AB/LC

Numéro 24/03588

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 26/11/2024

Dossier : N° RG 24/00716

N° Portalis DBVV-V-B7I-IZAF

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

S.C.I. LES VIEUX JOURS

C/

S.E.L.A.R.L. FHBX

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 16 Octobre 2024, devant :

Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame BLANCHARD, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.C.I. LES VIEUX JOURS

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Philippe DABADIE, avocat associé de l’AARPI AXAVOCAT, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. FHBX prise en la personne de Me [E] [S], prise en son établissement de [Localité 7] situé [Adresse 3] ' [Localité 7],

Agissant en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » sis [Adresse 8] à [Localité 6]), fonctions à elle conférées par ordonnances du Président du Tribunal Judiciaire de PAU du 17 octobre 2019 et du 18 décembre 2019

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Camille ESTRADE, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 15 FEVRIER 2024

rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 23/00790

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Les vieux jours est copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 8], située à [Localité 6] (64).

Par ordonnance du 21 octobre 2019, la SELARL FHBX, anciennement dénommée SELARL FHB, a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence, pour une durée d’un an, l’ancien syndic n’ayant pas sollicité le renouvellement de son mandat expiré le 14 mai 2019.

Par ordonnance du 13 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a, sur demande de la SELARL FHBX de voir modifier sa mission, ordonné l’ouverture d’une mesure d’administration provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ordonnance du 20 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a prorogé la mission de l’administrateur provisoire, à compter du 21 octobre 2020, pour une durée d’une année.

Par ordonnance du 28 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Pau a prorogé la mission de l’administrateur provisoire, à compter du 21 octobre 2021, pour une durée d’une année.

Par ordonnance du 20 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire a prorogé la mission de l’administrateur provisoire, à compter du 21 octobre 2022, pour une durée d’une année.

Par ordonnance du 08 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Pau a prorogé pour une nouvelle durée d’un an la mission de l’administrateur provisoire, à compter du 21 octobre 2023.

Par acte du 11 avril 2023, la SELARL FHBX, es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a fait assigner la SCI Les vieux jours devant le tribunal judiciaire de Pau en paiement de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident du 26 septembre 2023, la SCI Les vieux jours a sollicité du juge de la mise en état qu’il déclare irrecevable la SELARL FHBX en son action pour défaut de qualité à agir.

Suivant ordonnance réputée contradictoire du 15 février 2024 (RG n°23/00790), le juge de la mise en état a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité de la SELARL FHBX anciennement dénommée SELARL FHB es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8],

— condamné la SCI Les vieux jours à verser à la SELARL FHBX anciennement dénommée SELARL FHB, es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Les vieux jours aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Pour motiver sa décision, le juge a retenu :

— que l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’exigeant pas que la prorogation de mission de l’administrateur provisoire intervienne alors que sa mission précédente est toujours en cours, le président du tribunal judiciaire pouvant 'à tout moment’ proroger cette mission, et ne lui interdisant pas de renouveler rétroactivement la mission pour quelques jours, la mission de la SELARL FHB a ainsi été renouvelée sans discontinuer entre le 21 octobre 2019 et le 21 octobre 2024, par ordonnances qui n’ont pas été contestées par la SCI Les vieux jours,

— que l’action a été introduite par la SELARL FHB par acte du 11 avril 2023, alors qu’elle était bien missionnée en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires à cette date.

Par déclaration du 04 mars 2024 (RG n°24/00716), la SCI Les vieux jours a relevé appel, critiquant l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l’affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Les vieux jours, appelante, entend voir la cour :

— réformer la décision entreprise,

— déclarer la SELARL FHBX irrecevable en son action,

— condamner la SELARL FHBX à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL FHBX aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que la mission de l’administrateur provisoire est limitée dans le temps et a pris fin faute de renouvellement justifié avant le 21 octobre 2021, de sorte qu’il n’a plus qualité pour agir,

— que la SELARL FHBX ne produit pas la date à laquelle sa requête en renouvellement a été déposée, le dépôt de la requête après le 21 octobre 2021 et après le 21 octobre 2023 entraînant de facto son irrecevabilité puisqu’il ne peut être demandé la prorogation d’une mission expirée,

— qu’une ordonnance postérieure ne peut justifier la prorogation d’une mission déjà expirée faute de justification du dépôt antérieur de la requête à la date d’expiration de la mission,

— que la SELARL FHBX n’a pas notifié les ordonnances prorogeant sa mission de sorte que la SCI Les vieux jours ne pouvait les contester, les ayant découvert lors de la présente instance,

— que la décision de désignation est manifestement viciée, dès lors qu’elle n’est pas motivée et que le conseil syndical n’a pas été auditionné.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SELARL FHBX, es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], intimée, demande à la cour de :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par la SCI Les vieux jours,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner la SCI Les vieux jours à lui payer une juste indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les vieux jours aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, avec distraction au profit de M^e Estrade, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la SCI Les vieux jours de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que sa mission a été renouvelée tous les ans depuis sa désignation par ordonnance du 21 octobre 2019, sans discontinuer et sans période de vacance, le juge pouvant à tout moment modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à sa demande,

— que le texte n’exige pas que la prorogation intervienne alors que la mission de l’administrateur provisoire est toujours en cours, et n’interdit pas le renouvellement rétroactif de quelques jours de la mission de l’administrateur provisoire,

— que la SCI Les vieux jours s’est toujours vu notifier les ordonnances de prorogation de sa mission et ne les a jamais contestées,

— que sa désignation est régulière, dès lors que la décision la nommant est parfaitement et spécialement motivée, et qu’aucune audition de conseil syndical ne pouvait avoir lieu, celui-ci n’existant pas.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 octobre 2024 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la qualité à agir de la SELARL FHBX es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’ 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.'

Aux termes de l’article 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

(…)

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. (…) Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’État dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office. (…)'

— Sur la validité de la décision désignant la SELARL FHBX

L’article 29-1 III de ladite loi dispose en son alinéa 3 que 'si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B de la présente loi, le mandataire ad hoc peut être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du président du tribunal judiciaire et après audition du conseil syndical.'

En l’espèce, la SCI Les vieux jours soutient que l’ordonnance désignant la SELARL FHBX en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 13 janvier 2020 serait viciée faute de motivation et d’audition préalable du conseil syndical.

Or, il apparaît d’une part, à la lecture de l’ordonnance du 13 janvier 2020, que le juge a analysé les pièces produites par la SELARL FHBX au soutien de sa demande, démontrant que le Syndicat des copropriétaires n’était plus administré ni représenté depuis près d’un an, que les comptes n’avaient pas été approuvés depuis 2016 et qu’il existait un important arriéré de charges, pour en déduire que l’équilibre du Syndicat des copropriétaires était gravement compromis.

L’ordonnance vise en outre l’avis favorable du procureur de la République à la désignation d’un administrateur provisoire.

D’autre part, la SCI Les vieux jours ne justifie pas que le conseil syndical aurait été constitué lors de la désignation de l’administrateur provisoire et n’aurait pas été auditionné, alors qu’au contraire, le juge mentionne dans son ordonnance l’absence d’administration et de représentation du Syndicat des copropriétaires depuis le 14 mai 2019.

Il en résulte que l’ordonnance du 13 janvier 2020 désignant la SELARL FHBX en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est régulière, et la demande de la SCI Les vieux jours sera en conséquence rejetée, étant par ailleurs rappelé qu’elle n’a pas contesté cette décision selon la voie de recours ouverte.

— Sur la régularité des prorogations de la mission de la SELARL FHBX

Il est constant que la prorogation de sa mission peut être sollicitée par l’administrateur provisoire par voie de requête moins d’un mois après l’expiration de sa mission (Cass., Civ. 3e, 9 nov. 2017, n°15-10.807).

En l’espèce, par ordonnance sur requête du 20 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire de Pau a prorogé la mission de la SELARL FHBX pour une durée d’un an à compter du 21 octobre 2020, soit jusqu’au 21 octobre 2021.

Par ordonnance du 28 octobre 2021, soit moins d’un mois après l’expiration de la mission de l’administrateur provisoire, et sur requête datée du 15 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Pau a renouvelé la mission de l’administrateur provisoire, pour une nouvelle durée d’un an, en précisant l’effet rétroactif de cette prorogation à compter du 21 octobre 2021.

Ladite ordonnance a donc valablement prorogé la SELARL FHBX dans sa mission d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], jusqu’au 21 octobre 2022.

De même, par ordonnance du 20 octobre 2022, la mission de la SELARL FHBX a à nouveau été prorogée pour une durée d’un an à compter du 21 octobre 2022, soit jusqu’au 21 octobre 2023.

En conséquence, l’ordonnance du 08 novembre 2023, rendue moins d’un mois après l’expiration de la mission de l’administrateur provisoire, et sur requête datée du 20 octobre 2023, reçue par le tribunal judiciaire le 26 octobre 2023, a valablement prorogé la SELARL FHBX dans sa mission, à compter du 21 octobre 2023, jusqu’au 21 octobre 2024.

En outre, il ressort des pièces versées au débat que contrairement à ce qu’elle affirme, la SCI Les vieux jours a bien été destinataire des ordonnances sur requête prorogeant la mission de l’administrateur provisoire, dans les conditions fixées par l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967, à savoir, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le mois de leur prononcé, et visant la voie de recours appropriée, de sorte qu’elle était à même de contester ces décisions en temps voulu, ce qu’elle n’a pas fait.

*****

Il résulte de ces développements que la SELARL FHBX était valablement missionnée en qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] lorsqu’elle a introduit l’action en justice par acte du 11 avril 2023.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SELARL FHBX es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8].

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité commande qu’il soit alloué une indemnité à la SELARL FHBX, es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 1 500 euros, cette somme s’ajoutant à celle qui lui a été allouée en première instance sur ce même fondement, l’ordonnance étant confirmée sur ce point.

La demande présentée par la SCI Les vieux jours au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les dépens seront mis à la charge de la SCI Les vieux jours, qui succombe en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCI Les vieux jours à payer à la SELARL FHBX, es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI Les vieux jours de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Les vieux jours aux dépens d’appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE