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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/04956 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NKGO

dont a été joint le n°RG 17/05238

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 juillet 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 15/01308

APPELANTES :

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES (MAF ASSURANCES)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 10]

[Localité 23]

et

SAS D’ARCHITECTURE ROUQUETTE VIDAL

RCS n°390 920 833,prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 15]

[Localité 36]

Toutes deux représentées par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY, BALZARINI, SAGNES, SERRE, LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelantes dans le n°RG 17/04956 (Fond)

SA AXA FRANCE IARD

RCS de Nanterre n° 722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 17]

[Localité 28]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e François-Xavier BERGER de la SCP BERGER – MONTELS-ESTEVE, avocat au barreau de l’AVEYRON, substitué à l’audience par M^e Annabel MONTELS-ESTEVE de la SCP BERGER-MONTELS-ESTEVE, avocat au barreau de l’AVEYRON

Appelante dans dans le n°RG 17/05238 (Fond)

INTIMES :

M. [E] [X]

né le [Date naissance 12] 1972 à [Localité 32]

de nationalité française

[Adresse 20]

[Localité 21]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assisté à l’instance par M^e Nathalie SALTEL, avocat au barreau de PARIS

Mme [C] [Y] épouse [M]

née le [Date naissance 13] 1969 à [Localité 36]

de nationalité française

[Adresse 18]

[Localité 24]

et

Mme [F] [Y]

née le [Date naissance 14] 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Adresse 8]

[Localité 19]

et

Mme [H] [Y], majeure sous tutelle ayant pour tuteur Mme [C] [Y]

née le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 34]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 36]

et

Mme [P] [Y]

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 29]

de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 36]

Tous les quatre représentés par M^e Aymeric BOYER de la SELARL RAINERO-BOYER AVOCATS, avocat au barreau de l’AVEYRON

SA BPCE IARD, anciennement dénommée ASSURANCES BANQUE POPULAIRE IARD

[Adresse 30]

[Localité 25]

Représentée par M^e Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL EXO GAINE

RCS de Castres n° 493 648 570, prise en la personne de son représentant légal domicilié en sa qualité au siège social

[Adresse 39]

[Adresse 11]

[Localité 26]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

SMABTP

RCS de PARIS n° 775 684 764, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 4]

[Localité 22]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Laurent PARDAILLE de la SCP PARDAILLE LAURENT, avocat au barreau de l’AVEYRON

SAS NOJAMA

RCS de RODEZ n° 398 968 255, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 16]

[Localité 36]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e Caroline JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL CHASSAING TECHNOLOGIES, anciennement dénommée SUD AVEYRON DEPANNAGES FROID

RCS de Rodez n°423 797 273, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités

[Adresse 31]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Matthieu JOANNY de la SCP MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC

Société ALLIANZ IARD

représentée par ses représentants légaux en exercice, domicilié ès qualités au siège social

Indemnisation IRD -[Adresse 37]5

[Localité 27]

Représentée par M^e Pascal ADDE de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par M^e Laurent PARDAILLE de la SCP PARDAILLE LAURENT, avocat au barreau de l’AVEYRON

SARL OLLIER ALU

RCS de Rodez n° 451 108 203, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 38]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e Christophe MARC de la SCP CASCIO, CASCIO ORTAL, DOMMEE, MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Guillaume DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL SOPRIBAT

RCS de Rodez n°300 353 570, prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’instance par M^e Marie-Pascale PUECH FABIE, avocat au barreau de l’AVEYRON

Ordonnance de clôture du 31 août 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 septembre 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

En présence de M^me Fleur DUBOIS LAMBERT, juriste assistante

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SAS NOJAMA exploite un magasin de distribution de produits alimentaires sous l’enseigne NETTO, dans un local situé [Adresse 16] et [Adresse 35] à [Localité 36]. Suite à adjudication par notaire, M. [E] [X] s’est porté acquéreur de l’immeuble le 10 mars 2004, étant précisé dans l’acte que le locataire avait informé le propriétaire précédent de l’existence d’infiltrations d’eau provenant du parking et lui indiquant qu’il convenait de refaire le goudronnage dudit parking.

L’acte précisait également que M. [E] [X] s’engageait à prendre en charge ces travaux de goudronnage, ce qu’il confirmait au locataire par courrier du 17 mars 2004, indiquant qu’il faisait diligenter une étude pour les travaux d’étanchéité de la dalle du parking.

Les travaux n’ont pas été entrepris immédiatement et en janvier 2006, la société NOJAMA a subi un dégât des eaux provoqué par des fissures dans la dalle du parking ; puis, le 9 juin 2008, un nouveau dégât des eaux a eu lieu par la dalle du parking entraînant la chute des plaques du faux plafond, l’inondation de la moitié du magasin et sa fermeture durant une journée.

En 2009, M. [E] [X] a fait appel au cabinet d’architectes [W], à la SARL SOPRIBAT et à la SARL Exo-Gaine pour refaire l’étanchéité de la dalle ; les travaux ont été réalisés pour un montant de 204 024 euros TTC.

En juillet 2009, la SAS NOJAMA a subi un nouveau dégât des eaux, et s’est ensuite aperçue que l’alimentation électrique, imbibée d’eau, provoquait des courts-circuits. De nouveaux sinistres ont été constatés en 2010, 2011 et 2012, qui ont donné lieu à plusieurs réunions d’expertises.

Par acte d’huissier du 6 avril 2012, la SAS NOJAMA a assigné en référé M. [E] [X] afin de faire ordonner la mise sous séquestre des loyers et la condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux nécessaires.

Par acte d’huissier du 29 mai 2012, M. [E] [X] a assigné en référé les différents intervenants aux travaux de réfection ainsi que leurs assureurs respectifs ; la SAS NOJAMA est intervenue volontairement à cette procédure.

Par ordonnances séparées du 6 septembre 2012, le juge des référés a rejeté la demande de séquestre des loyers et de condamnation du bailleur à réaliser les travaux, et a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [N] [V] et, par ordonnance du 21 mars 2013 et sur requête de la SAS NOJAMA, a étendu les opérations d’expertise à la SARL Sud Aveyron Dépannages Froid, laquelle avait installé des groupes froids sur la dalle.

Par ordonnance de référé du 4 juillet 2013, sur requête de M. [E] [X], les opérations d’expertise ont également été étendues à Mme [H] [Y], Mme [C] [Y] épouse [M], Mme [P] [Y] et Mme [F] [Y], propriétaires indivis d’une terrasse attenante à la dalle, et à la société Ollier Alu qui avait installé un grillage séparatif entre les deux parcelles.

L’expert a établi son rapport le 30 mars 2015.

Le 15 octobre 2015, la SAS NOJAMA a assigné à jour fixe M. [E] [X] et la SARL Sud Aveyron Dépannages Froid afin de voir condamner le bailleur à réaliser les travaux propres à remédier aux infiltrations, et voir condamner les deux défendeurs à l’indemniser pour les préjudices subis.

Par actes des 17, 18, 19, 20 et 25 novembre 2015, M. [E] [X] a appelé en la cause les sociétés Exo-Gaine, SOPRIBAT, NOJAMA, Sud Aveyron Dépannages Froid, Ollier Alu, la SCP d’architecture [W], les sociétés AXA France IARD, Allianz IARD, SMABTP et la Mutuelle des Architectes Français, ainsi que Mme [C] [Y] épouse [M], Mme [P] [Y] et Mme [F] [Y].

Par exploit du 25 juillet 2016, la SARL Exo-Gaine a appelé en la cause son assureur la SA BPCE IARD (anciennement Banque Populaire Assurance IARD). L’ensemble de ces procédures ont fait l’objet d’une jonction à l’instance principale.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Rodez a :

— ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 1er septembre 2016 et accueilli les conclusions déposées postérieurement par les parties ;

— prononcé la mise hors de cause de la SARL Exo-Gaine, la SA BPCE IARD, Mme [H] [Y], Mme [P] [Y], Mme [C] [Y] épouse [M] et Mme [F] [Y] ;

— donné acte à la SA NOJAMA de ce qu’elle s’engage à mettre en 'uvre l’entretien préconisé par l’expert judiciaire concernant le caniveau et l’évacuation en pied de façade de l’immeuble [Y] pour remédier partiellement aux sources d’infiltrations n°3 et 7 ;

— constaté que la société Sud Aveyron Dépannages Froid a procédé à la mise en place de l’avant toit préconisé par l’expert concernant la source n°2 des désordres ;

— condamné M. [E] [X] à réaliser et terminer les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres suivants :

* source n°1 : les travaux pour un montant de 12 937,06 euros TTC,

* source n°3 : les travaux pour un montant de 8 649,50 euros TTC, (1ère cause) et les travaux pour un montant de 53 532,28 euros TTC (2ème cause),

* source n°5 : les travaux pour un montant de 6 069,87 euros TTC,

* source n°6 : les travaux pour un montant de 5 488,24 euros TTC,

* autres sources : les travaux pour un montant de 16 015,33 euros TTC ;

— dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

— condamné in solidum la SARL SOPRIBAT, la SMABTP, la SCP d’architecture Rouquette-Vidal et la Mutuelle des Architectes Français à relever et garantir M. [E] [X] de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de la source n°1 des désordres ;

— condamné in solidum la SCP [W] et la Mutuelle des Architectes Français à relever et garantir M. [E] [X] de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de la source n°3 des désordres (2ème cause) ;

— condamné in solidum la SARL SOPRIBAT et la SMABTP à relever et garantir M. [E] [X] de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre de la source n°5 des désordres ;

— condamné la SARL Ollier Alu à relever et garantir M. [E] [X] de toutes condamnations prononcées au titre de la source n°6 des désordres ;

— condamné in solidum la SAS NOJAMA, la SA Allianz IARD, M. [E] [X] et la SA AXA France IARD à supporter le coût des travaux propres à remédier à la source n°4 des désordres, évalué à la somme de 17 369,53 euros TTC ;

— débouté la SAS NOJAMA de ses demandes relatives à la consignation des loyers, à la réduction des loyers, à l’indemnisation du préjudice commercial allégué ;

— condamné in solidum M. [E] [X], la SA AXA France IARD, la SARL SOPRIBAT, la SMABTP, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français et la SARL Ollier Alu à payer à la SAS NOJAMA la somme de 2 316,50 euros TTC correspondant à la moitié des frais de constat d’huissier ;

— condamné la SA AXA France IARD à relever et garantir M. [E] [X] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent litige, à l’exception des sommes restant dues à la SARL Exo-Gaine et la SARL SOPRIBAT au titre du solde du marché ;

— condamné la SAS NOJAMA à payer à M. [E] [X] les sommes de :

* 9 362 euros au titre de la taxe foncière 2015,

* 11 235 euros au titre de la taxe foncière 2016,

* 52 065,36 euros correspondant aux loyers impayés des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2016 et 1er trimestre 2017 ;

— condamné M. [E] [X] à payer à la SARL Exo-Gaine la somme de 3 998,98 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 25 octobre 2011 ;

— condamné M. [E] [X] à payer à la SARL SOPRIBAT la somme de 6 467,67 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;

— dit que cette somme pourra le cas échéant faire l’objet d’une compensation avec celle mise à la charge de la SARL SOPRIBAT au titre des travaux de reprise ;

— condamné M. [E] [X] à verser à la SAS NOJAMA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [E] [X] à verser à la SARL Exo-Gaine la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

— débouté la SCP d’architecture Rouquette-Vidal, la SMABTP, la SA Sud Aveyron Dépannages Froid et les consorts [Y] de leurs demandes fondées au même titre ;

— condamné in solidum la SARL SOPRIBAT, la SMABTP, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français et la SARL Ollier Alu à rembourser à M. [E] [X] les 2/3 de la somme de 8 904 euros TTC correspondant au coût de l’appel d’offres sollicité par l’expert judiciaire en cours d’expertise, représentant les frais du maître d''uvre (entreprise CARLA) missionné à cette fin ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision

— condamné M. [E] [X] aux entiers dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum la SARL SOPRIBAT, la SMABTP, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français et la SARL Ollier Alu à relever et garantir M. [E] [X] des 2/3 des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 18 septembre 2017, la SAS d’architecture [W] et la Mutuelle des Architectes Français ont interjeté appel partiel de ce jugement à l’encontre de la SAS NOJAMA, de M. [E] [X], de la SARL Exo-Gaine, de la SA Assurances Banque Populaire IARD, de la SARL SOPRIBAT et de la SMABTP.

La 5 octobre 2017, la SA AXA France IARD a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M. [E] [X], des sociétés Exo-Gaine, SOPRIBAT, NOJAMA, Sud Aveyron Dépannages Froid, Ollier Alu, la SCP d’architecture [W], Allianz IARD, SMABTP et la Mutuelle des Architectes Français, ainsi que de Mme [C] [Y] épouse [M], Mme [P] [Y] et Mme [F] [Y].

Par ordonnance du 28 mai 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures numéro 17/05238 et numéro 17/04956 sous le numéro 17/04956.

1) Vu les conclusions de la SAS d’architecture [W] et de la Mutuelle des Architectes Français remises au greffe le 15 décembre 2017 ;

2) Vu les conclusions de la SA AXA France IARD remises au greffe le 27 avril 2018 ;

3)Vu les conclusions de la SARL Exo-Gaine remises au greffe le 20 mars 2018 ;

4) Vu les conclusions de M. [E] [X] remises au greffe le 17 juin 2020 ;

5) Vu les conclusions de la SAS NOJAMA remises au greffe le 25 juin 2020 ;

6) Vu les conclusions de la SARL Chassaing Technologies, anciennement dénomméeSud Aveyron Dépannages Froid, remises au greffe le 29 août 2022 ;

7) Vu les conclusions de la société Allianz IARD remises au greffe le 2 mars 2018 ;

8) Vu les conclusions de la SARL SOPRIBAT remises au greffe le 4 avril 2018 ;

9) Vu les conclusions de la SMABTP remises au greffe le 14 mars 2018 ;

10) Vu les conclusions de Mme [C] [Y] épouse [M], Mme [P] [Y] et Mme [F] [Y] remises au greffe le 5 octobre 2021 ;

11) Vu les conclusions de la SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurance Banque Populaire IARD, remises au greffe le 5 mars 2018 ;

12) Vu les conclusions de la société Ollier Alu remises au greffe le 4 avril 2018 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 31 août 2022 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT

L’expertise judiciaire déposée le 30 mars 2015 n’est pas contestée d’un point de vue technique et en page 103 à 105 l’expert relève de multiples origines aux désordres constatés.

Il envisage aussi le coût des travaux de reprise :

— source N°1 : infiltrations en pied de CTA en surface de parking ; plusieurs sources possibles d’entrées d’eau par le traitement des relevés par les passages de gaines, par les couronnements ; zone reconnue infiltrante ; conception incomplète des ouvrages dans le contexte de l’opération relevant de la maîtrise d’oeuvre ; traitement inapproprié de l’isolation et des relevés d’étanchéité sur les sorties et émergences des gaines et réseaux (de la part) de Exo-Gaine et SOPRIBAT sous contrôle mission DET de l’architecte.

Travaux de reprise : 12 937,06 euros TTC

— source N°2 : infiltrations au droit des PAC ; des essais d’eau ont été effectués par niveaux et arrosage afin d’identifier les sources d’écoulements :

1/ infiltrations sur banquette maçonnée adossée à la limite de propriété voisine ; défaut de conseil dans le traitement des ouvrages annexes relevant de la maîtrise d’oeuvre ;

2/ infiltrations par les gaines de ventilation ; lors des pluies importantes, l’eau ruisselle le long des câbles électriques d’alimentation des PAC ; ces câbles s’introduisent dans le sous-sol par les deux sorties d’air ; l’eau suit les câbles et s’introduit directement dans le sous-sol au dessus des vitrines froides ; vice de mise en oeuvre de Sud Aveyron Dépannage.

Travaux de reprise : 23 613,82 euros TTC.

— source N°3 : infiltrations d’eau liées à deux causes :

1/ mise en charge du caniveau lors de gros organes ; le caniveau est équipé à chaque bout d’une évacuation ; une ligne au centre constitue un point haut et les eaux sont évacuées vers chacune des deux extrémités ; le caniveau reconnu est encrassé, les canalisations bouchées ; défaut d’entretien de la société NOJAMA.

Travaux de reprises : 8 649,50 euros TTC.

2/ la saturation en eau du terre plein adossé qui lors de gros orages met du temps à infiltrer les eaux de ruissellement ; ce terre plein est en mauvais état ; beaucoup de flashes d’eau sont visibles ; les eaux ne sont pas canalisables ; les débordements de caniveau ou mises en charge du terrain adossé au voile par saturation d’eau génèrent des ruissellements ou écoulements sous-pression par un orifice dans le voile du fait d’une absence de traitement d’étanchéité entre le caniveau et le voile B ; problème non traité par la maîtrise d’oeuvre dans le cadre de la mission qui lui a été confiée ; la mission de maîtrise d’oeuvre ne fixe pas de mission d’analyse et diagnostic exhaustif des causes d’infiltrations d’eau dans le magasin NETTO ; relève des suggestions d’amélioration des ouvrages ; Société NOJAMA et M. [X].

Travaux de reprise : 53 532,28 euros TTC.

— source N°4 : le bâtiment léger abritant les deux caisses en surface présente de nombreux points singuliers infiltrants en pied de façade ; ce bâtiment doit être coiffé ; relève des suggestions d’entretien et d’amélioration des ouvrages. Société NOJAMA et M. [X].

Travaux de reprise : 17 369,53 euros TTC.

— source N°5 : la mise en eau colorée a mis en évidence une infiltration en pieds de support CTA destiné au désenfumage ; le sondage en reconnaissance a permis de constater une différence de traitement complexe constituant la protection bitumineuse en surface de dalle ; SOPRIBAT qui reconnaît le désordre s’est proposée d’intervenir en réparation directe dans le prolongement de l’expertise ; l’expert a donné son accord de principe ; le demandeur doit indiquer si les infiltrations en sortie intérieure de gaines de désenfumage ont cessé ; malfaçon relevant de l’entreprise SOPRIBAT sous contrôle mission DET de l’architecte.

Travaux de reprise : 6 069,87 euros TTC.

— source N°6 : infiltrations sur muret séparatif de la terrasse privative de l’appartement [Y] et de l’aire de stationnement ; les infiltrations se produisent au droit des points de fixation des poteaux support du grillage séparatif ; malfaçon relevant de l’entreprise Ollier sous contrôle mission DET de l’architecte.

Travaux de reprise : 5 488,24 euros TTC.

— source N°7 : infiltration au droit de l’évacuation des eaux en pied de façade de l’immeuble côté terrasse du logement [Y] ; l’évacuation de faible section est encombrée de dépôts qui empêchent un écoulement normal des eaux ; défaut d’entretien de la société NOJAMA.

Travaux de reprise: 16 015,53 euros TTC.

— autres sources : étanchéité des toitures terrasses ; relève des suggestions d’entretien et d’amélioration des ouvrages. Société NOJAMA et M. [X].

A) Sur la responsabilité du cabinet d’architecte [W],

L’architecte fait valoir que l’indétermination de la mission qui lui a été confiée ne permettait pas au tribunal de lui imputer la responsabilité des sinistres et qu’ainsi il estime que les documents produits ne permettent pas de déterminer le contour exact de la mission confiée par le maître de l’ouvrage et que, par ailleurs, les désordres sont en lien avec des défauts d’exécution commis par les intervenants.

Toutefois, l’expert souligne précisément la responsabilité du cabinet d’architecte au titre de sa mission de conseil et de suivi DET et ce pour les origines des désordres N°1, N°5, N°6 et expose que le cabinet d’architecte n’a produit aucun élément demandé : Plans de reconnaissance structure des existants avant travaux, CCTP non produits, plans d’état projetés non produits, carnets de détails non produit, alors même que celui-ci a assuré la maîtrise d’oeuvre pour des travaux d’un montant de 204 024 euros TTC.

Que ces constats conduisent le jugement de première instance, qui sera confirmé, et il sera retenue la responsabilité de l’architecte pour les désordres N°1, celui-ci ne pouvant s’en exonérer au motif qu’il s’agit de défauts d’exécution ponctuels alors même que ceux-ci sont nombreux et réitérés.

L’architecte, au delà d’une présence constante sur le chantier, devait s’assurer que les travaux correspondaient bien à leur finalité : assurer un jouissance paisible au propriétaire et au locataire de locaux commerciaux exempts d’infiltrations.

Que plus précisément concernant l’origine des désordres N°3, l’expert détermine une première cause imputable au preneur sans plus de précisions (défaut d’entretien) et pour une deuxième cause expose que pour une parfaite étanchéité il était nécessaire de suggérer des modifications de travaux.

Que la conception et la mise en oeuvre de travaux complémentaires relevaient de la mission de l’architecte qui ne pouvait ignorer intervenir sur un chantier de réparations et rénovations d’un bâtiment qui faisait l’objet d’infiltrations multiples du fait de sa configuration et son implantation et pour lequel il convenait de concevoir les solutions techniques adaptées.

Que le jugement sera confirmé en ce sens et donc constater la responsabilité de l’architecte dans la survenue des désordres N° 3 (deuxième cause) des désordres et de la maîtrise d’oeuvre soit la SARL SOPRIBAT.

B) Sur la responsabilité des entreprises intervenantes à l’acte de construire,

1 – La SARL Exo-Gaine

Selon les constatations de l’expert les désordres N°1 lui est imputable en partie s’agissant d’infiltrations sur les sorties et émergences des gaines et réseaux.

La société Exo-Gaine souhaite s’exonérer de sa responsabilité en mettant en exergue le débat qui est déjà intervenu contradictoirement devant l’expert selon ses dires, soit :

La société Exo-Gaine estime que :

— son marché ne prévoyait aucune protection d’étanchéité, ce qui était signalé ;

— la protection ne lui a pas été confiée par le maître d’ouvrage ni par le maître d’oeuvre concepteur ;

— la protection relève d’un autre corps de métier présent sur lechantier (serrurier) ;

— les ouvrages réalisés par la Société Exo-Gaine ont été endommagés par une cause extérieure à l’origine d’infiltrations.

Il sera relevé que les dommages antérieurs causés à l’ouvrage par une cause extérieure n’ont pas date certaine et n’influent pas sur le défaut d’étanchéité des gaines qui doit être parfaite, caractéristique dont la société Exo-Gaine est directement responsable en tant que professionnel spécialiste de la pose d’installation et de gaines d’électricité.

Enfin, cette non conformité, ou désordre, s’agissant d’infiltrations n’était pas apparente alors même que la spécificité de ce désordre est qu’il intervient uniquement lors de séquences pluvieuses.

Qu’en réalité la responsabilité de la société Exo-Gaine est engagée, l’expert ayant constaté l’imputabilité de ses négligences dans la survenue des désordres N°1.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

2- La SARL SOPRIBAT

La responsabilité de la SARL SOPRIBAT dans la survenance des désordres N° 1 et N°3 (deuxième cause) n’est pas contestée, le jugement sera confirmé sur ce point.

Concernant les désordres N°5, l’expert précise que l’imputabilité de ce désordre relève d’une malfaçon de l’entreprise SOPRIBAT sous contrôle mission DET de l’architecte, il note un montant de travaux de reprise de 6 069,87 euros TTC, qui ont dû être réalisés, à ce titre sa responsabilité sera retenue.

3 – La SARL Ollier Alu

La SARL Ollier Allu expose que :

— elle ne s’oppose pas à la réalisation des travaux concernant la fuite N°6 ;

— dans l’hypothèse où AXA serait relevée et garantie à son encontre pour la somme de 5 488, 24 euros TTC, elle sera dispensée de faire les travaux ;

— aucune autre demande n’est formulée à son encontre et rejette la demande de NOJAMA à son encontre de voir dire que sa responsabilité est résiduelle soit 5% et toute somme dépassant ce seuil sera relevée et garantie par les autres parties.

Il sera donc donné acte que la SARL Ollier Alu réalisera ces travaux sur les points de fixation des poteaux support du grillage séparatif sauf à garantir M. [E] [X] des sommes qu’il devrait exposer à ce titre soit 5 488,24 euros TTC.

4 – La SARL Chassaing Technologies, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannages Froid

La SARL Chassaing Technologies, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannages Froid, sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté qu’elle a procédé à la mise en place d’un avant-toit comme préconisé par l’expert judiciaire concernant les désordres n°2 ;

Elle ajoute qu’elle n’a réalisée aucun ouvrage, de sorte qu’aucune responsabilité décennale n’est susceptible d’être mobilisée.

Cette demande sera examinée lors des prétentions du locataire commercial qui revendique un appel en garantie à l’égard de la SARL Chassaing Technologie.

C) Sur l’implication des voisins, les consorts [Y],

Les consorts [Y] sollicitent la confirmation du jugement qui les a mis hors de cause, alors qu’elles sont propriétaires en indivision de plusieurs lots de copropriété se trouvant dans un ensemble situé [Adresse 16]) et que dans ce même immeuble, la société NOJAMA exploite un commerce dans un local loué par M. [X], situé au rez-de chaussée de l’immeuble.

Plus précisèment, elles sollicitent leur mise hors de cause pour les désordres N° 6 et N°7.

Qu’à ce titre, il conviendra de retenir, comme le relève l’expert, que les infiltrations sur muret séparatif de la terrasse privative de l’appartement [Y] et de l’aire de stationnement se produisent au droit des points de fixation des poteaux support du grillage séparatif.

La responsabilité de l’entreprise Ollier Allu sous contrôle mission DET de l’architecture est engagée.

Que concernant l’infiltration au droit de l’évacuation des eaux en pied de façade de l’immeuble côté terrasse du logement [Y], l’expert relève la faible évacuation du fait d’une section (de conduite) faible encombrée de dépôts qui empêchent un écoulement normal des eaux et conclue au défaut d’entretien de la société NOJAMA.

Qu’en conséquence, les consorts [Y] seront mis hors de cause, le jugement confirmé à ce titre.

D) Le maître d’oeuvre et le locataire commercial,

1- Sur les travaux

a) La SAS NOJAMA,

Le locataire commercial développe plusieurs prétentions et notamment le relevé et garantie de la part de la société Sud Aveyron Dépannage concernant la mise en place d’un avant-toit pour un coût estimé de 23 613,82 euros TTC, qui correspond avec la source N°2 de désordres qui avait comme cause un défaut de mise en oeuvre de la société Sud Aveyron Dépannage froid sur la dalle en 2006 et modifié l’installation en 2010.

Il apparaît que la SARL Chassaing Technologie, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, aurait mis en place cet avant toit durant la première instance (pièce 52), et à partir de cette réalisation et de cette date, le propriétaire (M. [X]) et le locataire commercial (la société NOJAMA) considèrent que la prestation de la société Sud Aveyron Dépannage Froid n’a pas été réalisée de façon correcte.

M. [X] produit un courrier de l’architecte du 12 juin 2019 qui a suivi les travaux de réparation et indiquait que les prescriptions de l’expert n’avaient pas été réalisées dans leur totalité (pièce 60 de M. [X] et constat d’huissier de la société NOJAMA du mois d’octobre 2019 constatant des infiltrations).

Que le nombre d’années qui s’est écoulé entre 2009 et 2019, le lien de causalité entre une faute éventuelle la SARL Chassaing Technologie anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid et les nouvelles infiltrations est inexistant : un simple courrier d’architecte paraît insuffisant pour asseoir une responsabilité de la SARL Chassaing Technologie anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, ainsi le jugement sera confirmé en donnant acte de la réalisation de cet avant-toit, la SAS NOJAMA et M. [X]s seront déboutés de leurs demandes.

Concernant la source 4 des infiltrations, l’expert concluait : « que le bâtiment léger abritant les deux caisses en surface présente de nombreux points singuliers infiltrants en pied de façade. Ce bâtiment doit être coiffé » ; il estimait que cela relevait des suggestions d’entretien et d’amélioration des ouvrages sans plus amples précisions impliquant la société NOJAMA et M. [X] pour des travaux de reprises de 17 369,53 euros TTC,

Qu’il s’avère que ces travaux constituent une nécessaire amélioration de la structure de l’immeuble qui n’entre pas dans le marché de travaux et incombe au propriétaire (M. [X]) qui doit s’assurer de l’absence d’infiltrations dans les locaux commerciaux au titre de l’obligation de délivrance en application des articles 1719, 1720, 1721 et 1103 du code civil et devra prendre en charge totalement le coût des travaux soit 17 369,53 euros TTC, il n’est pas démontré une lacune dans l’entretien de l’immeuble par le locataire.

b) L’expert déterminait la source des infiltrations et la nécessité de réaliser les travaux préconisés pour les sommes suivantes dont la charge incombe à M. [E] [X] et à ce titre le jugement sera confirmé :

— source N°1 : pour un montant de 12 937,06 euros TTC ;

— source N°3 :

pour un montant de 8 649,50 euros TTC (1ère cause) ;

pour un montant de 53 532,28 euros TTC (2ème cause) ;

— source N°5 : pour un montant de 6 069,87euros TTC ;

— source N°6 : pour un montant de 5 488,24 euros TTC ;

— autres sources : les travaux pour un montant de 16 015,33 euros TTC ;

A l’égard du locataire, le propriétaire-bailleur est tout à la fois tenu à une obligation de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible, au titre des articles 1719 et 1720 du code civil et du bail, et à garantir le locataire contre tous les vices qui empêchent l’usage (article 1721 du code civil) et il ne peut être contesté que la SAS NOJAMA a subi de nombreux désagréments dans son exploitation commerciale comme en témoigne le nombre de constat d’huissier qu’elle produit aux débats. L’ensemble de ces désordres relève donc de l’état de la structure de l’immeuble et de la défaillance des entreprises dans la réalisation des travaux commandés par le maître d’oeuvre soit M. [X], propriétaire de l’immeuble, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [X] à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour remédier aux désordres.

Le locataire n’ayant donc pas à sa charge le remplacement ou la réfection de la dalle qui fait office de toiture et de parking ou la toiture du bâtiment léger qui se trouve sur la dalle parking, autant d’éléments qui ne constituent pas un simple « graissage des fermetures métalliques et à la réfaction de toute toiture ou chassis vitré » comme prévu au contrat de bail alors qu’il s’agit d’un élément complexe du bâtiment associant une toiture et un parking dont le propriétaire, conscient de ses obligations, avait pris en charge la réfection.

M. [X] étant relevé et garantie par le cabinet d’architecture et les diverses sociétés en fonction de leur responsabilités déjà retenues à l’exception de la société Chassaing Technologie anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid qui a réalisé l’avant-toit comme préconisé par l’expert judiciaire concernant les désodres N°2.

c) Concernant l’obligation d’entretien du locataire,

La SA NOJAMA s’était engagée à mettre en oeuvre l’entretien préconisé par l’expert judiciaire concernant le caniveau et l’évacuation en pied de façade de l’immeuble [Y] pour remédier aux sources d’infiltrations N°3 et 7 qui relève de son devoir d’entretien.

L’expert préconisait l’entretien régulier du caniveau par la société NOJAMA.

La société NOJAMA a entretenu le caniveau comme prévu par l’expert soit 2 fois par an et s’occupait de cet entretien soit elle-même soit par l’intermédiaire d’une société qui était intervenue en octobre 2013, octobre 2015, juillet 2016 et septembre 2017, comme en attestent les factures d’entretien produites aux débats, y compris l’entretien du caniveau.

Que le bail étant arrivé à son terme, soit le 31 mars 2020, ces obligations d’entretien cessent de la part du locataire à cette date.

Enfin concernant les débordements de caniveau ou mises en charge du terrain adossé générant des ruissellements ou écoulements sous pression par un orifice fait d’une absence de traitement d’étanchéité entre le caniveau et le voile BA.

La solution préconisée par l’expert c’est-à-dire le reconditionnement de la zone de stationnement avec un traitement de voirie en surface pour drainage des eaux du ruissellement en périphérie à l’opposé du caniveau pour un coût estimé de 53 532,28 euros TTC concerne le propriétaire de l’immeuble et non le locataire la société NOJAMA.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ces points.

d) Sur la demande de réduction du loyers et le préjudice commercial,

La société locataire produit aux débats 12 constats d’huissier entre 2006 et 2016 qui démontrent les multiples sinistres en terme d’infiltrations d’eau de pluie qui ont perturbés son activité commerciale (rayon boucherie désorganisé, produits dépréciés, image commerciale dégradée, infiltrations d’eau à répétition), mais la somme sollicitée soit 30 000 euros n’est pas justifiée par des éléments objectifs, à ce titre la société NOJAMA sera déboutée.

En revanche, il est constant que le propriétaire a manqué à son obligation contractuelle de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du bailleur au titre des articles 1719 et 1720 du code civil et du bail, il sera fait droit à une réduction de loyer de 20 % depuis l’année 2011 et par année jusqu’à parfaite réalisation des travaux, ou tout le moins la fin du bail, ainsi que pour la somme de 4 633 euros TTC correspondant au coût des constats d’huissier réalisés pour constater les infiltrations.

Le jugement sera donc infirmé à ce titre.

e) Sur la demande de 10 000 euros de M. [X] pour préjudice moral,

En l’absence d’éléments plus probants concernant ce préjudice, M. [X] en sera débouté.

f) Sur le paiement du solde des travaux et le compte entre les parties,

En application du bail, il sera confirmé la condamnation de la SAS NOJAMA à payer à M. [E] [X] les sommes de :

* 9 362 euros au titre de la taxe foncière 2015

* 11 235 euros au titre de la taxe foncière 2016

* l’arriéré des loyers en cas de non paiement et y ajoutant une compensation éventuelle interviendra avec la diminution de loyers de 20 % des montants des loyers depuis 2011 jusqu’à parfaite réalisation des travaux, ou tout le moins la fin du bail.

g) Sur le paiement du solde des travaux,

La SARL Exo-Gaine produit aux débats le décompte permettant de confirmer la condamnation de M. [X] à la somme de 3 998,98 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 25 octobre 2011.

La SARL SOPRIBAT produit le décompte permettant de confirmer la condamnation de M. [E] [X] à payerla somme de 6 467,67 euros au titre du solde du marché, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation.

Le jugement sera confirmé à ce titre.

Ces sommes pourront le cas échéant faire l’objet d’une compensation avec celle mise à la charge de la SARL SOPRIBAT au titre des travaux de reprise et la somme due par la SARL Exo-Gaine.

E) Les assureurs,

1- La SA AXA France IARD

La société AXA France IARD sollicite l’infirmation du jugement et conteste toute condamnation prononcée à son encontre estimant qu’elle doit être mise hors de cause.

Dans un premier temps la SA AXA France IARD soulève l’absence d’aléa lors de la souscription du contrat d’assurances en application des prescriptions de l’article 1108 du code civil.

Elle fait valoir qu’il ressort des pièces invoquées par NOJAMA que M. [X] était informé dès l’acquisition de l’immeuble, et donc avant la souscription de la police d’assurance, que les locaux loués avaient fait l’objet d’infiltrations imposant le recours à des travaux d’étanchéité, ainsi l’immeuble était déjà « vicié », il n’y a pas lieu à garantie.

Qu’il s’évince de l’analyse des pièces :

— M. [X] au moment de l’acte d’achat par adjudication le 16 décembre 2003 était informé de la nécessité de faire des travaux de goudronnage sur le parking, l’acte d’adjudication précisait que M. [X] prenait en charge des travaux de goudronnage ce qu’il confirmait ensuite au locataire par courrier du 17 mars 2004.

Que par la suite et dans le cadre l’acte notarié d’achat de mars 2004 (pièce 8) : « le vendeur porte à la connaissance de l’acquéreur les faits suivants : le 19 décembre 2003, le preneur a adressé à la société GERMICO, un courrier auquel était joint un devis concernant des réparations urgentes suite à des infiltrations d’eau portant sur les postes suivants : goudronnage afin de colmater des fissures provoquant des infiltrations d’eau ('). En ce qui concerne le point inhérent aux travaux de goudronnage, information dont l’acquéreur avant parfaitement connaissance comme figurant dans le cahier des charges reçu le 16 décembre 2003, par le notaire associé soussigné (…) ».

Cette simple chronologie démontre que M. [X] était informé de l’existence de nombreuses infiltrations au niveau du toit parking dès l’acte d’achat par adjudication (16 décembre 2003) alors qu’il souscrivait une police multirisques immeuble n°2312554504 auprès d’AXA le 18 décembre 2003 (pièce 2), et déclarait à cette occasion que le bien n’avait subi aucun sinistre au cours des 24 derniers mois, alors qu’il connaissait parfaitement l’état de cet immeuble et conscient de cette situation. Dès la connaissance du cahier des charges d’adjudication, le 16 décembre 2003, alors que deux dégâts des eaux étaient déjà intervenus en date de 2008 et du 9 juin 2008, il faisait réaliser des travaux en 2009.

En conséquence et conformément aux conditions générales souscrites par M. [X] et aux dispositions de l’article 1964 du code civil qui précisent : « Le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un événement incertain. Ainsi n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui », il s’ensuit que M. [X] ne saurait prétendre à appeler la garantie de AXA qui sera mise hors de cause, le jugement étant infirmé sur ce point.

2- La SMABTP

La SMABTP refuse de garantir la SARL SOPRIBAT, faisant valoir l’absence de réunion des conditions de mise en 'uvre de la garantie décennale (marché de travaux non réceptionné et non soldé, comme constaté par l’expert judiciaire), alors que le jugement estime que les travaux réalisés par la SARL SOPRIBAT ont bien fait l’objet d’une réception tacite au 30 octobre 2009.

Qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que le marché de travaux n’a pas été soldé alors que le maître de l’ouvrage a saisi le juge des référés explicitant un refus de réception.

Ainsi les conditions cumulatives de la réception tacite caractérisant une volonté non équivoque de réceptionner l’ouvrage ne sont pas réunis et la garantie décennale ne saurait être appelée, la SMABTP étant mise hors de cause, le jugement infirmé sur ce point.

3- La SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurance Banque Populaire IARD

La SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurance Banque Populaire IARD sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause ainsi que son assurée la société Exo-Gaine.

Elle relève que le défaut d’ouvrage de protection qui incombait à SOPRIBAT et non à Exo-Gaine et que les travaux n’ont fait l’objet d’aucune reception, comme relevé par l’expert alors que le marché n’a pas été soldé, la garantie decenale ne trouverait pas a s’appliquer.

Concernant la responsabilité d’Exo-Gaine, il sera constaté comme supra que sa responsabilité est engagée.

Sur la garantie décennale, il est constant que les garanties légales des constructeurs ne s’appliquent qu’aux désordres apparus postérieurement à une réception sans réserve des travaux (Cass. 3ème civ. 12 janvier 1982) et selon l’article 1792-6 du code civil la réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.

L’expert a clairement constaté, comme il l’indique en page 97 de son rapport, que « les travaux n’avaient pas été réceptionnés » et par ailleurs le maître d’ouvrage n’a pas réglé l’intégralité du marché de l’entreprise Exo-Gaine, celui-ci restant devoir la dernière facture ainsi que les retenus de garantie. Il n’a également pas réglé la retenue de garantie de l’entreprise SOPRIBAT en raison de l’apparition de désordres.

Si la jurisprudence admet la possibilité d’une réception tacite la Cour de cassation exige dans ce cas que soit rapportée la preuve de la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir les travaux.

Que dès lors, la prise de possession des lieux ne peut pas être analysée comme une volonté du maître d’ouvrage car elle n’est due uniquement qu’aux contraintes du bail commercial en cours, les éléments d’une réception tacite ne sont pas réunis.

Par voie de conséquence, en l’absence de réception, les garanties du contrat ASSURANCE CONSTRUCTION couvrant la responsabilité décennale de l’entreprise Exo-Gaine ne peuvent s’appliquer.

Sur la garantie responsabilité civile de droit commun, les conventions spéciales n°5 du contrat MULTIPRO couvrent la responsabilité civile de droit commun de l’entreprise Exo-Gaine. L’article 2 des conventions spéciales n°5 stipule ainsi que : « Nous vous garantissons lors d’un sinistre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous encourez en raison des réclamations relatives à des dommages corporels, matériels ou immatériels consécutifs à des dommages corporels et matériels garantis (') ». Cependant, l’article 5-13 des conventions spéciales exclut expressément : « Les frais exposés pour le remplacement, la remise en état ou le remboursement des biens que vous avez fournis, et/ou pour la reprise des travaux exécutés par vos soins, cause ou origine du dommage, ainsi que les frais de dépose et repose et les dommages immatériels qui en découlent.».

Qu’ainsi, l’application de ces deux clauses conduit à ne prévoir qu’une garantie pour les dommages causés par la prestation et non pour la réparation elle-même en excluant les dommages immatériels.

La demande de garantie ne peut donc prosépérer puisqu’elle concerne la reprise des travaux et les dommages immatériels. En conséquence la SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurance Banque Populaire IARD sera mise hors de cause, le jugement infirmé sur ce point.

4- La compagnie Allianz IARD

Cette société d’assurance est l’assureur de la société NOJAMA, mais n’est que l’assureur recours de la société NOJAMA (honoraire de représentation et frais de procès) et ainsi n’intervient nullement pour les conséquences pécuniaires de la mise en 'uvre de sa responsabilité dans le cadre d’un sinistre comme l’indique les conditions particulières du contrat souscrit.

Elle sera mise hors de cause et le jugement infirmé sur ce point.

E-Sur le coût de l’appel d’offres sollicité par l’expert judiciaire en cours d’expertise, représentant les frais du maître d''uvre (entreprise CARLA)

Les éléments produits aux débats justifient la condamnation in solidum de la SARL SOPRIBAT, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Ollier Alu, la SARL Exo-Gaine, la société Chassaing Technologie anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, à rembourser à M. [E] [X] les 2/3 de la somme de 8 904 euros TTC.

G- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

— M. [E] [X] a été condamné à verser à la SAS NOJAMA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, que cette condamnation sera confirmée y ajoutant une somme de 2 000 euros à ce titre et les dépens d’appel ;

— M. [E] [X] a été condamné à verser à la SARL Exo-Gaine la somme de 1 500 euros sur le même fondement, cette condamnation sera infirmée et y ajoutant la SARL Exo-Gaine condamné à verser à M. [E] [X] la somme de 500 euros à ce titre et les dépens de la première instance et d’appel ;

— La SCP d’architecture Rouquette-Vidal a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leurs demandse de dépens, le dispositif du jugement sera confirmé en ce sens.

— M. [E] [X] sera condamné à porter et à payer à la SA AXA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat.

— M. [E] [X] sera condamné à porter et à payer à la SMABTP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— La SARL Exo-Gaine sera condamnée à porter et à payer à la SA Assurances Banque Populaire IARD la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— La SAS NOJAMA sera condamnée à porter et payer à la compagnie ALLIANZ IARD la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposés par celle-ci.

— Condamne M. [E] [X] à porter et à payer la somme de 800 euros à la SARL Ollier Alu au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens exposés.

— Condamne M. [E] [X] à porter et à payer la somme de 800 euros à la SARL Chassaing Technologie, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens exposés.

— Condamne M. [E] [X] à porter et a payer la somme de 800 euros à la SMABTP au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— Condamne M. [E] [X] à porter et à payer les frais d’expertise judiciaire.

— Condamne in solidum la SARL SOPRIBAT, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Exo-Gaine à relever et garantir M. [E] [X] des 2/3 des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens et frais d’expertise judiciaire, y compris les sommes exposées à ce titre en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition et dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Rodez du 7 juillet 2017 en ce qu’il a prononcé :

— la responsabilité de la SCP d’architecture [W] pour les causes des désordres N°1 et des désordres N° 3 (deuxième cause),

— la responsabilité de la SARL SOPRIBAT pour les causes N° 1 et N°5, et statuant à nouveau, la déclare responsable pour les désordres N°3 (deuxième cause),

— la condamnation de la SARL Ollier Alu à réaliser les travaux sur les points de fixation des poteaux support du grillage séparatif, (source N°6) sauf à garantir M. [E] [X] de toute condamnation à ce titre,

— la condamnation de la SARL Chassaing Technologie, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, à réaliser l’avant toit (source N°2) et débouté M. [E] [X] et la SAS NOJAMA de leurs demandes à cet égard ;

Infirme le jugement concernant la société Exo-Gaine, et statuant à nouveau, la déclare responsable pour la cause des désordres N°1 ;

Confirme le jugement en ce qu’il a mis hors de cause les consorts [Y] ;

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné M. [E] [X] à réaliser et terminer les travaux pour les sommes suivantes :

— source N°1 : pour un montant de 12 937,06 euros TTC,

— source N°3 : pour un montant de 53 532,28 euros TTC (deuxième cause),

— source N°5 : pour un montant de 6 069,87euros TTC,

— source N°6 : pour un montant de 5 488,24 euros TTC ;

Infirme le jugement concernant la condamnation in solidum de la SAS NOJAMA, la SA Allianz IARD, M. [E] [X] et AXA France IARD à supporter le coût des travaux propres à remédier aux désordres N°4, et statuant à nouveau, met hors de cause la SAS NOJAMA à ce titre et condamne M. [E] [X] à réaliser et terminer les travaux pour la source des désordres N°4 pour la somme suivante : 17 369,53 euros TTC ;

Infirme partiellement le jugement et statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SARL SOPRIBAT, la SARL Exo-Gaine, la SCP d’architecture Rouquette-Vidal et son assureur la MAF à relever M. [E] [X] pour la cause des désordres N°1 soit 12 937,06 euro TTC ;

Condamne la SARL SOPRIBAT à relever et garantir M. [E] [X] pour les désordres N° 3 (deuxième cause) soit la somme de 53 532,28 euros TTC et pour la source N°5 soit la somme de 6 069,87 euros TTC ;

Condamne la SARL Ollier Alu à relever et garantir M. [E] [X] pour la source N°6 pour la somme de 5 488,24 euros TTC ;

Donne acte à la société NOJAMA de l’entretien du caniveau pendant la durée du bail, source N°3 (première cause) ;

Vu l’article 1108 du code civil et les contrats d’assurance produits,

Infirme le jugement et met hors de cause la SA AXA France IARD, la SMABTP, la SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurances Banque Populaire IARD, et la compagnie Alliance IARD ;

Confirme le jugement concernant le débouté de la SAS NOJAMA de son préjudice commercial ;

Infirme le jugement et statuant à nouveau, fait droit à sa demande de réduction de loyers à hauteur de 20 % du montant de ceux-ci depuis le 1er janvier 2011 jusqu’à la fin du bail et condamne M. [E] [X] à régler ces sommes à la SAS NOJAMA ;

Déboute M. [E] [X] au titre de son préjudice moral ;

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation de la SAS NOJAMA à porter et à payer à M. [E] [X] :

—  9 362 euros au titre de la taxe foncière 2015,

—  11 235 euros au titre de la taxe foncière 2016,

— l’arriéré des loyers en cas de non paiement ;

Y ajoutant, dit que les sommes dues entre la SAS NOJAMA et M. [E] [X] pourront se compenser partiellement ou en intégralité ;

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation de M. [E] [X] à porter et à payer :

— la somme de 3 998,98 euros à la SARL Exo-Gaine avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2011,

— la somme de 6 467,67 euros à la SARL SOPRIBAT avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation de première instance ;

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SARL SOPRIBAT, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français et la SARL Ollier Alu à rembourser à M. [E] [X] les 2/3 de la somme de 8 904 euros TTC mais l’infirme s’agissant de la condamnation de la SMABTP mise hors de cause, et y ajoutant, condamne la SARL Exo-Gaine et la SARL Chassaing Technologie, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, au paiement de cette somme in solidum avec les autres parties condamnées ;

Condamne M. [E] [X] à porter et à payer les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SARL SOPRIBAT, la SCP d’architecture [W], la Mutuelle des Architectes Français, la SARL Exo-Gaine, la SARL Ollier Alu à relever et garantir M. [E] [X] des 2/3 des condamnations prononcées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens et frais d’expertise judiciaire, y compris les sommes exposées à ce titre en appel ;

Confirme le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation de M. [E] [X] à payer à la SAS NOJAMA la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens mais infirme en ce qu’il a également condamné la SMABTP à ce titre, y ajoutant dit que seront compris les sommes exposées à ce titre ;

Infirme la condamnation de M. [E] [X] à verser la somme de 1 500 euros à la SARL Exo-Gaine au titre de l’article 700 du code de procédure civile et y statuant à nouveau condamne la SARL Exo-Gaine à verser à M. [E] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la première instance et d’appel ;

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCP d’architecture Rouquette-Vidal au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamne M. [E] [X] à porter et à payer à la SA AXA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat ;

Condamne M. [E] [X] à porter et à payer à la SMABTP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Condamne la SARL Exo-Gaine à porter et à payer la SA BPCE IARD, anciennement dénommée Assurances Banque Populaire IARD, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Condamne la SAS NOJAMA à porter et à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens exposés par celle-ci ;

Condamne M. [E] [X] à porter et à payer la somme de 800 euros à la SARL Ollier Alu au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens exposés ;

Condamne M. [E] [X] à porter et à payer la somme de 800 euros à la SARL Chassaing Technologie, anciennement dénommée Sud Aveyron Dépannage Froid, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens exposés, et dit que la SCP VEDEL SOUBRA pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La greffière, Le président,