SF/LC

Numéro 24/03742

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 10/12/2024

Dossier : N° RG 24/01274

N° Portalis DBVV-V-B7I-I2VV

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

[E] [K]

C/

[F] [Z] épouse [L]

[S], [R], [Y] [L]

S.A. AXA FRANCE IARD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 Décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Novembre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente et Madame de FRAMOND, Conseillère,

assistées de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, greffier, présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame FAURE et en a rendu compte à la Cour composée de:

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère,

Madame BLANCHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [E] [K]

né le 15 Août 1967 à [Localité 6] (49)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître Jacques BERNADET de la SCP J.BERNADET, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [F] [Z] épouse [L]

née le 21 Novembre 1978 à [Localité 8] (97)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [S], [R], [Y] [L]

né le 19 Avril 1968 à [Localité 7] (76)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés et assistés de Maître Jean-Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur de la société ZEFI CONSTRUCTION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Blandine CACHELOU, de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 18 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 23/00684

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [K], gérant de société, a entrepris la construction de deux maisons mitoyennes sur un terrain situé à [Localité 9] (64) divisé en deux lots le 04 mai 2017, un permis de construire lui étant accordé le1er juin 2017.

Suivant acte du 06 juillet 2017, M. [S] [L] et son épouse, Mme [F] [Z], ont signé un compromis de vente de la maison constituant le lot 1 devant être construite par M. [E] [K].

La réitération de la vente était prévue au plus tard au 31 juillet 2018.

Les époux [L] ont pris possession de la maison le 06 août 2018 et l’acte authentique de vente a été signé le 09 août 2018.

Ils adressaient le 29 novembre 2018 une mise en demeure à M. [K] afin que celui-ci signe le procès-verbal de livraison et de réception avec réserves.

Suivant procès-verbal de constat d’huissier de justice du 03 janvier 2019, les époux [L] ont fait constater divers désordres affectant leur bien.

Par acte du 04 février 2021, les époux [L] ont fait assigner M. [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 31 mars 2021, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné Mme [T], ensuite remplacée par M. [X], pour procéder à l’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 12 octobre 2022.

Par acte du 28 mars 2023, les époux [L] ont fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Pau en remboursement des sommes déboursées par eux et en paiement de sommes nécessaires pour l’achèvement des travaux outre l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur le fondement de l’article 1103 du code civil

Par acte du 30 mai 2023, M. [K] a fait appeler à la cause la SA AXA France IARD es qualités d’assureur décennal de la société ZEFI CONSTRUCTIONS.

Par conclusions d’incident du 07 décembre 2023, M. [K] a sollicité du juge de la mise en état qu’il déclare irrecevables les époux [L] en leur action, pour défaut de droit d’agir à son encontre, dès lors que le contrat de vente exclut toute garantie de sa part au titre des vices cachés ou apparents.

Suivant ordonnance contradictoire du 18 avril 2024 (RG n°23/00684), le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée,

— condamné M. [K] à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile :

— la somme de 1 000 € aux époux [L],

— la somme de 500 € à la SA AXA France IARD,

— condamné M. [K] aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que le compromis de vente signée le 06 juillet 2017 relatif à la vente en l’état futur d’achèvement, stipule que le vendeur s’engage à livrer l’immeuble achevé pour la date prévue pour la réalisation de l’acte authentique et qu’à défaut il devra de plein droit payer à l’acquéreur une indemnité forfaitaire et irréductible de 150 € par jour de retard

— qu’il ressort du rapport d’expertise que M. [K] ne pouvait ignorer que les travaux n’étaient pas terminés alors qu’il s’y était engagé contractuellement,

— que la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente ne peut valablement trouver application qu’en cas d’exécution des travaux à la charge du vendeur et de vices cachés non connus du vendeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par déclaration du 30 avril 2024 (RG n°24/01274), M. [E] [K] a relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a renvoyé l’affaire à la mise en état.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 1er octobre 2024, M. [E] [K], appelant, entend voir la cour :

— annuler l’ordonnance de mise en état,

En toutes hypothèses,

— réformer l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

— déclarer les époux [L] irrecevables en leur action,

— débouter la SA AXA France IARD de ses demandes,

— condamner les époux [L] à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] fait valoir, au visa des articles 16, 30 et suivants, et 122 du code de procédure civile :

— que l’ordonnance doit être annulée en ce que le juge de la mise en état n’a pas respecté le principe du contradictoire, en soulevant d’office le motif tenant à la garantie dont il serait redevable en qualité de constructeur sur le fondement des articles 1792 et suivant du code civil, alors que les parties n’ont pas débattu de ce moyen, et en tenant pour acquis la validité et la pertinence du rapport d’expertise qui devait pourtant être débattu au fond.

— que sur le fond, les époux [L] sont dépourvus de droit d’agir à son encontre, tant sur le fondement de la force obligatoire du contrat qui était leur fondement initial, que de la garantie des vices cachés soulevé devant le juge de la mise en état, dès lors qu’ils ont pris possession des lieux avant la signature de l’acte authentique de vente,

— qu’ils ont donc régularisé la vente, dans un acte qui s’impose à eux, en toute connaissance de l’état du bien et sans formuler de réserve, et ainsi renoncé à toute action judiciaire ultérieure à son encontre,

— que les époux [L] ne peuvent se prévaloir des stipulations du compromis de vente, acte sous seing privé, antérieures aux stipulations de l’acte authentique,

— qu’ils résident dans le bien depuis six ans et ont ainsi démontré que la destination de l’immeuble était parfaitement préservée.

Par conclusions notifiées le 06 juin 2024, M. [S] [L] et Mme [F] [Z], intimés, demandent à la cour de :

— débouter M. [K] de ses demandes, fins et conclusions présentées devant le juge de la mise en état,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— renvoyer le dossier à la mise en état pour conclusions de M. [K] avec fixation d’un calendrier de procédure,

— condamner M. [K] à leur verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les époux [L] font valoir au visa des articles 30 et suivants du code de procédure civile :

— que le juge de la mise en état a statué au regard des pièces et des éléments débattus lors de l’audience, les parties ayant été mises en position de défendre leur position contradictoirement,

— qu’ils démontrent un intérêt légitime et déterminé à agir contre leur vendeur, défaillant dans ses obligations d’exécuter la totalité des travaux qui leur étaient dus, et de livrer un bien non affecté de désordres, alors que le compromis de vente précisait que M. [K] s’engageait à achever les travaux sous peine de versement d’une indemnité jusqu’à la date de livraison des travaux, peu important la signature de l’acte authentique.

Dans ses conclusions notifiées le 21 juin 2024, la SA AXA France IARD, intimée, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance dont appel,

— condamner M. [K] à lui verser une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle indique s’en remettre sur la fin de non recevoir soulevée, et ajoute que sa mise en cause en appel n’est pas justifiée.

L’affaire a été fixée à l’audience du 05 novembre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS

Sur le respect du contradictoire par le juge de la mise en état :

La cour ne trouve pas dans la motivation du juge de la mise en état fondant sa décision, de référence aux garanties légales dues par le constructeur vendeur à l’acquéreur mais seulement le visa des clauses de l’acte de vente, notamment :

— la non garantie des vices cachés et apparents,

— la mention d’une déclaration d’achèvement des travaux déposés le 04 juillet 2018 (page 15)

— et que l’acquéreur est débiteur des diverses garanties en sa qualité de vendeur constructeur pour la totalité de la construction (page 16)

Le juge de la mise en état n’a donc pas soulevé d’office des moyens de droit qui ne figuraient pas dans le débat, les parties s’appuyant sur les clauses contractuelles de l’acte de vente que le juge a donc examinées, fondant le rejet de la fin de non recevoir sur la non-application de la clause de non garantie des vices cachés.

Aucune annulation de l’ordonnance critiquée n’est donc encourue pour non-respect du principe du contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action de M. et Mme [L] contre M. [K] :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

Selon l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur à compter du 1er septembre 2024 applicable aux instances en cours, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment, statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

M. [K] fonde sa demande d’irrecevabilité uniquement sur la clause de l’acte de vente du 09 août 2018 selon laquelle :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction s’il est réputé s’être comporté tel

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connue du vendeur.'

Il considère que M. et Mme [L] ayant pris possession de l’immeuble le 06 août 2018, 3 jours avant la signature de l’acte authentique de vente, cette clause de non garantie insérée dans celui-ci et signée des acquéreurs leur interdit d’agir contre lui au titre des vices apparents ou même des vices cachés affectant l’immeuble.

Cependant M. [K] fonde sa prétention uniquement sur l’application d’une clause de l’acte de vente et non sur la garantie légale du vendeur d’un immeuble à construire au titre des vices de construction ou défauts de conformité apparents.

Or la nature du moyen soulevé nécessite une analyse de cette clause contractuelle et de ses conditions d’application tenant compte des relations entre les parties et relève donc du débat de fond devant le tribunal judiciaire qui, s’il déclare que la clause est applicable, rejettera les demandes de M. et Mme [L].

Ce moyen ne constitue donc pas une fin de non recevoir qui a pour objet de déclarer les défendeurs irrecevables en leur action et relevant du pouvoir du juge de la mise en état.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir, et de déclarer M. [K] irrecevable à présenter sa demande devant le juge de la mise en état en ce qu’elle tend à l’application de la clause de non garantie du contrat de vente.

Sur les mesures accessoires :

Les dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été prises équitablement par le premier juge et seront donc confirmées.

Y ajoutant,

L’équité commande de condamner M. [K] à payer à M. et Mme [L] une indemnité de 1 000€ et à la Société AXA FRANCE IARD une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et à supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance rendue en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. [K] ;

CONFIRME pour le surplus

Statuant à nouveau :

DÉCLARE M. [E] [K] irrecevable en sa demande présentée au juge de la mise en état d’application de la clause de non garantie du contrat de vente ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE M. [E] [K] à payer à M. [S] [L] et Mme [F] [Z] épouse [L] la somme de 1000 € et à la Société AXA FRANCE IARD une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais exposés en appel;

REJETTE la demande de M. [E] [K] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [K] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE