PhD/ND

Numéro 24/3329

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 04/11/2024

Dossier : N° RG 23/00717 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IO56

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

[W] [C]

C/

[F] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 04 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Septembre 2024, devant :

Monsieiur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame [W] [C]

née le 29 Juillet 1972 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-02522 du 21/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Pau)

Représentée par M^e Emmanuelle LAGARDE, avocat au barreau de Pau

INTIME :

Monsieur [F] [O]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

assigné

sur appel de la décision

en date du 07 FEVRIER 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

RG : 21/242

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2020, à effet au 1er février 2021, M. [F] [O] a donné à bail à Mme [W] [C] un local d’habitation, en nature de maison avec jardin, situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2021, la locataire a mis en demeure le bailleur de faire procéder aux réparations du poêle à granules, du rideau électrique du garage, d’évacuer les déchets et matériaux encombrant le jardin et de lui remettre les quittances ainsi que les diagnostics obligatoires.

Le conciliateur de justice, saisi par la locataire, a dressé un constat de carence en date du 28 juillet 2021.

Par requête déposée au greffe le 16 août 2021, la locataire a saisi le tribunal judiciaire de Pau d’une demande indemnitaire formée contre son bailleur.

Les parties ont été convoquées à l’audience du juge des contentieux de la protection de Pau.

Mme [C], assistée de son conseil, a demandé la condamnation du bailleur à réaliser certains travaux en exécution de ses obligations contractuelles de délivrance et d’entretien.

M. [O], assisté de son conseil, s’est opposé aux demandes de la locataire en faisant valoir que si des difficultés familiales et financières avaient pu retarder leur exécution, les obligations dont il s’estimait débiteur avaient été exécutées, certains désordres allégués ne lui étant pas imputables.

Par jugement contradictoire du 6 février 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— dit recevable l’action de Mme [C]

— débouté Mme [C] de l’intégralité de ses demandes

— condamné Mme [C] à payer à M. [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Mme [C] aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 07 mars 2023, Mme [C] a relevé appel de ce jugement.

La déclaration d’appel a été signifiée le 9 mai 2023 à M. [O], dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile.

L’appelante a remis ses conclusions d’appel au greffe le 6 juin 2023, signifiées le 16 juin 2023, et remis ses dernières conclusions le 2 août 2024, signifiées le 16 août 2024, dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile.

M. [O] n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2024.

***

Vu les dernières conclusions remises le 2 août et signifiées 16 août 2024 par Mme [C] qui a demandé à la cour de la déclarer recevable en son appel, d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :

— condamner M. [O] à faire procéder aux réparations ou installations suivantes à ses frais dans les quinze jours de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, d’une somme de 100 euros par jour de retard :

— réparation du poêle à granules

— réparation du rideau sous l’appentis

— réparation du trou dans la toiture

— mise aux normes de l’évacuation des eaux usées

— isolation de la porte de la cuisine

— branchement de la VMC de la cuisine

— réparation de la VMC dans la salle de bain

— enlèvement des déchets dans le jardin

— mise aux normes de l’installation électrique

— ordonner à M. [O] de lui transmettre les quittances de loyer à compter du mois de juillet 2023 ainsi que le diagnostic de performance énergétique dans les 15 jours de l’arrêt à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, d’une somme de 100 euros par jour de retard

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du trouble de jouissance, outre la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

La signification de la déclaration d’appel ayant été faite dans les formes de l’article 656 du code de procédure civile, après que le commissaire de justice a vérifié la réalité du domicile du destinataire de l’acte, la cour paraît régulièrement saisie et le présent arrêt sera rendu par défaut, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En outre, l’appelante relève, à bon droit, que le jugement est qualifié, à tort, en dernier ressort alors que lorsque le juge des contentieux de la protection statue sur une demande indéterminée, le jugement est rendu en premier ressort en application des articles 40 du code de procédure civile et R 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire et que toute demande de condamnation du défendeur à l’exécution d’une obligation de faire constitue par elle-même une demande indéterminée.

En application de l’article 536 du code de procédure civile la qualification inexacte d’un jugement par les juges qui l’ont rendu est sans effet sur le droit d’exercer un recours, de sorte que le jugement entrepris, qui a débouté la locataire de sa demande de travaux, est susceptible d’appel.

Par ailleurs, l’article 472 du code de procédure civile dispose que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de moyens nouveaux, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par conséquent, lorsqu’elle n’est pas saisie de conclusions par l’intimé, la cour d’appel doit, pour statuer sur l’appel, examiner, au vu des moyens d’appel, les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.

En l’espèce, pour rejeter les demandes de Mme [C], le jugement entrepris a retenu que M. [O] avait produit les factures des dépenses d’entretien engagées après l’information du dysfonctionnement signalé par la locataire, que, occupant les lieux depuis janvier 2021, celle-ci ne pouvait faire supporter au bailleur le coût de la surenchère des demandes au regard des commentaires ajoutés postérieurement à la signature du bail sur l’exemplaire de l’état des lieux produit aux débats, et que l’acceptation du bail nécessitant les réparations énumérées dans le rapport d’huissier dressé plus d’un an après l’entrée dans les lieux n’en demeure que plus incompréhensible.

Mais, il résulte des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévue par le contrat, d’y faire faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux, et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

En l’espèce, abstraction faite des annotations portées par la locataire sur son exemplaire de l’état des lieux d’entrée, il ressort de celui-ci que le logement et les extérieurs sont dans un état moyen, tandis que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2021, Mme [C], après vaines relances, a dû mettre le bailleur en demeure de réaliser certaines réparations, avant de faire dresser un constat d’huissier en date du 28 mars 2022 décrivant de nombreux désordres affectant les lieux loués, puis, au cours de l’instance d’appel, de faire contrôler la conformité du logement par l’agence Soliha qui a remis un rapport en date du 11 mars 2024 concluant à la non-conformité du logement avec les normes de décence prescrites par la loi et le règlement sanitaire départemental (ventilation du logement, superficie des pièces principales, installation électrique, évacuation des eaux usées, risques de chute).

Il convient donc, en premier lieu, de reprendre chacun des chefs de demande de travaux repris dans le dispositif des conclusions de l’appelante, qui seul saisit la cour des prétentions des parties, et de vérifier si celle-ci rapporte la preuve d’un désordre ou défaut incombant au bailleur au titre de ses obligations de délivrance, de réparation et d’entretien à l’exclusion de toute dégradation survenue au cours du bail dont le locataire doit répondre, sauf pour lui à rapporter la preuve qu’elle ne lui est pas imputable :

— le poêle à granulés, qui produit le chauffage en complément des radiateurs électriques : il est constant que M. [O] a fait intervenir un réparateur sur le défaut initialement signalé par la locataire ; si l’appelante se plaint de l’inefficacité de la réparation et des dysfonctionnements récurrents de cet équipement, le constat d’huissier ne corrobore pas ces faits, se bornant à reprendre les griefs de la locataire, tandis que le rapport Soliha ne met pas en cause la conformité de cet équipement.

— le rideau électrique du garage : le constat d’huissier permet d’observer le mauvais état du rideau électrique posé en biais dont les lattes vétustes ne s’enroulent pas correctement générant des blocages anormaux, tandis que le boîtier électrique ne répond pas aux normes minimales de sécurité.

— trou dans la toiture : ni le constat d’huissier ni le rapport Soliha ne font état d’un « trou » ou d’une désordre même affectant la toiture, aucune infiltration n’étant même signalée.

— mise aux normes de l’installation électrique : le constat d’huissier et le rapport Soliha établissent clairement que l’installation électrique de l’ensemble des lieux loués n’est pas conforme aux normes de sécurité, non plus que l’interrupteur d’alimentation VMC sur un montant métallique.

— reprise de la VMC : le constat d’huissier et le rapport Soliha établissent que la VMC n’est pas suffisante dans la cuisine et les wc (et non dans la salle de bain), en l’absence de grille d’entrée d’air sur les menuiseries et le refoulement du bloc VMC vers le bas, avec présence d’humidité ponctuelle

— mise aux normes de l’évacuation des eaux usées : le constat d’huissier et le rapport Soliha établissent également la mauvaise évacuation des eaux usées.

— isolation de la porte de la cuisine : si le constat d’huissier note que la porte d’entrée n’est pas isolante, il ne ressort pas de cette pièce ni du rapport Soliha que la porte de la cuisine n’est pas isolée et aucun élément ne suggère que la porte de la cuisine serait la porte d’entrée.

— enlèvement des déchets dans le jardin : le constat d’huissier mentionne la présence de nombreux encombrants, matériaux, objets appartenant au bailleur ; cependant, la référence à des « déchets » est trop imprécise pour y saisir l’objet précis de la demande d’enlèvement qui, en l’état, n’est pas déterminable.

En conséquence, il résulte des considérations que l’appelante rapporte la preuve des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance, de réparation et d’entretien en ce qui concerne le rideau du garage, l’installation électrique, la VMC, et l’évacuation des eaux usées.

Il sera fait droit à sa demande d’exécution forcée en nature de ce chef, les autres chefs étant rejetés.

L’injonction de faire sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

Compte tenu des vaines réclamations de Mme [C], tandis que l’indemnisation du trouble de jouissance du fait de l’indécence du logement n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable, il convient d’indemniser le trouble de jouissance subi par la locataire du fait des désordres et non-conformités ci-avant constatés à concurrence de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Enfin, M. [O] n’ayant pas justifié de la remise des quittances de loyer à compter du mois de juillet 2023 ni de la remise du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article 3-3 1° de la loi du 6 juillet 1989 tant à la signature que lors de son renouvellement au 1er février 2024, l’intimé sera condamné à remettre ces documents, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois.

Le jugement sera donc entièrement infirmé et M. [O] sera condamné, outre à l’exécuction des injonctions de faire, à payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt par défaut et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’appel formé par Mme [C] contre le jugement entrepris improprement qualifié en dernier ressort,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

et, statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [O] à faire réaliser les travaux nécessaires à :

— la remise en état de fonctionnement du rideau enrouleur du garage

— la mise en conformité de l’installation électrique avec les normes légales et réglementaires en vigueur

— la mise en conformité de l’évacuation des eaux usées

— la mise en conformité de l’installation VMC dans la cuisine et les wc

et ce dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant quatre mois,

CONDAMNE M. [O] à remettre à Mme [C] les quittances de loyer à compter du mois de juillet 2023 ainsi que le diagnostic de performance énergétique du logement loué qui devait être établi à la signature du bail et lors de son renouvellement, établi selon la réglementation applicable à chacune de ces deux dates, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

CONDAMNE M. [O] à payer à Mme [C] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [O] aux dépens de première instance et d’appel,

CONDAMNE M. [O] à payer à Mme [C] une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par MadameLaurence BAYLAUCQ, conseillère, suite à l’empêchement de Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,