BR/LC

Numéro 24/03342

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 05/11/2024

Dossier : N° RG 22/02400

N° Portalis DBVV-V-B7G-IJX7

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[F] [L]

C/

[G] [O] épouse [W],

[R] [W],

SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2024, devant :

Madame REHM, magistrate honoraire chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [L]

né le 7 juin 1969 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté et assisté de Maître Jean-Noël CAUBET-HILLOUTOU, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Madame [G] [O] épouse [W]

née le 28 Décembre 1955 à [Localité 7] (ALLEMAGNE)

de nationalité Allemande

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée et assistée de Maître Jon BERTIZBEREA de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [R] [W]

né le 13 Juillet 1953 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté et assisté de Maître Jon BERTIZBEREA de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 3],

Représenté par son Syndic la SAS Cabinet LACABE dont le siège social est [Adresse 10] [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 18 JUILLET 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIARE DE BAYONNE

RG numéro : 18/01735

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (64) est soumis au régime de la copropriété sous le nom de Résidence [Adresse 3].

Un contrat de syndic en date du 02 août 2018 a été conclu avec la SAS CABINET LACABE désignée en qualité de syndic de la résidence à compter de cette date et jusqu’au 1er août 2021.

Monsieur [F] [L] est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°1 et 32 correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée, à gauche de l’entrée de la résidence.

Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] sont propriétaires au sein de cette même copropriété, des lots suivants :

— lot n°30 correspondant à un appartement au sous-sol,

— lot n°31 correspondant à un bureau à l’étage sur passage,

— lot n°33 correspondant à une mezzanine au rez-de-chaussée,

le tout correspondant à un appartement situé au au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée de la résidence.

Depuis l’acquisition de ce bien, ils bénéficient d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune qui avait été octroyé à l’ancien propriétaire, Monsieur [J], par une résolution votée en assemblée générale des copropriétaires du 11 août 1998 ainsi libellée :

«  DEMANDE EMANANT DE MONSIEUR [J] CONCERNANT :

— Jouissance exclusive avec caractère réel et perpétuel de la partie de la cour intérieure.

L’assemblée décide de donner la jouissance exclusive avec caractère réel et perpétuel de la partie de la cour à Monsieur [J].

La partie du sol réservée à l’usage exclusif de Monsieur [J] ne devient pas une partie privative.

Cette partie commune restera partie commune même si elle est affectée à la jouissance d’un seul copropriétaire.

Définition du droit de jouissance exclusif :

Le droit de jouissance exclusif donné à Monsieur [J] est de nature et de contenu suivant :

— l’assemblée décide de ne conférer à Monsieur [J] qu’un simple droit de jouissance exclusif à caractère réel et perpétuel.

Le titulaire du droit de jouissance n’en devient pas propriétaire et devra en user conformément à la destination de l’immeuble et de la partie concernée, et en respectant les droits des autres copropriétaires, ce qui lui interdit notamment de faire usage de droits qui sont des accessoires des parties communes.

En revanche, ce copropriétaire pourra :

— placer sur les parties communes des installations diverses pourvu qu’elles soient amovibles (qu’elles ne s’analysent pas en des constructions) et qu’elles n’affectent pas l’aspect extérieur ou l’harmonie de l’immeuble (auquel cas une autorisation sera nécessaire sur le fondement de l’article 25B de la loi du 10 juillet 1965).

VOTE : article 26 de la loi

POUR : 88/100

Résolution adoptée

Autorisation de créer une véranda :

L’assemblée décide de donner l’autorisation à Monsieur [J] d’installer une véranda dans la cour intérieure.

Ces travaux peuvent donc être engagés aux frais, risques et périls du demandeur.

RESERVES :

— les travaux seront exécutés par un homme de l’art.

— le syndicat ni le syndic à titre personnel ne seront recherchés en responsabilité pour tous incidents ou accidents pouvant découler des travaux pendant l’exécution et dans le temps.

— un avenant d’assurance sera éventuellement inclus à votre police personnelle.

— un exemplaire de cette autorisation sera obligatoirement remis au notaire en cas de vente de l’appartement."

VOTE : article 25 de la loi

POUR : 88/100

Résolution adoptée".

A la demande de Monsieur [F] [L], il a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juin 2018, la question suivante :" occupation et libération des parties communes par Monsieur et Madame [W] : il est demandé à l’assemblée générale d’obliger le syndic à mettre en demeure Monsieur et Madame [W] de quitter les parties communes qu’ils occupent indûment et en cas de refus de l’autoriser à agir en justice afin de solliciter l’expulsion de Monsieur et Madame [W] des parties communes en raison du trouble manifestement illicite de cette occupation."

Cette question a été mise au vote à la majorité de l’article 26 et a fait l’objet de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 25 juin 2018 qui l’a rejetée.

A cette assemblée générale a également été votée une résolution n°6 intitulée « Jouissance exclusive avec caractère réel et perpétuel de la partie de la cour intérieure » ainsi libellée :

« A/ Le syndic rappelle les dispositions adoptées par les copropriétaires au cours de l’assemblée générale du 11 août 1998, à savoir : [reproduction écrite et intégrale de la résolution concernée].

B/ Les copropriétaires confirment l’ensemble des dispositions adoptées au cours de l’assemblée générale du 11 août 1998 (dont l’intégralité est reprise dans le paragraphe A ci-dessus), précision étant faite que toutes ces dispositions et notamment celle relative A LA JOUISSANCE EXCLUSIVE AVEC CARACTERE REEL ET PERPETUEL DE LA PARTIE DE COUR INTERIEURE sont rattachées au lot n°30 anciennement propriété de Monsieur [J] et à ce jour propriété de Monsieur et Madame [W].

Ils autorisent le syndic à requérir un notaire afin de faire procéder dans les plus brefs délais aux formalités de publication de l’ensemble de ces dispositions."

Cette résolution a été adoptée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Par exploit du 10 octobre 2018, Monsieur [F] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic la SAS CABINET LACABE, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, sur le fondement des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de :

— annuler les résolutions 6 et 7 prises par l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] lors de l’assemblée du 25 juin 2018,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions en date du 13 octobre 2020, Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] sont intervenus volontairement à cette procédure.

Devant le tribunal judiciaire, Monsieur [F] [L] a formulé les demandes suivantes aux termes de ses dernières écritures en date du 05 mai 2021 :

— annuler les résolutions 6 et 7 prises par l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 3] à [Localité 5] lors de l’assemblée du 25 juin 2018,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire des consorts [W] et les débouter de leurs demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 18 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a:

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W],

— débouté Monsieur [F] [L] de sa demande d’annulation des résolutions numéros 6 et 7 de l’assemblée générale en date du 25 juin 2018,

— déclaré recevable la demande reconventionnelle introduite par Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W],

— débouté Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] de leur demande reconventionnelle,

— condamné Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à Monsieur [F] [L] et aux consorts [W] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés,

— condamné Monsieur [F] [L] à assumer la charge des entiers dépens,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 23 août 2022, Monsieur [F] [L] a interjeté appel de cette décision, intimant les époux [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, le CABINET LACABE et sollicitant la réformation de la décision en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W],

— débouté Monsieur [F] [L] de sa demande d’annulation des résolutions numéros 6 et 7 de l’assemblée générale en date du 25 juin 2018,

— déclaré recevable la demande reconventionnelle introduite par Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W],

— condamné Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à Monsieur [F] [L] et aux consorts [W] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés,

— condamné Monsieur [F] [L] à assumer la charge des entiers dépens,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le05 juin 2023 par le RPVA Monsieur [F] [L], appelant, demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W]

* débouté Monsieur [F] [L] de sa demande d’annulation des résolutions numéros 6 et 7 de l’assemblée générale en date du 25 juin 2018,

* condamné Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* laissé à Monsieur [F] [L] la charge des dépens et frais irrépétibles qu’il a engagés,.

Statuant à nouveau,

— annuler les résolutions n° 6 et 7 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat de copropriété du [Adresse 3] le 25 juin 2018,

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire des époux [W] et les débouter de leurs demandes le 25 juin 2018 (sic),

— débouter le syndicat de copropriétaires et les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à verser à Monsieur [F] [L] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 14 septembre 2023 par le RPVA, Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 18 juillet 2022 en ce qu’il a :

* déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [W],

* débouté Monsieur [F] [L] de toutes ses demandes,

* déclaré recevable la demande reconventionnelle présentée par les époux [W],

En conséquence,

— débouter Monsieur [F] [L] de toutes ses demandes de réformation,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

* débouté les époux [W] de leur demande d’indemnisation,

Statuant à nouveau :

— condamner Monsieur [F] [L] au paiement en faveur des époux [W], en réparation du préjudice causé, la somme de 132 045,00 euros, décomposée de la manière suivante :

*11 219,00 euros au titre des intérêts HSBC,

* 20 265,00 euros au titre des intérêts FIPAVIE,

* 30 393,00 euros au titre des intérêts et frais d’emprunt,

* 20 168,00 euros au titre des charges liées à la détention du bien,

* 50 000,00 euros au titre de la déperdition de la valeur du bien,

En toute hypothèse :

— condamner Monsieur [F] [L] au paiement en faveur des époux [W] de la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 06 novembre 2023 par le RPVA le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son Syndic la SAS Cabinet Lacabe, intimé, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 18 juillet 2022, sauf à statuer ce que de droit sur la demande indemnitaire des consorts [W] à l’encontre de Monsieur [F] [L],

— condamner l’appelant à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] [L] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 10 avril 2024.

MOTIFS

1°) Sur l’intervention volontaire des époux [W]

Il résulte de l’article 325 du code de procédure civile que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Suivant les articles 328 à 330 du même code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le doit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie, et n’est alors recevable que si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir celle-ci.

Le premier juge a déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [W] au motif qu’en leur qualité de copropriétaires, ils avaient un intérêt à intervenir dans la procédure en annulation de résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que les résolutions litigieuses portent atteinte à leurs droits propres et ce y compris pour leur demande reconventionnelle en indemnisation de leur préjudice, le premier juge ayant retenu que la recevabilité de l’intervention volontaire des consorts [W] n’était pas subordonnée au bien fondé de leur demande reconventionnelle.

Monsieur [F] [L] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en faisant valoir que le tribunal s’est prononcé essentiellement sur la partie de l’intervention volontaire des époux [W] portant sur leur soutien aux résolutions contestées par Monsieur [F] [L] et dont ils sont bénéficiaires, mais qu’en revanche leur action indemnitaire n’a aucun lien avec l’action engagée par Monsieur [F] [L] qui est antérieure à l’apparition des préjudices dont ils demandent réparation.

Les époux [W] sollicitent la confirmation du jugement déféré en faisant valoir qu’ils ont intérêt à intervenir à la procédure tant pour défendre des résolutions qu’ils considèrent comme conformes que pour demander indemnisation en raison du caractère abusif de la procédure.

En l’espèce, c’est justement que le tribunal a considéré que les époux [W] étaient concernés par la procédure engagée par Monsieur [F] [L] puisque l’annulation des deux résolutions aurait des conséquences sur le droit de jouissance dont ils bénéficient sur les parties communes concernées et qu’elle serait susceptible de porter atteinte à leurs droits propres, alors que par ailleurs la recevabilité de leur intervention volontaire n’est pas subordonnée à la démonstration préalable du bien fondé de leurs demandes reconventionnelles.

Le jugement entrepris qui a déclaré recevable l’intervention volontaire des époux [W] sera confirmé de ce chef.

2°) Sur la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2018

Il sera rappelé que le principe d’un recours contre les décisions d’assemblée générale de copropriétaires est affirmé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que la nullité peut être prononcée pour plusieurs raisons, qui peuvent être regroupées en trois catégories :

— une des règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale n’a pas été respectée ;

— l’assemblée générale a excédé ses pouvoirs en adoptant des décisions ne ressortant pas de ses prérogatives ou les a adoptées à la mauvaise majorité ;

— la décision a été prise en fraude ou suite à un abus de majorité.

Selon l’article 42 alinéa 2 susvisé, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions de ces dispositions ont été respectées.

Monsieur [F] [L] sollicite l’annulation de la résolution n°6 ainsi que celle de la résolution n°7 dont il considère qu’elle dépend de la régularité de la résolution n°6 et qu’elle devra être également annulée par voie de conséquence.

Le tribunal a rejeté la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7 de l’assemblée générale du 25 juin 2018 au motif qu’au regard de l’article 26-b) de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions litigieuses ne concernaient pas l’aliénation de la cour partie commune, mais le maintien de son attribution en jouissance privative aux lots de copropriété appartenant aux consorts [W], de sorte qu’une telle attribution, dont l’objet est un droit de jouissance exclusif, ne nécessitait pas un vote à l’unanimité, mais un vote à la majorité des deux tiers de voix ; le tribunal a ainsi considéré que les résolutions avaient été adoptées à la bonne majorité, en l’espèce la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le tribunal a par ailleurs considéré que Monsieur [F] [L] ne démontrait pas l’existence d’un abus de majorité et ne justifiait pas que les résolutions contestées étaient contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elles avaient été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, en retenant que la cour litigieuse avait toujours été utilisée de manière exclusive par les propriétaires successifs des lots auxquels est attaché le droit de jouissance et que les autres copropriétaires n’utilisaient pas cette cour.

Enfin, le tribunal a estimé que Monsieur [F] [L] ne rapportait pas la preuve de l’abus qu’il prétendait subir au titre des nuisances sonores et du trouble anormal de voisinage consécutif.

Ainsi qu’il l’avait fait devant le tribunal, Monsieur [F] [L] invoque devant la cour au soutien de sa demande d’annulation des résolutions litigieuses :

— le fait que la rédaction de la résolution n°6 serait imprécise en ce qu’elle consiste à demander la confirmation de dispositions antérieures ;

— le fait que le vote a été réalisé avec application de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il aurait dû être réalisé à l’unanimité, au motif que la résolution mise au vote correspond à une cession ou une dation de parties communes;

— le fait que la résolution votée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et a été prise dans le seul intérêt des époux [W] qui souhaitaient vendre leur appartement, de sorte qu’elle doit être annulée pour abus de majorité en soutenant que l’autorisation qui avait été donnée à Monsieur [J] était liée à son activité de peintre, ce dernier souhaitant utiliser cette partie de la copropriété pour exposer ses tableaux.

Il invoque également :

— des nuisances sonores et olfactives dont les époux [W] seraient à l’origine dans l’utilisation des parties communes litigieuses ;

— le fait que la résolution n°6 a été votée sans tenir compte d’une servitude de passage au profit de la copropriété voisine du [Adresse 2] ;

— le fait que le règlement de copropriété ne fait aucune référence au droit de jouissance exclusif litigieux, pas plus que les actes authentiques signés antérieurement et portant sur le lot n°30.

Devant la cour, Monsieur [F] [L] invoque deux arguments supplémentaires :

— l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale au motif que le projet relatif à la résolution n°6 n’était pas joint à la convocation, de sorte que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés sur l’objet de la résolution concernée et n’ont pas pu voter de manière éclairée sur cette résolution ;

— le fait que la résolution telle que votée serait incomplète en l’absence de précisions sur les charges.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes et sollicite la confirmation de la décision entreprise en faisant valoir que le droit de jouissance litigieux a un caractère réel et perpétuel et est attaché aux lots et non à la personne ; il fait également valoir que contrairement aux affirmations de Monsieur [F] [L], les résolutions litigieuses ne portaient pas sur une dation ou une cession de parties communes, de sorte qu’elles ont été votées à la bonne majorité, à savoir la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et que l’abus de majorité ne peut être retenu.

Les époux [W] soutiennent que le droit qui a été accordé par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 août 1998 perdure depuis cette date, qu’il constitue un droit acquis de jouissance exclusive à caractère réel et perpétuel attaché aux lots de copropriétés concernés et qui ne peut pas être supprimé par une assemblée générale ultérieure.

Ils contestent être à l’origine de nuisances de quelque nature que ce soit en soulignant que Monsieur [L] ne rapporte aucune preuve de ses affirmations.

Quant à la servitude de passage invoqué par Monsieur [F] [L], ils soulignent que seule la copropriété concernée pourrait s’en prévaloir mais qu’en toute hypothèse, outre le fait que la copropriété voisine dispose de la clef permettant d’accéder à la cour litigieuse, cette servitude avait été instaurée pour permettre à cette copropriété d’accéder au compteur situé dans la cour litigieuse, lequel compteur a été déplacé à l’extérieur ce qui enlève toute utilité à cette servitude.

Sur le respect des règles de convocation à l’assemblée générale du 25 juin 2018

Il résulte des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, que : "Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

[…]

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes;"

C’est vainement que Monsieur [F] [L] soutient que la résolution n°6 concerne l’attribution d’un droit de jouissance exclusive à un copropriétaire sur une partie commune, de sorte qu’aucun des documents énumérés par les dispositions susvisées, et notamment l’état de répartition des charges, n’ayant pas été joints à la convocation, la résolution n°6 doit être annulée, alors que cette résolution ne portait pas sur l’attribution d’un droit de jouissance exclusive à un copropriétaire, déjà octroyée par l’assemblée générale du 11 août 1998 mais sur le rappel et la confirmation des dispositions adoptées par l’assemblée générale du 11 août 1998 et l’autorisation donnée au notaire de faire procéder aux formalités de publication de l’ensemble de ces dispositions ; les dispositions de l’article 11-I 6° n’ayant pas à s’appliquer, la nullité ne peut être prononcée de ce chef.

Sur le respect des régles de majorité applicables au vote de la résolution n°6

Il résulte des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que, "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a ) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…]

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble."

Monsieur [F] [L] ne peut sérieusement soutenir que le vote de la résolution n°6 ne pouvait être réalisé à la majorité de l’article 26 susvisé mais devait être fait à l’unanimité au motif qu’il portait sur une cession ou une dation des parties communes alors que, comme l’a justement retenu le tribunal, la résolution litigieuse ne concerne pas l’aliénation de la cour privative commune par la copropriété mais le maintien de son attribution en jouissance privative aux lots de copropriété appartenant aux époux [W], précision faite qu’en toute hypothèse, il n’a jamais été question d’une aliénation puisque la résolution votée lors de l’assemblée générale du 11 août 1998 précisait expressément que la partie du sol réservé à l’usage exclusif de Monsieur [J] ne deviendrait pas une partie privative et resterait partie commune même si elle était affectée à la jouissance d’un seul copropriétaire.

C’est donc justement que le vote de la résolution n°6 a été réalisé avec application de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; la nullité de la délibération n°6 ne peut donc être prononcée de ce chef.

Sur le caractère imprécis de la résolution n°6

Monsieur [F] [L] ne démontre pas en quoi le libellé de la résolution litigieuse serait imprécis alors que la résolution votée par l’assemblée générale le 11 août 1998 a été reproduite in extenso, en ce compris l’autorisation de créer une véranda et que le vote n’a porté que sur la confirmation de cette disposition ; ce grief ne peut être retenu pour justifier l’annulation des résolutions litigieuses.

Sur l’abus de majorité

A titre liminaire, la cour constate que lorsque l’assemblée générale du 11 août 1998 a voté la résolution accordant à Monsieur [J] un droit de jouissance exclusive avec caractère réel et perpétuel de la partie de la cour intérieure, la famille [L] était déjà copropriétaire au sein de la Résidence concernée, comme cela résulte du procès-verbal de cette assemblée générale qui indique : "ABSENTS : [L] 12 – T = 12/100" et ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [F] [L] ; pour autant, aucun recours n’a été exercé à l’encontre de la délibération litigieuse notamment par la famille [L] ; il en résulte également que la résolution votée par l’assemblée générale le 11 août 1998 est parfaitement opposable à Monsieur [F] [L] et ce même en l’absence de modification du règlement de copropriété.

Il est constant que la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 11 août 1998 fait état d’un droit réel et perpétuel de jouissance exclusive de la partie de la cour intérieure et il est par ailleurs précisé qu’un exemplaire de l’autorisation donnée à Monsieur [J] de créer une véranda dans la cour intérieure devra obligatoirement être remis au notaire en cas de vente de l’appartement.

Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient Monsieur [F] [L], le droit de jouissance exclusive de la partie de la cour intérieure ne constitue pas un droit personnel octroyé au seul Monsieur [J] mais un droit réel et perpétuel attaché au lot n°30 correspondant à l’appartement dont les époux [W] sont propriétaires.

Il sera rappelé qu’une décision d’une assemblée générale de copropriétaire s’impose tant qu’elle n’a pas été annulée ; également, lorsque l’assemblée générale a accordé à un copropriétaire un droit particulier au profit de son lot, ce droit devient un droit acquis et l’assemblée générale ne pourra alors lui retirer ce droit sans son accord.

Il est toutefois toujours possible à une assemblée générale de revenir sur une décision prise lors d’une délibération antérieure, dès lors que la première résolution n’a pas déjà été exécutée et que son annulation ne porte pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à l’intérêt collectif de la copropriété ou qu’elle ne soit pas le résultat de manoeuvres frauduleuses tendant à obtenir un résultat contraire à cet intérêt.

En l’espèce, les époux [W], propriétaires du lot n°30 auquel est attaché le droit de jouissance exclusive, bénéficient incontestablement d’un droit acquis en vertu d’une résolution dont il ne saurait être sérieusement contesté qu’elle a été exécutée depuis la date de l’assemblée générale l’ayant adoptée, puisque Monsieur [F] [L] se plaignait d’ailleurs déjà le 11 août 2014 de l’occupation de la cour intérieure par les époux [W] comme cela résulte du constat d’huissier qu’il a fait établir à cette date.

Il s’ensuit que l’assemblée générale ne peut retirer aux époux [W] ce droit acquis sans leur accord et qu’il ne peut être soutenu l’existence d’un abus de majorité, alors que la résolution litigieuse est une simple confirmation d’une résolution antérieure, définitive et exécutée et dont la remise en cause sans l’accord des copropriétaires bénéficiant d’un droit acquis, aurait été susceptible de constituer une décision irrégulière de la part de l’assemblée générale.

Sur les autres griefs

A titre liminaire, il sera constaté qu’aucun des autres griefs invoqués par Monsieur [F] [L] ne serait susceptible de justifier l’annulation des résolutions querellées en l’état de leur formulation.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, non seulement Monsieur [F] [L] ne rapporte pas la preuve des nuisances olfactives et sonores qu’il invoque, mais plusieurs copropriétaires attestent de l’absence de nuisances de la part des époux [W] ; la cour constate également que l’huissier de justice qui a établi un constat le 11 août 2014 à la demande de Monsieur [F] [L] indique lui-même que les différents mobiliers installés dans la cour litigieuse sont disposés de façon harmonieuse, de sorte que les modalités d’occupation de cette cour par les époux [W] ne provoquent, en elles-mêmes, aucun trouble de voisinage.

Enfin, en l’absence de plaintes de la part de la copropriété du [Adresse 2], Monsieur [F] [L] n’est pas recevable à invoquer la violation d’une servitude de passage qui n’a pas été instauré à son profit et dont il n’est en toute hypothèse pas contesté, qu’elle ne présente plus aucune utilité.

En l’absence d’annulation de la résolution n°6, il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation de la résolution n°7 ayant rejeté la demande de Monsieur [F] [L] tendant à voir le syndic mettre en demeure les époux [W] de quitter les lieux et de l’autoriser à défaut, à agir en justice à leur encontre en expulsion de cette cour.

Au vu de tout ce qui précède, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [L] de sa demande d’annulation des résolutions n°6 et n°7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2018.

3°) Sur la demande en indemnisation des époux [W]

Les époux [W] expliquent qu’ils avaient le projet de vendre leur appartement et qu’ils avaient d’ailleurs passé un compromis de vente les 27 et 29 mai 2019 prévoyant la vente des lots 30, 31 et 33 de la copropriété à Monsieur [E] [B] pour le prix de 500 175,00 euros, compromis qui précisait que la réitération de l’acte authentique interviendrait au plus tard dans les trois mois par le ministère de Maître [D] [Y], notaire à [Localité 6] (64).

Par courrier en date du 18 septembre 2019, Monsieur [E] [B] a fait savoir à Maître [D] [Y] que « depuis leur conversation d’hier et les nouveaux éléments dont il lui avait fait part », il n’était plus acquéreur du bien des époux [W], en précisant que le bien l’intéressait avec la jouissance totale de la cour mais que cet appartement sans dégagement n’avait plus d’intérêt.

Les époux [W] soutiennent que la responsabilité de cette défection incombe à Monsieur [F] [L] et à la procédure abusive qu’il a engagée à leur encontre ; ils estiment leur préjudice à la somme totale de 132 046,00 euros.

Devant le tribunal Monsieur [F] [L] avait sollicité l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en indemnisation formée par les époux [W] en invoquant la maxime « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans » au motif qu’ils avaient sciemment dissimulé à leur futur acquéreur l’existence d’une procédure concernant l’appartement objet de la vente et qu’ils ne peuvent invoquer leur propre faute pour obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Le tribunal a déclaré recevable la demande reconventionnelle des époux [W] en considérant que le principe 'nemo auditur propriam turpitudinem allegans', applicable aux contrats à titre onéreux, ne concernait pas les conditions de recevabilité des prétentions, mais les conséquences de l’annulation d’un contrat, de sorte que la discussion élevée par les parties sur l’application de cet adage au regard de l’attitude des époux [W], était inopérante.

Cette disposition sera confirmée, l’adage 'nemo auditur propriam turpitudinem allegans’ qui signifie que nul ne peut se prévaloir d’une irrégularité ou des erreurs dont il est à l’origine, n’a en effet pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce, puisqu’il ne concerne pas les conditions de recevabilité d’une demande, la jurisprudence ne reconnaissant son application que dans le cadre de demandes de restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat dont la cause est immorale.

S’agissant de la responsabilité de Monsieur [F] [L], le tribunal a considéré que si les époux [W] démontraient la réalité de leur préjudice, en revanche, ils ne démontraient aucun comportement fautif de la part de Monsieur [F] [L], celui-ci ayant contesté la décision de l’assemblée générale des copropriétaires selon les voies de droit qui lui étaient ouvertes ; le premier juge a ainsi rejeté leurs demandes.

En l’espèce, les époux [W] soutiennent que la faute commise par Monsieur [F] [L] réside dans le caractère abusif de la procédure engagée, procédure qui n’avait pour seul objectif que celui de leur nuire et de les empêcher de disposer librement de leur bien.

Le droit d’agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pouvait pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, non seulement les époux [W] ne produisent aucun document susceptible de démontrer que l’action engagée par Monsieur [F] [L] était liée à la mise en vente de leur bien et avait pour but de nuire à leur projet, mais il résulte des pièces versées aux débats que les contestations de Monsieur [F] [L] relatives à l’occupation de la cour litigieuse par les époux [W] sont bien antérieures à la mise en vente de leur appartement puisque :

— dans un courrier en date du 03 juin 2014 adressé au syndic de la copropriété Monsieur [F] [L] avait déjà demandé l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution visant à l’expulsion des époux [W] de la cour de la résidence, mais il s’était heurté au refus du syndic en l’absence de justification de son titre de propriété ;

— le 11 août 2014, Monsieur [F] [L] a fait établir un constat d’huissier dans lequel il est indiqué que les époux [W] "ont depuis plus d’un an, aménagé la petite cour intérieure située à l’arrière de l’immeuble en salon d’été, avec un accès direct depuis leur logement ; que cette petite cour dépend des parties communes de l’immeuble. Qu’aucune autorisation d’user de façon privative des parties communes n’a été donnée à M. et Mme [W] par la copropriété. Que cet usage entraîne pour M. [L] des nuisances sonores et olfactives (fumées de cigarettes) qui est contraint de fermer les fenêtres des pièces donnant sur cette cour. Que M. [L] a, à plusieurs reprises, alerté le syndic de l’immeuble, à savoir le Cabinet LACABE, sans que ce dernier ne prenne les dispositions qui s’imposent. Qu’en conséquence et pour constituer une preuve afin de sauvegarder tous ses droits et actions futures, il me requiert aux fins de constater l’occupation faite des parties communes."

Par ailleurs, il résulte du compromis de vente en date des 27 et 29 mai 2019 que ce n’est que le 25 mars 2019 que le futur acquéreur du bien des époux [W] avait donné à l’agence immobilière ALCION’S mandat de rechercher un bien immobilier alors que la deuxième demande d’inscription à l’ordre du jour faite par le conseil de Monsieur [F] [L] d’une résolution portant sur l’expulsion des époux [W] date du 27 mars 2018 et que la procédure a été engagée par Monsieur [F] [L] le 10 octobre 2018 et donc bien antérieurement à la rencontre des époux [W] avec leur futur acquéreur.

Les époux [W] échouent donc à rapporter la preuve d’une quelconque faute commise par Monsieur [F] [L], l’appréciation inexacte de ses droits par ce dernier n’étant pas constitutive d’une faute ; s’estimant lésé dans ses droit, il a pu, sans abus, demander à ce qu’il soit statué sur ses prétentions tant devant le premier juge qu’en cause d’appel.

Aucune intention de nuire de la part de Monsieur [F] [L] n’étant démontrée, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

4°) Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris concernant les frais irrépétibles et les dépens seront confirmées.

En cause d’appel, Monsieur [F] [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser aux époux [W], ensemble la somme globale de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera débouté de ce chef de demande.

Monsieur [F] [L] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] à verser à Monsieur [R] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ensemble la somme globale de 2 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [F] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [L] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE