MM/ND

Numéro 21/863

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRÊT DU 25/02/2021

Dossier : N° RG 18/03138 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HBES

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Affaire :

Z X, H I épouse X

C/

J D

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Février 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Janvier 2021, devant :

Monsieur L M, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène Z, greffière présente à l’appel des causes,

L M, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Valérie SALMERON, Président

Monsieur L M, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à C V ET GOURBY (40180)

de nationalité Française

[…]

40180 C V ET GOURBY

Madame H I épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

40180 C V ET GOURBY

Représentés par M^e Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIME :

Monsieur J D

né le […] à C (40180)

de nationalité Française

[…]

40180 C V ET GOURBY

Représenté par M^e Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 04 SEPTEMBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE DAX

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 3 juin 1947, N D a conclu avec O P et Q R un bail rural portant sur une métairie dénommée « Manestrau » située sur le territoire de C V ET GOURBY, pour une contenance totale de 6 ha 2 a et 50 ca, comprenant les parcelles Section G n° 45 et Section […] , 132, 133, 134, 135, 136, 139, 140 et 144.

Par acte du 25 janvier 1988, Y AB, nouvelle propriétaire, a conclu avec M et M^me N D un bail d’habitation portant sur la maison Manestraou cadastrée H 133 et les parcelles environnantes cadastrées section […], 132, 134, 136, outre la parcelle […] pour 1ha 61 a 60.

Le 20 janvier 1988, un bail à ferme a été conclu entre Y AB et J D, fils de N D, portant sur la parcelle cadastrée H 135 lieu-dit Berge à C d’une superficie de 3 hectares 05 ares 85 centiares en nature de terre

N D est décédé et son fils J D est venu à sa succession.

Par acte du 26 mai 2014, Odette AB, venant aux droits de Y AB a vendu aux époux Z et H X les parcelles cadastrées H131 à H136 à C-V-Gourby Berge, dont la maison et ses dépendances dénommées Manestraou.

Par acte sous seing privé du 1^er juillet 2014, les époux X ont signé avec J D et sa s’ur S D un bail d’habitation d’une durée de trois ans, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur la maison située 385, route de Manestraou 40180 C, comprenant trois chambres-wc-salle de bains cuisine, salle à manger – grenier et dépendance, sans autres précisions quant aux références cadastrales du bien loué.

Par lettre du 6 décembre 2016, les époux X ont notifié à J D un congé pour reprise, au bénéfice de leur fils, de la maison objet du bail d’habitation précité, à effet du 31 juillet 2017.

Par lettre du 25 janvier 2017, J D a contesté ce congé.

Par acte du 21 mars 2018, Z X et H I épouse X ont fait assigner J D devant le tribunal d’instance de Dax aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail consenti le 1^er juillet 2014 sur la maison d’habitation sise […] à C V et Gourby, et ce par l’effet du congé pour reprise délivré le 6 décembre 2016 ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués aux frais et risques du défendeur ;

— condamner le défendeur à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 600 € par mois hors charges à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le même à leur payer une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 04 Septembre 2018, le tribunal d’instance de Dax a :

— déclaré de nul effet le congé pour reprise délivré le 06 décembre 2016 ,

— débouté Z X et H I épouse X de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné les époux X à verser à J D la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux X aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 3 octobre 2018, les époux X ont relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2020. L’affaire a été fixée au 6 février 2020 puis renvoyée au 14 janvier 2021 en raison du mouvement de grève des barreaux.

A l’issue des débats, la cour a autorisé les parties à remettre une note en délibéré sur les relevés parcellaires enregistrés par la Mutualité Sociale Agricole s’agissant des parcelles de terre agricoles exploitées autour de la maison par l’une ou l’autre des parties.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 18 septembre 2020 par les époux X qui demandent de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 septembre 2018 par le Tribunal d’Instance de Dax,

— constater que le bail est résilié suivant congé délivré par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 décembre 2016

— En conséquence, prononcer l’expulsion de J D des lieux qu’il occupe à C V et Gourby, […], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est ;

— condamner J D à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de J D

— condamner J D au paiement d’une somme de 600 € mensuelle hors charges, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité

d’occupation

— condamner J D à verser aux époux X, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner J D aux entiers dépens de première instance et d’appel (CPC, Art. 699) et au besoin, ceux d’exécution forcée, distraits au profit de Maître Barbara Canlorbe-Dubedout, membre de la SELARL Heuty-Lonne Canlorbe 'Vial.

Vu les conclusions notifiées le 28 septembre 2020 par J D qui demande de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de DAX le 4 septembre 2018,

In limine litis,

— voir requalifier le bail en bail rural.

— constater l’incompétence de la juridiction saisie.

— renvoyer les consorts X à mieux se pourvoir.

A titre subsidiaire,

Au Fond,

— confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2018.

En conséquence,

— voir dire irrecevables les demandes des consorts X et en tout état de cause mal fondées ;

— dire le congé délivré le 6 décembre 2016 de nul effet ;

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du NCPC, outre aux entiers dépens de procédure.

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la MSA.

MOTIVATION JUGEMENT

Rappel sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Le 18 septembre 2020, les époux X ont déposé de nouvelles conclusions récapitulatives, sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture.

Le 28 septembre 2020, J D a lui-même notifié de nouvelles conclusions.

Avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture à la date du 14 janvier 2021, avec l’accord des parties, les appelants n’ayant pas souhaité répliquer aux dernières conclusions de l’intimé.

Sur l’exception d’incompétence soulevée par J D :

A hauteur d’appel et pour la première fois, J D soulève l’incompétence du tribunal d’instance au motif que le bail signé le 1^er juillet 2014 doit être requalifié en bail à ferme, auquel les règles du code rural doivent être appliquées quant à la reprise.

Or, cette demande est irrecevable , car s’agissant d’une exception de procédure elle aurait dû être présentée in limine litis, avant toute défense au fond devant le premier juge, conformément aux dispositions de l’article 74 du code de procédure civile.

Cette exception d’incompétence est en conséquence rejetée.

Sur le caractère légitime et sérieux du congé pour reprise notifié à J D par les époux X :

Selon l’article 15 I de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du congé délivré, ' lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur…

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes'.

Les époux X font valoir qu’ils justifient de la qualité d’agriculteur de leur fils qui est inscrit à la mutualité sociale agricole et de la réalité du motif de la reprise, celui-ci cotisant pour les terres détenues auparavant par J D

Le tribunal a jugé que le motif du congé pour reprise délivré par les consorts X était dépourvu de caractère légitime et sérieux, au constat qu’ils indiquent que leur fils a fait une demande d’installation en tant qu’agriculteur et désire reprendre la maison et les terres pour s’y installer, alors que la reprise des terres sur lesquelles J D détient des droits de fermage ne peut intervenir que dans les conditions prévues par le code rural.

Cependant, les époux X ont produit, en cours de délibéré, à la demande de la cour, deux relevés d’exploitation établis par la MSA les 9 août 2019 et 15 janvier 2021 établissant que leur fils U X exploite les parcelles de terres agricoles H 134-135 et 136, non visées par le bail du 1^er juillet 2014, et situées dans la continuité de la parcelle supportant l’habitation louée.

Par ailleurs les parties justifient que leur fils cotise à la Caisse de Mutualité Sociale Agricole en tant que non salarié (leur pièce 7).

Par note en délibéré en réponse, J D, qui conteste la régularité de l’exploitation par U X des parcelles H 134-135 et 136, a lui-même produit un relevé d’exploitation mais beaucoup plus ancien puisqu’il date de 2003 et qui ne fait figurer que la parcelle H 135 parmi toutes les parcelles qui avaient été données à bail à ses parents, depuis 1947.

Il est donc établi que le motif du congé était légitime et sérieux, s’agissant de la reprise d’un maison d’habitation située dans la continuité des terres exploitées par le bénéficiaire de la reprise.

Sur la validité du congé pour reprise au regard des dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 :

Aux termes des dispositions de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail signé le 1^er juillet 2014: « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

A la date de notification du congé délivré le 6 décembre 2016, le plafond de ressources à prendre en compte n’était pas d’une fois et demie le SMIC, tel que retenu par le premier juge qui a appliqué l’article 15 III dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 2014-366 du 24 mars 2014 applicable au bail litigieux, mais devait être fixé par référence à l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif, modifié par arrêté du 22 décembre 2015.

Selon l’annexe 1 de ce texte, le plafond de ressources à prendre en compte, était alors égal à 20111,00 euros, pour un ménage d’une personne, de 26856,00euros pour un ménage de 2 personnes et de 32297,00 euros pour un ménage de 3 personnes.

Les époux X soutiennent que les revenus de S D, co-titulaire du bail, ont été omis et doivent être pris en compte, de sorte qu’à défaut d’en justifier, J D doit être débouté de sa demande d’annulation du congé pour défaut d’offre de relogement.

Ils font valoir également qu’il ne peut prétendre au statut protecteur des baux d’habitation, car la maison louée ne constitue plus sa résidence principale depuis longtemps, dans la mesure où il vit à Tosse avec sa compagne dont le nom est ignoré. Ils en veulent pour preuve le constat d’huissier qu’ils ont fait établir sur trois jours et les attestations qu’ils produisent.

Ils ajoutent qu’ayant eux-mêmes un revenu inférieur au plafond de ressources en vigueur

pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, ils n’étaient pas tenus de proposer un relogement à J D.

L’intimé leur oppose que le tribunal a exactement apprécié sa situation et que faute de justifier de leurs revenus de 2016, les époux X ne peuvent prétendre être dispensés de l’offre de relogement. Il conteste la valeur probante du constat d’huissier et des attestations de la partie adverse et fournit lui même des attestations pour établir qu’il réside bien à C.

Sur la prise en compte du revenu de S D, s’ur de J D et co-locataire, celle-ci n’était pas âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, pour être née le 31 octobre 1952, comme l’établit la photocopie de sa carte d’identité annexée à son attestation. Elle ne pouvait ainsi bénéficier de la protection de l’article 15 III. S’agissant d’une co-location ses revenus personnels ne doivent pas être pris en compte, dans l’appréciation des conditions de ressources de J D qui, lui, était âgé de plus de 65 ans à la date d’ expiration du bail, pour être né le […].

Il ressort de l’avis d’imposition produit par J D, sur les revenus de l’année 2015, dernière année civile entière, à la date du congé, qu’il a perçu 17315,00 euros de pensions de retraite et 2626 euros de revenus agricoles, au total : 19941,00 euros, revenu qui est inférieur au plafond de ressources de 20111,00 euros, applicable à la date du congé.

Les bailleurs justifient de leurs revenus déclarés au titre des années 2017 et 2018, mais pas de ceux connus au titre de la dernière année civile entière précédant le congé. Étant âgés de moins de 65 ans à la date d’expiration du bail, ils ne peuvent en conséquence prétendre être dispensés de l’offre de relogement.

Toutefois, la protection de l’article 15 III ne vaut pas lorsque le logement objet du bail n’est pas la résidence principale du locataire.

Afin d’établir que J D n’habite plus la maison louée, les époux X produisent un constat d’huissier de Maître B en date des 17, 18 et 23 août 2017, établissant que :

le 17 août 2017 à 9H09, à C, J D était présent aux abords de la maison louée,

le 18 août 2017 à 19H12, les volets de la maison étaient fermés; à 19H37 à Tosse, au 1800 route du Haut de Tosse, lieu supposé de résidence de J D, « constatations depuis la voie publique impossible, pas de voisins proches et panneau propriété privée…. maison inoccupée un peu plus loin »

le 23 août 2017 à 8H00, à C, « les volets de la maison louée étaient fermés ; il n’y avait pas de voiture ».

Ce constat sur trois jours est cependant notoirement insuffisant pour établir que J D n’occupe pas la maison au moins 8 mois par an, critère qui caractérise la résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La même carence probatoire vaut pour les attestations versées aux débats par les appelants, rédigées par des habitants de C V et Gourby, lesquels attestent avoir constaté ou savoir « que plusieurs fois M D n’était pas à son domicile, … que les volets sont fermés et qu’il n’y a pas de lumière…. que son chien fugue la nuit… qu’il était absent lors des passages nocturnes de certains témoins à des jours et heures différents… ou encore qu’il dort à Tosse, route de Haut de Tosse avec M^me E et son fils F…. ou que, systématiquement, le soir aux alentours de 18H15, selon G et W AA, lorsqu’ils rentrent des

Barthes où paturent leurs chevaux, la maison de Manestraou a ses volets fermés et la voiture de J D n’est plus là».

Certains témoins soulignent le manque d’entretien des prairies autour de la propriété ce qui n’est pas en soi une preuve de l’abandon de la maison, les parcelles de terre H 134-135 et 136, non visées par le bail du 1^er juillet 2014 et situées dans la continuité de la parcelle supportant l’habitation louée, étant dorénavant exploitées par U X.

Les époux X échouent ainsi à établir que la maison Manestraou n’est pas la résidence principale de J D.

Ils étaient donc tenus d’adresser à J D, au plus tard dans le délai du préavis, une offre de relogement conforme aux dispositions de l’article 15 III, ce dont ils ne justifient pas.

Les bailleurs ne pouvant dès lors s’opposer au renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2017, le congé pour vendre délivré le 6 décembre 2016 doit être déclaré nul et de nul effet.

Par cette motivation substituée à celle du tribunal, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes annexes :

Les époux X, qui succombent, supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel,

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Z X et H I épouse X à verser à J D une somme 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’y ajouter une somme de 1000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’ appel

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par J D

Confirme le jugement

Y ajoutant,

Condamne Z X et H I épouse X aux dépens d’appel

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Z X et H I épouse X à verser, ensemble, à J D une somme 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur L M, Conseiller, suite à l’empêchement de Madame Valérie SALMERON, Président, et par Madame Nathalène Z, greffière

suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,