RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 02 Septembre 2021

(n° 171 , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08915 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCAAA

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Octobre 2019 par le juge de l’expropriation de Paris RG n° 18/00124

APPELANTE

S.C.I. EDBE

[…]

[…]

représentée par M^e David LEVY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB095

INTIMÉES

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[…]

[…]

représentée par M. B C en vertu d’un pouvoir général

S.A. SOREQA

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juin 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Aux termes du traité de concession d’aménagement du 13 décembre 2016, la Ville de Paris a confié à la SOREQA une mission intitulée «'Paris Action au Lot'» ayant pour objet de traiter les situations d’indignité dans les chambres de services parisiennes, en procédant à un regroupement de lots pour réaliser un ou plusieurs logements sociaux.

À l’adresse sise […], l’acquisition est partielle portant sur les lots numérotés 23 à 29 qui appartiennent à trois propriétaires distincts, outre une portion de parties communes et un WC commun, le tout afin de créer deux logements sociaux.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 31 octobre 2018.

Est concernée en l’espèce par l’expropriation la SCI EDBE, propriétaire du lot n° 23.

L’ensemble immobilier du […], […], a été édifié en 1860 sur la parcelle AU n°89. Il est composé d’un bâtiment principal élevé sur caves, de quatre étages droits et un cinquième sous comble avec ailes à droite et à gauche sur cour. Un second bâtiment, élevé sur caves et sous-sol en R+4, est contigu aux ailes du bâtiment principal et entoure la cour intérieure sur la partie ouest. L’ensemble est divisé en lots de copropriété.

Le lot n° 23, situé au dernier étage de l’immeuble, est divisé en deux chambres séparées, porte 7 et porte 8, de petites surfaces. Les locaux sont symétriques, chacun avec coin cuisine et coin douche, le premier comprenant un placard, le second un WC sous la mansarde. Les locaux sont en état d’usage. Ces chambres ont été mesurées par un géomètre expert mandaté par la SOREQA à l’issue du transport sur les lieux aux valeurs, respectivement de 8,60 m² et 7,50 m², soit une surface totale pour le lot n° 23 de 16,10 m².

Par mémoire visé par le greffe le 8 novembre 2018, la SOREQA a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due à la SCI EDBE au titre de la dépossession foncière du lot n° 23 de l’immeuble sis […].

Par jugement du 24 octobre 2019, après transport sur les lieux le 3 juillet 2019, le juge de l’expropriation de Paris a :

— fixé l’indemnité due par la SOREQA à la SCI EDBE, au titre de la dépossession foncière du lot n° 23 de l’immeuble sis […] en valeur vénale occupée :

— lot n° 23 : indemnité principale : 90.160 ', indemnité de remploi : 10.016 ', soit un total de 100.176 '.

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la SOREQA à payer à la SCI EDBE la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SOREQA aux dépens.

La SCI EDBE a interjeté appel le 8 juillet 2020, de toutes les dispositions du jugement. La SOREQA a formé un appel incident sur le montant de l’indemnité principale.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  adressées au greffe, par la SCI EDBE, appelante, le 30 septembre 2020, notifiées le 2 octobre 2020 (AR des 5 et 6 octobre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 29 octobre 2019 ;

Et statuant à nouveau,

— Fixer à 198.240 ' l’indemnité principale que la SOREQA devra payer à la SCI EDBE pour la dépossession du lot n° 23 de l’immeuble sis […] ;

— Fixer à 20.824 ' l’indemnité de remploi que la SOREQA devra payer à la SCI EDBE ;

— Fixer à 25.080 ' l’indemnité de perte de loyers que la SOREQA devra payer à la SCI EDBE ;

— Condamner la SOREQA à verser à la SCI EDBE la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

—  adressées au greffe, par la SOREQA, intimée et appelante incidente, le 15 décembre 2020, notifiées le 17 décembre 2020 (AR du 18 décembre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— Dire l’appel de la SCI EDBE recevable mais mal fondé ;

— Recevoir la SOREQA en son appel incident ;

et statuant à nouveau,

— Fixer l’indemnité à revenir à la société expropriée comme suit :

— Indemnité en valeur occupée : 40.000 ', indemnité de remploi : 5.000 ', soit un total de 45.000 ' ;

— Condamner l’appelante aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé, le 31 décembre 2020, notifiées le 6 janvier 2020 (AR du 7 janvier 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 24 octobre 2019.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

La SCI EDBE fait valoir que';

— Sur la date de référence, il convient de se placer à la date du jugement du 24 octobre 2019, en vertu de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation ;

— Sur les termes de comparaison retenus, il est critiqué l’ancienneté de ces termes où une seule vente est intervenue en 2018 ;

— Sur la superficie retenue, le premier juge a retenu une superficie de 16,10 m², alors que le certificat de superficie conclut à une surface de 16,52 m² et le volume est supérieur à 20 m3, ce qui apporte une plus-value au lot concerné [Pièce n° 13] ;

— Sur la valeur vénale du bien exproprié, la localisation du bien constitue un facteur déterminant de la valeur de l’immeuble, de même que ses caractéristiques (bon ensoleillement, grande luminosité). Sur ce point, la liste des dernières transactions éditées par la base BIEN de la Chambre des notaires fait apparaître une valorisation de 1.000 ' pour les biens situés en étage élevé, surtout avec ascenseur [Pièce n° 19] ;

— Sur les références du marché local immobilier et les termes de comparaison, l’expropriée produit plusieurs références [Pièce n° 19] qui font ressortir une moyenne globale de 12.161 '/m². Le marché des chambres de service est un «'marché de niche'» qui fait l’objet d’une demande croissante. Les expropriants se sont contentés de produire des transactions datées et les éléments utilisés pour effectuer leur estimation ne sont pas pertinents.

— Sur le montant de l’indemnité principale, le prix du marché local pour des biens de ce type dans le même secteur géographique s’élève à 12.000 '.

— Sur la perte de revenus locatifs, la SCI EDBE produit des contrats de location ainsi que des quittances de loyer démontrant la location des deux studios [Pièces n° 22 et 23]. Ainsi, le préjudice doit être indemnisé à hauteur des deux loyers perdus, et ce, durant une période de deux ans.

La SOREQA répond que ;

— Sur le caractère impropre à l’habitation des deux locaux composant le lot n° 23, le bien exproprié est composé de locaux séparés. Le fait que les deux chambres soient artificiellement réunies en un seul lot ne doit pas conduire le juge de l’expropriation à statuer, sans tenir compte de la situation réelle des logements. Or, la surface habitable de l’un ou l’autre des deux locaux est inférieure à 9 m², soit une surface inférieure à la surface minimale exigée au titre des caractéristiques d’un logement décent. Le bien exproprié est donc impropre à l’habitation et le jugement devra être infirmé en ce sens.

— Sur l’indemnité de dépossession, le bien doit être considéré comme un lot à usage de débarras. Compte tenu de la nature du lot, de son état et de son occupation, l’évaluation est faite forfaitairement pour une somme de 20.000 ' par local, soit 40.000 ' au total.

Le Commissaire du Gouvernement soutient que';

— Sur la valeur unitaire au mètre carré, 5 termes font ressortir une valeur au m² de 7.137,2 '. Ces ventes présentent une forte homogénéité de surface entre elles et avec le lot exproprié. Une indemnité principale basée sur une valeur unitaire de 7.000 '/m² est donc proposée, en retenant un abattement pour occupation, de 20%, car la SOREQA acquiert des locaux occupés, avec des occupants titulaires d’un bail d’habitation.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 8 juillet 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SCI EDBE du 30 septembre 2020, de la SOREQA du 15 décembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 31 décembre 2020 adressées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal porte sur toutes les dispositions du jugement.

Le premier juge a retenu s’agissant d’un bien soumis au droit de préemption urbain en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et L 213-6 du code de l’urbanisme la date du 24 novembre 2018, date à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La SCI EDBE retient également cette date du 24 novembre 2018, date à laquelle la modification du PLU approuvée le 12 octobre 2018 a été rendu opposable ; cette date n’est pas contestée par la SOREQA ni par le commissaire du gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 octobre 2019.

- Sur l’indemnité principale

A. sur la consistance du bien

Il ressort du procès-verbal de transport du 3 juillet 2019 auquel il convient de se référer pour une plus une ample description, et du jugement, les éléments suivants :

'le […] est un axe important du 10^e arrondissement de Paris, situé dans le quartier de la « porte Saint-Denis », issu d’une percée Haussmannienne et relie, d’une façon rectiligne, la gare de l’est et le […].

La station de métro la plus proche numéro 35 est la station Château-d’Eau, sur la ligne 4 ' porte de Clignancourt ' mairie de Montrouge ; la Gare de l’Est est dans la continuité du boulevard.

Le quartier est en développement, en voie de réhabilitation et très commerçant.

'L’ensemble immobilier du 35, […], a été édifié en 1860 sur la parcelle AS numéro 89 ; il est composé d’un bâtiment principal élevé sur cave, de 4 étages droits et 1/5 sous combles avec aile à droite et à gauche sur cour. Un second bâtiment, élevé sur cave et sous-sol en R+ 4, contigu aux ailes du bâtiment principal et entoure la cour intérieure sur la partie ouest.

Il s’agit d’un immeuble parisien classique avec commerces en rez-de-chaussée et habitation en étage, dont des chambres de service sous les combles.

Le bâtiment A concerné en l’espèce, de style haussmannien, est situé sur le […] avec un ascenseur jusqu’au 4^e étage. Un escalier de service permet l’accès au 5^e étage, composé des chambres de service, distribué selon un couloir étroit.

L’ensemble est divisé en lots de copropriétés.

'Le transport sur les lieux a permis de constater qu’à l’exception de l’étage des chambres de service, l’état d’entretien de la copropriété est très correct, sans présenter de difficultés liées à la salubrité. En revanche, les parties communes situées au 5^e étage du bâtiment principal sont dans un état plus dégradé.

Le sol est couvert d’anciennes tomettes qui sont manquantes à certains endroits. Les réseaux de fils électriques et les tuyaux de plomberie sont apparents et disposés de manière désordonnée. Le réseau doit causer des infiltrations dans les murs et les sols des parties communes, provoquant des dommages aux étages inférieurs.

'Le lot N°23, situé au dernier étage de l’immeuble est divisé en deux chambres séparées, porte 7 et porte 8, de petites surfaces. Les locaux sont asymétriques, chacun avec coin cuisine et coin douche, le premier comprenant un placard, le second un WC sous la mansarde ; les locaux sont en état d’usage.

Dans la fixation d’indemnité principale, le premier juge a tenu compte des éléments de comparaison, mais également de l’entretien défaillant des parties communes, notamment du 5^e étage et du dédoublement des installations pour le même lot, facteur dévalorisant intrinsèque au bien.

Aux termes d’un traité de concession d’aménagement du 13 décembre 2016, la Ville de Paris a confié à la SOREQA une mission intitulée « Paris action au lot » ayant pour objet de traiter les situations d’indignité dans les chambre de service parisiennes, en regroupant des lots pour réaliser un ou plusieurs logements sociaux.

La SCI EDBE souligne que la copropriété est bien entretenue, qu’un escalier permet d’accéder au 5° étage et que les deux studios sont en parfait état et ont fait l’objet d’une rénovation complète en 2018 (photos – pièce 14), ce qui est confirmé par l’état des lieux d’entrée des deux locataires (pièces N°15, 16 et 17).

Le commissaire du gouvernement indique que les chambres de service expropriées sont situées au 5^e étage sous comble, dans le premier bâtiment, que l’état d’entretien du bâtiment est correct, que le 5^e présente toutefois un entretien moins soutenu avec des réseaux de fils électriques et de tuyaux de plomberie apparentes et désordonnés, les murs et les sols des parties communes présentant des traces d’infiltration d’eau.

Il ajoute que le lot 23 est divisé en 2 pièces, chacune étant donnée à bail en état d’usage et sans traces d’altération dues aux infiltrations d’eau ; les lots ont accès au WC commun sur le palier, ils disposent d’un point d’arrivée d’eau, d’un coin douche, d’une plaque de cuisson, chacun ayant une fenêtre sous la toiture.

Le commissaire du gouvernement retient comme principal facteur d’appréciation la situation géographique et comme éléments de dépréciation, la surface des biens, inférieure à 9m², ce qui, indépendamment du débat réglementaire, qui ne présente pas un facteur de valorisation.

Au vu de ces éléments le premier juge a donc exactement tenu compte dans la fixation de l’indemnité, de l’état défaillant des parties communes du 5^e étage et de la particularité du lot, à savoir le dédoublement des installations pour le même lot, facteur dévalorisant intrinsèque au bien.

B. sur les superficies

En première instance, les lots ont été mesurés par un géomètre expert mandaté par la SOREQA à l’issue du transport sur les lieux, du 3 juillet 2019, indiquant une surface de 16,52 m² se décomposant respectivement en 8,79 m² et 7,73 m² pour chacune des chambres (Pièce N°13).

En appel, la SCI EDBE indique que le premier juge a retenu une superficie de 16,10 m², alors que le certificat établi le 11/10/2018 par la SDA, société de diagnostic Agrée, conclut à une surface totale de 16,52m² (pièce N°13).

Un mesurage du lot a été effectué à l’initiative de la SOREQA le 22 août 2019 par le cabinet de géomètre expert X-HUCK-Y […] qui a relevé respectivement les surfaces de :

'chambre 1 : 8,60 m²

'chambre 2 : 7,50 m²

soit un total pour le lot numéro 23 de 16,10 m².

Le certificat de superficie produit par la SCI EDBE n’a pas la même valeur probante, puisqu’il émane de SDA société diagnostic agréée, alors que le mesurage du lot effectué à l’initiative de la SOREQA émane de géomètres experts qui ont établi une attestation de surface habitable conformément à l’article R 111'2 du code de la construction et l’habitat, en excluant les autres surfaces privatives, à savoir la partie du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 m soit 4,30 m² et l’embrasure des portes de 0,10 m².

En conséquence le premier juge a exactement retenu le mesurage effectué par le cabinet de géomètre expert (pièce N°3).

C. sur la situation d’occupation

Il n’est pas contesté que les 2 chambres séparées, constituant le lot numéro 23 sont occupées et qu’il convient d’évaluer le lot en valeur vénale occupée.

D. sur la fixation de l’indemnité

Le premier juge a indiqué qu’aucun élément ne justifie une évaluation forfaitaire telle que demandée par la SOREQA qui n’est fondée sur aucune méthode d’évaluation et qu’il convient d’analyser les lots comme des chambres de service qui ont une véritable valeur sur le marché de l’immobilier parisien, même pour les superficies inférieures à 9 m².

La SCI EDBE demande la confirmation sur la méthode du premier juge, à savoir une évaluation en tant que chambre de service, mais de voir retenir un prix de 12 000 '/m².

La SOREQA a formulé un appel incident sur la méthode retenue par le premier juge en indiquant que le fait que les deux chambres soient artificiellement réunies en un seul lot ne doit pas conduire à statuer sans tenir compte de la situation réelle des logements ; en effet, ils ne répondent pas aux critères d’un logement décent, conformément au décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoyant en son article 4 que le logement dispose d’au moins d’ une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égal à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égal à 2,20 m, soit le volume habitable au moins égal à 20 m², que la surface habitable et le volume habitable sont déterminées conformément aux dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article R 111'2 du code de la construction et l’habitation ; elle ajoute qu’en outre le règlement sanitaire départemental de Paris, édicté par arrêté inter préfectoral n°79 561 du 20 novembre 1979, prévoit en son article 40, quarantièmes 3'superficie des pièces, que l’une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface, au sens du décret du 14 juin 1969 (codifiée à l’article R 111'2 du code de la construction de l’habitation), supérieure à 9 m², et que les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m², que dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de

ladite pièce doit être au moins égale à 9 m² et que pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement cul-de-sac de largeur inférieure à 2 m ne sont pas prises en compte ; elle conclut qu’en vertu du règlement sanitaire départemental de Paris, un logement comportant une seule pièce n’est décent que si ladite pièce surface habitable est au moins égale à 9 m², peu importe le volume habitable et que le logement qui ne dispose pas d’une surface habitable au moins égal à 9 m² ne répond pas aux critères d’un logement décent, quand bien même le volume habitable serait conforme aux dispositions de l’article 4 du décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, ce qui a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2015 numéro 14'22 754 ; elle ajoute que le lot numéro 24 a d’ailleurs fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction définitive d’habiter en date du 18 juillet 2016 (pièce numéro 3), tandis que lot numéro 29 a fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction définitive d’habiter en date du 7 juin 2016 (pièce numéro 4) et que seul le lot numéro 27, qui répond aux critères d’un logement décent doit être évalué sur la base d’un bien à usage d’habitation ; elle produit des termes de comparaison portant sur la vente de lots de copropriété à usage de débarras.

Le commissaire du gouvernement constate que le règlement sanitaire départemental dans son article 40 exige une surface minimale de 9 m² pour la mise en location, mais il propose une valeur vénale ; il propose de retenir une valeur vénale unitaire de 7000 '/ m².

Selon la Cour de cassation (arrêt du 17 décembre 2015 numéro 14'22 754), les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévue par le règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celle-ci.

Sur les caractéristiques du logement décent, cette exigence a en effet été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a modifié la loi du 6 juillet 1189 l’article 1719 du Code civil, la Cour de cassation considérant que l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public (3^e civile, 15 décembre 2004, numéro 02'20 614).

Le décret numéro 2002'120 du 30 décembre 2002 définit les caractéristiques du logement décent et prévoit à l’article 4, les conditions de surface ou de volume minimal, soit une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins égal à 2,20 m soit un volume d’au moins 20 m³, renvoyant à l’article R 111'2 du code de construction de l’habitat pour la détermination de la surface du volume.

Un décret-loi du 30 octobre 1935 a confié au préfet le soin de rédiger des règlements sanitaires départementaux, ayant pour objet la police et l’hygiène publique dans les communes de son département et la loi numéro 86'17 du 6 janvier 1986 qui a modifié l’article premier du code de la santé publique n’a pas abrogé les règlements départementaux en vigueur, qui restent applicables.

En l’espèce, le lot N°23 a une surface habitable mesurée de 16,10 m², en excluant les superficies privatives (ou à usage privatif) à savoir partie du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 m de 4,30 m² et embrasures des portes de 0,10 m².

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation ; s’agissant en l’espèce des conséquences du caractère non décent du lot s’agissant de deux chambres soit chacune d’une surface inférieure à 9m² en application du règlement sanitaire départemental de Paris, édictée par arrêté inter préfectoral n°79 561 du 20 novembre 1979, elles ne peuvent cependant être comparées comme demandé par la SOREQA à des ventes de lots de copropriété à usage de débarras ; il s’agit de chambres de services même avec une surface inférieure à 9m², qui ont une valeur sur le marché de l’immobilier parisien.

Le premier juge a donc exactement retenu la méthode par comparaison.

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

1° Les références de la SCI EDBE

Elle propose des termes de comparaison issus de la base BIEN (pièce 19) :

-8 transactions réalisées en 2018 dans un rayon de 500 mètres

— en 2019 : 4 transactions

En l’absence des références de publication et de la production des actes correspondants, ces références dont les caractéristiques ne peuvent être établies seront écartées.

[…]

Pour le lot 23 qui ne dispose pas d’une surface habitable au moins égale à 9m², elle propose des ventes de lots de copropriétés à usage de débarras :

— vente du 23 mars 2018, […], CJ -3,1 local à usage de débarras, d’une surface Carrez de 12,79 m², vendu libre au prix de 48'000 ', soit 3572 ' en valeur libre ;

— vente du 28 juin 2018, […], […], CK-17,1 local à usage de débarras, 4,95 m², vendu libre au prix de 22'000 ', soit 4444 ' au m² en valeur libre.

Comme déjà indiqué, ces références ne sont pas comparables aux lots expropriés, s’agissant de lots de copropriété à usage de débarras.

Ces références seront donc écartées.

Elle propose pour le lot 23 une somme forfaitaire de 20000 ' par local, soit 40000 ' au total.

Cette proposition forfaitaire sera écartée, la cour ayant retenu la méthode par comparaison.

Enfin, elle produit en PJ une étude base BIEN du 1° octobre 2018, (15 références) non reprise dans les conclusions.

En l’absence des références de publication permettant de connaître les caractéristiques de ces mutations, celles-ci seront écartées.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose sur la base administrative « estimer un bien » 5 ventes de très petites surfaces comprises entre 6,69 m² et 11,22 m² dans le 10^e arrondissement, avec les références de publication :

'Vente […] : 3 février 2016, parcelle AU'89, 5^e étage gauche, lot numéro un, une chambre de service de 6,69 m² Carrez, 46'000 ', soit 6875 '/m²'libre.

Cette référence date de moins de 5 ans et est située dans le même immeuble que les lots à évaluer et présentant des caractéristiques identiques, étage, typologie et surface sera retenue.

'Vente à proximité immédiate du […] :

—  4 juillet […], 6^e étage, chambre de service de 7 m², 45'000 ', soit 6430 '/ m² en valeur libre, l’immeuble a été édifié en 1880 et présente une typologie proche de celui du […].

Ce terme étant comparable en consistance sera retenu.

[…], […], 3^e étage, une chambre de 9 m², 69'500 ', soit 7722 ' m²/en valeur libre.

Ce terme comparable en consistance sera retenu.

[…], 6 décembre 2018, 6^e étage, une chambre de 11,22 m², 72'000 ', soit 6417 '/ m²

Ce terme comparable sera retenu pour les mêmes motifs que pour le terme précédent.

-10/[…], 1^er février 2019, lot numéro 76 au 7^e étage, une chambre de 9,10 m², vendu 75'000 ', soit 8242 '/ m².

Ce terme comparable sera retenu pour les mêmes motifs que précédemment.

Ces 5 termes font ressortir une valeur de :

6875 + 6430 + 7722 + 6417 + 8242 = 35'686/5 = 7137,2 '/m².

Celles- ci doivent en effet être adaptées aux caractéristiques particulières des lots de la SCI EDBE à savoir des éléments de plus value:

— situation géographique

mais également d’importants facteurs de dépréciation qui l’emportant :

— faible habitabilité en raison de la surface,

— qualité d’entretien moins soutenu que pour les étages inférieurs,

— dédoublement des installations pour le même lot.

Le premier juge a donc exactement retenu une valeur de 7000 '/m².

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a appliqué à cette valeur un taux d’abattement de 20 % concernant les lots évalués en valeur vénale occupée et fixer l’indemnité principale à :

'lot numéro 23 : 16,10 m² x 7000 ' x 0,80 = 90'160 ' en valeur occupée.

- Sur les indemnités accessoires

A. sur l’indemnité accessoire de remploi

Les taux n’étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’ indemnité de remploi à la somme de 10'016 '.

B. sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a débouté la SCI EDBE, celle-ci ne produisant aucune quittance de loyer.

En appel, la SCI verse aux débats :

— courrier du 9 novembre 2018 adressé à la SOREQA et au juge de l’expropriation (pièce 21)

— bail de Madame Z (chambre 10) loyers 2018'2019'2020 d’un montant de 550 ' chacune (pièce 22)

— bail de Madame A et quittances de loyer d’un montant de 495 ' chacune (pièce numéro 23).

La SCI EDBE sollicite une indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 1045 ' sur 2 années.

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice, direct, matériel et certain causé par l’expropriation ; si le bien exproprié était affecté à la location, l’ancien propriétaire est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent d’un nouveau locataire.

La SOREQA conclut au débouté en indiquant que le bien ne peut être donné en location, en violation manifeste des dispositions en matière de dignité des logements et plus particulièrement du règlement sanitaire départemental et que la SCI ne saurait donc se prévaloir d’aucune perte de loyer.

Selon la Cour de cassation (17 décembre 2015 numéro 14'22 754) les conditions minimales de superficie d’un local destiné à l’habitation prévue par le règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret numéro 2002'120 du 30 janvier 2002 relative aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celle-ci, soit en l’espèce le règlement sanitaire départemental de Paris du 20 novembre 1979 ; cependant, si l’exigence de délivrance d’un logement décent a été introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000 qui a modifié la loi du 6 juillet 1989 l’article 1719 du Code civil, et que si l’obligation délivrance d’un logement décent un caractère d’ordre public (3° cour de cassation, 4 juin 2014), et que notamment l’acceptation de l’état par le preneur ou son information préalable ne libèrent pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent, aucune disposition légale n’empêche de conclure un bail, le preneur pouvant en vertu de l’article 20'à la loi de 1989 demander à son bailleur la mise en conformité à tout moment au cours d’exécution du bail.

En effet, l’article 1719 du Code civil dispose en effet que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée (loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000) « et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (loi numéro 2009'323 du 25 mars 2009) « lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».

Si seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la SCI EDBE justifie du droit de propriété et de la conclusion de baux, même s’ils concernent des logements indécents au regard de la superficie inférieure à 9 m².

En conséquence, au vu des justificatifs produits, il convient d’accorder à la SCI EDBE une indemnité pour perte de revenus locatifs, qui sera son pendant limitée à 6 mois de loyers soit la somme de : 1045 x 6= 6270 '.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession en valeur vénale occupée due par la SOREQA à la SCI EDBE est donc de 106 446 ' se décomposant comme suit :

indemnité principale : 90'160 '

indemnité de remploi : 10'016 '

indemnité de perte de revenus locatifs : 6270 '.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à payer à la SCI EDBE la somme de 3000 ' sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe l’indemnité due par la SOREQA à la SCI EDBE, au titre de la dépossession foncière du lot numéro 23 de l’immeuble sis […] à Paris 10^e arrondissement en valeur vénale occupée :

lot numéro 23 :

— indemnité principale : 90'160 '

— indemnité de remploi : 10'016 '

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 6270 '

soit un total de 106'446 '

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SCI EDBE et la SOREQA de leurs demandes au titre de l’ article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT