4^e Chambre

ARRÊT N° 120

R.G : 16/02075 Copie exécutoire délivrée

le :

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES ARRÊT DU 23 FEVRIER 2017 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2016

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 Février 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL Y

XXX

XXX Représentée par M^e Benoît CHIRON de l’ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Syndicat des copropriétaires XXX

pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE PAYS DE LOIRE dont le siège social est XXX, XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Marc LE MASSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Audrey VAULTIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Exposé du litige: La XXX est propriétaire du lot n°43 concernant un local commercial au rez de chaussée de l’ensemble immobilier sis XXX

Par acte du 19 juin 2015, la XXX a donné à bail ce local à la SARL Y pour une durée de 9 ans à compter du 15 juillet 2015, pour l’exercice d’une activité de « centre de loisirs pour adulte de type LIVE ESCAPE GAME avec accueil de public ».

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Nantes s’est plaint du non respect du règlement de copropriété, qui interdit l’activité de salles de jeu.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la XXX et la SARL LIKONU devant le tribunal de grande instance de Nantes afin de voir ordonner la cessation sous astreinte de l’activité de jeu, invoquant un trouble manifestement illicite.

Par ordonnance du 18 février 2016 , le juge des référés a :

— condamné la S.C.I. EMPAT BINTANG et la S.A.R.L. Y à cesser l’activité d’escape game (jeu d’évasion grandeur nature) dans le lot n° 43 dans le délai de deux mois suivant la signification

de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant quatre

mois;

— condamné la S.C.I. EMPAT BINTANG et la S.A.R.L. Y à payer au le syndicat des copropriétaires du XXX à Nantes une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires;

— condamné la S.C.I. EMPAT BINTANG et la S.A.R.L. Y aux dépens.

La SARL Y a interjeté appel par déclaration transmise le 11 mars 2016.

Par conclusions transmises le 8 décembre 2016 la société Y demande à la cour de:

— recevoir l’appel de la Société Y et le dire bien fondé;

— en conséquence, infirmer l’ordonnance de référé du 18 février 2016 en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par le syndicat des copropriétaires le 24 août 2016 comme tardives en application de l’article 909 du code de procédure civile,

A titre principal,

Vu l’article 809 du code de procédure civile,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un « trouble manifestement illicite »;

— débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer 3000 € à la Société Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à l’action du syndicat des copropriétaires,

Vu l’article 1719 du code civil,

— dire et juger que la XXX a manqué à son obligation de délivrance conforme;

— dire et juger que la XXX doit, seule, supporter les conséquences d’une éventuelle occupation non conforme au règlement de copropriété du lot n°43;

— prononcer la résiliation du bail commercial du 19 juin 2015 aux torts exclusifs de la XXX par applications des articles 1184 et 1741 du code civil;

— condamner la XXX à payer par provision à la Société Y les sommes suivantes :

*au titre de la restitution du dépôt de garantie (HT) : ………………………………… 6 900,00€

*au titre de la restitution de la commission d’agence versée à la Société ALAIN

X IMMOBILIER (pièce n°7) (HT) : …………………………………………6 900,00€ *au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du paiement des loyers et charges depuis le 15.07.2015 pour les charges et le 15.10.2015 pour les loyers (2 268,60 € / mois) : ……………………………………………………….. mémoire

*au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant des travaux réalisés dans le local (pièces n°5 et 6) (HT) : ……………………………………………15 215,15€

*au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation du manque à gagner : ……50 000,00 €

*au titre de la provision à valoir sur l’indemnisation du temps et des investissements consacrés au lancement de l’activité (site internet, matériaux et décoration,

communication, ') : …………………………………………………………………………..15 000,00€

— à défaut ou en tant que de besoin, ordonner une mesure d’expertise à l’effet de fournir tous éléments d’appréciation concernant l’étendue du préjudice subi par la Société Y du fait de la résiliation du bail commercial au torts du bailleur;

— dire et juger que la XXX est tenue de garantir la Société Y de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son encontre et au profit du syndicat des propriétaires en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais irrépétibles, frais d’expertise et dépens;

— condamner la XXX à payer à la Société Y la somme de 3 000,00 € HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la XXX en tous les dépens.

L’appelante fait valoir que son appel ayant été enregistré le 11 mars 2016, elle a notifié ses conclusions le 28 avril 2016, que le syndicat des copropriétaires a répliqué par conclusions et pièces notifiées le 24 août 2016, soit plus de quatre mois après ses conclusions, de sorte qu’elles sont irrecevables par application de l’article 909 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un

trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile, lequel s’analyse en une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Elle relève que le règlement de copropriété exclut pour l’exploitation du lot 43 les professions pouvant générer des contraintes ou nuisances pour les occupants de l’immeuble, et à titre d’exemple cite les salles de jeux ; que l’activité ainsi énoncée est interdite en ce qu’elle est source de nuisances et de contraintes pour les autres occupants de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas de l’activité de jeu d’Espace Game déployée dans le local dont l’exercice ne peut à lui seul constituer un trouble manifestement illicite et qui basée sur la réflexion et la résolution d’énigmes ne correspond pas aux activités visées sous le terme « salles de jeu » lors de la révision du règlement de copropriété en 2002, ne produisant pas de nuisances.

A titre subsidiaire, la société Y fait valoir que la société EMPAT BINTANG a manqué à son obligation de délivrance conforme, en ce qu’elle a donné à bail un local pour une activité interdite par le règlement de copropriété de l’immeuble, ce que le preneur ignorait. N’ayant eu connaissance d’une difficulté qu’en août 2015. Elle en déduit, que la résiliation du bail commercial doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur, qui doit l’indemniser à titre provisionnel de l’ensemble des préjudices qu’elle subit, ayant engagé des travaux d’aménagement dans les lieux pour y exercer cette activité de jeu et subissant un manque à gagner. Par conclusions transmises le 27 juin 2016 la société EMPAT BINTANG demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la XXX et la SARL

Y à cesser l’activité d’Escape Game dans le lot n° 43 dans le délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant quatre mois ; à payer au syndicat des copropriétaires la somme du XXX I’Héronnière une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;

— confirmer l’ordonnance entreprise sur le surplus et notamment en ce qu’elle a rejeté les demandes subsidiaires de la SARL Y en garantie et résiliation de bail aux torts de la XXX;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté la SARL Y de l’ensemble de ses demandes financières, comme de l’expertise sollicitée;

— condamner le conseil syndical et la SARL Y solidairement à verser à la SCI EMPAT

BINTANG la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner les mêmes solidairement en tous les dépens de première instance;

— condamner les mêmes solidairement à tous les dépens d’appel recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que l’activité de la société Y ne constitue pas un trouble manifestement illicite, qui résulte d’une perturbation ou d’une violation évidente d’un règle de droit manifeste. Elle estime qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’interprétation de l’article 3.1 du règlement de copropriété ; que retenir comme l’a fait le premier juge un trouble manifestement illicite au motif que l’article 3.1 pose une prohibition absolue du jeu de toute nature et sans appréciation de son contexte est contraire aux articles 1134 et 1135 du code civil, qui demeurent applicables même si les règlements de copropriété sont soumis à la loi du 10 juillet 1965. Elle relève que la jurisprudence s’attache à démontrer le trouble résultant de l’activité ou l’objectif recherché par l’interdiction ; que c’est dont l’esprit du texte qui doit être recherché et non une interprétation littérale.

Elle soutient que cette démarche conduit à considérer que l’article 3.1 du règlement de copropriété a pour objet la prohibition des activités pouvant générer des contraintes ou nuisances de toutes sortes pour les occupants de l’immeuble et que les activités de jeu en cause ne pouvaient être que celles sources de nuisance (billard, casino, flippers), ce qui ne correspond pas à l’activité développée dans les lieux, relevant que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune nuisance en lien avec l’exploitation du local commercial.

A titre subsidiaire, elle soutient que les demandes de la société Y relatives à la résiliation du bail et à ses conséquences se heurtent à des contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés,

Elle soutient que le preneur connaissait parfaitement le règlement de copropriété et a été informé des difficultés rencontrées avec le syndic, qu’il a en toute connaissance de cause entrepris et finalisé des travaux, que l’analyse d’éventuelles responsabilités relève de la seule compétence du juge du fond.

Par conclusions transmises le 24 août 2016 le syndicat des copropriétaires du XXX

l’Héronnière à Nantes demande à la cour de : -dire le syndicat des copropriétaires recevable en toutes ses prétentions, fins et conclusions;

— confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue le 18 février 2016 par le président du tribunal de grande instance de Nantes agissant en référé;

— condamner les défendeurs au paiement de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel;

— condamner les défendeurs aux entiers dépens d’appel dont distraction conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Le syndicat soutient que les stipulations du règlement de copropriété de nature contractuelle sont claires en ce qu’elles prohibent les activités « pouvant générer des contraintes ou nuisances de toutes sortes » et de manière explicite « les salles de jeu » que

ces dispositions claires ne peuvent donner lieu à interprétation sous peine de dénaturation, dès lors que l’activité d’Escape Game est effectivement un jeu. Elle ajoute que le règlement est opposable au preneur et que le fait que l’activité de jeu génère ou non des troubles ou des nuisances est absolument indifférent, que l’exercice d’une activité de jeu interdite caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite dont la cessation doit être ordonnée par le juge de référés, assortie d’une astreinte afin d’en assurer l’application effective.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2016.

Motifs : Sur la recevabilité des conclusions et pièces notifiées par le syndicat des copropriétaires le 24 août 2016:

La société Y soutient que ces conclusions ne respectent pas le délai de deux mois accordé à l’intimé par l’article 909 du code de procédure civile, pour conclure à compter de la notification de ses écritures le 28 avril 2016.

Cependant, dès lors que l’appel concerne une ordonnance de référé, l’affaire relève par nature de l’article 905 du code de procédure civile, exclusif d’une mise en état dans les conditions définies par l’article 907 du même code. En conséquence, la sanction prévue par l’article 909 concernant les conclusions tardives de l’intimé ne s’applique et le moyen ne peut être accueilli.

Sur la demande de cessation de l’activité exercée dans le local commercial lot n° 43:

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 809 al 1 du code de procédure civile, qui dispose que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ce dernier invoqué par le syndicat désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le règlement de copropriété modifié datant du 18 octobre 2002, produit aux débats, énonce en son article 3.1 relatif à l’usage des parties privatives au titre de la destination générale, que l’immeuble est destiné exclusivement à un usage d’habitation à l’exception du lot n° 43 au rez de chaussée. Il ajoute que « le lot 43 sera destiné à un usage d’habitation, professionnel ou commercial. Cependant, les professions pouvant générer des contraintes ou nuisances de toutes sortes pour les occupants de l’immeuble ne seront pas tolérés et à titre d’exemple sont strictement interdits :

les activités de transformation de denrées alimentaires,

les activités de restauration, café, boîte de nuit, sex-shop,

les activités théâtrales et musicales,

les salles de jeux,

les animaleries,

les centres de tatouages,

les écoles et centre de formation sauf auto-écoles… »

La prohibition, renforcée par l’adverbe « strictement », de l’activité de salle de jeux dans le local commercial en cause, à raison du risque de perturbations et de nuisances qu’elle génère pour les autres occupants de l’immeuble est énoncée sans ambiguïté, au sein d’une liste d’autres activités dont l’expression « à titre d’exemple » révèle seulement qu’elle ne présente pas un caractère exhaustif, comme l’a justement relevé le premier juge.

Ces dispositions du règlement de copropriété sont claires dans les interdictions qu’elles posent et ne justifient pas qu’elles soient interprétées plus particulièrement par une recherche de l’esprit dans lequel cette prohibition a été posée par le règlement de copropriété à l’époque de sa rédaction ou de sa modification . Elles s’imposent tant à la XXX copropriétaire qu’à la société Y locataire.

Or, le bail conclu le 19 juin 2015 entre ces deux sociétés qui dans ses conditions générales rappelle au preneur l’obligation de respecter le règlement de copropriété, énonce dans ses conditions particulières à l’article 4 « destination » que les locaux sont utilisés par le preneur, à l’exclusion de toute autre destination, à l’usage de « centre de loisirs pour adultes de type LIVE ESCAPE GAME avec accueil de public ». La présentation de cette activité par les documents versés aux débats (pièce 8 de l’appelante et 6 du syndicat) comme sa traduction de l’anglais (jeu d’évasion grandeur nature) établissent que les locaux sont effectivement affectés à une activité payante de jeu pour adultes, ce que ne discute pas la société Y ; activité exercée en équipe de 3 à 5 personnes, voire en groupes plus importants, à l’issue de réservations sur internet.

La nature de l’activité en cause pratiquée dans le local commercial, à savoir un jeu d’évasion, décliné sur le modèle des jeux électroniques préexistants et fondé sur la résolution d’énigmes par les groupes de joueurs, comme son développement relativement récent en France, ne suffisent pas à écarter la qualification de jeu de cette activité et par suite l’utilisation exclusive des lieux comme salle de jeux, prohibée par le règlement de copropriété, ce qui confirme le document d’informations générales de la société Y (pièce 9 de l’appelante) présentant le projet et qui énonce que l’objectif à terme est l’ouverture de trois salles permettant la pratique de ce jeu dans le local commercial.

Il s’en déduit que l’exploitation des locaux loués en contradiction patente avec les termes du règlement de copropriété, qui interdit l’activité de salle de jeux dans le local commercial seul lot à destination autre que l’habitation dans l’immeuble et alors que l’attention du bailleur comme du locataire commercial avait été attirée par le syndicat sur les dispositions restrictives du règlement de copropriété, caractérise un trouble manifestement illicite dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la cessation. En conséquence, l’ordonnance qui a condamné la XXX et la société Y à cesser l’activité de jeu d’évasion grandeur nature (live escape game) dans le lot n° 43 , dans un délai de deux mois à compter de la signification doit être confirmée.

Sur la demande de résiliation du bail commercial aux torts de la bailleresse:

La demande de résiliation du bail et d’indemnisation des conséquences de cette résiliation, présentée par la société Y, preneuse à bail, impose d’apprécier l’existence de manquements imputables à la XXX dans l’exécution de ses obligations en sa qualité de bailleresse des lieux litigieux, voire les torts respectifs des parties ayant conduit à l’exploitation interdite du local, analyse qui excède les pouvoirs octroyés au juge des référés et relève exclusivement de la compétence de la juridiction du fond. Dès lors cette demande doit être rejetée. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

L’équité commande que le syndicat des copropriétaires ne conserve pas à sa charge les frais irrépétibles qu’il a engagés devant le cour, la XXX et la société Y seront condamnés à lui verser une indemnité de 1500 € en sus de celle accordée par le premier juge.

Succombant en leurs prétentions, la XXX et la société Y seront condamnées aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs : La cour,

Déboute la société Y de sa demande de voir déclarer irrecevables les conclusions et pièces notifiées par le syndicat des copropriétaires le 24 août 2016,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y additant ,

Condamne la XXX et la société Y à verser au syndicat des copropriétaires XXX à Nantes, une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la XXX et la société Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,