PC/AM

Numéro 13/656

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 19/02/2013

Dossier : 12/00338

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FREGATE

C/

C Y épouse A

F J épouse Y

Z Y épouse D

U Y

B Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 février 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 29 octobre 2012, devant :

Monsieur X, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes,

Monsieur X, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur G, et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur X, Conseiller

Monsieur G, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA FREGATE dont le siège social est XXX pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA BOLLING LE BATIMENT dont le siège social est XXX, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au dit siège

représenté par la SCP DUALE – LIGNEY, avocats à la Cour

assisté de Maître Maider HENNEBUTTE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

Madame C Y épouse A

Chez Maître LAGRANGE

XXX

XXX

représentée par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assistée de Maître Catherine LAGRANGE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame F J épouse Y

née le XXX à NARBONNE

de nationalité française

XXX

XXX

Madame Z Y épouse D

née le XXX à TOULOUSE

de nationalité française

22 avenue AJ Moulin

XXX

Madame U Y

née le XXX à TOULOUSE

de nationalité française

XXX

XXX

Monsieur B Y

né le XXX à TOULOUSE

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SCP LONGIN – LONGIN-DUPEYRON – MARIOL, avocats à la Cour

assistés de Maître AJ-Paul COTTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

sur appel de la décision

en date du 12 DECEMBRE 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Par acte d’huissier de justice du 20 novembre 2009, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate à Biarritz a fait assigner les époux AJ-AK et F Y en paiement de charges de copropriété.

M. AJ-AK Y étant en réalité décédé le XXX, ses enfants (U, Z, B et C) ont été assignés en intervention forcée et, par jugement du 12 décembre 2011, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— condamné solidairement les consorts Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate la somme de 26 210,30 € avec exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me F Y la somme de 32 400 € à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et à l’indivision Y la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour l’impossibilité de vendre le bien,

— débouté les consorts Y de leur demande de travaux et d’indemnité pour trouble de jouissance depuis le 30 juin 2010,

— ordonné la compensation des créances réciproques,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— partagé les dépens par moitié.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate a interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 26 janvier 2012.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 3 octobre 2012.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 juin 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate demande à la Cour, réformant le jugement entrepris en ce qu’il a mis à sa charge des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et impossibilité de vendre le bien :

— de dire qu’il n’a commis aucune faute pouvant entraîner sa responsabilité contractuelle,

— de débouter les consorts Y de leur appel incident et de les condamner à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney.

Il soutient pour l’essentiel :

— qu’il a, immédiatement après la survenance du premier dégât des eaux, mandaté la SA Soprema pour réaliser les travaux d’étanchéité nécessaires, que les travaux de réparation du séjour de l’appartement des intimés n’ont pu être entrepris en suite de leur refus, que l’appartement est fermé depuis octobre 2006 et qu’un second dégât des eaux est survenu en 2009 provoquant d’autres dégradations pour lesquelles des travaux de reprise ont été exécutés en octobre 2009,

— qu’une dernière expertise a établi que les désordres proviennent non d’un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement supérieur mais de fissures présentes en façade qui sont en cours de réparation,

— qu’il n’est donc pas resté inactif et n’a commis aucune faute puisque d’une part des travaux ont été exécutés dans l’urgence et d’autre part l’assemblée des copropriétaires a voté les embellissements de l’appartement Y mais que les intimés s’y sont opposés,

— que le procès-verbal de constat produit par les intimés est relatif à des sinistres survenus en 2001 et 2003 dont les conséquences avaient été intégralement prises en charge

Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 avril 2012, F, Z, U et B Y, formant appel incident, demandent à la Cour :

— de leur donner acte de ce que la créance du syndicat de copropriété n’est pas contestée en son principe mais tenant compte que du fait du syndicat, ils sont privés depuis 2004 de la jouissance d’un appartement qu’ils ne peuvent ni occuper ni louer, de constater qu’ils n’occasionnent pas de charges à la copropriété et qu’ils ne profitent pas des services de cette dernière et, en conséquence de réduire les demandes présentées à leur encontre,

— de déclarer la copropriété responsable de plein droit, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres affectant leur appartement, de constater que depuis le 4 août 2004 le syndicat de copropriété n’assure pas l’étanchéité de leur bien et que la cause du sinistre est imputable à un vice de construction ou un défaut d’entretien de l’immeuble,

— de condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard le syndicat de copropriété à procéder aux réfections qui s’imposent afin de mettre un terme définitif aux désordres,

— de condamner le syndicat de copropriété à payer à M^me Y qui a l’usufruit sur l’ensemble de l’appartement, la somme de 144 000 € correspondant à la perte de la valeur locative depuis août 2004 et de dire qu’après le 1^er août 2012, si les travaux définitifs ne sont pas réalisés, la copropriété sera condamnée à lui verser la somme complémentaire de 1 500 € par mois,

— de condamner le syndicat de copropriété à leur payer la somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de la nécessité de maintenir l’indivision tant que les travaux qui permettront de mettre en vente le bien n’auront pas été réalisés,

— de condamner le syndicat de copropriété à leur payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— subsidiairement, d’ordonner une expertise aux frais avancés de la copropriété afin de rechercher les causes des désordres, de déterminer si l’appartement est ou non habitable, de fixer leur préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 avril 2012, M^me C Y demande à la Cour :

— de constater que le syndicat de copropriété ne rapporte pas la preuve de sa demande et qu’elle n’a jamais été régulièrement convoquée aux assemblées générales dont les procès-verbaux ne lui ont pas été notifiés,

— de débouter en conséquence le syndicat de copropriété de ses demandes et de l’exonérer de sa quote-part de charges,

— de condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS

I – Sur la demande du syndicat des copropriétaires :

La créance alléguée par le syndicat de copropriété est afférente à des charges de copropriété échues postérieurement au décès de feu M. AJ-AK Y dont les consorts Y (qui ne contestent pas avoir accepté la succession) sont tenus, non en qualité d’héritiers de ce dernier, mais à titre personnel, en leur qualité de propriétaires indivis des lots recueillis dans la succession de leur auteur.

Le syndicat de copropriété ne rapporte la preuve :

— ni d’une convocation régulière de M^me C Y aux différentes assemblées générales ayant approuvé les comptes de copropriété pour la période postérieure au décès de M. AJ-AK Y et voté les dépenses dont paiement est réclamé,

— ni d’une notification régulière à celle-ci des procès-verbaux de délibération correspondants (lesquels ne sont pas versés aux débats en cause d’appel).

Il y a lieu cependant de rappeler qu’une décision d’assemblée générale, même convoquée et/ou tenue irrégulièrement, s’impose aux copropriétaires la contestant, tant qu’elle n’a pas été annulée et même si elle ne leur a pas été notifiée, l’absence de notification n’ayant pas pour effet de rendre la décision inopposable mais seulement de ne pas faire courir le délai de contestation.

Par ailleurs, M^me C Y ne sollicite pas, dans le dispositif de ses dernières conclusions du 20 avril 2012, l’annulation des décisions correspondantes laquelle ne peut dès lors être prononcée sauf à enfreindre les dispositions combinées des articles 5 et 954 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de confirmation des dispositions du jugement ayant condamné solidairement les consorts Y à lui payer la somme principale de 26 210,30 € au titre de charges de copropriété impayées depuis l’année 2006, visée dans l’assignation introductive d’instance et non réactualisée, le syndicat de copropriété ne produit ni les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes, ni les décomptes de répartition des charges ni un décompte précis et détaillé des charges afférentes aux lots dont les consorts Y sont propriétaires indivis, étant observé qu’aucun des décomptes produits ne vise la somme mentionnée dans l’assignation introductive d’instance dont l’exactitude ne peut être matériellement et objectivement vérifiée.

Il convient donc, réformant le jugement déféré et compte tenu des moyens soulevés par les intimés :

— d’une part, de débouter le syndicat de copropriété de sa demande contre M^me C Y, à défaut de justification probante du montant des sommes réclamées au titre des charges de copropriété prétendument impayées,

— d’autre part, de condamner, non pas solidairement mais proportionnellement à leurs droits respectifs dans l’indivision (article 815-10 dernier alinéa du code civil), M^mes F, Z et U Y et M. B Y à payer au syndicat de copropriété la somme de 26 120,30 €, étant considéré qu’ils indiquent ne pas contester en son principe la créance alléguée par le syndicat et que le paiement des charges communes, quelle que soit leur nature, est lié à la propriété des lots et non à leur occupation effective, les défaillances de la copropriété dans la gestion des parties communes alléguées par les intimés et leur incidence sur la jouissance de leurs lots privatifs ne pouvant éventuellement justifier qu’une condamnation du syndicat à dommages-intérêts mais non une réfaction des charges de copropriété.

II – Sur les demandes reconventionnelles des consorts Y :

Depuis 2006, l’appartement des consorts Y est victime de dégâts des eaux récurrents résultant de défauts d’étanchéité de la terrasse et des éléments structurels de l’appartement situé à l’étage supérieur, appartenant aux époux E ainsi qu’il résulte :

— d’une facture de recherche de fuite du 16 décembre 2006 (pièce 17 produite par le syndicat) établie postérieurement à la réalisation, courant 2006, d’importants travaux de réfection de l’appartement Y à la suite de précédents sinistres de mêmes nature et origine et d’une facture d’intervention sur la terrasse de l’appartement E (cf. facture Soprema du 27 juin 2007, pièce 20 produite par l’appelant, travaux de nettoyage et décapage de fissure sur garde-corps, démontage de plancher bois pour contrôle d’étanchéité, traitement de fissure sur acrotère extérieur),

— d’une déclaration de sinistre établie le 13 janvier 2009 par le syndic de copropriété 'pour une terrasse qui présente un défaut d’étanchéité et provoque des infiltrations à l’appartement du dessous’ (pièce 13 produite par l’appelant),

— d’un rapport d’investigations en localisation de fuites établi le 28 novembre 2011 par la société 12S à la requête même du syndic de la copropriété (pièce 23) ayant pour objet de localiser l’origine des désordres par infiltrations dans l’appartement Y et indiquant :

> que l’appartement est inhabité depuis plusieurs années du fait des infiltrations,

> que des dommages par humidité sont visibles en plafond du salon,

> qu’on observe quatre points d’infiltrations au niveau du bow-window, du milieu, de l’angle gauche et de l’angle droit du salon,

> que les mesures révèlent la présence d’humidité active dans les matériaux,

> que s’il n’existe pas (plus, compte tenu des interventions antérieures), d’infiltrations à travers l’étanchéité de la toiture-terrasse E, les analyses établissent l’existence de fissures infiltrantes en pied de rambarde, en façade du bow-window et sous la fenêtre du salon de l’appartement E,

> qu’en conclusion, les dommages par humidité observés en plafond du salon et du bow-window de l’appartement Y trouvent leur origine dans des infiltrations par des fissures en façade exposée mer au niveau de l’appartement E, la façade étant affectée de très nombreuses fissures dont n’ont été testées que celles directement situées à l’aplomb des dommages.

On en déduit que les désordres affectant l’appartement des consorts Y ont pour origine un défaut manifeste d’entretien des parties communes engageant la responsabilité de plein droit du syndicat de copropriété sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant considéré :

— que l’absence de faute n’est pas exonératoire pour le syndicat de copropriété,

— que celui-ci ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère (force majeure ou fait d’un tiers) susceptible de l’exonérer de la responsabilité par lui encourue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que ne sauraient constituer les atermoiements des divers syndics et/ou des assureurs de la copropriété,

— qu’aucune faute n’est caractérisée à l’encontre des intimés dès lors qu’il ne peut leur être fait grief de ne pas avoir entrepris les travaux de réfection intérieure de leur appartement alors même qu’il résulte de ce qui précède qu’au 28 novembre 2011, ledit appartement était toujours victime de phénomènes d’infiltrations en raison d’un défaut d’étanchéité des façades que les précédentes interventions ordonnées par le syndicat de copropriété n’ont pu éradiquer et dont celui-ci ne justifie pas de la suppression définitive à la date de la clôture de l’instruction, en sorte que toute réfection intérieure s’avère vaine et inutile puisque nécessairement vouée à l’échec du fait de la persistance des infiltrations en provenance des parties communes.

Au vu de ces éléments, il convient, réformant le jugement entrepris sur l’évaluation des préjudices des consorts Y dont les pièces produites par le syndicat de copropriété lui-même (cf. ci-dessus) établissent la persistance et l’actualité, de condamner le syndicat de copropriété :

— à faire exécuter, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du troisième mois suivant le prononcé de la présente décision, les travaux nécessaires à la suppression définitive des infiltrations affectant l’appartement des consorts Y,

— à payer à M^me F Y, usufruitière de l’appartement, la somme de 500 € par mois en réparation de son trouble de jouissance pour la période comprise entre décembre 2006 (date de constatation des infiltrations postérieures à la réalisation des travaux de réfection réalisés par les intimés courant 2006) et l’éradication définitive des infiltrations affectant l’appartement, soit la somme de 37 500 € à la date du prononcé de la présente décision et 500 € par mois jusqu’à la suppression définitive des désordres, étant par ailleurs considéré que les désordres n’affectent 'que’ le séjour de l’appartement dont la vocation locative n’est nullement certaine puisque les consorts Y ne justifient d’aucune démarche en vue d’une éventuelle mise en location de l’appartement depuis le décès de feu M. AJ-AK Y.

Soutenant que leur appartement est en l’état invendable, qu’ils n’ont pu payer les droits de succession et risquent de se heurter à d’importantes pénalités fiscales, qu’ils sont contraints de payer des charges foncières et autres et qu’ils ne peuvent mettre fin à leur indivision, F, B, U et Z Y, formant appel incident, sollicitent l’allocation d’une indemnité complémentaire de 100 000 € et C Y sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a alloué de ce chef aux consorts Y une indemnité de 10 000 € en réparation du préjudice résultant de la nécessité de maintenir le bien en indivision tant que les travaux de réfection des parties communes n’auront pas été réalisés pour permettre sa vente.

Il y a lieu cependant de considérer que les consorts Y ne justifient de ce chef d’aucun préjudice certain, réel et indemnisable dès lors :

— que l’appartement litigieux ne peut être qualifié d’invendable, les désordres n’affectant qu’une pièce, même s’il s’agit de la pièce principale,

— que la preuve du lien de causalité entre les prétendues difficultés financières de l’indivision Y et le défaut d’entretien des parties communes engageant la responsabilité du syndicat de copropriété à leur égard n’est pas rapportée, les désordres n’étant apparus que très postérieurement à la date d’exigibilité des droits de succession dûs en suite du décès de feu M. AJ-AK Y survenu le XXX,

— que les consorts Y ne justifient d’aucune démarche en vue de procéder à la mise en vente du bien litigieux antérieurement à décembre 2006, date de constatation des désordres du chef desquels la responsabilité du syndicat de copropriété est engagée, l’existence même d’un préjudice n’étant nullement établie au regard de l’évolution haussière du marché immobilier.

Il convient dès lors, réformant le jugement déféré sur ce point, de débouter les consorts Y de leur demande en dommages-intérêts complémentaires.

Il y a lieu d’ordonner la compensation des créances réciproques entre le syndicat de copropriété et M^me F Y.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une quelconque des parties au litige, tant en ce qui concerne les frais irrépétibles exposés en première instance que ceux exposés en cause d’appel.

Le syndicat de copropriété sera condamné aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec octroi aux consorts Y du bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bayonne en date du 12 décembre 2011,

En la forme, déclare recevable l’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate,

Au fond, réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau :

Condamne M^me F Y, M. B Y, M^me U Y et M^lle Z Y à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate, proportionnellement à leurs droits respectifs dans l’indivision successorale de feu M. AJ-AK Y, la somme de 26 210,30 € (vingt six mille deux cent dix euros et trente centimes) au titre des charges de copropriété impayées visées dans l’assignation introductive d’instance,

Déboute le syndicat de copropriété de sa demande en paiement de charges de copropriété formée contre M^me C Y,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Frégate :

— à faire exécuter, sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter du troisième mois suivant le prononcé de la présente décision, les travaux nécessaires à la suppression définitive des infiltrations affectant l’appartement des consorts Y,

— à payer à M^me F Y la somme de 37 500 € (trente sept mille cinq cents euros) en réparation de son préjudice de jouissance, arrêtés à la date du prononcé du présent arrêt, outre une indemnité mensuelle de 500 € (cinq cents euros) par mois jusqu’à l’éradication définitive des infiltrations affectant l’appartement,

Déboute les consorts Y de leur demande en dommages-intérêts complémentaires,

Ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques entre le syndicat de copropriété et M^me F Y,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une quelconque des parties, tant en ce qui concerne les frais irrépétibles exposés en première instance que ceux exposés en cause d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence La Frégate aux entiers dépens d’appel et de première instance, avec bénéfice des dispositions de l’article 10-1 aliéna 2 de la loi du 10 juillet 1965 au profit des consorts Y.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Mireille PEYRON Françoise PONS