SF/LCC

Numéro 24/03511

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 19/11/2024

Dossier : N° RG 23/01102

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQAZ

Nature affaire :

Demande formée par le propriétaire de démolition d’une construction ou d’enlèvement d’une plantation faite par un tiers sur son terrain

Affaire :

[Z] [C]

C/

[M] [A] épouse [J] [P], [F] [J] [P]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 19 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 15 Octobre 2024, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Monsieur CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [Z] [C]

née le 17 Mars 1973 à [Localité 6] (BELGIQUE)

de nationalité française et anglaise

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE – CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [M] [A] épouse [J] [P]

née le 04 Janvier 1958 à [Localité 9] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU

Monsieur [F] [J] [P]

né le 06 Avril 1955 à [Localité 9] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté et assisté de M^e Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 04 AVRIL 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00102

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 novembre 2012, Mme [Z] [C] a acquis un bien immobilier, cadastré section AE [Cadastre 4], situé à l’angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 12] à [Localité 13] (64), et constitué de 3 lots :

— n° 1 : une cave avec entrée indépendante depuis la [Adresse 12],

— n° 2 : un appartement avec entrée indépendante depuis le jardin [Adresse 10], comprenant un rez-de-chaussée, un premier étage et un second étage,

— n° 3 : un appartement au rez-de-chaussée, avec entrée indépendante depuis la [Adresse 12] comprenant un rez-de-chaussée, un premier étage et un second étage.

Par acte authentique du 30 décembre 2015, M. [F] [J] [P] et son épouse, Mme [M] [A], ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] (64), cadastré section AE [Cadastre 3], dénommé le '[Adresse 8].

L’extrémité de leur parcelle AE [Cadastre 3], sur toute sa longueur, était utilisée par la commune de [Localité 5] comme parking de stationnement pour 14 véhicules.

Mme [C] a pris l’habitude de garer son véhicule à l’extrémité de ce parking au droit de l’entrée de son immeuble, sur un emplacement marqué d’une croix blanche.

Par ordonnance du 20 février 2020, le tribunal administratif de Pau, saisi par les époux [J] [P], a retenu que la commune ne pouvait pas justifier d’une possession trentenaire pour légitimer le stationnement public sur la parcelle AE [Cadastre 3].

Les époux [J] [P] et la commune de [Localité 5] ont par la suite trouvé un accord par la cession à la commune d’une fraction des droits de l’extrémité de la parcelle AE [Cadastre 3] pour l’euro symbolique, pour lui permettre de conserver une aire de stationnement, réduite à 3 places ne comprenant pas la place marquée d’une croix occupée par Mme [C].

Le 18 février 2021, les époux [J] [P] ont procédé à une déclaration préalable avant travaux de réalisation d’un mur de clôture sur leur parcelle en bordure de la [Adresse 12], qui a fait l’objet le 19 mars 2021 d’une décision de non-opposition.

Du fait du refus de Mme [C] de procéder à l’enlèvement de son véhicule stationné sur l’extrémité droite de la parcelle AE [Cadastre 3], arguant de l’acquisition de cette place par la prescription trentenaire, les travaux, prévus à compter du 07 avril 2021, ont été interrompus. Les parties ont entrepris une procédure de conciliation qui n’a pas abouti.

Par ordonnance du 27 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau a rejeté la demande des époux [J] [P] tendant à voir ordonner à Mme [C] de libérer la portion de la parcelle AE [Cadastre 3] occupée, du fait de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte du 19 janvier 2022, M. et Mme [J] [P] ont fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Pau, aux fins notamment de voir condamner Mme [C] à libérer la partie de la parcelle AE [Cadastre 3] leur appartenant qu’elle utilise à son profit.

Suivant jugement contradictoire du 04 avril 2023 (RG n°22/00102), le tribunal a :

— débouté Mme [C] de sa demande de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage à son profit, et de sa demande de se voir reconnaître le droit de garer son véhicule sur une portion de la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 3],

— ordonné à Mme [C] de déplacer son véhicule et de libérer ladite portion, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant deux mois,

— ordonné à Mme [C] de remettre les lieux litigieux en état, à savoir de faire ôter la terrasse en béton, les plantations et la tonnelle et plus généralement tout élément adjoint à la rampe initialement existante, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de un mois à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant deux mois,

— passé ce délai, autorise les époux [J] [P], à faire appel à une entreprise pour la remise en état des lieux, aux frais de Mme [C],

— condamné Mme [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 6.261,24€ au titre du surcoût des travaux du fait de sa résistance à libérer les lieux,

— condamné Mme [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 450 € à titre d’indemnité d’occupation,

— constaté que Mme [C] bénéficie d’une servitude de vue sur la propriété cadastrée section AE [Cadastre 3],

— condamné Mme [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont les frais d’huissiers de justice pour le procès-verbal du 04 avril 2016, la dénonciation de ce procès-verbal avec sommation du 19 juillet 2016, et la sommation interpellative du 12 avril 2021,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que s’il est établi que le 16 juin 1975, les anciens propriétaires du château Saint-Pé ont autorisé l’ancienne propriétaire du bien, Mme [X] auteur de Mme [C], à transformer une fenêtre donnant sur le jardin du château en porte-fenêtre, afin qu’elle puisse accéder plus facilement à son domicile en fauteuil roulant (sans franchissement de marches), il résulte de l’acte authentique du 30 décembre 2015 que les époux [J] [P] sont propriétaires de l’intégralité de la parcelle AE [Cadastre 3], et que l’acte authentique du 23 novembre 2012 de Mme [C] ne prévoit aucune servitude de passage ni droit de stationnement sur la parcelle voisine, de sorte que le droit invoqué par Mme [C] n’est qu’une simple tolérance accordée personnellement à son auteur ainsi que le rappelle expressément également l’acte d’acquisition du 30 décembre 2015 des intimés, et que Mme [C] ne peut prétendre à aucune prescription acquisitive.

— que la tolérance de passage ne constituait pas une autorisation à garer un véhicule, comme en atteste la croix blanche marquée au sol, destinée à empêcher le stationnement pour permettre l’accès au château,

— que Mme [C] a transformé la rampe d’accès en une terrasse bétonnée avec plantations et tonnelle,

— que l’opposition de Mme [C] à retirer son véhicule a entraîné l’interruption des travaux entrepris par les époux [J] [P], et généré un coût supplémentaire de 6.261,24 €,

— que la demande d’octroi d’une indemnité d’occupation des époux [J] [P] est justifiée à compter de l’assignation seulement, aucune demande amiable n’ayant été adressée à Mme [C] depuis 2016,

— que l’existence d’une servitude de vue au profit de Mme [C] n’est pas contestée par les époux [J] [P].

Mme [Z] [C] a relevé appel par déclaration du 19 avril 2023 (RG n°23/01102), critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 juillet 2024, Mme [Z] [C], appelante, entend voir la cour :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’elle bénéficie d’une servitude de vue sur la propriété cadastrée AE [Cadastre 3],

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage à son profit et de sa demande de se voir reconnaître le droit à garer son véhicule sur une portion de la parcelle AE [Cadastre 3],

Statuant à nouveau,

— reconnaître l’existence d’une servitude de passage au profit de sa propriété cadastrée AE [Cadastre 4],

— déclarer que l’emplacement de la rampe sur la parcelle AE [Cadastre 3] constitue une occupation régulière acquise du fait de la prescription acquisitive et découle de la servitude de passage,

— déclarer que l’emplacement de stationnement du véhicule au pied de sa terrasse sur la parcelle AE [Cadastre 3] constitue une occupation régulière acquise du fait de la prescription acquisitive,

— juger que les époux [J] [P] ne pourront procéder à tous travaux, installations et autres de nature à limiter l’accès à l’arrière de sa propriété,

— condamner les époux [J] [P] à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée pour permettre aux artisans et entreprise d’accéder à la 4ème façade de son immeuble,

Sur la demande au titre du surcoût des travaux,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [J] [P] la somme de 6.261,24 € au titre de surcoût des travaux,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter les époux [J] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— dire que la somme au titre du surcoût des travaux ne peut pas excéder la somme de 733,50 € ,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la somme au titre du surcoût des travaux ne peut pas excéder la somme de 3.434,16 € ,

Sur la demande de condamnation au titre d’un loyer d’occupation,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [J] [P] la somme de 450 € à titre d’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter les époux [J] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— dire que le paiement d’un loyer d’occupation n’est dû qu’à compter du jour de l’acte introductif d’instance, à savoir le 19 janvier 2022,

En tout état de cause,

— condamner les époux [J] [P] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de la première instance.

Au soutien de ses demandes, Mme [C] fait valoir, au visa des articles 690 et 691 du code civil, et de l’article 2227 du code civil :

— que l’ancienne propriétaire de son lot a obtenu, en 1975, l’autorisation écrite des propriétaires du château Saint-Pé de transformer l’une des fenêtres donnant sur la parcelle AE [Cadastre 3] en porte fenêtre, de sorte qu’un accès à sa propriété par la parcelle AE [Cadastre 3] existe depuis cette date, de même qu’un seuil bétonné ou terrasse, se prolongeant par une rampe d’accès donnant sur la [Adresse 12], ce qui constitue une servitude de vue continue et apparente, stable dans le temps, depuis sa création en 1975, et connue de tous, notamment par les époux [J] [P] lors de l’acquisition du château en 2015,

— que les époux [J] [P] ne contestent pas cette ouverture, qui existe et est connue de tous depuis plus de 30 ans, de sorte qu’elle bénéficie de la prescription trentenaire,

— que le juge a reconnu l’existence d’une servitude de vue, de sorte qu’il ne peut s’agir d’une simple tolérance,

— que les époux [J] [P] reconnaissent l’existence du passage et de la terrasse puisqu’ils ont garanti un portillon permettant l’accès à sa propriété dans les plans successifs soumis aux architectes,

— que sans cette servitude de passage, sa propriété est enclavée, et ce passage est en tout état de cause nécessaire pour l’entretien de sa maison,

— qu’en augmentant la déclivité du talus, en prévoyant d’installer un petit portail en lieu et place d’un portail permettant si nécessaire le passage d’entreprises et d’artisans, les époux [J] [P] l’empêchent de jouir paisiblement d’une situation dont elle a hérité et qui n’avait jusque là posé aucun souci,

— que la présence d’une croix blanche au sol, non référencée dans le code de la route ne formalise pas une interdiction de stationnement, qui est régulier et continu depuis au moins 1975, mais une privatisation de la place pour l’ancienne propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 4], qui a toujours perduré entre les différents propriétaires de la parcelle, et qui a été déterminant dans son choix d’acquérir son bien en raison de son état de santé,

— que la demande au titre du surcoût des travaux est injustifiée dès lors qu’elle a simplement entendu faire valoir ses droits en justice, ce qui ne peut être considéré comme une obstruction illégitime susceptible de donner naissance à une dette de dommages et intérêts ; qu’en outre, les époux [J] [P] ne justifient pas de leur créance et de son lien de causalité avec le retard engendré par le litige, notamment s’agissant de la somme de 1.710 € au titre de l’intervention d’un architecte pour superviser les travaux,

— qu’elle occupe la place de stationnement depuis 2012 en toute bonne foi, du fait de l’autorisation écrite des anciens propriétaires du château et de l’emplacement réservé par un marquage au sol.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 août 2024, M. [F] [J] [P] et son épouse, Mme [M] [A], intimés, demandent à la cour de :

— rejeter comme irrecevables les demandes formées par Mme [C] et tenant à :

— juger que les consorts [J] [P] ne pourront procéder à tous travaux, installations et autres de nature à limiter l’accès de Mme [C] à l’arrière de sa propriété,

— condamner les consorts [J] [P] à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée pour permettre aux artisans et entreprise d’accéder à la 4ème façade de l’immeuble de Mme [C],

A tout le moins,

— rejeter comme infondées les demandes formées par Mme [C] et tenant à :

— juger que les consorts [J] [P] ne pourront procéder à tous travaux, installations et autres de nature à limiter l’accès de Mme [C] à l’arrière de sa propriété,

— condamner les consorts [J] [P] à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée pour permettre aux artisans et entreprise d’accéder à la 4ème façade de l’immeuble de Mme [C],

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [Z] [C] de sa demande de voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage à son profit, et de sa demande de se voir reconnaître le droit de garer son véhicule sur une portion de la parcelle cadastré section AE [Cadastre 3],

— ordonné à Mme [Z] [C] de déplacer son véhicule et de libérer ladite portion, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant 2 mois,

— ordonné à Mme [Z] [C] de remettre les lieux litigieux en état, à savoir de faire ôter la terrasse en béton, les plantations et la tonnelle et plus généralement tout élément adjoint à la rampe initialement existante, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant 2 mois,

— passé ce délai, autorise M. et Mme [J] [P], aux frais de Mme [C], à faire appel à une entreprise pour la remise en état des lieux,

— condamné Mme [Z] [C] à payer à M. et Mme [J] [P] une indemnité au titre de surcoût des travaux,

— condamné Mme [Z] [C] à payer à M. et Mme [J] [P] une indemnité d’occupation,

— condamné Mme [Z] [C] à payer à M. et Mme [J] [P] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont les frais d’huissiers de justice pour le procès-verbal du 04 avril 2016, la dénonciation de ce procès-verbal avec sommation du 19 juillet 2016, et la sommation interpellative du 12 avril 2021,

Et y ajoutant :

— condamner Mme [C] à leurs payer la somme de 8.911,90 € sauf à parfaire au titre du surcoût des travaux, une somme correspondant à l’indemnité tenant compte de l’actualisation du coût des travaux en juillet 2024 ; l’actualisation suivant l’indice BT01 sera ordonnée à la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner Mme [Z] [C] à leurs payer la somme de 30 € par mois à compter du 19 janvier 2022, date de signification de l’exploit introductif de l’instance au fond par lequel ils lui ont expressément dénoncé la tolérance d’accès à l aparcelle AE 431, et ce jusqu’à l’enlèvement définitif de son véhicule automobile et libération complète des lieux,

Et, y ajoutant :

— condamner Mme [C] à leurs payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner encore Mme [C] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 544, 545, 564, 1240 et 1383-2 du Code civil, 910-4 du code de procédure civile :

— que la parcelle AE [Cadastre 3] est leur propriété privée en totalité, tel que cela résulte de leur acte d’achat, de sorte que Mme [C] jouit sans droit ni titre et à titre gratuit de leur propriété, puisqu’elle ne bénéficiait que d’une tolérance de passage piétonnier accordée par les anciens propriétaires, qui ne confère pas un droit de stationnement, et qui n’a fait l’objet d’aucune constitution de servitude, ou mention dans un acte notarié,

— que le portillon prévu sur la déclaration préalable de travaux est une entrée exclusivement privée prévue pour leur usage afin d’accéder à leur immeuble le long des immeubles mitoyens sans passer par le grand portail,

— qu’une tolérance d’accès ne peut faire l’objet d’une appropriation par prescription, et une servitude discontinue ne peut s’établir que par titre ; que Mme [C] ne dispose cependant d’aucun titre, son acte d’achat du 23 novembre 2012 ne comportant aucune mention quant à un droit ou servitude d’accès piétonnier, ou même une tolérance de stationnement,

— que Mme [C] a reconnu ne disposer que d’une simple tolérance de passage dans ses écritures en référé ce qui constitue un aveu judiciaire, cette tolérance étant désormais dénoncée par les intimés qui n’entendent pas la maintenir,

— que la reconnaissance des servitudes de vue au profit de Mme [C] ne peut les transformer en servitudes de passage dès lors qu’elles ne sont pas de même nature et n’obéissent pas au même régime juridique,

— qu’ils n’ont jamais empêché Mme [C] et ses entreprises d’accéder à l’arrière de son immeuble par la mise en oeuvre de la servitude de tour d’échelle,

— que le tracé d’une croix blanche sur le sol de leur parcelle indique l’interdiction de tout stationnement pour libérer l’accès du chateau et ne saurait être interprété comme un emplacement réservé par la commune, non propriétaire, à son profit,

— que Mme [C], potérieusement à son achat, a dévoyé l’usage de la tolérance d’accès en plaçant sur la rampe en bitume une terrasse en béton constituant une marche et en implantant des arbustes et une tonnelle sur leur propriété ; qu’il est précisé dans leur acte d’achat et les lettres de leur notaire adressées à Mme [C], que cet empiétement n’est constitutif d’aucun droit consenti,

— que l’autorisation donnée par les anciens propriétaires du château ne porte que sur la création d’une ouverture dans le mur permettant un accès piéton à la rue par leur parcelle, sans qu’il ne soit question de garer un véhicule, que Mme [C] a acquis le bien en 2012, et qu’avant elle, aucun véhicule n’était stationné à cet emplacement, les anciens propriétaires ne s’étant d’ailleurs jamais comportés comme propriétaires de cet emplacement ; que Mme [C] ne peut revendiquer une possession paisible, publique et non équivoque, la commune ayant elle-même tenté de faire valoir un droit d’acquisition par prescription trentenaire, et que le tribunal administratif de Pau a rappelé (ordonnance du 20 février 2020) qu’ils sont les propriétaires de l’aire de stationnement revendiquée par la commune,

— que Mme [C] ne s’acquitte pas de la taxe foncière sur la portion de la parcelle AE [Cadastre 3] dont elle revendique la propriété, qu’elle n’a jamais effectué le bornage de sa propriété de l’emplacement de parking, et qu’elle n’a pas contesté le permis de construire et la déclaration préalable de travaux qu’ils ont déposés en mairie,

— que les attestations produites par Mme [C] n’apportent aucun élément sérieux et probant au soutien de ses prétentions, ne répondant pas aux exigences en matière de prescription acquisitive trentenaire,

— que Mme [C] ne démontre pas que l’emplacement de parking était un élément essentiel de son consentement à l’achat de sa maison, l’acte d’achat ne mentionnant aucunement ce stationnement, ni que l’état de santé qu’elle allègue existait alors, d’autant qu’il ne s’agit pas de sa résidence principale,

— que Mme [C] donne sa maison en location et souhaite conserver un accès distinct pour ses deux appartements,

— qu’eux-mêmes subissent un préjudice du fait de l’arrêt des travaux depuis le 05 avril 2021 en raison de l’obstruction de Mme [C] à leur réalisation, soit un surcoût de 7.201,90€ TTC selon devis actualisé au 16 janvier 2024, et des frais de maîtrise d’oeuvre supplémentaires pour 1.710 € TTC,

— qu’ils subissent un trouble de jouissance du fait des empiétements sans droit ni titre de Mme [C] sur leur propriété, qui de surcroît loue l’emplacement à leur détriment,

— que les demandes de voir la cour 'juger que les consorts [J] [P] ne pourront procéder à tous travaux, installations et autres de nature à limiter l’accès de Mme [C] à l’arrière de sa propriété et 'condamner les consorts [J] [P] à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée pour permettre aux artisans et entreprise d’accéder à la 4ème façade de l’immeuble de Mme [C]' sont nouvelles en cause d’appel et non contenues dans les premières conclusions d’appelante, et en conséquence irrecevables, et sont en tout état de cause infondées, Mme [C] ne justifiant pas que l’accès à son bien n’est pas possible aux artisans et entreprises depuis la voie publique sans passer par leur propriété.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de Mme [C] en appel :

Sur la nouveauté en appel des prétentions tendant à :

— juger que les époux [J] [P] ne pourront procéder à tous travaux, installations et autres de nature à limiter l’accès à l’arrière de sa propriété,

— condamner les époux [J] [P] à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée pour permettre aux artisans et entreprise d’accéder à la 4ème façade de son immeuble,

L’article 564 du code civil interdit de présenter devant la cour d’appel des prétentions qui n’ont pas été soumises à l’examen du premier juge. Mais selon la jurisprudence, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, les demandes de Mme [C] tendent à se voir reconnaître l’existence d’un droit de passage et de stationnement devant la fenêtre de son immeuble passant sur la parcelle [Cadastre 3] de M. et Mme [J] [P].

En ajoutant devant la cour d’appel, que ceux-ci ne pourront procéder à des travaux d’installations limitant son accès, et en demandant de condamner les intimés à maintenir le passage carrossable pour accéder à son immeuble, l’appelante n’a fait que développer les conséquences du droit de passage et de stationnement qu’elle revendique.

Par conséquent il ne s’agit pas de demandes nouvelles, ces demandes sont recevables en cause d’appel.

Sur’le constat de l’existence d’une servitude de vue depuis l’immeuble de Mme [C] sur la propriété de M. et Mme [J] [P] :

La Cour relève que ce point n’est pas contesté et ne l’a jamais été par les intimés, qu’en outre, ce n’est pas la création de la porte fenêtre qui a créé la servitude de vue, puisque l’immeuble acquis par Mme [C] disposaient de plusieurs fenêtres, deux à l’étage et une en rez-de-chaussée à côté de la porte fenêtre créée, toutes donnant déjà sur l’immeuble de M. et Mme [J] [P] bien avant la création de la porte fenêtre.

Le jugement n’étant pas critiqué sur la servitude de vue, la Cour n’a pas à statuer sur ce point, qui est en outre sans intérêt pour le litige relatif à la servitude de passage discutée.

Sur la demande de constatation de l’existence d’une servitude de passage et de stationnement sur le fonds [Cadastre 3] de M. et Mme [J] [P] au profit du fonds [Cadastre 4] de Mme [C] :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 686'du Code civil :

Il est permis aux propriétaires d’établir sur leur propriété, en faveur de leur propriété, telle servitude que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue'; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Aucun texte n’exige que la servitude soit créée en la forme authentique (formalisme à titre de validité) ou même publiée. En effet, l’acte authentique, par sa publication, permet l’opposabilité aux tiers. Mais entre les parties à l’acte constitutif de servitude, un simple acte sous seing privé est suffisant (Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-50.006 : JurisData n°2017-017849). Et leurs ayants droits sont tenus de respecter la servitude ainsi constituée, quand bien même leur titre ne la mentionnerait pas expressément, les auteurs des fonds dominants et servants ne pouvant transmettre plus de droit qu’ils n’en avaient ainsi lors de leur acquisition.

La servitude étant un droit réel, elle doit en présenter les caractères, il faut un lien direct entre le fonds dominant et le fonds servant et que le fonds en faveur duquel il est accordé en recueille une utilité et un profit, et que l’agrément que ce droit apporte ne concerne pas que la personne du propriétaire du fonds dominant mais aussi le fonds lui-même, (Chambre civile 3, 22 Juin 1976 – n° 74-14.148 ; Chambre civile 3, 9 Juillet 1980 – n° 79-12.867; 3e chambre civile, 18 Novembre 2014 ' n° 13-19.874).

En l’espèce, il ressort d’un acte sous-seing-privé du 16 juin 1975 que les propriétaires de la parcelle AE [Cadastre 3] consistant en jardin en bordure de la [Adresse 12], autorisent Mme [H] [X] [;..]propriétaire de l’immeuble sis à [Localité 5] à l’angle de la [Adresse 10] où il porte le numéro 11 et de la [Adresse 12] à l’Est du jardin des consorts [L], à pratiquer dans le mur de son immeuble une ouverture permettant l’accès de plain-pied dudit immeuble au jardin qu’ils possèdent cadastré section AE [Cadastre 3].

Il ressort de la rédaction de cet acte sous-seing-privé que les propriétaires du fonds servant à savoir la parcelle AE [Cadastre 3], en acceptant de voir transformer une fenêtre en porte fenêtre dans la façade de l’immeuble AE [Cadastre 4] pour un accès par sa propriétaire à son immeuble en passant par leur fonds, ont bien entendu constituer une servitude réelle grevant leur fonds.

Quand bien même cette servitude était consentie à l’époque en considération de la situation de handicap de la propriétaire du fonds dominant qui se déplaçait en fauteuil roulant, considération qui n’est cependant pas mentionnée expressément dans la constitution de la servitude et n’en est pas la condition, il est établi que ce fonds dominant (immeuble [Cadastre 4]) trouve un avantage direct et perpétuel à la création d’une entrée indépendante de plain-pied sur le côté de la maison en passant par l’immeuble du fonds servant ([Cadastre 3]), alors que la seule autre entrée de cet appartement dans l’immeuble donnant [Adresse 11] se situe en haut de plusieurs marches.

La Cour ne trouve pas dans les écritures versées au débat d’aveu judiciaire de Mme [C] devant le juge des référés quant à la simple tolérance d’accès de plain-pied à son bien, celle-ci ayant toujours revendiqué mais de manière juridiquement inappropriée via la servitude de vue continue, un droit de passage par la porte fenêtre acquis par prescription.

Dans l’acte d’acquisition par Mme [C] le 23 novembre 2012 de son immeuble de M. [V], héritier de Mme [X], il n’est pas mentionné cette entrée indépendante de plain-pied pour accéder à l’appartement depuis la [Adresse 12] mais située côté [Localité 7] via la parcelle AE [Cadastre 3] qui existe cependant toujours du fait de l’existence de la porte fenêtre, de l’usage continue depuis 1975 de cet accès par les propriétaires ou locataires successifs ainsi qu’il ressort de toutes les attestations de parts et d’autres et servitude rappelée dans l’acte d’acquisition des propriétaires du fonds servant.

Il est rappelé en effet dans l’acte du 30 décembre 2015 concernant la vente de l’immeuble cadastré AE [Cadastre 3] par Mme [L] à M. et Mme [J] [P] :

— que depuis de nombreuses années les propriétaires successifs du bien situé […]section AE [Cadastre 4], bénéficient pour accéder depuis leur fonds à la [Adresse 12], une porte donnant accès par la parcelle située section AE [Cadastre 3], présentement vendue ;

— qu’il existe à ce jour du fait du propriétaire actuel de ladite parcelle [Cadastre 4] 1'empiètement sur la parcelle [Cadastre 3] présentement vendue, consistant notamment en une terrasse en béton entouré d’une plantation d’arbustes lequel empiètement n’est constitutif d’aucun droit consenti directement ou indirectement par les consorts [L] propriétaire de la parcelle [Cadastre 4].

Ainsi dans l’acte de propriété des intimés propriétaires du fonds servant, figure clairement le rappel de la servitude de passage par la porte donnant l’accès à la maison via leur parcelle AE [Cadastre 3], servitude dont la pérénité n’est pas remise en question dans leur acte et qui n’est pas accordée à titre personnel à la seule Mme [X] mais bien aux propriétaires successifs de cet immeuble, le litige portant en 2015 uniquement sur l’occupation en terrasse privative et en stationnement de la parcelle [Cadastre 3] devant la porte créée pour le droit passage.

Il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de voir constater l’existence d’une servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle AE [Cadastre 3] au profit de la parcelle AE [Cadastre 4] pour accéder à l’entrée de plain-pied de la maison donnant [Adresse 12]. Le jugement sera infirmé sur ce point.

En conséquence de cette servitude de passage, la demande reconventionnelle de Mme [C] à voir interdire à M. et Mme [J] [P] tous travaux ou installations de nature à empêcher cet accès piétonnier doit être accueillie, tout en indiquant que le passage ne doit avoir que la largeur d’un fauteuil roulant, qui était la cause de la servitude, et peut donc faire l’objet d’une clôture par un portillon pour garantir la sécurité et l’intimité des propriétaires du château, et que la remise d’une clé du portillon au propriétaire du fonds servant, en l’occurence Mme [C] et ses éventuels locataires, suffira à l’exercice de la servitude de passage piétonnier ou le cas échéant en fauteuil roulant.

Sur l’étendue de la servitude de passage consentie :

S’agissant d’une convention, le juge se doit de rechercher la commune intention des parties dans l’acte de constitution de 1975.

Or il s’évince du dernier paragraphe de cette convention que la servitude est constituée pour accéder de plain-pied de l’immeuble de la parcelle AE [Cadastre 4] au jardin constituant le fonds servant, c’est-à-dire il s’agit uniquement d’une servitude de passage à pied, il n’est aucunement question d’un droit de stationnement ou d’un droit d’aménagement d’une terrasse sur ce passage, ainsi que le mentionne très clairement l’acte d’acquisition du 30 décembre 2015 par M. et Mme [J] [P] qui remettent en question les aménagements, empiètement, terrasse en béton et plantations d’arbustes.

Par ailleurs dans l’acte d’acquisition de Mme [C] du 23 novembre 2012 l’appartement lot numéro 3 ne dispose d’aucune terrasse ou jardin attenant démontrant l’absence de tout droit conféré autre que celui d’un accès piétonnier à l’entrée de l’immeuble.

Il n’a en effet jamais accordée de droit de stationnement devant l’immeuble dans l’acte de 1975, Mme [X] veuve [V], ni son fils lorsqu’il a hérité du bien ne disposant d’ailleurs d’un véhicule selon la lettre de M. [V] du 05 octobre 2006 et l’attestation de Mme [G], agent immobilier ayant eu à vendre la maison [V] entre 2006 et 2012.

Or selon les article 691 et 2262 du Code civil une servitude de stationnement, en ce qu’elle exige un acte concret de l’homme pour s’accomplir (à la différence d’une servitude de vue qui est continue) est nécessairement discontinue et ne peut donc jamais s’acquérir par prescription trentennaire, seulement par un titre (un acte écrit conférant expressément une servitude grevant un fonds au profit d’un autre fonds, et non une autorisation donnée à une personne).

La production des attestations de part et d’autres établissant que depuis de nombreuses années la place de stationnement barrée par une croix blanche est occupée par les propriétaires ou locataires de la maison acquise par Mme [C] puis par celle-ci à compter de 2012, ou par tout autre usager notamment entre 2006 et 2012 où la maison n’était plus occupée, est donc inopérante sur la question du droit de stationnement en l’absence d’un titre express conférant une servitude de stationnement devant l’entrée de la maison de Mme [C].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [C] tendant à se voir reconnaître le droit à garer son véhicule sur une portion de la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 3] et en ce qu’il lui a ordonné de déplacer son véhicule et de libérer ladite portion sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant 2 mois maximum.

Il n’est pas contestable qu’une rampe d’accès bétonné ou goudronné était nécessaire à l’utilisation de l’accès piétonnier et en fauteuil roulant qui a été autorisé en 1975 et figure bien sur les anciennes photographies antérieures à 2012, Mme [C] ayant acquis son immeuble le 23 novembre 2012.

Mais postérieurement à cette acquisition elle a procédé à des aménagements : l’installation d’une terrasse surélevée recouverte d’une tonnelle et plantation de végétaux visibles en particulier sur les photos versées aux débats datant de 2016.

Mme [C] ne produit aucune photo dont la date soit certaine, antérieure à son acquisition de l’immeuble permettant d’attester que les plantations, la tonnelle existaient avant son acquisition ainsi que la terrasse surélevée de près de 20 cm qui n’aurait pas permis à un fauteuil roulant d’accéder à l’entrée de l’appartement.

Mais en toute hypothèse ne disposant d’aucun titre lui autorisant la jouissance de cette terrasse au droit de la porte d’entrée de sa maison coté [Localité 7], ces installations devront être enlevées et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamnée Mme [C] à remettre les lieux litigieux en état sous astreinte.

Sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner les intimés à maintenir un passage carrossable et d’une largeur adaptée aux passage des artisans et entreprises pour accéder à la 4e façade de son immeuble doit être rejeté comme infondée.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du surcoût des travaux :

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

La résistance de Mme [C] à déplacer son véhicule de la propriété de M. et Mme [J] [P] a empêché ceux-ci de réaliser leur clôture en un seul chantier et un mur continu.

En interrompant l’édification du mur là où le véhicule était stationné, alors qu’il ne lui est reconnu aucun droit de stationnement sur la propriété des intimés, Mme [C] a causé à ceux-ci un préjudice matériel dont ils justifient et qu’ils actualisent au 16 juillet 2024 compte tenu de l’inflation du surcoût de la réalisation du mur, et de la nécessité de reprise des fondations en béton armé laissées en attente, soit au total la somme de 7.201,90€, outre des frais de maîtrise d''uvre complémentaires pour 1.710 € afin de garantir la bonne exécution de cette reprise du mur de clôture soit un total de 8.911,90 € somme accordée par réformation du jugement.

Sur la réparation du préjudice de jouissance de M. et Mme [J] [P] :

En utilisant sans droit ni titre la place de stationnement et la terrasse aménagée par elle sur une partie de la propriété de M. et Mme [J] [P], Mme [C] a également causé un préjudice de jouissance aux intimés qui a été justement évalués par le premier juge à 30 € par mois et commencera à courir à compter de l’assignation en justice soit à compter du 19 janvier 2022. Il est démontré que les lieux étaient libérés par Mme [C] avant la clôture des débats le 11 septembre 2024.

Elle sera donc condamnée à payer une somme de 2,5 X 12 X 30 = 900€ correspondant au préjudice de jouissance liquidé entre le 19 janvier 2022 et le 19 juillet 2024.

La même somme de 30 € par mois sera due par Mme [C] au-delà de cette date jusqu’à la libération des lieux.

Sur les mesures accessoires':

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces dispositions seront confirmées sauf à retirer des dépens les frais d’huissier de justice pour le procès-verbal du 04 avril 2016, la dénonciation de ce procès-verbal avec sommation du 19 juillet 2016 et la sommation interpellative du 12 avril 2021 qui relèvent uniquement de l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

Mme [C] devra payer à M. et Mme [J] [P] une indemnité de 3.000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

La Cour déboute Mme [C] de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [Z] [C] de sa demande de se voir reconnaître le droit à garer son véhicule sur une portion de la parcelle cadastrée section AE [Cadastre 3];

— ordonné à Mme [Z] [C] de déplacer son véhicule et de libérer ladite portion, et ce sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courir pendant 2 mois, et au-delà, saisir le juge de l’exécution pour faire liquider l’astreinte ;

— ordonné à Mme [Z] [C] de remettre les lieux litigieux en état, à savoir de faire ôter la terrasse en béton, les plantations et la tonnelle et plus généralement tout élément autre que la rampe initialement existante, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision, ladite astreinte devant courrir pendant 2 mois, et au-delà, saisir le juge de l’exécution pour faire liquider l’astreinte;

— passé ce délai, autorisé M. [F] [J] [P] et Mme [M] [A] épouse [J] [P] à faire appel à une entreprise pour la remise en état des lieux, aux frais de Mme [Z] [C] ;

— condamné Mme [Z] [C] aux dépens de 1ère instance mais ne comprenant pas les frais d’huissier de justice pour le procès-verbal du 04 avril 2016, la dénonciation de ce procès-verbal avec sommation du 19 juillet 2016 et la sommation interpellative du 12 avril 2021 ;

— condamné Mme [Z] [C] à payer à M. [F] [J] [P] et Mme [M] [A] épouse [J] [P] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

INFIRME pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONSTATE que le fonds cadastré AE [Cadastre 4] appartenant à Mme [Z] [C], situé à l’Angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 12], bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage à pied par la porte fenêtre de son appartement lot n° 3 donnant côté château sur le fonds cadastré AE [Cadastre 3] pour accéder de plain-pied ou en chaise roulante à la [Adresse 12].

INTERDIT à M. et Mme [J] [P], propriétaires du fonds dominant AE [Cadastre 3], tous travaux ou installations de nature à empêcher cet accès piétonnier ou en chaise roulante à l’apppartement n° 3 de l’immeuble AE [Cadastre 4] propriété de Mme [C], la remise d’une clé du portillon dans le mur de clôture de la propriété de M. et Mme [J] [P] garantissant le cas échéant l’exercice de la servitude.

CONDAMNE Mme [Z] [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 8.911,90€ au titre du surcoût des travaux du fait de sa résistance à libérer les lieux, avec actualisation selon l’indice BT 01 à compter du présent arrêt.

CONDAMNE Mme [Z] [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 900€ à titre d’indemnité d’occupation en réparation de leur préjudice de jouissance ayant couru entre le 19 janvier 2022 et le 19 juillet 2024.

CONDAMNE Mme [Z] [C] à payer aux époux [J] [P] la somme de 30 € par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 20 juillet 2024 et jusqu’à complète libération de leur propriété de tout véhicule stationné et de toute installation végétale, terrasse, et tonnelle.

DIT que les frais d’huissiers de justice pour le procès-verbal du 04 avril 2016, la dénonciation de ce procès-verbal avec sommation du 19 juillet 2016, et la sommation interpellative du 12 avril 2021 sont inclus dans l’indemnisation accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [Z] [C] à payer à M. et Mme [J] [P] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande de Mme [Z] [C] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [Z] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M. CHARRASSIER-CAHOURS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Ludovic CHARRASSIER-CAHOURS Caroline FAURE