PhD/ND

Numéro 21/1140

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

15/03/2021

Dossier : N° RG 19/02306 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HJXE

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

Affaire :

X-N Y

D E épouse Y

C/

F Z

G H épouse Z

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 15 Mars 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 Janvier 2021, devant :

Monsieur I J, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

I J, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à

défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de O-P Q et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame O-P Q, Présidente

Monsieur I J, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur X-N Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame D E épouse Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e X O SEREZAC, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur F Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame G H épouse Z

née le […] à CENON

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 15 MAI 2019

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BAYONNE

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 27 janvier 2010, M^me D E et M. X-N Y, son mari (les époux Y) ont donné à bail d’habitation à M^me G H et M. F Z, son mari (les époux Z) une maison à Masparaute moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros.

Par lettre du 2 juillet 2018, les époux Z ont donné congé.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 3 août 2018.

Par lettre du 22 septembre 2018, l’agent immobilier, mandataire du bailleur, a mis en demeure les époux Z de payer une somme de 7.032 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, outre les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.

Suivant exploit du 19 novembre 2018, les époux Y ont fait assigner par devant le tribunal d’instance de Bayonne les époux Z en paiement de cette somme.

Par jugement du 15 mai 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

— rejeté les demandes d’indemnisation des réparations locatives d’un montant de 7.308 euros formées par les requérants

— dit que les époux Z sont redevables de la somme de 367 euros au titre de la TEOM des années 2015, 2016 et 2017, outre celle de 90 euros au titre des frais de ramonage

— condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z la somme de 193 euros en restitution du solde du dépôt de garantie

— dit que les époux Y ont manqué à leur obligation d’entretien et de réparation

— condamné solidairement les époux Y à payer aux époux Z la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

— condamné in solidum les époux Y aux dépens, outre une indemnité de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 9 juillet 2019, les époux Y ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 2 décembre 2020.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 février 2020 par les époux Y qui ont demandé à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— ordonner le remboursement par les époux Z des sommes réglées au titre de la restitution du dépôt de garantie, des dommages et intérêts, de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

— condamner in solidum les époux Z à leur payer la somme de 7.032 euros au titre des réparations locatives

— condamner in solidum les époux Z au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2020 par les époux Z qui ont demandé à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— débouter les époux Y de leurs demandes

— condamner les époux Y au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Les lieux loués portent sur une ancienne ferme basque du 17^e siècle rénovée en maison d’habitation, sur deux niveaux, cinq chambres, salon, salle de bains, WC, dépendances et un jardin. Les pièces sont équipées de convecteurs électriques.

L’état des lieux d’entrée du 31 mars 2010 décrit un ensemble en bon état général d’usage et de fonctionnement des équipements.

L’état des lieux de sortie du 3 août 2018 constate :

— pièce à vivre : taches sur les murs, peinture qui s’écaille, impacts sur le mur de l’escalier

— salon : des taches noires sur le mur

— cuisine : des taches sur le mur à proximité du plafond, taches sur le mur

— chambre 1 : présence de tache, présence de salpêtre

— chambre 2 : traces noires

— chambre 3 : coulures sur le mur

— chambre 4 : taches, étoiles au plafond

— chambre 5 : traces noires, impacts sur le mur BA13, rayures blanches

— couloir : plexiglass fissuré

— buanderie : néant

— salle de bains : taches noires sur les murs et les plafonds ; un éclat dans la baignoire, joints noircis, joints fissurés

— WC : taches au plafond, traces de calcaire

— box : néant

— escalier : traces noires sur la cage d’escalier, marche fragilisée

— grenier (1 vmc) : néant

— garage extérieur et abris : néant

— jardin : une terrasse en bois laissée par le locataire, haie de plus de trois mètres de hauteur, herbe…

Les parties sont contraires sur l’imputabilité des désordres constatés et, le cas échéant, sur le montant des réparations sollicitées par le bailleur, les époux Z faisant valoir tant en défense qu’au soutien de leur demande de dommages et intérêts, que :

— le logement était insalubre du fait de son humidité

— le logement subissait des infiltrations d’eaux pluviales récurrentes

— les canalisations d’évacuation des eaux usées étaient bouchées

— la présence de termites a été constatée près des escaliers et des portants

— la toiture était fuyante

— l’installation électrique n’était pas conforme

— la partie du jardin affectée au logement a été entretenue

Il convient d’examiner d’abord les six premiers griefs, mettant en cause la responsabilité du bailleur dont certains sont également susceptibles d’intéresser la demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives.

1 – sur les manquements du bailleur à ses obligations

Les époux Z ont conclu à la confirmation du jugement entrepris qui a retenu la responsabilité du bailleur au titre de son obligation d’entretien et de maintien des lieux en l’état de servir à l’usage prévu au bail, faisant ainsi application des articles 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, 1719 2° et 3° et 1720 du code civil.

Cependant, en contradiction avec leur demande de confirmation, les écritures des intimés invoquent également de l’indécence du logement, au sens de l’article 6 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 1° du code civil, alors que ce moyen, qui relève de l’obligation de délivrance et non d’entretien incombant, n’a pas été retenu par le premier juge.

1 – 1 – sur l’humidité et l’insalubrité des lieux loués

Les époux Z prétendent avoir vécu dans un environnement rongé par le salpêtre et l’humidité, aggravant les problèmes de santé des deux enfants souffrant de pathologies ORL.

Mais, d’une part, contrairement à ce qu’ils soutiennent, ils n’ont produit aucun élément établissant qu’ils auraient, au cours des huit années de jouissance des lieux, alerté le bailleur sur l’apparition d’un phénomène d’humidité excessive compromettant la jouissance paisible des lieux, ce grief ayant été formulé pour la première fois le 3 août 2018 au moment de l’état des lieux de sortie.

Il n’est pas exact de prétendre que les lieux loués n’étaient pas pourvus de système d’aération dans les pièces humides puisqu’elles étaient équipées d’aérateurs temporisés, et, c’est d’un commun accord avec le bailleur que, en 2010, les locataires ont installé une VMC.

Par ailleurs, en vertu de ce même accord, le bailleur a accepté de réaliser un conduit de cheminée afin de permettre aux locataires d’installer leur poêle à bois dont, finalement, ils n’ont pas fait usage, préférant revendre cet équipement.

Il s’ensuit que les convecteurs électriques étaient considérés comme suffisants pour chauffer les pièces du logement.

S’agissant du phénomène d’humidité, ils produisent quelques photographies de la vie familiale sur lesquelles on peut constater la formation ponctuelle de salpêtre sur un mur extérieur de la maison et en certains points au-dessus des plinthes, au soubassement d’une fenêtre. Le constat de sortie mentionne une présence plus importante de salpêtre dans la cuisine.

Cependant, les époux Z n’ont produit aucun élément sur la date d’apparition de ce salpêtre qui s’est formé à partir de remontées capillaires, peu aisées à maîtriser dans des bâtiments anciens, et qui, dans le long terme seulement, est susceptible d’altérer la qualité sanitaire du logement, et alors qu’ils ne justifient d’aucune démarche ou réclamation auprès du bailleur ou de l’agent immobilier gérant le logement, visant à remédier à quelque difficulté en lien avec ce problème.

Dans ces conditions, il ne peut être déduit de la seule constatation de la présence de quelques traces de salpêtre que les locataires et leurs enfants ont été effectivement exposés à un risque sanitaire ou à des manifestations d’humidité récurrentes qui aurait dégradé la qualité de vie dans le logement.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ils n’M, ni ne justifient notamment d’aucune sur-consommation de chauffage, voire de dégradations de leur mobilier ou de leurs objets et effets personnels du fait d’un excès d’humidité.

Les allégations tenant à l’installation de déshumidificateurs dans toutes les chambres ne saurait être établie par la production d’une facture d’achat d’un déshumidificateur d’un montant de 169 euros, en date du 15 novembre 2017, sans même que soit précisée l’identité de l’acquéreur ni l’affectation de cet accessoire unique.

Les intimés produisent un certificat médical du 17 décembre 2018 précisant que les deux enfants sont suivis pour des infections ORL depuis 2012 mais ce document n’établit aucun lien de causalité entre celles-ci et l’état des lieux loués tandis que les époux Z ne peuvent sérieusement soutenir qu’ils auraient accepté d’exposer leurs enfants à un risque d’insalubrité pendant plus de six années, sans faire aucune réclamation auprès du bailleur, sinon

rechercher un autre logement tout aussi aisé à trouver dans cette partie du Pays Basque.

S’ils produisent des attestations de proches ou de livreurs qui ont indiqué avoir senti une odeur d’humidité ou de moisi notamment au niveau des chambres, les époux Y produisent d’autres attestations d’entrepreneurs intervenus sur les lieux, dès 2013, qui ont constaté que les occupants n’aéraient pas la maison en maintenant closes plusieurs fenêtres, le témoin C ayant également constaté, en fin de bail, des obturations des aérations des ouvrants.

Il résulte des constatations qui précèdent que les époux Z n’établissent la preuve d’aucun fait d’insalubrité lié à l’humidité qui aurait compromis la jouissance paisible des lieux et dont le bailleur aurait été avisé.

1 – 2 – sur la toiture fuyante

S’agissant des prétendues infiltrations récurrentes en toiture, les époux Z ne justifient d’aucune réclamation auprès du bailleur ou déclaration de sinistre avant celui qui s’est produit le 16 décembre 2017 alors qu’ils produisent des attestations de proches signalant des écoulements d’eaux pluviales sur les murs extérieurs ou intérieurs, sans dater ces phénomènes.

Suite au sinistre du 16 décembre 2017, contrairement à ce qu’ils soutiennent, le bailleur n’est pas resté inactif puisque les époux Y ont justifié avoir déclaré le sinistre à leur propre assureur, intervenu aux côtés de l’assureur des locataires et avoir dépêché sur les lieux l’entreprise Lamaison, cet entrepreneur ayant attesté être intervenu le 18 décembre 2017 et avoir constaté que les rives et les dalles de gouttières étaient bouchées avec des feuilles empêchant l’écoulement de l’eau, et avoir renouvelé une intervention similaire le 11 juin 2018 suite à de nouvelles infiltrations.

Or, l’entretien des canalisations, rives et gouttières incombant au locataire, les infiltrations constatées ne sauraient être imputées au bailleur.

1 – 3 – sur les termites

Les époux Z exposent que la présence de termites a été constatée près des escaliers et des portants et que le bailleur s’était engagé à faire le nécessaire mais en vain, de sorte qu’ils ont interdit aux enfants d’accéder à l’étage à usage de stockage.

Mais, encore une fois, les intimés ne justifient d’aucune démarche en ce sens auprès du bailleur avant l’année 2017, celui-ci ayant fait intervenir, le 20 janvier 2017, une entreprise spécialisée qui a installé dans les lieux un dispositif de traitement et de surveillance d’une durée de cinq années.

La seule présence d’une attaque parasitaire, commune dans cette région, ne peut constituer en soi un trouble de jouissance sans qu’il soit constater les incidences effectives et concrètes sur l’occupation des lieux, les allégations d’une fragilisation des portants en bois n’étant en rien démontrée, ni même précédées d’une mise en demeure du bailleur de réparer les lieux.

[…]

Les époux Z M, sans le démontrer, que les canalisations de la maison se sont bouchées à cause d’une fosse sceptique non conforme, entraînant des débordements (toilettes, salle de bains, machine à laver).

Mais, ils ne démontrent pas plus leurs allégations tenant à la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées alors que les époux Y produisent un avis du SPANC Amikuze selon lequel les eaux pré-traitées issues de la fosse s’infiltrent dans le sol.

Au demeurant, ils ne justifient d’aucune réclamation auprès du bailleur.

Ces griefs ne sont donc pas établis.

1 – 5 – sur la non-conformité du réseau électrique

En premier lieu, les époux Z font état d’un branchement illégal de M. Y sur leur propre compteur électrique mais ces faits ne ressortent pas des pièces versées aux débats.

Ensuite, ils produisent une attestation d’un électricien en date du 19 juin 2018, peu de temps avant le congé du 2 juillet 2018, qui relève, des points de non-conformité de l’installation électrique.

Quelle que soit la valeur de ce document, contesté par les époux Y, il reste que les époux Z n’en tirent aucune conséquence utile dès lors qu’ils ne caractérisent aucune incidence de ces éventuelles non-conformités sur la jouissance des lieux.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les époux Z ne rapportent pas la preuve des manquements imputés à faute aux époux Y.

2 – sur les réparations locatives

En droit, il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués, de répondre des dégradations locatives et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail, outre les menues réparations et les réparations locatives définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, en application de l’article 1732 du code civil, le locataire est présumé responsable des dégradations locatives survenues pendant le bail, à charge de prouver qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

2 – 1 – sur le remplacement de la baignoire

Les époux Y produisent un devis d’un montant de 1.694 euros pour la dépose de la baignoire et l’installation d’une nouvelle baignoire, prétendant que l’éclat constaté lors de l’état des lieux rendait non étanche la baignoire en place, outre un devis de 374 euros pour l’habillage de la nouvelle baignoire.

Cependant, il ne résulte pas du constat des lieux de sortie, qui a seulement relevé la présence d’un « éclat » sur la baignoire, sans même le décrire ou l’analyser plus amplement, que celui-ci mettrait en cause l’étanchéité de l’ensemble.

Par ailleurs, aucune demande spécifique n’ayant été faite au titre du remplacement des joints usés, lequel incombait aux locataires, la demande d’indemnisation au titre de la dégradation de la baignoire a justement été rejetée par le premier juge.

2 – 2 – sur le nettoyage des murs et des plafonds

En premier lieu, les époux Z M, sans le démontrer que les lieux auraient été reloués en septembre 2018 à M. C.

Les époux Y produisent un simple devis du 13 août 2018 d’un montant de 2.530 euros pour le nettoyage du rez-de-chaussée.

Cependant ce devis détaille des prestations sans rapport avec l’état des lieux de sortie qui fait ressortir la nécessité d’un nettoyage des quelques traces sur certains murs et plafonds. En outre le montant chiffré apparaît excessif pour ce type de prestations, de surcroît limitées au rez-de-chaussée d’une maison comportant deux niveaux.

L’indemnisation du nettoyage des lieux doit être fixée à la somme de 650 euros.

2 – 3 – sur la remise en peinture des murs et des plafonds

Les époux Y produisent encore un simple devis en date du 16 août 2018 d’un montant de 3.500 euros établi par M. C et sollicitent la somme de 700 euros, faisant application d’un coefficient de vétusté de 80 %.

Ce devis ne présente aucun caractère de sérieux, se bornant à décrire sommairement des prestations sans préciser les superficies, métrés ni les coûts unitaires, le prix étant forfaitaire.

En outre, en l’espèce, la vétusté et l’usage normal des lieux, dont une partie a été endommagée par l’apparition du salpêtre, sont la cause prépondérante dans la nécessité de remettre les lieux en peinture.

Seuls la reprise d’un impact dans le mur, les rayures et la réfection de la marche de l’escalier seront indemnisées à concurrence de 150 euros.

2 – 4 – sur le ramonage du conduit de la cheminée.

Le premier a justement retenu que, s’agissant d’un entretien incombant au locataire, les époux Z devaient supporter leur coût du ramonage pour un montant de 90 euros. Ce point n’est pas contesté.

2 – 5 – sur l’entretien du jardin et la terrasse en bois

Les époux Y produisent encore un simple devis de 1.920 euros pour la taille de la haie de thuyas, des arbustes et plantes grimpantes, leur évacuation et l’enlèvement de la terrasse.

Cependant, les prestations excèdent la partie du jardin affectée au logement loué telle qu’elle apparaît sur les photographies de l’état des lieux d’entrée ; en outre les prix sont encore manifestement majorés pour les besoins de la cause.

Au vu de l’état des lieux de sortie, de l’enlèvement de la terrasse en bois abandonnée par les époux Z, du débroussaillage et de l’entretien des végétaux inclus dans le périmètre loué, ces frais doivent être indemnisés à concurrence de 500 euros.

Au total, les réparations locatives seront indemnisées à concurrence de : 650 +150 + 500 +90 = 1.390 euros.

3 – sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

Les époux Z reconnaissent devoir la somme de 367 euros telle que fixée par le premier

juge.

4 – sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Il résulte des motifs développés au 1^er paragraphe du présent que, infirmant le jugement entrepris, les époux Z doivent être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

5 – sur les condamnations

Les époux Y sont fondés à conserver le dépôt de garantie de 650 euros.

Au total, infirmant le jugement entrepris, les époux Z seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil, à payer la somme de 1.107 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Le présent arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, du présent.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution des époux Y.

Les époux Z seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les époux Z étaient débiteurs de la somme de 367 euros au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2015-2016-2017, de celle de 90 euros au titre du ramonage de la cheminée, rejeté les demandes d’indemnisation au titre du remplacement de la baignoire,

INFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions,

et statuant à nouveau,

DIT que les époux Z sont tenus d’indemniser les frais de nettoyage à concurrence de 650 euros, la reprise des dégradations pour 150 euros et le nettoyage du jardin pour 500 euros,

CONDAMNE solidairement M^me G H, épouse Z, et M. F Z à payer aux époux Y la somme de 1.107 euros déduction faite du dépôt de garantie conservé par ces derniers,

DEBOUTE les époux Z de leur demande reconventionnelle,

CONDAMNE solidairement les époux Z aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame O-P Q, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,