société Re.De.Auto) et M. [T] donne son accord pour que ce local subsiste. Il consiste en un appentis avec construction des deux côtés et toit à un pan et quatre cuves : M. [T] donne l’accord à M. [E] de laisser cette construction. »

Au regard des éléments soumis à son appréciation et, en absence de moyen nouveau en cause d’appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté qu’en cause d’appel, M. [T] ne rapporte pas davantage la preuve de ce que les cuves litigieuses étaient des constructions nouvelles et procède à une lecture contraire à la lettre de ces accords et des dispositions claires et précises convenues entre les parties.

De première part, la volonté des parties de faire rétroagir les effets du bail au 1er juin 2000 ne permet pas d’en conclure qu’elles ont entendu dire que la construction de toutes les installations présentes sur le site devait être considérée faîte à cette date.

De seconde part, le procès-verbal dressé le 28 septembre 2001 aux fins de « procéder aux constatations des modifications effectuées par M. [E] sur la propriété de M. [T] » a attesté expressément que M. [T] (les) accepte à ce jour » démontrant ainsi qu’il avait connaissance de leur antériorité à la reprise des lieux par la société Cars Pièces Express et qu’il ne peut, en toute bonne foi, soutenir qu’elles auraient été érigées postérieurement par le seul effet de la rétroactivité donnée au contrat de bail sur une période par ailleurs limitée.

En effet, la société intimée a versé aux débats un diagnostic du site litigieux dans le cadre d’un rapport de cessation d’activité, en date de novembre 2011, qui retrace chronologiquement, photos à l’appui, les éléments suivants :

M. [T] a installé sur les lieux, en 1972, une activité de casse automobile, dont l’exploitation a été confiée en location-gérance à la société Re.De.Auto en 1984, puis, suite à une cession de parts sociales en 1993, exploitée par la société Cars Pièces Express ;

sous son impulsion des travaux de transformations et aménagement ont « été effectués, notamment, les protections vis-à-vis du milieu naturel à partir de 1993 dans la mesure où, est souligné par le rapport que « de 1972 jusqu’en 1993, ces protections n’étaient pas totalement assurées », la clarification des modalités de stockage des fluides automobiles par l’installation de cuves.

La société [T], qui a exploité le site sans mesure de protection du milieu naturel, ne pouvait ignorer que la mise en conformité des lieux avait été assurée sous l’impulsion et par la société Cars Pièces Express.

Ainsi, l’arrêté Préfectoral portant régularisation administrative des installations de la société Cars Pièces Express, en date du 7 février 1996, a relevé, en son article 10 point10.7 relatif à la prévention des pollutions accidentelles, que « les collecteurs de l’établissement (susceptibles de stocker des liquides potentiellement polluants) sont équipés d’un ou plusieurs dispositifs tels que des obturateurs ou des vannes… » ; collecteurs qui, selon le tableau de l’article 23 du même arrêté, sont mentionnés comme étant « des cuves » s’agissant de la récupération des huiles.

De même, le certificat de conformité de l’installation de l’installation, délivrée par Qualicert le 4 décembre 1997, a attesté du respect de l’environnement concernant le « récupération des déchets issus de la dépollution ».

Il se déduit de ces éléments que, contrairement à ce que soutient l’appelante, les constructions litigieuses sont bien antérieures au 1er juin 2000 de sorte qu’aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la société Cars Pièces Express de ce chef.

De troisième part, les parties ont pris soin de faire dresser procès-verbal de l’état des lieux de sortie, le 24 février 2012, accompagnée chacune de l’huissier de justice requis par elle, en l’occurrence, Maître [Z], de la SCP Martin-Martin-Netillard-[Z], pour le bailleur et Maître [N], huissier de justice à Auxerre, pour la locataire, lesquels ont déclaré avoir procédé aux constat des lieux, qui doivent « être restitué(s) ce jour » selon Maître [Z] et « la remise des clés (devant) avoir lieu ce jour » selon Maître [N], ce en présence du bailleur et du preneur.

Or, aucune mention n’est portée à l’issue de ces constats selon laquelle le bailleur aurait refusé la reprise de possession des lieux ou la remise des clés de sorte que, contrairement à ce que soutient le bailleur, le preneur ne peut plus être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

En conséquence, la demande de condamnation de la société Cars Pièces Express au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 460.872,20 euros sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

C ' Sur la demande de condamnation au titre de l’absence de dépollution et de la perte de chance

L’appelante fait valoir, sur le fondement des articles 1104 du code civil et R. 512-39-1 et suivants du code de l’environnement, que la société Cars Pièces Express a commis une faute grave en abusant de son droit dans la procédure de cessation d’activité, justifiant sa condamnation à indemniser le préjudice subi. La société Cars Pièces Express, tenue à une obligation de bonne foi et de respect des réglementations, a engagé tardivement la procédure ICars Pièces Express et, surtout, a proposé de mauvaise foi un usage futur industriel du site, qu’elle savait pertinemment contraire au PLU d'[Localité 5], afin d’éviter les coûts de dépollution. Ce comportement déloyal a contraint le bailleur à multiplier les recours, retardant la mise en conformité du site de plus de 9 ans, jusqu’en 2021. En conséquence, la société Cars Pièces Express doit réparer le préjudice résultant de l’impossibilité de relouer le site, évalué à 460.876,20 € TTC, ainsi que rembourser les frais de dépollution avancés par le bailleur à hauteur de 24.291,50 €, l’administration confirmant que la remise en état incombe à l’ancien exploitant.

L’intimée oppose que, concernant les obligations environnementales, l’article 3.6.3 du bail relatif aux règlements de police ne vise pas expressément la réglementation ICPE. La société Cars Pièces Express a satisfait à toutes ses obligations de dernier exploitant, la mise en sécurité du site ayant été effectuée avant la libération des lieux le 24 février 2012, sans qu’aucun arrêté préfectoral de mise en demeure n’ait jamais ordonné le retrait des cuves, malgré les pressions du bailleur.

Elle ajoute, s’agissant de la procédure de cessation d’activité, avoir respecté son devoir de proposition sur l’usage futur et n’avait aucune obligation légale de se conformer au plan local d’urbanisme. Par ailleurs, la durée de la procédure administrative est exclusivement imputable aux recours du propriétaire contre les décisions préfectorales qui avaient initialement validé les propositions de l’exploitant. Enfin, la jurisprudence invoquée par l’appelant est inopérante en ce que les installations ont été dûment neutralisées, le site industriel ayant été rendu conforme à sa destination initiale. La mauvaise foi du bailleur est illustrée par sa tentative de faire financer par le preneur une dépollution et un changement d’usage du terrain.

Réponse de la cour

En droit, la cour relève que l’intimée soutient que la demande indemnitaire formée par l’appelante serait nouvelle en cause d’appel sans toutefois n’en tirer aucune conséquence juridique. Au demeurant, la cour observe que, conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, la demande au titre des frais de dépollution constitue « l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaires » des prétentions formées en première instance.

L’article R. 512-39-l du code de l’environnement, dans sa version applicable aux faits de la cause, définit les obligations de l’exploitant et énonce que :

« I. Lorsqu’une installation classée soumise à autorisation est mise a l’arrêt définitif, l’exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt trois mois au moins avant celui-ci. Ce délai est porté à six mois dans le cas des installations visées à l’article R. 512-35. Il est donné récépissé sans frais de cette notification.

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, des l’arrêt de l’exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment :

1° l’évacuation des produits dangereux, et, pour les installations autres que les installations de stockage de déchets, gestion des déchets présents sur le site ;

2° des interdictions ou limitations d’accès au site ;

3° la suppression des risques d’incendie et d’explosion ;

4° la surveillance des effets de l’installation sur son environnement. .

III. En outre, l’exploitant doit placer le site de l’installation dans un état tel qu 'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-I et qu’il permette un usage futur du site déterminé selon les dispositions des articles R. 512-39-2 et R. 512-39-3. »

La procédure de détermination de l’usage futur du site, telle que définit par l’article R. 512-39-2 du même code, impose, notamment, à l’exploitant l’obligation suivante : « Au moment de la notification prévue au I de l’article R. 512-39-1, l’exploitant transmet au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme et au propriétaire du terrain d’assiette de l’installation les plans du site et les études et rapports communiqués à l’administration sur la situation environnementale et sur les usages successifs du site ainsi que ses propositions sur le type d’usage futur du site qu’il envisage de considérer. Il transmet dans le même temps au préfet une copie de ses propositions.

En l’absence d’observations des personnes consultées dans un délai de trois mois à compter de la réception des propositions de l’exploitant, leur avis est réputé favorable.L’exploitant informe le préfet et les personnes consultées d’un accord ou d’un désaccord sur le ou les types d’usage futur du site ».

L’article 3.6.3 du contrat bail litigieux prévoit que le preneur avait pour obligation de « satisfaire à toutes les charges de ville et règlements sanitaires, de voirie, d’hygiène, de salubrité ou de police, ainsi qu’à ceux qui pourraient être imposés par toute réglementation et tous plans d’urbanisme ou d’aménagement, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet. »

En l’espèce, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient M. [T], le tribunal a parfaitement analysé les pièces et démontré que la société Cars Pièces Express avait, non seulement, respecté les délais imposés par la procédure réglementaire de cessation d’activité, sans que M. [T] n’apporte d’élément nouveau concernant l’obligation à laquelle elle aurait été tenue de respecter un préavis de 6 mois tel que visé à l’article R. 512-35 susvisé, mais encore, procédé aux diligences requises dans le cadre de cette procédure, au regard du rapport de la DREAL en date du 9 août 2013 qui a conclu à l’absence de pollution du site, de sorte qu’aucune faute à ce titre ne peut être retenue contre l’intimée.

Au demeurant, la société Cars Pièces Express, qui avait informé son bailleur de la proposition de classement du site qu’elle allait faire au Préfet, n’avait cependant aucune obligation légale ou réglementaire de se conformer à l’avis du bailleur, lequel a d’ailleurs pu exercer son droit d’observation.

Le courrier du préfet à la société Cars Pièces Express, en date du 4 mars 2014, a fait effectivement état d’une réunion de concertation entre toutes les parties concernées au regard des désaccords existants. Faute de solution concertée, le Préfet a déclaré avoir maintenu son choix et invité la ville d'[Localité 5], qui allait engager la révision du document d’urbanisme de la commune, à « revenir à un classement industrielle sur ce secteur ».

Dès lors, la société Cars Pièces Express ne saurait être tenue responsable du désaccord entre le représentant de l’Etat et les autorités locales sur ce classement alors qu’il est démontré qu’elle avait satisfait à ses obligations réglementaires de mise en sécurité du site au regard de l’état constaté du site opéré par la DREAL.

En conséquence, en absence de faute, la société Cars Pièces Express ne saurait être tenue au paiement des frais de dépollution.

Par ailleurs, M. [T] invoque la perte de chance que le défaut de changement d’usage lui a occasionné de relouer le site pour un usage industriel et commercial. Cependant, il ne démontre pas avoir entamé des démarches ou élaboré un projet en ce sens, de sorte que la perte de chance invoquée n’est pas caractérisée.

En conséquence, sa demande à ce titre sera rejetée.

D- Sur la demande incidente de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’appelant soutient que le recours aux tribunaux pour trancher un contentieux complexe ne saurait constituer un abus, la démarche étant justifiée par la nécessité de faire reconnaître une situation injuste. La durée de la procédure est exclusivement imputable à la stratégie de la société Cars Pièces Express qui a refusé d’assumer ses responsabilités, notamment concernant la procédure administrative de cessation d’activité, alors que le bailleur a régulièrement signifié son désaccord sur la libération effective du site dès mai 2012. Le site ne pouvant être exploité faute de libération, l’action est légitime et la demande adverse relève de la mauvaise foi.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que le jugement doit être infirmé et le propriétaire condamné à 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, sa mauvaise foi étant caractérisée par ses mensonges et son obstination dans une action dont le caractère infondé a été exposé par les autorités de contrôle qui ont validé la cessation d’activité depuis 2012.

Réponse de la cour

En droit, aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « Celui qui agit en justice de manière abusive ou dilatoire peut être condamné à une amende civile… sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés… ».

Le droit d’agir qui est l’expression d’une liberté fondamentale n’est pas pour autant discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier de ce fait réparation.

En l’espèce, les éléments soulevés par les défendeurs sont insuffisants à caractériser une faute de M. [T] faisant dégénérer le droit d’agir de ce dernier en abus de droits. Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

En conséquence, la demande indemnitaire à ce titre sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

C ' Sur les frais du procès

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Cars Pièces Express les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [T] sera donc condamné à lui payer la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Auxerre le 13 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [H] [T] à payer à la société Cars Pièces Express la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [T] à supporter la charge des dépens d’appel.

Le greffier Le président