Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 24 janvier 2018, n° 16/08577

TGI Bobigny 9 février 2016

CA Paris
Infirmation 24 janvier 2018

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en remboursement
La cour a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, considérant que l'action était recevable pour les exercices concernés.
Accepté
Charges récupérables
La cour a estimé que la SAS LE CHAMOIS était fondée à réclamer la restitution des sommes versées au titre de charges de copropriété autres que celles récupérables.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Paris a infirmé le jugement de première instance qui avait déclaré la société Le Chamois irrecevable en sa demande de remboursement des charges payées avant le 3 juin 2009 et l'avait déboutée de ses demandes de remboursement pour les années suivantes. La question juridique principale concernait la prescription de l'action en recouvrement de charges locatives et la détermination des charges récupérables sur le locataire selon les termes des baux commerciaux et de sous-location. La juridiction de première instance avait considéré que l'action était prescrite pour les charges antérieures au 27 janvier 2009 et avait rejeté les demandes de remboursement pour les années postérieures. La Cour d'Appel a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, estimant que le point de départ de la prescription quinquennale était la date à laquelle le bailleur avait connaissance de l'arrêté définitif des charges, et non la date des provisions sur charges. La Cour a également jugé que seules les charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 devaient être supportées par le locataire, et a condamné la Société Civile Immobilière et de Participation Les Lilas à rembourser à la société Le Chamois la somme de 99 576,89 euros pour un trop-perçu de charges pour les années 2008 à 2013. La Cour a déclaré sans objet la demande de régularisation des charges depuis 2008, a refusé l'exécution provisoire et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, et a condamné la SCI aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 24 janv. 2018, n° 16/08577
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	16/08577
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 9 février 2016, N° 14/08505
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Annabelle LIAUTARDIsabelle GABRIELArnaud GRAIGNIC
Cabinet(s) :	SCP LECAT & ASSOCIES
Parties :	SAS LE CHAMOIS c/ SCI SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION LES LILAS

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 JANVIER 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/08577

Décision déférée à la cour : Jugement du 9 Février 2016 – tribunal de grande instance de BOBIGNY
- RG n° 14/08505

APPELANTE :

SAS LE CHAMOIS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de sous le numéro 775 724 495

[…]

78420 CARRIÈRES-SUR-SEINE

Représentée par Maître Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004 substitué à l’audience par Maître Isabelle GABRIEL, avocate au barreau de PARIS, toque : U0004

INTIMÉE

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ET DE PARTICIPATION DES LILAS prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de sous le numéro 318 224 029

[…]

93160 NOISY-LE-GRAND

Représentée par Maître Annabelle LIAUTARD de la SCP X ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0027

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats : Madame Y Z

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ET DE PARTICIPATION DES LILAS, ci-après dénommée la SCIPL, est propriétaire de plusieurs lots situés dans un immeuble en copropriété sis […].

Le 25 février 2005, elle a donné à bail commercial à la société LE CHAMOIS un local d’une superficie d’environ 400 m² (400/597m² du lot n°3001) et huit emplacements de parking (constituant les lots n°3033, 3034, 3035, 3036, 3037, 3043, 3044 et 3045) situés […], Les Lilas, pour y exercer l’activité de vente au détail de tous articles ou matériaux affectés à l’aménagement, la décoration, l’entretien intérieur et extérieur de la maison, du jardin et de tous articles d’animalerie, à l’exception des animaux.

La SCIPL est par ailleurs crédit-preneur de plusieurs lots situés dans un immeuble en copropriété sis […].

Aux termes d’un acte distinct également conclu le 25 février 2005, elle a donné en sous-location à la société LE CHAMOIS un local d’une superficie d’environ 266 m² (lot n°3002) et trois emplacements de parking ( constituant les lots n°3009, 3010 et 3011) situés dans cet immeuble, pour y exercer l’activité précitée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 janvier 2014, la société LE CHAMOIS a contesté le montant des charges réclamées depuis plusieurs années par la SCIPL au titre des deux baux et l’a mise en demeure de lui restituer la somme de 61.309,90 € TTC correspondant selon elle à un trop-perçu.

Le 18 février 2014, la SCIPL, agissant par la voix de son conseil, a refusé de donner suite à cette demande.

Le 3 juin 2014, la société LE CHAMOIS a fait assigner la SCIPL devant le tribunal de grande instance de Bobigny en restitution de l’indu.

Par jugement en date du 9 février 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- Dit la société LE CHAMOIS irrecevable en sa demande de remboursement des charges payées au bailleur avant le 03 juin 2009,
- Pour le surplus, débouté la société LE CHAMOIS de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné la société LE CHAMOIS à payer à la SCIPL la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société LE CHAMOIS aux dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP X & ASSOCIES conformément à l’article 699 du code de procédure civile. La société LE CHAMOIS a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 13 avril 2016.

Par dernières conclusions en date du 7 juillet 2016, la société LE CHAMOIS demande à la Cour de : Vu les articles L-145-1 du Code du commerce, Vu l’article 1134 du Code civil, Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu le Décret n°87-712 du 26 août 1987, Vu les contrats versés aux débats, Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,
- INFIRMER le jugement rendu en première instance par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny le 9 février 2016 ; Statuant à nouveau,
- DÉBOUTER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- RECEVOIR la Société LE CHAMOIS en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;
- DIRE que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS est recevable à agir au titre des exercices de charges pour les années 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014 ;
- DIRE qu’aux termes des contrats de bail commercial et de sous-location, les parties n’ont entendu mettre à la charge du preneur (sous-locataire) que les charges dites récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toute nouvelle contribution, taxe municipale ou autres, sous quelque dénomination que ce soit et pouvant être mises à la charge des locataires.
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS au paiement de la somme de 99.576,89 € T.T.C correspondant aux charges locatives arrêtées au 31 décembre 2013 indûment réglées par la Société LE CHAMOIS depuis 2008 ;
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement, d’avoir à régulariser toutes les régularisations de charges adressées à la Société LE CHAMOIS depuis 2008 ;
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS à verser au Syndicat des Copropriétaires (sic) la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION DES LILAS en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par dernières conclusions en date du 30 août 2016, la SCIP des LILAS demande à la Cour de : Vu les conventions liant les parties, Vu l’article 1134 du Code civil,
- TIRER toute conséquence de la demande de la société LE CHAMOIS à ce que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE PARTICIPATION LES LILAS soit déclarée recevable à solliciter un rappel de charge.
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Bobigny du 9 février 2016 en ce qu’il a :

— Constaté que l’action est prescrite à compter du 27 janvier 2009, – débouté la société LE CHAMOIS de ses demandes
- condamné la société LE CHAMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens Et en conséquence de :
- DEBOUTER la Société LE CHAMOIS de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER la société LE CHAMOIS au paiement de la somme de 5.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la Société LE CHAMOIS en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

ET SUR CE

Sur la prescription :

L’appelante critique le jugement qui a retenu la prescription quinquennale de l’action engagée pour les exercices 2008 et 2009, comme ayant commencé à courir à la date des appels provisionnels de charges et non des régularisations; elle soutient que conformément à l’article 2224 du code civil, son action n’est pas prescrite puisqu’elle a effectué la réclamation du trop-perçu des charges au bailleur le 27 janvier 2014 pour les exercices 2008 et 2009 dont les régularisations lui ont été adressées postérieurement au 27 janvier 2009.

L’intimée prétend que l’action de la société LE CHAMOIS est prescrite pour les exercices 2008 et 2009 pour la période antérieure au 27 janvier 2009, si on se réfère à la mise en demeure du 27 janvier 2014, ou, à tout le moins, pour la période antérieure au 3 juin 2009, si l’on se réfère à la date de l’assignation.

En effet elle estime que la sous-locataire avait connaissance du montant des remboursements de charges recouvert trimestriellement par le bailleur depuis la date de prise d’effet des deux conventions liant les parties, qui lui aurait permis d’exercer chaque année une action en restitution de prétendues charges indues.

Il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que le point de départ de la prescription quinquennale, qui s’applique à l’action en recouvrement de charges locatives, se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, s’agissant de charges de copropriété relevées annuellement par le syndic de copropriété dans le cadre de sa gestion de l’ensemble immobilier, il importe peu que le preneur ait remboursé trimestriellement au bailleur les appels de charges, le point de départ du délai de prescription est la date à laquelle le bailleur a connaissance de l’arrêté définitif des charges, et non pas la date à laquelle les provisions sur charges ont été appelées ou remboursées.

Il est démontré que les régularisations de charges ont été adressées par la SCIPL à la SAS LE CHAMOIS le 13 avril 2010 pour les lots situés au […] et le 29 avril 2010 pour les lots situés au 58 rue de Paris pour l’exercice 2008, et le 30septembre 2010 pour les lots des deux immeubles pour l’exercice 2009, de sorte que les demandes relatives aux charges de 2008 et 2009 ne sont pas atteintes par la prescription.

Cette fin de non-recevoir soulevée par la SCIPL sera rejetée.

Sur les taxes et charges récupérables sur le locataire :

La société LE CHAMOIS demande que seules les charges que les parties ont entendu mettre à la charge du preneur (sous-locataire) lui soient imputables, c’est-à-dire les charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, outre les charges reposant explicitement sur le preneur en vertu de la clause "Charges et Contribution" du bail. Elle conteste l’argumentation de la SCIPL qui consiste à reprendre le paragraphe selon lequel « le PRENEUR (le SOUS-LOCATAIRE) remboursera au BAILLEUR lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses » pour démontrer que l’intégralité des charges est imputable au sous-locataire, et soutient au contraire que cette clause ne fixe pas le principe de répartition des charges mais leurs modalités de remboursement.

Elle maintient que la commune intention des parties en l’espèce était de ne faire supporter au preneur que les charges prévues par l’article 23 de la loi de 1989 et le décret de 1987 et qu’en cas de difficulté d’interprétation d’une des clauses du bail, il convient de lever le doute en faveur du preneur.

La SCIPL rappelle qu’en vertu du principe de liberté contractuelle, les parties pouvaient tout à fait conclure une convention de sous-location nette de charges pour le bailleur. Ainsi, la clause 7 du bail prévoyant que « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses », et reprise par le contrat de sous-location, démontre que l’intégralité des charges est récupérable par le bailleur auprès du locataire.

Elle argue que l’emploi de l’adverbe "notamment celles énoncées à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989" démontre, sans ambiguïté, l’intention des parties de ne pas limiter la liste des charges, prestations et fournitures récupérables.

Elle ajoute que la locataire n’a jamais contesté la récupération totale des charges de 2005 à 2014 par le bailleur.

Les deux baux consentis à la société Le Chamois, tant en sa qualité de locataire que de sous-locataire, comportent un article 7 rédigé en ces termes identiques :

« En sus du loyer ci-dessus stipulé, le PRENEUR [ou le SOUS-LOCATAIRE] supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toute nouvelle contribution, taxe municipale ou autres, sous quelque dénomination que ce soit et pouvant être mises à la charge des locataires.

Seront aussi à la charge du PRENEUR [ou du SOUS-LOCATAIRE] toutes les prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires et notamment celles énoncées à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, le PRENEUR [ou le SOUS-LOCATAIRE] supportera l’impôt foncier au prorata de la durée d’occupation (pour le bail, il est précisé: 'en ce qui concerne le lot 3001, au prorata des surfaces prises à bail').

Le PRENEUR [ou le SOUS-LOCATAIRE] remboursera au BAILLEUR lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses (pour le bail, il est précisé: 'Ce remboursement sera fait au prorata des surfaces prises à bail en ce qui concerne le lot 3001') ».

Les clauses du bail librement consenties par les parties s’imposent aux cocontractants en application de l’article 1134 du code civil.

Aux termes des anciens articles 1156, 1161 et 1162 du code civil, le juge doit rechercher la commune intention des parties; toutes les clauses du contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, et en cas de doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

Il ne peut être déduit du terme 'notamment’ que l’intégralité des charges de copropriété incombent au preneur/sous-locataire, ni de la phrase 'le preneur (ou sous-locataire) remboursera au bailleur lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses’ que le remboursement porte sur la totalité des charges payées par le bailleur, et que le loyer serait net de charges pour ce dernier.

En effet la clause de l’article 7 est insuffisamment précise pour mettre à la charge du locataire/sous-locataire les autres prestations et fournitures que celles énumérées par l’article 23 de la

loi du 6 juillet 1989.

En outre le fait que la SAS LE CHAMOIS ait payé les charges appelées durant neuf années sans les contester, n’équivaut pas à acquiescement de sa part, ni renoncement à toute action en contestation portant sur lesdites charges, ledit renoncement s’il est tacite devant être sans équivoque.

En conséquence la SAS LE CHAMOIS est bien fondée à réclamer restitution des sommes versées au titre de charges de copropriété autres que les charges locatives récupérables au sens de l’article précité.

Sur les charges indûment versées :

En conséquence, la SAS LE CHAMOIS demande le remboursement de la somme totale de 99.576,89 € TTC au titre du trop-perçu de charges sur les années 2008 à 2013 pour les lots n°3002, 3009, 3010 et 3011 (58 rue de Paris) et les lots n°3001, 3033 à 3037, 3043 à 3045 ([…]).

Elle précise qu’elle n’entend pas solliciter le remboursement des charges au titre de l’année 2014.

Il résulte des relevés de charges de copropriété et des régularisations de charges que la SAS LE CHAMOIS a trop versé les sommes suivantes :

Versé (après déduction des avoirs sur charges)

Dû

Solde

* pour les lots n°3002, lots n°3009, 3010 et 3011 au 58 rue de Paris :

—  2008 : 6 478,74 €

829,53 €

5 649,31 €

—  2009 : 6 296,07 €

762,81 €

5 533,26 €

—  2010 : 3 987,40 €

786,06 €

3 201,33 €

—  2011 : 6 538,37 €

827,70 €

5 710,66 €

—  2012 : 13 560,42 €

866,56 €

12 693,86 €

—  2013 : 7 867,66 €

1 736,66 €

6 131,00 €

* pour les lots n°3001 (400/597m²), lots n°3033, 3034, 3035, 3036, 3037, 3043, 3044 et 3045 au […] :

—  2008 : 10 062,39 €

1 283,46 €

8 778,93 €

—  2009 : 9 749,67 €

1 148,16 €

8 601,51 €

—  2010 : 6 155,48 €

1 185,38 €

4 970,10 €

—  2011 : 10 199,38 €

1 341,15 €

8 858,23 €

—  2012 : 21 560,61 €

1 406,64 €

20 153,97 €

—  2013 : 12 073,21 €

2 778,38 €

9 294,83 €

Total : 99 576,89 € TTC

La SCIPL sera donc condamnée à payer à la SAS LE CHAMOIS la somme de 99 576,89 euros au titre d’un trop versé de charges.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu de condamner la SCIPL à régulariser toutes les charges depuis 2008, alors que la cour a déjà procédé à cette régularisation par la présente décision.

Il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, le présent arrêt étant exécutoire de plein droit.

Les dépens seront mis à la charge de la SCIPL.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription et dit la SAS LE CHAMOIS recevable en ses demandes de remboursement de charges pour les années 2008 à 2013 ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ET DE PARTICIPATION LES LILAS à payer à la SAS LE CHAMOIS la somme de 99 576,89 euros en remboursement d’un trop versé au titre de charges pour les années 2008 à 2013 ;

Déclare sans objet la demande de la SAS LE CHAMOIS visant à condamner la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ET DE PARTICIPATION LES LILAS à régulariser toutes les charges depuis 2008 ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE ET DE PARTICIPATION LES LILAS aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Craignic.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE