HD/ND

Numéro 20/636

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

11/02/2020

Dossier : N° RG 17/02513 – N° Portalis DBVV-V-B7B-GTS4

Nature affaire :

Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

Affaire :

SCI LA MONTAGNE

C/

X

EURL MIMI DORE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Février 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 Novembre 2019, devant :

Z A, magistrat chargé du rapport,

assisté de Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Z A, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de B C et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur B C, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Z A, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI LA MONTAGNE au capital de 609,80 Euros, inscrite au RCS de TARBES sous le numéro 392.860.557, prise en la personne de son gérant, Mr D E, domicilié audit siège en cette qualité.

[…]

65360 SALLES-ADOUR

Représentée par M^e D PAULIAN, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur X, mandataire judiciaire ès qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de L’EURL MIMI DORE, selon jugement du Tribunal de commerce de Tarbes

l’EURL MIMI DORE

[…]

[…]

Représentés par M^e Bruno MOUTIER, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 22 JUIN 2017

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

Faits et procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juin 2011, la SCI La Montagne a donné à bail commercial à l’EURL Mimi Doré un local d’une surface de 60 m² environ situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier sis à Salles-Adour (65360), route de Bagnères, aux fins d’y exploiter une activité de boulangerie, pâtisserie, vente de journaux, presse, tabac, sandwicherie.

Alors que l’EURL Mimi Doré avait mis en vente son fonds de commerce, le bailleur lui a fait délivrer, le 25 juillet 2016, un commandement d’avoir à rétablir les lieux dans leur état initial et de régulariser la situation issue de l’exercice d’activités connexes complémentaires sans autorisation du bailleur.

L’EURL Mimi Doré, par acte d’huissier de justice en date du 24 août 2016, a fait assigner son bailleur devant le tribunal de grande instance de Tarbes aux fins de voir déclarer non avenu le commandement du 25 juillet 2016.

Par jugement en date du 22 juin 2017, le tribunal a

— déclaré non avenu le commandement du 25 juillet 2016,

— débouté l’EURL Mimi Doré de ses demandes de dommages-intérêts ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI La Montagne de ses demandes reconventionnelles,

— condamné celle-ci aux dépens.

Par déclaration en date du 10 juillet 2017, la SCI La Montagne a relevé appel du jugement.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 septembre 2019.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions n°2 signifiées le 13 septembre 2019, au contenu desquelles il sera renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la SCI La Montagne présente les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles L. 145 et suivants du Code de Commerce,

— réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarbes du 22 juin 2017,

— dire et juger qu’en ayant déclaré volontairement et unilatéralement au greffe du

Tribunal de Commerce de Tarbes l’exercice d’activités non autorisées par le bail

commercial formant la loi des parties, et en demandant à son bailleur, par une

procuration, de valider l’extension d’activité, l’EURL Mimi Doré a violé les

stipulations du bail commercial, ce qui autorisait la SCI La Montagne à lui faire délivrer un commandement de ce chef avec rappel de la clause résolutoire,

— dire et juger qu’en ayant, au mépris de la clause contractuelle interdisant de changer

la distribution des lieux hors l’accord exprès et par écrit du bailleur, entrepris de tels

travaux, le locataire commercial a une nouvelle fois violé les stipulations contractuelles, ce qui autorisait son bailleur à lui délivrer un commandement de ce

chef avec rappel de la clause résolutoire,

— constater que le locataire n’a pas régularisé la situation dans le mois de la délivrance du commandement du 25 juillet 2016,

— constater l’absence de règlement des loyers des mois de juin 2018 à mars 2019,

— dire et juger qu’en conséquence le bail commercial s’est trouvé résilié de plein droit

un mois après le commandement du 25 juillet 2016,

— dire et juger que la délivrance du commandement du 25 juillet 2016 n’a pu être à

l’origine du moindre préjudice au détriment de l’EURL Mimi Doré,

— rejeter ainsi toutes les demandes indemnitaires présentées par la liquidation judiciaire de l’EURL Mimi Doré,

— fixer la créance de la SCI La Montagne à la liquidation judiciaire de l’EURL Mimi Doré :

o à la somme de 12.000€ correspondant aux pactes de loyers impayés des mois

de juin 2018 à mars 2019,

o à la somme de 20 000€ à titre de dommages-intérêts pour remise en état des

lieux,

— dire que ces sommes se compenseront avec l’éventuelle indemnité qui pourrait être allouée à la liquidation judiciaire de l’EURL Mimi Doré,

— condamner Maître Abadie ès-qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de

l’EURL Mimi Doré aux entiers dépens de l’instance et au paiement d’une légitime

indemnité de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait valoir que :

— d’importants travaux de démolition, de percements de cloisons et de changement de distribution ont été exécutés par l’EURL Mimi Doré sans son accord préalable, en violation des termes du bail,

— le locataire, en pratiquant d’autres activités commerciales que celles fixées de manière exclusive au bail, a violé la destination des lieux,

— la demande de dommages-intérêts faite à son encontre est infondée dans la mesure où le préjudice invoqué n’est pas justifié,

— elle est bien fondée quant à elle à se prévaloir d’une créance au titre des loyers impayés ainsi que pour la remise en état des lieux.

Dans ses conclusions signifiées le 25 mars 2019, au contenu desquelles il sera renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, Maître Abadie, es qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL Mimi Doré, fonctions auxquelles il a été nommé par jugement du tribunal de commerce de Tarbes en date du 4 mars 2019, présente les demandes suivantes :

— débouter la SCI La Montagne de ses demandes en cause d’appel,

— sur l’appel incident de L’EURL Mimi Doré, réformer la décision entreprise sur le fait que le Tribunal l’a déboutée de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile,

— déclarer la demande formulée par l’EURL Mimi Doré recevable et bien fondée,

En conséquence,

Vu l’article 1134 du code Civil,

— constater la mauvaise foi du bailleur et la bonne foi du preneur,

— constater que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit contenue dans le commandement en date du 25 juillet 2016,

— constater que les motifs excipés par le bailleur ne constituent pas des manquements graves et répétés aux obligations du bail,

— déclarer le commandement du 25 juillet 2016 non avenu,

— constater la particulière mauvaise foi du bailleur et son comportement fautif,

— le condamner à payer à l’EURL Mimi Doré la somme de 25 000,00€ à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à payer à l’EURL Mimi Doré la somme de 3.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile,

— le condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— l’inadaptation du local loué aux activités exercées ainsi que le respect des normes administratives rendaient obligatoires les travaux réalisés,

— ceux-ci ne portent atteinte ni à la structure, ni à la destination première de l’immeuble,

— le bailleur les avait verbalement autorisés,

— la vente du fonds de commerce a échoué du fait de l’initiative procédurale du bailleur qui doit en assumer les conséquences indemnitaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 554 du code de procédure civile, il convient de recevoir en son intervention volontaire Maître N-O X en sa qualité de liquidateur judiciaire de l’EURL Mimi Doré, fonctions auxquelles il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de Tarbes en date du 4 mars 2019.

Sur le commandement visant la clause résolutoire

En vertu d’un acte sous seing privé en date du 23 juin 2011, la SCI La Montagne a donné à bail commercial à l’EURL Mimi Doré un local d’une superficie de 120 m² environ situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis […] à Salles Adour (Hautes-Pyrénées), pour y exploiter un fonds de boulangerie, pâtisserie, vente de journaux, presse, tabac et sandwicherie, à l’exclusion de tout autre, même temporairement. Ce bail mentionne que

toutes les transformations ou réparations nécessitées par l’activité exercée ne peuvent être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle de l’architecte du bailleur, de même que tout changement de distribution, démolition ou encore percement de murs ou de cloisons.

C’est sur le fondement de la clause du bail relative à l’exécution des travaux que, par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2016, la SCI La Montagne a fait délivrer un commandement à l’EURL Mimi Doré en mettant en demeure cette dernière de rétablir les lieux dans leur état initial, dans le mois, sous peine de faire appliquer la clause résolutoire figurant au bail et visant l’inexécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements.

Dans le même temps, et dans le cadre du même commandement, le bailleur invoquait sous peine de la même sanction, un manquement du preneur à son obligation d’exploiter une activité dont les limites étaient fixées par le bail puisque l’EURL Mimi Doré, dans le cadre du projet de cession de son fonds, avait indiqué exploiter dans les lieux loués une activité de «boulangerie, vente de pains, fabrication et vente de pâtisseries, confiserie, épicerie, traiteur, salon de thé, dépôt de presse».

Si l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux et si, en vertu du bail qui fait à la loi des parties, le bailleur est fondé à se prévaloir de toute inexécution par le preneur de ses obligations, il n’en demeure pas moins que les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

En ce qui concerne les travaux dont l’accomplissement est reproché par la SCI La Montagne à l’encontre de l’EURL Mimi Doré, il convient de constater tout d’abord que le bail est totalement muet sur la nature et la consistance du local donné en location, celui-ci ne mentionnant pas s’il était équipé pour servir à l’usage auquel il était destiné, à savoir l’exploitation d’une activité commerciale de boulangerie pâtisserie.

En effet, l’EURL Mimi Doré, reprenant le fonds de commerce précédemment exploité par F G, également locataire de la SCI La Montagne, n’a pas poursuivi l’activité reprise dans le local utilisé par le précédent exploitant. Ce dernier exerçait en effet ses activités de boulangerie pâtisserie depuis le début de l’année 2007 dans un local d’une superficie de 60 m² et c’est dans le but d’accroître les possibilités de développement de ses activités commerciales que l’EURL Mimi Doré à sollicité et obtenu de son bailleur de pouvoir prendre en location un autre local présentant une superficie double de celle mise à disposition de son prédécesseur.

Dans un procès-verbal de constat dressé le 12 juillet 2016 sur la requête de l’EURL Mimi Doré, il est rappelé que le local litigieux accueillait juste auparavant une activité de vente et installation de mobilier de cuisine et les pièces produites par le bailleur confirme cette affirmation.

Dans ce contexte, il ne peut être contesté que des travaux s’avéraient bien nécessaires en termes d’aménagements divers à accomplir dans les lieux pour permettre leur adaptation à l’activité du preneur. La circonstance invoquée par le bailleur tirée de ce que son autorisation n’aurait pas été sollicitée pour les accomplir n’est pas de nature à caractériser une infraction grave du preneur aux termes du bail dès lors qu’il n’a fait qu’accomplir des travaux d’aménagement indispensables et nécessaires.

Par ailleurs, l’EURL Mimi Doré produit une attestation en date du 7 avril 2017 établie par H I, dont il est indiqué qu’elle est l’ex-compagne du gérant, et dans laquelle celle-ci affirme qu’au moment de la prise de possession du local, celui-ci n’était pas adapté à

l’activité de boulangerie et que les travaux ont été faits avec l’accord du représentant légal de la SCI La Montagne. Des factures relatives à la fourniture et l’installation d’un nouveau four en août 2011, ainsi qu’à l’intervention de techniciens d’une société spécialisée dans la fourniture et l’installation de matériel de boulangerie pâtisserie à propos de travaux de câblage électrique, de déplacement d’un pétrin, ainsi que de démontage et remontage d’une chambre froide dans un nouveau fournil datant de la même période viennent corroborer la nécessité de tels travaux.

Au regard de l’importance de ces travaux nécessités par l’activité professionnelle du preneur, des modifications dans la distribution des lieux étaient également nécessaires. Les procès-verbaux de constat d’huissier dressés par l’une et l’autre des parties établissent qu’il s’agit tout au plus de la création d’ouvertures ou de l’élargissement de celles déjà existantes, au demeurant pratiquées dans des cloisons de plâtre non porteuse et donc sans lien avec la structure même de l’immeuble. D’ailleurs, les constatations issues de ces procès-verbaux de constat confirment que ces modifications résultent de la nécessité d’adapter les lieux à l’activité exercée.

Le preneur n’est donc pas allé au-delà du droit dont il dispose de transformer les locaux pour en adapter la configuration aux besoins de son activité et les initiatives qu’il a prises ne constituent pas des infractions suffisamment graves pour motiver une résiliation du bail.

Le bailleur invoquait également, dans le commandement litigieux, le fait que l’EURL Mimi Doré, projetant de céder son fonds à un tiers, avait énoncé que cette opération portait sur une activité différente et plus vaste que celle qui était reprise de manière exclusive par les termes du bail. Il ajoute en outre que l’extrait Kbis de l’EURL Mimi Doré indique que les activités exercées par celle-ci sont ainsi précisées : «boulangerie, vente de pains, fabrication et vente de pâtisseries, confiserie, épicerie, traiteur, salon de thé, dépôt de presse».

Au regard du contenu du bail, les activités de confiserie, épicerie, traiteur et salon de thé peuvent être considérées comme non comprises dans l’énumération contractuellement fixée.

Or, et concernant l’activité de confiserie, il ne peut être contesté qu’elle est en lien et en rapport direct et étroit avec celle de boulangerie pâtisserie. En outre, les procès-verbaux de constat dressés de part et d’autre permettent d’observer que, sur l’une des vitrines du magasin, figure, en grosses lettres de couleur verte et très apparentes, la mention «confiserie», juste au-dessus d’un dessin illustrant un sac de friandises. Cette activité apparente aux yeux de tous, et dont le bailleur ne pouvait donc ignorer l’existence sans pour autant s’y être jamais opposé, ne peut être considéré comme révélatrice d’une infraction à la clause d’exploitation figurant au bail.

Par ailleurs, si l’indication énoncée par l’EURL Mimi Doré lors de son immatriculation au registre du commerce et des société révèle une volonté d’exercer dans les lieux loués également des activités d’épicerie, traiteur et salon de thé, tel qu’il ressort de l’extrait Kbis produit aux débats, il n’est aucunement démontré que ces activités ont été réellement et matériellement exercées dans les lieux loués. En effet, aucune constatation faite par l’un ou l’autre des huissiers n’établit que des produits d’épicerie étaient proposés à la vente à la clientèle. Il en est de même de l’activité de traiteur puisque la présence d’aucune denrée susceptible de se rattacher à cette activité n’a été relevée. Enfin, aucune installation ni aucun aménagement relatifs à une activité de salon de thé, notamment en terme de moyens et de capacité d’accueil de la clientèle, n’ont davantage été observés.

En réalité, il s’agit d’activités que l’EURL Mimi Doré avait en projet d’exercer dans les lieux qu’elle venait de prendre en location mais celles-ci n’ont pas dépassé un stade purement virtuel.

En conséquence, le bailleur ne pouvait davantage se prévaloir d’une violation par son locataire de la clause d’exploitation délimitée par le bail.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a considéré comme non avenu et non justifié le commandement du 25 juillet 2016 et la Cour confirme cette décision de ce chef.

Sur la demande de fixation de créances présentée par la SCI La Montagne

La SCI La Montagne demande que soit fixée en sa faveur une créance au titre des loyers impayés des mois de juin 2018 à mars 2019 ainsi qu’au titre de la remise en état des lieux, dans le cadre de la liquidation judiciaire de l’EURL Mimi Doré.

Or, cette demande se heurte aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qui prévoit que, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation de faits.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque la demandes relatives aux loyers impayés, qui n’a pas été évoquée en première instance, ne vise aucun des cas énoncés à l’article 564. De même, la demande relative à la remise en état des lieux n’est pas fondée, eu égard aux motifs précédemment exprimés.

Ces demandes sont donc rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’EURL Mimi Doré, représentée désormais par son liquidateur, présente une demande indemnitaire à l’encontre du bailleur en invoquant la particulière mauvaise foi et le comportement fautif de ce dernier.

Si, en première instance, il était sollicité de ce chef une somme de 12'000 € à titre de dommages-intérêts, la réclamation présentée en cause d’appel, portée à 25'000 €, doit être considérée comme recevable dès lors qu’il ne s’agit pas d’une nouvelle prétention puisque la demande tend toujours à la même fin d’indemnisation du préjudice allégué.

L’EURL Mimi Doré soutient que le commandement visant la clause résolutoire n’a été délivré par son bailleur que pour paralyser son projet de cession du fonds et pour monnayer l’accord sollicité de la part de ce dernier pour agréer son repreneur.

Elle ajoute que c’est l’attitude du bailleur qui a amené les candidats acquéreurs à ne pas poursuivre leur projet d’acquisition.

Toutefois, la seule attestation produite par l’intimée, à savoir le témoignage de J K, qui envisageait la reprise du fonds de l’EURL Mimi Doré, est insuffisant à en justifier.

En effet, son auteur se borne à faire état d’une réunion qui s’est tenue le 28 juillet lors de laquelle il a rencontré le représentant légal de la SCI La Montagne ainsi que L M, gérant de l’EURL Mimi Doré, et également les parents de ce dernier, dans les locaux de l’entreprise appartenant au bailleur, au demeurant situé en un autre lieu que le fonds mis en vente, et que, après discussion, aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties.

Aucune précision n’est cependant donnée sur le contenu des discussions qui se sont instaurées entre les parties et notamment sur une éventuelle attitude d’obstruction adoptée par

le bailleur. La lettre du 24 mai 2016 par laquelle les candidats acquéreurs ont notifié à l’EURL Mimi Doré la caducité du compromis de cession du fonds ne fait pas davantage référence à une attitude fautive du bailleur.

En outre, l’intimée n’établit pas ce qui caractériserait la mauvaise foi qu’il prête à la SCI La Montagne comme ayant été le motif de délivrance du commandement.

Cette demande de dommages-intérêts doit être rejetée comme l’avait fait à juste titre le premier juge dont la décision doit également être confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

La SCI La Montagne supportera l’ensemble des dépens, eu égard à l’issue du litige.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de la procédure collective intéressant l’EURL Mimi Doré la totalité des frais qui ont pu être avancés au titre de la défense de ses intérêts en cause d’appel, il sera alloué à Maître X, ès qualité, une indemnité de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit Maître N-O X, ès qualités de liquidateur judiciaire de l’EURL Mimi Doré, en son intervention volontaire,

Confirme en son intégralité le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes en date du 22 juin 2017,

Déboute les parties de leurs demandes,

Condamne la SCI La Montagne aux dépens,

Condamne la SCI La Montagne à verser à Maître X ès qualités une indemnité de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur B C, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,