Cour d'appel de Pau, 1re chambre, 22 novembre 2022, n° 20/02675

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- Sur l'irrecevabilité de l'appel
- Sur la recevabilité de la contestation des résolutions 9.3 et 9.9
- Sur la résolution n° 9.3
- Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile...
- Dispositif

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CA Pau
Infirmation partielle 22 novembre 2022

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité de l'appel
La cour a confirmé que le syndic peut interjeter appel sans autorisation de l'assemblée générale, rejetant ainsi l'irrecevabilité soulevée par la S.C.I. Tolciane.
Accepté
Absence de fondement de l'appel incident
La cour a jugé que l'appel incident de la S.C.I. Tolciane ne reposait sur aucun fondement juridique valable.
Rejeté
Validité de la résolution 9.3
La cour a estimé que la résolution 9.3 était annulée à juste titre, car elle ne pouvait pas imposer des charges aux copropriétaires pour des travaux sur des parties privatives.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la S.C.I. Tolciane devait être condamnée à rembourser les frais engagés par le syndicat, en raison de l'issue défavorable de son appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Goya à la SCI Tolciane, la cour d'appel de Pau a examiné la demande de nullité de certaines résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du 17 mai 2019. Le tribunal de première instance avait prononcé la nullité de la résolution 9.3 et déclaré la SCI Tolciane irrecevable concernant la résolution 9.9. La cour d'appel a confirmé l'irrecevabilité de la contestation de la résolution 9.9 pour cause de forclusion, mais a infirmé la décision sur la résolution 9.3, considérant que la SCI Tolciane n'était pas opposante et que les travaux étaient d'intérêt collectif. La cour a donc débouté la SCI Tolciane de sa demande d'annulation de la résolution 9.3 et a condamné la SCI aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 22 nov. 2022, n° 20/02675
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	20/02675
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe LALANNE
Cabinet(s) :	LANDAVOCATSSCP LALANNE JACQUEMAIN LALANNE
Parties :	Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GOYA représenté par, son Syndic en exercice la Société NEXITY LAMY c/ S.C.I. TOLCIANE, son gérant

Texte intégral

MARS/SH

Numéro 22/04106

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 22/11/2022

Dossier : N° RG 20/02675 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HV2R

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

S.D.C. DE LA RESIDENCE LE GOYA

S.C.I. TOLCIANE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 22 Novembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 Septembre 2022, devant :

Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LE GOYA représenté par

son Syndic en exercice la Société NEXITY LAMY agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

Représenté et assisté de Maître DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

INTIMEE :

S.C.I. TOLCIANE représentée par son gérant, Monsieur [V] [M] demeurant audit siège

[Adresse 1]

Représentée et assistée de Maître LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 04 NOVEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 19/00874

La SCI Tolciane est propriétaire d’un local commercial situé dans la résidence « Le Goya » à Dax.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2019, de nombreuses résolutions ont été soumises au vote, notamment des appels de fonds concernant des garde-corps.

Par acte d’huissier en date du 26 juin 2019, la SCI Tolciane a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution 9, de voir juger que les garde corps des balcons constituent des parties privatives et que les travaux de réfection les concernant doivent rester à la charge des copropriétaires concernés.

Par jugement du 4 novembre 2020, le tribunal a :

rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya »,

prononcé la nullité de la résolution 9.3 de l’assemblée générale du 17 mai 2019,

constaté que la résolution 9.9 se trouve de ce fait privée d’objet, mais que la SCI Tolciane ne s’étant pas opposée à son vote, elle n’est pas recevable à en demander la nullité,

débouté la SCI Tolciane du surplus de ses demandes,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » à payer à la SCI Tolciane la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » aux entiers dépens de l’instance,

dit qu’il n’y a pas lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » a relevé appel par déclaration du 17 novembre 2020, critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Par conclusions du 16 août 22 le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya », demande au visa des articles 31 et 122 et suivants du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, notamment son article 42, de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI Tolciane irrecevable à demander la nullité de la résolution 9.9,

débouter la SCI Tolciane de son appel incident,

réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » et prononcé la nullité de la résolution 9.3 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2019 et statuant à nouveau,

à titre principal, déclarer la SCI Tolciane irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire, sur le fond, débouter la SCI Tolciane de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause, condamner la SCI Tolciane au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI Tolciane aux entiers dépens.

Par conclusions du 25 mars 2021, la SCI Tolciane, demande de :

débouter le syndic de copropriété Nexity de son appel,

déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de la SCI Tolciane,

confirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution 9.3,

réformer la disposition du jugement relative à la résolution 9.9,

prononcer la nullité de la résolution 9.9 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Le Goya » du 17 mai 2019,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Goya » au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 août 2022.

SUR CE :

Sur l’irrecevabilité de l’appel

La SCI Tolciane soutient que le recours est irrecevable, le syndic n’ayant pas été autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale.

Outre le fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence le Goya était défendeur en première instance, il est de jurisprudence constante que le syndic peut interjeter appel sans avoir à requérir l’autorisation de l’assemblée générale, qu’il ait été demandeur ou défendeur en première instance.

En conséquence de cette fin de non recevoir sera rejetée.

Sur la recevabilité de la contestation des résolutions 9.3 et 9.9

Le syndicat des copropriétaires soutient :

— que la SCI Tolciane n’a pas régularisé dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 son acte introductif d’instance signifié le 26 juin 2019, par lequel elle demandait de prononcer la nullité de la résolution « 9 » de l’assemblée générale du 17 mai 2019 relative à des travaux sur ascenseurs, en sorte que le tribunal ne pouvait pas se prononcer sur les résolutions 9.3 et 9.9. concernant les garde-corps des balcons.

— que dès lors que la régularisation est intervenue par des conclusions du 22 octobre 2019, le délai de 2 mois pour contester les résolutions 9.3 et 9.9 était expiré et la forclusion encourue.

La SCI Tolciane sollicite la confirmation du jugement en faisant valoir qu’il s’agit d’une erreur matérielle dans son assignation et qu’il n’existait aucun doute sur les résolutions attaquées.

Dans le dispositif de son assignation, la SCI Tolciane demande de « prononcer la nullité de la résolution 9 de l’assemblée générale du 17 mai 2019, de dire que les garde-corps des balcons constituent des parties privatives et que les travaux de réfection des garde-corps doivent rester à la charge des propriétaires concernés ».

Il résulte de la lecture de cette assignation que la SCI Tolciane expliquait contester la résolution afférente à la réparation des garde-corps des balcons dont elle soutenait qu’il s’agissait de parties privatives dont la réfection doit rester à la charge des seuls propriétaires concernés.

Seule la contestation d’une résolution est expressément demandée, laquelle est indiquée dans le corps des écritures comme étant la résolution 9.3, en sorte que le tribunal, s’ il a exactement retenu que la SCI Tolciane était recevable à contester la résolution 9.3, ce qui se déduisait de son assignation, ne pouvait déduire de celle-ci, qu’il était également saisi de la contestation d’une seconde résolution, 9.9 afférente à l’appel de fonds alors qu’aucune demande n’était expressément formulée visant cette résolution.

La SCI Tolciane qui a régularisé ses demandes dans ses conclusions du 22 octobre 2019 ne conteste pas que cette régularisation soit intervenue plus de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Goya, mais uniquement pour la résolution 9.3.

La contestation de la résolution 9.9 sera déclarée irrecevable pour cause de forclusion, l’action de la SCI Tolciane n’ayant pas été régularisée dans le délai de 2 mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la résolution n° 9.3

Son vote est intervenu dans le cadre de la résolution numéro 8 : choix d’un maître d''uvre dans le cadre de la réhabilitation de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande d’infirmer le jugement qui a annulé cette résolution en faisant valoir que cette résolution tendait à connaître l’avis de la copropriété sur le principe d’une réfection des garde-corps de l’immeuble.

Il explique que le coût des travaux n’était pas défini puisque c’était l’objectif de la mission de maîtrise d''uvre.

Il reproche au tribunal de ne pas avoir expliqué pour quelle raison cette résolution a été annulée alors qu’elle ne prévoit aucune prise en charge par la SCI Tolciane du coût des travaux de réfection des garde-corps.

Il ajoute qu’il y avait urgence à prévoir les investigations préalables à ces travaux d’intérêt collectif à réaliser sur les parties privatives, la structure de l’immeuble étant atteinte, mauvais état du bâti mis en évidence lors d’un pré-rapport d’expertise.

La SCI Tolciane sollicite la confirmation du jugement qui a annulé cette résolution. Elle fait observer qu’ aucun vote séparé n’est intervenu sur ces différentes résolutions et que le vote qui est intervenu l’a été à la suite de la résolution 9.9 qui prévoit un appel de fonds pour la mission d’étude pour la réhabilitation de la résidence.

Elle rappelle qu’elle a voté contre le choix de l’entreprise Dulau et contre la proposition Soliha pour les 4 lots.

La résolution 9.3 est ainsi rédigée sur le procès-verbal de l’assemblée générale : l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats annexés, et après en avoir délibéré, décide d’engager une mission d’étude pour la réhabilitation de la résidence :

— lot l : pour les travaux d’élévation du niveau de sécurité objet de l’arrêté municipal (') du 20 mars 2009 ,

— lot 2 : pour la réparation des garde corps des balcons,

— lot 3 : pour la réparation de la structure des bâtiments,

— lot 4 : pour le ravalement des façades

pour un montant de (rayer l’option éliminée)

' 21 600 € TTC (') devis de Dulau architecture

' 15 120 € TTC (') devis de Soliha.

Si l’ assemblée générale accepte d’engager les 4 lots d’études, les 4 résolutions suivantes sont sans objet. Sinon, elle est invitée à se prononcer sur chacun des 4 lots ; c’est l’objet des 4 résolutions qui suivent (n° 9.4 à 9.7).

L’assemblée générale a ensuite voté sur ces propositions, ce qui figure sur le procès-verbal après la résolution n° 9.9.

La résolution concernant la proposition de l’entreprise Dulau a été rejetée à la majorité simple.

Le procès-verbal indique : « ont voté contre : 36 (propriétaires) 2885 (nombre de voix) / 8388 voix. Suit la liste des copropriétaires qui ont voté « pour »cette résolution rejetée.

La SCI Tolciane qui rappelle avoir voté « contre » cette proposition ne peut donc pas être considérée comme étant opposante.

Elle n’est donc pas recevable à la contester par application des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution concernant la proposition Solhia a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Tolciane a voté « pour » cette résolution puisqu’elle ne figure ni dans la liste des copropriétaires ayant voté contre, ni dans celle des copropriétaires qui se sont abstenus.

Enfin, concernant la résolution pour la proposition Solhia pour les 4 lots, la SCI Tolciane a voté « contre » cette résolution qui a été adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte qu’elle est recevable à la contester.

La SCI Tolciane qui sollicite son annulation conteste cette résolution en ce qu’elle prévoit un financement commun pour les 4 lots, dont les garde-corps, alors qu’il s’agit de parties privatives, en sorte que cette mission ne peut pas être financée au titre des charges communes et affecter l’ensemble des copropriétaires. Elle explique que, propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée, elle ne peut pas être concernée par ces difficultés.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les garde-corps soient des parties privatives mais il explique qu’ils entrent dans le champ des travaux nécessaires à la réhabilitation de la copropriété, qu’il s’agit de travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives parce que la structure de l’immeuble est atteinte et qu’il y a urgence à réaliser ces travaux. Il souligne que cette résolution ne concerne en aucune façon le vote des travaux, ni leur prise en charge par les différents copropriétaires.

Aux termes de l’article 12 § 4 du règlement de copropriété (3ème partie titre 1 chapitre 2 usage des parties privatives), ces garde-corps, au même titre que d’autres parties privatives, ne peuvent pas être modifiés sans l’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Il est en outre justifié, par la production d’un extrait du rapport de l’expert judiciaire, Monsieur [O] désigné par le tribunal administratif de Pau, que l’immeuble le Goya A et B présente de nombreux désordres présentant des risques réels pour les occupants et notamment, que l’ensemble des garde-corps de l’immeuble sont à reprendre en totalité façade côté ouest et au cas par cas façade Est.

L’expert précise qu’il existe un risque de chute imminent dans certains cas, que des poteaux sont descellés voir dégradés, rompus dans certains cas par la corrosion et que la tenue et l’ancrage des garde-corps n’est plus assuré, l’hélice des garde-corps sont dans un état excessivement dégradé.

Il indique en rouge : intervention immédiate.

Cette résolution est afférente à l’un des choix possibles du maître d''uvre dans le cadre de la réhabilitation de la copropriété.

La SCI Tolciane n’évoque aucun manquement concernant la mise à l’ordre du jour de cette résolution, ni n’allègue que cette résolution aurait été irrégulièrement votée.

Par ailleurs, la cour constate à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale que s’agissant du vote sur la résolution afférente à la proposition « modalités appels de fonds » pour le financement de la mission d’étude pour la réhabilitation de la résidence, qu’elle a été adoptée à la majorité simple de 2901 voix sur 5800 voix exprimées, conformément à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI Tolciane n’est pas mentionnée comme ayant voté « contre », ni comme s’étant abstenue.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de cette résolution après que le premier juge ait constaté que les garde-corps des balcons sont des parties privatives et qu’il n’incombait pas à l’ensemble des copropriétaires d’en assumer le coût des travaux ni même de l’étude qui déterminera les travaux nécessaires.

La SCI Tolciane sera déboutée de sa demande de prononcer l’annulation de la résolution 9.3 de l’assemblée générale du 17 mai 2019.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

La SCI Tolciane qui sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Goya, la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Goya sauf à préciser que cela concerne uniquement la résolution numéro 9.3 ;

Déclare irrecevable la contestation de la résolution 9.9 par la SCI Tolciane ;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions contestées ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Tolciane de sa demande d’annulation de la résolution 9.3 de l’assemblée générale du 17 mai 2019 ;

Condamne la SCI Tolciane à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Goya, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Tolciane de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Tolciane aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me DUCHAC, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline DUCHAC