XXX

Numéro 16/1685

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 27/04/2016

Dossier : 14/02761

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

Affaire :

F X

B A

C/

J Z

SCP J Z – Christophe DUPLANTIER – N O

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 27 avril 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 26 janvier 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame NICOLAS, Conseiller

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

Le ministère public a eu connaissance de la procédure le 25 septembre 2015.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur F X

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame B A

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de la SCP LONGIN – MARIOL, avocats au barreau de PAU

INTIMES :

Maître J Z

XXX

XXX

XXX

SCP J Z – Christophe DUPLANTIER – N O

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

représentés par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistés de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 18 JUIN 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 28 février 2005, reçu par M^e Z, notaire à Dax (40), M. X et M^me A (les acquéreurs) ont acquis de M. Y, un immeuble à usage de maison d’hôtes sis à XXX afin d’y exploiter cette activité, moyennant le prix de 289 654 €.

Le diagnostic parasitaire obligatoire fut réalisé par la société Acctif Techni-Contrôle le 16 novembre 2004, mais celui-ci étant périmé au jour prévu pour la signature de l’acte le 28 février 2005, un deuxième état parasitaire a été établi le 21 février 2005 et annexé à l’acte.

Les deux diagnostics ont conclu à la présence de 'traces’ de termites sur les parties visibles au rez-de-chaussée, la terrasse et l’étage.

Or, lors de la réalisation de travaux d’embellissement de l’immeuble par les acquéreurs, il s’est avéré que celui-ci était infesté de façon généralisée de termites en activité, et l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés a démontré que la structure même de l’immeuble en colombage, était atteinte, la charpente, les planchers, les poteaux porteurs, nécessitant des travaux de reprise 'colossaux’ en cas de restauration (dixit l’expert), ou encore, sa démolition et reconstruction.

Et eu égard 'au péril grave et imminent’ d’effondrement, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal pris le 13 juillet 2011, toujours en vigueur, interdisant son accès qui doit être fermé au public (pièce 15 des acquéreurs).

Au résultat de cette expertise judiciaire, M. X et M^me A, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Dax (40) le vendeur et la société Acctif, en indemnisation de leur préjudice, qui les a déboutés de leur demande par un jugement du 23 septembre 2009, mais qui a été infirmé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour de ce siège le 24 novembre 2011 (soit postérieurement au jugement dont la Cour est saisi en appel ce jour).

La Cour a jugé que la clause de non-garantie des vices cachés contenue à l’acte était non applicable et non opposable aux acquéreurs, qualifié de faux le 2^e état parasitaire, et a déclaré le vendeur et la société Acctif responsables du préjudice subi par les acquéreurs et les a condamnés in solidum à les indemniser à hauteur de la somme de 784 918 €.

Se heurtant à l’insolvabilité du vendeur et de la société Acctif, les acquéreurs, par un exploit du 20 août 2012, ont assigné en responsabilité professionnelle le notaire instrumentaire sur ses manquements à ses obligations de vigilance, de conseil et d’information par rapport à ce deuxième état parasitaire non communiqué et annexé à l’acte de vente dont il manquait la dernière page, ainsi qu’au contenu de l’acte de propriété du vendeur établissant la présence de termites en activité lorsque lui-même l’a acquis en 2002, ce dont le notaire ne les pas informés.

Et les acquéreurs soutiennent que cette absence de notification préalable de ce deuxième rapport les aurait mis en situation de se rendre compte avant la signature de l’acte, qu’il s’agissait d’un copier coller du premier rapport, dans la mesure où même, les fautes d’orthographes contenues dans le premier y étaient reproduites à l’identique, ce qui signifiait que le technicien de contrôle ne s’était pas déplacé sur les lieux pour établir le deuxième rapport, et ils se seraient également rendu compte que ce technicien n’avait pas procédé à un contrôle complet de l’immeuble, eu égard à l’interdiction qui lui en avait été faite par le vendeur, et qu’à ce rapport, il manquait la dernière et huitième page.

Or cette 8^e page du rapport est une lettre manuscrite du vendeur indiquant qu’il déchargeait la société Acctif Techni-Contrôle de toute suite, car il lui avait interdit d’investiguer sur les huisseries, portes et fenêtres aux motifs que l’établissement recevait du public, alors qu’en même temps, le notaire insérait une clause selon laquelle le vendeur était exonéré de la garantie des vices cachés, et notamment, en raison de la présence de termites ou autres insectes xylophages, ainsi qu’une autre clause en vertu de laquelle l’acquéreur déclarait vouloir faire son affaire personnelle des frais et responsabilités liés à la présence de ces insectes, sans recours possible contre le vendeur.

Cette absence de communication préalablement à la signature de l’acte, les a en outre, privés du délai de rétractation de 7 jours prévu par les dispositions d’ordre public des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation, et ils soutiennent que le notaire aurait dû leur notifier ce second contrôle technique et repousser la date de la signature.

Et ce alors par ailleurs, que le notaire était également en possession de l’acte antérieur de vente de 2002 portant sur ce même immeuble où il était mentionné des termites en activité nécessitant de procéder à un traitement, ce dont il n’a pas informé les acquéreurs.

Et ces derniers soutiennent encore, que dans ce contexte, le notaire aurait dû être d’autant plus vigilant que l’expertise était insuffisante car elle ne répondait pas non plus, à la mission classique de contrôle, l’expert ne l’ayant exercé qu’incomplètement en se soumettant aux exigences du vendeur, et ne contenait pas non plus la référence de l’assurance professionnelle de cette société.

Enfin, les acquéreurs relèvent une non-conformité entre l’avant-projet de 10 pages qui a été porté à leur connaissance, alors que l’acte final en comporte 15, car les annexes dont l’état parasitaire n’ont pas été joints, et l’exemplaire adressé à la conservation des hypothèques, pour sa part, en comporte 15 + 1, ce dont il résulte qu’ils n’ont été qu’imparfaitement informés du contenu de l’acte dans son entier.

Devant les premiers juges, le notaire a fait valoir en réponse qu’il n’a commis aucune faute, que la présence des termites n’a jamais été cachée aux acquéreurs et qu’il lui était impossible de se rendre compte de l’état réel du bien vendu dans la mesure où il ne s’est pas rendu sur les lieux, ce qu’il n’est pas obligé de faire, qu’il s’est fondé sur les déclarations d’un professionnel dont il n’avait pas à remettre en cause la compétence, alors que par ailleurs, il lui était impossible de détecter que le deuxième état parasitaire était un faux, et le fait que ce deuxième diagnostic établi à 3 mois d’intervalle, soit identique au premier ne démontre en rien que ce soit un faux car les constatations pouvaient être identiques, et il n’était pas tenu d’opérer une nouvelle purge après le deuxième diagnostic.

Par ailleurs, il indique que l’omission de la page 8 est indifférente dès lors que la page 6 fait état des traces de termites, et le fait que le vendeur se soit opposé aux dégradations qui auraient résulté d’investigations plus approfondies au point de décharger le contrôleur de toute responsabilité ne concerne que les relations entre le vendeur et la société de contrôle.

Par un jugement en date du 18 juin 2014, le tribunal de grande instance de Dax a débouté M. X et M^me A de leurs demandes et les a condamnés, outre aux dépens, à payer au notaire et à la SCP la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a jugé :

— qu’il importe peu que le second état parasitaire ait été établi postérieurement au délai de rétractation,

— que le notaire ne pouvait déduire de la seule identité parfaite des deux états parasitaires que le second était un faux pour être une vulgaire copie du premier, fautes d’orthographes comprises,

— que les états parasitaires étaient parfaitement conformes aux normes réglementaires, dans la mesure où le contrôleur ne peut investiguer que sur les éléments apparents, sans sondages destructifs, que des réserves avaient été émises sur les parties non visitées, et qu’il n’appartient pas au notaire de s’interroger sur la qualité des investigations, ni de se rendre sur les lieux,

— que s’il est exact que la page 8 du rapport du contrôleur est absente, cette omission n’a eu aucune incidence sur l’information des acquéreurs dès lors qu’au vu des réserves, les acquéreurs auraient pu demander des investigations supplémentaires,

— qu’enfin, les anomalies formelles relevées dans l’acte au niveau de la pagination ou des clauses concernant les relations du vendeur avec l’administration fiscale, ne témoignent pas non plus du favoritisme à l’égard du vendeur, et de sa partialité.

MOYENS DES PARTIES

Réitérant leurs moyens de droit et faits à l’identique que ceux développés devant les premiers juges, M. X et M^me A sollicitent voir infirmer le jugement entrepris et condamner in solidum la SCP Z – Duplantier – O et M^e G. Z, outre aux dépens, à leur payer la somme de 790 918 € sur le fondement de l’article 1382 du code civil, et celle de 3 000 € au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile.

Faisant leurs, les motifs du jugement entrepris, M^e Z et la SCP J Z – Christophe Duplantier et N O, sollicitent voir confirmrer en toutes ces dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 18 juin 2014, et y ajoutant, condamner M. X et M^me A, outre aux dépens de première instance et d’appel, à leur payer une somme de cinq mille euros (5 000 €) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et au vu de l’arrêt de la Cour de ce siège du 24 novembre 2011 rendue postérieurement au jugement dont appel, le notaire fait observer que la Cour a jugé que la clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés était inopposable à l’acquéreur, de sorte que sa prétendue faute serait en tout état de cause, sans conséquences sur le préjudice que ces derniers invoquent.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la responsabilité du notaire

Attendu qu’il est constant que le 28 février 2005, M^e Z, notaire à Dax, a prêté son concours pour établir l’acte par lequel M. L Y a vendu à M. F X et M^me B A un immeuble à usage de maison d’hôtes dans lequel ils escomptaient y poursuivre cette activité, sis à XXX au prix de 289 654 € ;

Que l’expertise obtenue en référé par les acquéreurs a révélé que l’immeuble était à l’intérieur comme à l’extérieur (terrasse, parc), entièrement infesté de termites en activité au point que les travaux nécessaires pour le remettre dans l’état où il aurait dû être, s’élèvent à la somme de 588 000 € s’il est fait le choix d’une restauration, ou encore, à celle moins onéreuse de 537 000 € s’il est opté pour une démolition et reconstruction, ce qui dépasse, dit l’expert judiciaire, non seulement la valeur d’achat de l’immeuble mais encore, sa valeur vénale (page 10 du rapport), indiquant encore, qu’un seul coup de poinçon donné lui a suffi pour détecter les termites en activité et révéler que l’ensemble des poutres, pièces porteuses, colombage et huisseries était creux et devenu non porteur, ce que la société Acctif Techni-Contrôle, chargée du contrôle des termites, aurait pu découvrir s’il elle avait mené un contrôle à minima et réglementaire ;

Qu’à cet égard, par un arrêt définitif en date du 24 novembre 2011, la Cour de ce siège, statuant dans l’instance introduite par les acquéreurs à l’encontre de M. Y le vendeur et de la société Acctif Techni-Contrôle, a qualifié de faux le deuxième état parasitaire, a déclaré la clause de non-garantie des vices cachés contenue à l’acte non opposable aux acquéreurs, retenu la responsabilité du vendeur et de la société Acctif Techni-Contrôle, et les a condamnés in solidum à payer à M. F X et M^me B A la somme de 784 918 €, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’il s’est avéré que M. Y était devenu insolvable et que la société Acctif Techni-Contrôle, non assurée, était en liquidation judiciaire, ne permettant pas ainsi à M. F X et M^me B A de recouvrer leur créance ;

Que c’est dans ces conditions qu’ils ont assigné le notaire sans qu’à cet égard, il ne puisse leur en être fait le reproche, dès lors que la responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire, et qu’ils auraient très bien pu n’assigner que le seul notaire en responsabilité ;

Attendu que lorsqu’il est l’unique rédacteur d’un acte, ce qui est le cas en l’espèce, le notaire est tenu de veiller à assurer l’équilibre de l’ensemble des intérêts en présence ;

Qu’il doit encore, outre conseiller les deux parties à la convention sur la portée des engagements souscrits de part et d’autre, assurer la validité et la pleine efficacité de l’acte selon les prévisions des parties et se mettre concrètement en situation d’exécuter son devoir d’information et de conseil ;

Attendu qu’en l’espèce, il est établi que lorsque le vendeur M. Y a acquis cet immeuble le 22 janvier 2002, soit trois années auparavant, la présence de termites en activité avait été décelée et l’état parasitaire contenu à cet acte passé par-devant M^e Ducom, notaire à Mimizan (40) révélait que 'tous les bois anciens (colombages, encadrements) étaient fortement détériorés', qu’il y avait 'd’importantes dégradations'… 'de fortes attaques'… etc…), qu’ 'un traitement avait été réalisé mais n’était pas suffisant', qu’ 'un examen plus approfondi était nécessaire…' au point qu’une clause protégeant M. Y en mettant à la charge de sa venderesse le coût du détermitage y avait été insérée (Cf. pages 5 et 6 de l’acte – pièce n° 1 de M. F X et M^me B A) ;

Attendu pourtant, et alors que M^e Z était en possession de cet acte de propriété de M. Y, et que dans le compromis de vente passé entre ce dernier et M. F X et M^me B A que M^e Z était chargé de réitérer sous forme authentique, le contrôle parasitaire y figurait parmi les clauses suspensives, le notaire ne répercutera pas aux acquéreurs ces informations alarmantes sur l’état de l’immeuble, pas plus, qu’il n’invitera le vendeur à justifier des traitements préconisés contre les termites depuis l’achat de l’immeuble en 2002 ;

Qu’il ne transmettra pas non plus aux acquéreurs préalablement à la signature de l’acte, les deux contrôles parasitaires et y annexera au dernier moment le second, sans remarquer que n’y figuraient pas les références de la compagnie d’assurance de cette société, mais encore qu’il était incomplet ;

Qu’en effet, la dernière page avait été retirée, ce dont le notaire aurait pu se rendre facilement compte dès lors qu’en bas de chaque page figure le numéro de la page sur le nombre de pages qu’en contient le rapport, soit 8 pages, et que la dernière page du rapport se terminait par la numérotation 7/8 ;

Or attendu que cette dernière page contenait une mention écrite de la main du vendeur libellée ainsi :

' Ma maison est un établissement recevant du public ne peut être détériorée tant au point de vue des huisseries que portes et fenêtres lors du contrôle et diagnostic antiparasitaire, je décharge la société Techni Contrôle d’Anglet de toute suite’ ;

Et attendu que s’il n’était pas demandé à M^e Z de se rendre sur les lieux pour s’assurer de l’état de l’immeuble objet de la transaction, ce qu’il n’avait pas besoin de faire en l’espèce, eu égard au descriptif éloquent de l’immeuble contenu dans l’acte de propriété du vendeur, ni même d’apprécier la compétence du technicien contrôleur, ce qui ne lui est pas reproché non plus, il devait à minima s’assurer que le rapport parasitaire qui relevait d’une condition suspensive du compromis de vente, avait au moins l’apparence d’un vrai contrôle pour répondre aux normes réglementaires, qu’il était complet, et qu’il y figuraient les coordonnées de la compagnie d’assurances du contrôleur certificateur ;

Que, et bien que le notaire soutienne qu’il n’avait aucun moyen de déceler que le deuxième rapport était une simple copie du premier, il avait néanmoins les informations suffisantes de par l’acte de propriété du vendeur, pour avoir sa vigilance attirée par ce deuxième état parasitaire incomplet dans les investigations menées par le contrôleur, ainsi que par la dernière page manquante, et aurait dû exiger du vendeur qu’il l’a produise ;

Et attendu que contrairement à ce que soutient le notaire, cette page est importante et n’intéresse pas seulement les rapports de la société de contrôle et du vendeur, dès lors qu’elle établit que le vendeur a limité le contrôle parasitaire du technicien en s’opposant à ce que celui-ci s’effectue sur partie de l’immeuble, au point de décharger ce dernier de toute responsabilité ;

Qu’ainsi et en l’état, ce rapport n’apparaissait pas fiable et méritait un nouveau contrôle par un autre technicien ou, au minimum, des explications de la part du vendeur ou du technicien de contrôle dès lors que M^e Z connaissait le rapport alarmant de l’état fortement détérioré de l’immeuble et la présence des termites en activité en 2002 ;

Que pour autant, M^e Z non seulement, se dispensera de ces diligences, mais encore, allait prévoir à l’acte, à la demande du vendeur et en sa faveur, non seulement des clauses de garantie pour vices cachés, mais encore, une clause mettant à la charge des acquéreurs les traitements amiante, plomb et antiparasitaire sans recours possible contre ce dernier, alors que dans le même temps et en contrariété avec les deux rapports de la société Acctif, il mentionnait à la page 11 de l’acte dans le paragraphe 'LUTTE CONTRE LES TERMITES’ …. 'Les recherches ont révélé 'la présence’ de termites ainsi qu’il ressort de l’état parasitaire du 21 février 2005", alors que ce rapport, comme le précédent, ne révélait que la présence 'de traces’ de termites, ce qui permet ainsi au notaire de s’autoriser à soutenir dans ses écritures, mais sans pour autant, en rapporter le moindre commencement de preuve, que les acquéreurs avaient connaissance de la présence de termites en activité puisque, selon lui, ils auraient négocié le prix eu égard à 'la présence’ de termites (page 2, 5^e paragraphe) ;

Attendu qu’il s’évince de ce qui précède que le notaire a commis des manquements à son devoir d’information, d’une part, en procédant à la rétention de renseignements importants qu’il possédait sur l’état dégradé de l’immeuble et sa contamination récente par des termites en activité et qu’il lui aurait suffit pour remplir cette obligation de simplement lire aux acquéreurs les pages 5 et 6 édifiantes de l’acte de propriété de leur vendeur pour les alerter sur le réel état de l’immeuble, et d’autre part, en ne communiquant pas aux acquéreurs préalablement à la signature de l’acte les rapports parasitaires, tout en ne procédant pas lui-même à un minimum de contrôle pour ne pas s’être rendu compte que le rapport parasitaire qu’il allait annexer à son acte et qu’il est sensé en outre, avoir lu aux acquéreurs le jour de la signature de l’acte, n’était pas complet, faisant ainsi douter de sa sincérité ;

Qu’il a également manqué à son devoir d’impartialité en ne maintenant pas l’équilibre des intérêts en présence, en taisant l’état de l’immeuble qu’il connaissait, en ne s’assurant pas auprès du vendeur qu’un détermitage efficace avait été effectué, en ne sollicitant pas que celui-ci produise la dernière page manquante du deuxième rapport mais encore, en le garantissant par la clause des vices cachés et en mettant à la charge des acquéreurs les traitements éventuels contre les termites et autres insectes xylophages, sans recours possible contre le vendeur, alors que M^e Z ne s’était pas donné les moyens de s’assurer que l’immeuble avait été débarrassé des termites, consignant même le contraire dans son acte à la page 11 en contrariété avec les deux rapports parasitaires ;

Attendu que par ces manquements graves et fautifs, le notaire a privé de toute efficacité son acte et a directement concouru avec le vendeur et la société Acctif, au dommage subi par les acquéreurs à l’indemnisation duquel il sera en conséquence, condamné, car il est certain que parfaitement informés, ces derniers auraient renoncé à cet achat compte tenu de l’état de ruine en péril de cet immeuble atteint d’une infestation généralisée de termites, voué à la démolition, ou devant subir des 'travaux colossaux’ de restauration (dixit l’expert) pour le rendre conforme à sa destination, et qui a fait l’objet depuis, au vu du risque de son effondrement, d’un arrêté de péril pris le 13 juillet 2011 par le maire de la commune de Ponteix Les Forges, qui est toujours en vigueur à ce jour (pièce 15 des acquéreurs).

Sur l’étendue du préjudice

Attendu que les acquéreurs sollicitent la somme de 790 918 € telle qu’elle leur a été allouée à titre de dommages-intérêts par la Cour de ce siège dans son arrêt du 24 novembre 2011 ;

Que le préjudice y est détaillé comme suit :

— coût travaux évalué par l’expert judiciaire : 638 000 €,

— préjudice d’exploitation de 2008 à 2011 : 18 592 €,

— préjudice de jouissance (durée des travaux sur 15 mois et perte d’exploitation corollaire) : 128 326 €,

XXX €.

Que cette somme représente donc le coût des travaux de réparation que devront engager les acquéreurs pour rendre l’immeuble simplement conforme à sa destination, c’est-à-dire habitable, outre la perte d’exploitation liée à l’impossibilité d’y exercer l’activité projetée de maison d’hôtes, ainsi que le trouble de jouissance subi dès lors qu’ils comptaient y poursuivre l’activité de maison d’hôtes et que les travaux nécessaires pour rendre cet immeuble habitable s’étendront sur 15 mois, dit l’expert judiciaire ;

Que le préjudice ainsi allégué est certain.

Attendu en conséquence, que M^e Z sera condamné in solidum avec la SCP Z – Duplantier – O, notaires associés à Dax (40), à payer cette somme de 784 918 € à M^me B A et M. F X, sans qu’il y ait lieu d’y ajouter le montant de l’indemnité qui leur a été allouée par la Cour de ce siège dans son arrêt du 24 novembre 2011, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que cette dernière somme n’est pas directement en lien de causalité avec les manquements fautifs du notaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement prononcé le 18 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Dax en toutes ses dispositions,

Et STATUANT à nouveau,

VU l’acte reçu le 28 février 2005 par M^e Z portant sur la vente de l’immeuble sis au lieu-dit 'Le Bourg’ à XXX par M. L Y à M^me B A et M. F X,

DIT que M^e J Z, notaire, a commis des fautes directement en relation avec le préjudice subi par M^me B A et M. F X,

JUGE ce préjudice certain,

CONDAMNE in solidum M^e Z avec la SCP Z – Duplantier – O, notaires associés, à payer à M^me B A et M. F X la somme de 784 918 € (sept cent quatre vingt quatre mille neuf cent dix huit euros),

Et Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum M^e Z avec la SCP Z – Duplantier – O, notaires associés, à payer à M^me B A et M. F X la somme 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE également in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND