PC/AM

Numéro 17/159

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 12/01/2017

Dossier : 15/00496

Nature affaire :

Autres demandes relatives au bail à construction ou à l’emphytéose

Affaire :

J Y

N O épouse Y

C/

B Z

T U épouse épouse Z

A E

Grosse délivrée le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 janvier 2017, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

*****

APRES DÉBATS à l’audience publique tenue le 18 octobre 2016, devant :

Madame SARTRAND, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile Madame ROSA SCHALL, Conseiller

assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur J Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame N O épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de Maître Renaud LAHITETE de la SELARL TOURRET – LAHITETE – CAPES – GARBEZ-CHAMBAT, avocat au barreau de MONT DE MARSAN

INTIMES :

Monsieur B Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame T U épouse Z

née le XXX à BISCARROSSE

de nationalité française

XXX

XXX Mademoiselle A E

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître Emmanuelle DURAND-DAUDIGNON, avocat au barreau de BORDEAUX

sur appel de la décision

en date du 19 NOVEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

Par acte notarié du 19 février 1994, M. B Z a consenti aux époux X un bail qualifié d’emphytéotique, d’une durée de 18 ans, portant sur diverses parcelles dont il était propriétaire à Biscarosse et sur lesquelles les preneurs avaient antérieurement fait édifier un chalet, en accord avec M. R Z, précédent propriétaire, avec lequel un bail verbal avait été conclu.

L’acte précisait que le contrat aurait cours du 1^er janvier 1994 au 31 décembre 2011, moyennant le paiement d’une redevance de 5 256 F.

Par acte authentique du 22 juin 2005, auquel est intervenu M. B Z, les époux X ont cédé ce bail aux époux Y, moyennant le prix de 45 734,70 €.

Cet acte rappelait les stipulations de l’acte du 19 février 1994, dont celles afférentes à la 'propriété en fin de bail des constructions édifiées par le preneur', ainsi rédigées :

'Les parties conviennent qu’à l’expiration du présent bail, trois possibilités seront offertes au sujet des constructions qui auront été édifiées par le preneur :

1° – soit démolition aux frais du preneur de ces constructions de sorte que le terrain présentement donné à bail soit rendu libre de toute location, occupation et construction quelconque, si les parties en sont d’accord,

2° – soit reprise de ces constructions par le bailleur, moyennant le paiement d’une indemnité calculée suivant les dispositions de l’article 555 alinéa 3 du code civil,

3° – soit négociation d’un nouveau bail'.

Par ordonnance du 16 janvier 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Mont de Marsan a, à la demande des époux B et T Z et de Melle A E, ordonné l’expulsion des époux Y des parcelles objets du bail, venu à expiration le 1^er janvier 2012.

Par acte du 27 août 2013, les époux Y ont fait assigner les époux Z et Melle A E pour obtenir leur condamnation au paiement de l’indemnité prévue par l’article 555 alinéa 3 du code civil.

Par jugement du 19 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Mont de Marsan a débouté les époux Y de leurs demandes et les a condamnés in solidum au paiement d’une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en considérant en substance :

— que le contrat de bail stipule, selon la clause intitulée 'propriété en fin de bail des constructions édifiées par le preneur’ qu’à son expiration, trois possibilités seront offertes au sujet des constructions qui auront été édifiées par le preneur : démolition aux frais du preneur, reprise des constructions par le bailleur moyennant le versement de l’indemnité de l’article 555, négociation d’un nouveau bail,

— que l’option ainsi offerte au titre de l’indemnisation ne concerne que les constructions érigées en cours de bail, soit entre 1994 et 2011, et non celles réalisées antérieurement à celui-ci, l’emploi du futur antérieur ôtant toute ambiguïté sur le sens et la portée de la clause litigieuse.

Les époux Y ont interjeté appel de cette décision selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 9 février 2015.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 16 septembre 2016.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 27 novembre 2015, les époux Y demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris, au visa des articles 1147 et 555 du code civil :

— à titre principal : de dire que les consorts Z sont redevables envers eux d’une indemnité devant être calculée selon les dispositions de l’article 555 du code civil et, avant dire droit, d’ordonner une expertise aux fins d’estimer le montant de la plus-value apportée

par les constructions réalisées par les preneurs et le coût des matériaux et le prix de la main d’oeuvre estimés à la date du remboursement et de condamner les consorts Z – E à leur payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— subsidiairement, de constater l’enrichissement des consorts Z – E et leur appauvrissement corrélatif et de condamner les consorts Z – E à leur payer la somme de 59 000 € au titre des travaux d’embellissement,

— en toute hypothèse, de condamner solidairement les consorts Z – E à leur payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils soutiennent en substance :

— à titre principal :

— subsidiairement : qu’ils ont exposé des dépenses d’amélioration et d’entretien du chalet entraînant un appauvrissement de leur part et un enrichissement corrélatif des consorts Z – E, tous deux dépourvus de cause, justifiant l’octroi d’une indemnité de 59 000 € représentant la différence entre le prix d’acquisition du chalet (45 737,70 €) et la valeur du bien en 2013 (95 000 €).

Dans leurs dernières conclusions déposées le 8 juin 2015, les consorts Z – E demandent à la Cour, au visa des articles L. 451-7 du code rural et 555 du code civil : – à titre principal, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— subsidiairement, d’ordonner une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité qui serait éventuellement due aux preneurs concernant les travaux de réfection, à savoir le coût précis des matériaux et de la main d’oeuvre,

— en toute hypothèse, de condamner, 'conjointement et solidairement', les époux Y à leur payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse.

Ils soutiennent pour l’essentiel :

— que l’emploi du futur antérieur dans le bail de 1994 caractérise la volonté non équivoque des parties de limiter le champ d’application de l’option offerte à l’expiration du bail qu’aux seules constructions réalisées postérieurement à sa conclusion, en excluant la construction existante,

— que les stipulations de l’acte de cession du 22 juin 2005 leur sont inopposables et que les époux Y en proposent une interprétation (dissociant le terrain loué des constructions édifiées) erronée,

— subsidiairement, que le bail de 1994 doit être qualifié de bail emphytéotique, à l’expiration duquel, par application de l’article L. 451-7 du code rural, les preneurs ne peuvent prétendre à aucune indemnisation au titre des constructions et/ou améliorations faites pendant la durée du bail, au demeurant illégales.

MOTIFS

La circonstance que le bail du 19 février 1994 a été conclu pour une durée n’excédant pas dix huit ans doit demeurer sans incidence sur la qualification de cette convention, aucun texte n’interdisant aux parties de soumettre un bail conclu pour une durée non supérieure à dix huit ans au statut prévu par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime.

Cependant, la qualification de bail emphytéotique n’est pas en l’espèce de nature à priver les preneurs de tout droit à indemnisation au titre des améliorations et constructions augmentant la valeur du fonds dès lors que les dispositions de l’article L. 451-7 du code rural et de la pêche maritime ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger, comme il résulte en l’espèce de la clause intitulée 'Propriété en fin de bail des constructions édifiées par le preneur’ insérée dans le contrat du 19 février 1994 et dont le contenu a été ci-dessus énoncé.

La solution du litige suppose donc de rechercher si l’indemnisation prévue par cette clause a vocation à s’appliquer aux constructions réalisées antérieurement à la conclusion du bail du 19 février 1994.

Compte tenu de l’intitulé même de la clause litigieuse (propriété en fin de bail des constructions édifiées par le preneur), de son libellé (les parties conviennent qu’à l’expiration du bail, trois possibilités seront offertes au sujet des constructions qui auront été édifiées par le preneur…) et de la référence expresse à la construction d’un chalet réalisée par les preneurs antérieurement à la conclusion du bail, en accord avec le précédent propriétaire avec lequel ils étaient liés par un bail verbal, il y a lieu de considérer que l’expression 'constructions qui auront été réalisées', générale et non exclusive, doit s’entendre de l’ensemble des constructions réalisées par le preneur, y compris celles effectuées antérieurement à la conclusion du bail écrit.

Il convient donc, réformant le jugement entrepris, de juger que les époux Y sont bien fondés à solliciter, en exécution de la clause litigieuse, indemnisation au titre de l’ensemble des constructions érigées sur les parcelles objets du bail emphytéotique, y compris celle réalisée antérieurement à la signature du bail du 19 février 1994.

Aux termes de l’article 555 du code civil, expressément visé dans l’acte du 19 février 1994, si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

En l’état, la Cour ne dispose pas des éléments permettant d’évaluer l’indemnité susceptible d’être allouée aux époux Y en application de l’article 555 du code civil, alors même que la légalité de la construction litigieuse est contestée par les consorts Z – E en raison de l’absence d’un permis de construire et de l’impossibilité de régulariser la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, tous éléments qui, à les supposer établis, auraient nécessairement une incidence en termes d’évaluation de la plus-value apportée par la construction litigieuse au fonds.

Il convient en effet de constater :

— que le bail du 19 février 1994 stipule que la construction réalisée par le preneur en vertu du bail verbal consenti par M. R Z, avec le consentement de ce dernier, n’a pas fait l’objet d’un permis de construire et que le preneur fera son affaire personnelle de toutes autorisations qui pourraient être exigées à l’avenir et supportera seul le coût des éventuelles mises en conformité qui pourraient se révéler nécessaires,

— qu’il n’est justifié d’aucune régularisation de la situation que les éléments fiscaux et cadastraux produits par les époux Y, n’émanant pas de l’autorité investie des pouvoirs d’urbanisme, sont insuffisants à caractériser, alors même que la prescription de dix ans édictée par l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme ne peut s’appliquer aux constructions édifiées sans permis de construire.

Il convient donc de surseoir à statuer sur l’évaluation de l’indemnité susceptible d’être allouée aux époux Y et d’ordonner une expertise judiciaire, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif du présent arrêt.

Il sera sursis à statuer sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Mont de Marsan en date du 19 novembre 2014,

Réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

Juge que les époux Y sont fondés à solliciter, au titre de la construction érigée sur le fonds des consorts Z – E, paiement d’une indemnité en application de l’article 555 alinéa 3 du code civil,

Avant dire droit sur l’évaluation de cette indemnité et sur le surplus des demandes, ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder M. F G, expert judiciaire, XXX – BP 22 – 40301 Peyrehorade, tél. 0558736407, F.G@wanadoo.fr lequel aura pour mission :

— de se rendre sur les lieux du litige, en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment appelés,

— de se faire remettre des parties tous éléments qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— de donner tous éléments permettant d’apprécier la régularité de la construction litigieuse au regard des règles d’urbanisme applicables en matière d’autorisations administratives de construire et, dans la négative, d’indiquer les possibilités de régularisation de la situation, – de donner tous éléments permettant d’évaluer :

Dit qu’après établissement d’un pré-rapport qu’il adressera aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour lui adresser leurs observations, l’expert dressera de ses opérations un rapport définitif incluant les réponses aux dires des parties, qu’il déposera au greffe de la première chambre de la Cour dans les quatre mois de sa saisine,

Fixe à la somme de 2 500 € (à l’ordre de Mme le régisseur) le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire que les époux Y devront consigner à la régie de recettes de la Cour avant le 25 février 2017, sous peine de caducité de la désignation de l’expert,

Sursoit à statuer sur les demandes réciproques en application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sartrand, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Christine SARTRAND