SF/SH

Numéro 25/00499

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/02/2025

Dossier : N° RG 23/02166 -

N° Portalis DBVV-V-B7H-ITJ2

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[U] [V] [EV] [N]

[DU] [X]

[A] [H] [FW] [MC]

[B] [Y]

[L] [HY]

[M] [LB]

[YG] [I]

[BS] [KA]

[J] [VK]

[R] [T]

[PF] [C] [K] [D]

[IZ] [S]

[W] [ZO]

[GX] [CF]

[OE] [VD] épouse [CF]

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29]

C/

[G] [Z]

[F] [E] épouse [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Janvier 2025, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [U] [V]

[Adresse 23]

[Adresse 23]

[Localité 22]

Madame [EV] [N]

[Adresse 17]

[Localité 22]

Madame [DU] [X]

[Adresse 3]

[Localité 21]

Madame [A] [H]

[Adresse 4]

[Localité 21]

Monsieur [FW] [MC]

[Adresse 5]

[Localité 21]

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 21]

Madame [L] [HY]

[Adresse 6]

[Localité 21]

Monsieur [M] [LB] représentant l’indivision [LB]

[Adresse 20]

[Localité 22]

Monsieur [YG] [I]

[Adresse 10]

[Localité 21]

Madame [BS] [KA]

[Adresse 9]

[Localité 21]

Madame [J] [VK]

[Adresse 8]

[Localité 21]

Monsieur [R] [T]

[Adresse 13]

[Localité 21]

Monsieur [PF] [C]

[Adresse 11]

[Localité 21]

Monsieur [K] [D]

[Adresse 12]

[Localité 21]

Monsieur [IZ] [S]

[Adresse 14]

[Localité 21]

Monsieur [W] [ZO]

[Adresse 15]

[Localité 21]

Monsieur [GX] [CF]

[Adresse 16]

[Localité 21]

Madame [OE] [VD] épouse [CF]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 21]

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] représenté par son syndic, la SARL Portes immobilier [Localité 24] dont le siège social est sis [Adresse 28] elle-même représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 21]

Représentés par Maître FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMES :

Monsieur [G] [Z]

né le 10 février 1945 à [Localité 27]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 21]

Madame [F] [E] épouse [Z]

née le 29 septembre 1946 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représentés et assistés de Maître MALO de l’AARPI KALIS AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 05 JUIN 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 21/00174

M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] sont propriétaires des lots 4 (appartement) et 51 (cave) dans la copropriété d'[Adresse 29] située [Adresse 1] à [Localité 21] comprenant 84 copropriétaires.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 5 novembre 2020.

Le 17 novembre 2020, le syndic a adressé par mail et par courrier recommandé avec accusé réception, le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété d'[Adresse 29].

Par acte du 4 janvier 2021, M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] ont fait assigner le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 29], pris en la personne de son syndic la SARL PORTES immobilier, devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions n°16, n°18 et n°19 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020.

Suivant jugement contradictoire du 5 juin 2023 (n°RG 21/00174), le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [P] [O], Mme [DU] [X], Mme [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], Mme [TB] [OY], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] (soit 18 copropriétaires) ;

— prononcé l’annulation des résolutions n° 16, 18, 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 29] du 5 novembre 2020 ;

— débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 29] et M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [P] [O], Mme [DU] [X], Mme [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], Mme [TB] [OY], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] de leur demande reconventionnelle ;

— condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 29] et M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [P] [O], Mme [DU] [X], Mme [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], Mme [TB] [OY], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] aux dépens de la présente instance ;

— condamné in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 29] et M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [P] [O], Mme [DU] [X], Mme [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], Mme [TB] [OY], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] à payer à M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z], la somme de 3750 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

— dit que M. [G] [Z] et de Mme [F] [E] épouse [Z] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que les 18 copropriétaires intervenants à l’instance justifient d’un lien suffisant entre leurs prétentions et celles des parties initiales, en sorte qu’ils doivent être déclarés recevables.

— qu’il est incontestable que les travaux d’isolement thermique extérieur (ITE) votés à la résolution n°16 constituent des travaux « embarqués » de rénovation énergétique dont la réalisation était rendue obligatoire à l’occasion des travaux de ravalement par l’article L110-10 du code de la construction et de l’habitation.

— que contrairement à ce qui est affirmé par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 29] et par les copropriétaires intervenants volontaires, la majorité requise pour les travaux «embarqués» est celle prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite Elan qui a aligné la majorité requise pour les travaux embarqués sur celle des autres travaux de rénovation énergétique, soit la majorité de l’article 25, en sorte que la résolution n° 16 n’ayant pas été votée à la majorité absolue, il convient de l’annuler.

— que les résolutions n°18 et n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2020 sont intrinsèquement liées à la résolution n°16 car elle ont pour objet de fixer les honoraires du Syndic pour la gestion des travaux d’isolation, et la répartition du financement des travaux d’isolation tels que votés dans la résolution n°16, de sorte qu’il y a également lieu de prononcer annulation.

— que compte tenu des développements qui précèdent et dans la mesure où il est fait droit dans leur intégralité aux demandes de M. [G] [Z] et de Mme [F] [E] épouse [Z], les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] doivent être déboutés de leur demande reconventionnelle.

Par déclaration du 31 juillet 2023, les 18 copropriétaires à savoir M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] (ci-après les copropriétaires appelants) et le Syndicat de copropriété de la [Adresse 29] ont relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté l’ensemble des défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

— prononcé l’annulation des résolutions n°16,18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 29] du 5 novembre 2020 ;

— débouté l’ensemble des défendeurs de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir M. et Mme [Z] condamnés à verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], ainsi que la somme de 1 500 € à titre des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi à chacun des copropriétaires défendeurs à l’instance, outre les sommes de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] et de 100 € au bénéfice de chacun des copropriétaires ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— condamné l’ensemble des défendeurs in solidum à payer la somme de 3 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par une ordonnance du 13 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a débouté les époux [Z] de leur demande de radiation de l’appel formé le 31 juillet 2023 et a condamné les copropriétaires appelants ainsi que le syndicat des copropriétaires à une indemnité de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 décembre 2024, M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] et le Syndicat de copropriété de la [Adresse 29] , appelants, entendent voir la cour :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne le 31 juillet 2023 pour avoir prononcé l’annulation des résolutions n°16, 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 29] du 5 novembre 2020, débouté le syndicat des copropriétaires et les dits copropriétaires de leur demande reconventionnelle, condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et les dits copropriétaires à payer la somme de 3 750 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En se prononçant à nouveau de :

— débouter M. et Mme [Z] de leur demande de nullité des résolutions 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020.

— condamner M. et Mme [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

— condamner M. et Mme [Z] à payer à chacun des 21 copropriétaires : M. [U] [V], à Mme [EV] [N], à Mme [P] [O], à Mme [DU] [X], à Mme [A] [H], à M. [FW] [MC], à M. [B] [Y], à Mme [L] [HY], à M. [M] [LB] représentant l’indivision [LB], à M. [YG] [I], à Mme [BS] [KA], à Mme [J] [VK], à M. [R] [T], à M. [PF] [C], à M. [K] [D], à Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S] , à M. [W] [ZO], à Mme [TB] [OY], à M. [GX] [CF] et Mme [OE] [VD] épouse [CF] chacun la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi.

— condamner M. et Mme [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du codede procédure civile.

— condamner M. et Mme [Z] à payer à chacun des 21 copropriétaires M. [U] [V], à Mme [EV] [N], à Mme [P] [O], à Mme [DU] [X], à Mme [A] [H], à M. [FW] [MC], à M. [B] [Y], à Mme [L] [HY], à M. [M] [LB] représentant l’indivision [LB], à M. [YG] [I], à Mme [BS] [KA], à Mme [J] [VK], à M. [R] [T], à M. [PF] [C], à M. [K] [D], à Mme [TB] [ZH], M. [IZ] [S] , à M. [W] [ZO], à Mme [TB] [OY], à M. [GX] [CF] et Mme [OE] [VD] épouse [CF] la somme de 100 € sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les 18 copropriétaires appelants M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF], Syndic de copro [Adresse 29] font valoir principalement sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des articles 110-10 et R138-1 du code de la construction et de l’habitation, de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et de l’article 700 du code de procédure civile :

— que la résolution n°16 concerne « les travaux de ravalement de façades – ITE» chiffrés à un montant de 827 792,22 € dont les travaux de rénovation énergétique (aussi appelés «embarqués») sont nécessaires afin de satisfaire l’article 110-10 du code de la construction et de l’habitation, étant entendu qu’ils doivent être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25.

— que l’article 25-1 de la dite loi dispose que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote, de sorte que la résolution 16 a été valablement adoptée par la majorité, soit 47 votants (5799840/10000000 tantièmes).

— que l’erreur matérielle du Syndicat des copropriétaires d’avoir mis au vote à la majorité de l’article 24, la résolution n°16, n’a pas d’incidence, cette erreur étant couverte par le vote obtenu et n’ayant pas d’impact sur le vote.

— que les consorts [Z] sont mal fondés à reprocher au syndicat des copropriétaires l’absence de diagnostic dès l’instant où l’assemblée générale dont les époux [Z] a rejeté cette résolution.

— que les consorts [Z] sont mal venus à demander la nullité de la résolution 16 pour défaut de DPE alors qu’ils ont voté contre cette demande lors de l’assemblée du 24 mars 2017.

— que le DPE n’était pas obligatoire au moment où l’assemblée devait se prononcer alors que la loi de 2015 mentionne l’obligation de réaliser la rénovation énergétique.

— que la résolution 16 étant le récapitulatif de l’offre globale établie par le maître d’oeuvre Cabinet VERDI, il est donc impossible d’en dissocier les divers éléments.

— que la demande de nullité de la résolution n°16 étant infondée et irrecevable, la demande de nullité concernant les résolutions n°18 et 19 le sont également.

— que s’agissant de la répartition du prix de vente du terrain pour les six bâtiments, la règle de répartition définie par la résolution est conforme au règlement de copropriété, à savoir : il doit être déduit en fonction des tantièmes des parties communes spéciales, la quote-part pour chaque bâtiment sur le prix des travaux à financer.

— que les époux [Z] en rejetant systématiquement la possibilité de conserver et d’améliorer les immeubles à chaque assemblée, ont provoqué un préjudice financier important pour la résidence et donc pour le Syndicat des copropriétaires, qu’il convient de réparer à hauteur de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

— que la demande de nullité des époux [Z] a eu de lourdes conséquences financières pour les copropriétaires car : les travaux étaient obligatoires afin de se conformer à la législation ; la résidence étant propriétaire d’un terrain lot [Adresse 19] constructible du [Adresse 25], il était de son intérêt de vendre ce terrain au plus vite et dans les meilleures conditions afin de diminuer le coût des travaux de rénovation à entreprendre, cumulé aux aides de l’ANAH Prime Rénov copropriété et individuelle afin d’aider les revenus très modestes mais également tous les copropriétaires ; le coût des travaux de rénovation votés de nouveau en 2021 ont subi l’augmentation des coûts de matières premières et un durcissement de la réglementation de l’ANAH ; de sorte qu’il convient de les condamner à payer à chacun des époux, la somme de 1 500 € au titre du préjudice subi.

Par leurs dernières conclusions du 3 décembre 2024, M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z], entendent voir la cour :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bayonne ;

En conséquence :

— annuler les résolutions n° 16, 18 et 19 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 ;

— rejeter toutes les demandes, du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] ;

— rejeter toutes les demandes des 18 copropriétaires appelants M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] ;

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] à verser aux consorts [Z] la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 29], M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] aux entiers dépens de l’instance ;

— exonérer les consorts [Z], en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais, condamnations et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] font valoir principalement sur le fondement des articles 10-1, 11, 42, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile :

— que les travaux «embarqués» d’isolation thermique par l’extérieur auraient dû être votés à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, soit à la majorité de l’ensemble des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas, les travaux ayant été votés à la majorité de l’article 24, de sorte que la résolution 16 est irrégulière.

— que si l’erreur quant à la majorité appliquée n’est pas de nature à entraîner l’annulation de l’entière assemblée générale, elle est bien de nature à entraîner l’annulation de la résolution critiquée.

— que des travaux aussi importants ne pouvaient être soumis au vote sans un diagnostic énergétique préalable, seul à même de déterminer l’ampleur de l’intervention nécessaire.

— que le refus de voter la réalisation d’un diagnostic énergétique par l’assemblée des copropriétaires en 2017 n’altère en rien l’obligation de réaliser, trois ans plus tard, dans le cadre de la préparation de travaux d’économies d’énergie, un bilan énergétique à joindre à la convocation des copropriétaires et encore moins le droit, pour ces derniers, de solliciter à cette même occasion un tel bilan.

— que la multitude et l’ hétérogénéité des points traités dans la résolution n°16 nécessitaient des votes distincts, les copropriétaires n’ont pas pu se prononcer de manière éclairée et fidèle,

— que la résolution 19 doit non seulement être annulée car la résolution 16 lui était intrinsèquement liée, mais également parce que l’erreur dans la répartition commise dans la résolution litigieuse avait pour effet de faire supporter un coût supérieur et injustifié aux copropriétaires, dont les copropriétaires intervenus à la procédure.

— que les demandes indemnitaires des appelants doivent être écartées, l’action en nullité portée à l’encontre d’une assemblée générale n’étant pas suspensive, de sorte que rien n’empêchait le syndicat des copropriétaires de mettre à exécution l’intégralité des résolutions votées lors de l’assemblée générale, sans compromettre la réalisation des travaux.

— que la seconde assemblée générale de 2021 sert tout bonnement à rattraper les erreurs commises lors de la première et dénoncées par les consorts [Z].

— que la vente de la parcelle de 812 m² a été autorisée par la résolution 17 de l’assemblée générale qui n’a pas été contestée par les consorts [Z].

— que les consorts [Z] sont parfaitement fondés à solliciter la condamnation du Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 7 000 € correspondant à la somme qu’ils ont dû débourser pour la défense de leurs droits.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour constate en préliminaire que si les 18 copropriétaires intervenus en 1ère instance aux côté du Syndicat des copropriétaires ont également interjeté appel de la décision, les conclusions des appelants mentionnent par simple erreur matérielle dans leur dispositif trois autres copropriétaires qui n’étaient pas intervenus en 1ère instance : Mme [P] [O], Mme [TB] [ZH] et Mme [TB] [OY] et dont les noms doivent par conséquent être omis comme n’étant pas parties au présent litige.

Sur’la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 :

La Cour rappelle à titre préliminaire qu’en matière de copropriété, la loi ne donne pas au juge le pouvoir d’apprécier l’opportunité des choix faits par une assemblée générale de copropriétaires mais seulement de s’assurer que les votes des résolutions respectent la procédure, les formes et les majorités requises.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes de la copropriété.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions des assemblées générales des copropriétaires peuvent être contestées par les copropriétaires opposants défaillants lors du vote de celles-ci.

Résolution n°16: travaux de ravalement de façades ' ITE :

Récapitulatif de l’appel d’offres établies par notre maître d''uvre cabinet VERDI. Dossier complet consultable sur Internet .[…]

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés en ligne sécurisée des document dématérialisés, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux de ravalement de façades ITE

L’assemblée générale examine et soumet au vote les propositions présentées par le maître d''uvre VERDI

L’assemblée générale retient les propositions présentées par l’entreprise:

1/ Toffolo maçonnerie pour 44 345,62 €

2/ Garat charpente pour 30 349,00 €

3/ Alchuteguy pour 19 250,00 €

4/ ZMS serrurerie pour 33 290,40 €

5/ Sud Ouest Habitat peinture ITE pour 631 863,69 €.

Prévue pour un montant total de 758 098,71 € T.T.C

Le démarrage des travaux est prévu courant année 2021.

Les honoraires de maîtrise d''uvre, assurée par le cabinet VERDI s’élèveront à 42 453,53 € TTC

L’Assemblée Générale décide de souscrire une police d’assurance dommages-ouvrage rendue obligatoire en vertu de la loi du 4 janvier 1978 pour un montant de 16 461,32 € TTC

L’Assemblée Générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots, soit la clé de répartition des charges bâtiments ABCDEF.

L’Assemblée Générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, selon les tantièmes des charges générales rattachées par bâtiment. Les dates d’appels de fonds seront définies dans la résolution suivante ».

Résultats du vote : la résolution est adoptée à la majorité de 47 votants favorables représentant 5.799.840/10.000.000 tantième.

* Sur la majorité requise pour l’adoption d’une résolution portant sur des travaux d’isolation :

En vertu de plusieurs lois successives (et notamment les lois n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur et la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan), les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives ne relèvent plus de l’article 26 (majorité absolue des 2/3 des voix de tous les copropriétaires) mais de l’article 25 qui dispose que :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant : [']

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 5 novembre 2020 que 64 copropriétaires sur 84 étaient présents ou représentés à cette assemblée, représentant 7.801.909 voix sur 1.000.000 tantièmes.

La résolution n°16 contestée, portant sur les travaux de ravalement de façade-ITE , indique que l’assemblée générale a adoptée cette résolution en première lecture à la majorité de 47 votants pour, soit 5.799.840/10.000.000, ce qui représente bien la majorité absolue des voix de tous les propriétaires du syndicat (84 au total selon le total des copropriétaires présents ou représentés /absents mentionnés en tête du procès verbal).

Le procès-verbal indique que la majorité requise était celle de l’article 24 à savoir la majorité des copropriétaires présents ou représentés (soit 5.799.840 /7.801.909).

Mais dès lors que la mention erronée sur la majorité requise (article 24 au lieu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) n’entraînait aucun changement dans le décompte de la majorité pour l’adoption de la résolution et que cette majorité respectait bien l’exigence de l’article 25 à savoir que la majorité de tous les copropriétaires se prononçaient favorablement , la jurisprudence considère que cette erreur matérielle de référence dans le procès-verbal ne peut entraîner l’annulation de la résolution (Civile 3ème, 5 Juillet 2011 n° 10-20.743, Civ 3ème 7 juillet 2016 n°15-14.233).

C’est donc à tort que le 1er juge a retenu que la résolution avait été adoptée à la majorité des seuls copropriétaires présents, la résolution ayant bien été adoptée à la majorité absolue de tous les copropriétaires du Syndicat des copropriétaires.

* Sur la nécessité d’un diagnostic énergétique préalable avant de soumettre au vote des travaux de ravalement et d’isolation :

L’ancien article L111-10 3ème et 4ème du code de la construction et de l’habitation issu de la loi du 17 août 2015 entrée en vigueur le 1er janvier 2017 et re-codifiée par l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020 à l’article L173-1 du même code dispose que :

Lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.

Ces travaux doivent faire l’objet d’un vote par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 depuis la loi de 1018 -1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan.

L’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de procéder au ravalement des façades des bâtiments de la copropriété, a donc à cette occasion envisager les travaux de rénovation énergétique par isolation thermique extérieure( ITE) rendus obligatoires par les textes précités.

L’article L731 -1 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partiel ou total d’habitation relevant du statut de la copropriété. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les appelants justifient que lors de l’assemblée générale du 24 mars 2017, une résolution n° 16 rappelant ce texte, et mentionnant le contenu du diagnostic technique global pouvant être réalisé pour informer les copropriétaires sur l’état de la situation des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, a été rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, dont faisaient partie M. et Mme [Z].

Toutefois, si l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, rend désormais obligatoire le diagnostic de performance énergétique pour les copropriétés comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents , il ne l’était pas précédemment en vertu de l’article L134-4-1 du CCH en vigueur depuis le 14 juillet 2010 qui disposait qu’un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.

Les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 (en l’espèce le règlement de copropriété date de 1977), sont exemptés de la disposition de l’alinéa précédent.

Et l’article R 138-1 du CCH effectivement en vigueur à compter du 6 décembre 2012 visé par les appelants ne fait que préciser la modalité d’information des copropriétaires à l’assemblée générale suite à l’établissement du diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation (qui a remplacé à compter du 1er juillet 2021 l’article L134-4-1 du même code cité ci-dessus mais qui ne s’imposait pas à la présente copropriété).

Il se déduit de la combinaison de tous ces textes, qu’avant 2021, et par conséquent avant l’assemblée générale contestée du 5 novembre 2020 le diagnostic de performance énergétique y compris préalable à des travaux d’économie d’énergie, n’était pas obligatoire dans les copropriétés telles que celle de la [Adresse 29].

Les appelants reconnaissent que le DPE a été réalisé en 2022, révélant que les caves hors sol du bâtiment D devraient également être isolées pour obtenir des économies d’énergie supplémentaire, ce qui ne remet pas en question les travaux en 2020 et effectués en 2021 portant sur les façades extérieures.

L’absence d’un tel diagnostic avant la tenue de cette assemblée générale du 5 novembre 2020 ne peut donc entraîner l’annulation de la résolution n° 16 se prononçant sur des travaux dont l’annulation ne présenterait en outre qu’un intérêt limité puisqu’ils ont déjà été réalisés selon les parties.

* Sur la possibilité de procéder à un vote unique pour valider plusieurs devis des différents :

Les appelants se fondent sur l’article R138-1 du CCH dans sa version en vigueur depuis sa création en 2012 jusqu’à son abrogation en 2021 qui dispose :

Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés doivent faire l’objet d’un vote distinct dans les conditions prévues au g (devenu f en 2014) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les intimés considèrent que les copropriétaires auraient dû voter par des résolutions distinctes :

— le principe des travaux

— le montant des prestations des différents entreprises

— le montant des honoraires de la maîtrise d''uvre

— la souscription d’une police d’assurance dommages ouvrage

Toutefois, la cour observe que le vote a consisté à valider le projet global présenté par le maître d''uvre VERDI mandaté précédemment par la résolution numéro 15 de l’assemblée générale du 22 mars 2019, qui avait mis en concurrence deux maîtres d''uvre (VERDI et ARETEK) pour réaliser les travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’immeuble. La résolution adoptée à la majorité de l’article 24 non contestée avait indiqué alors :

l’assemblée décide de retenir la mission de maîtrise d''uvre du cabinet Verdi sur une base du devis à hauteur de 4 081 € TTC afin d’obtenir une étude complète du ravalement des façades et économies d’énergie. Une nouvelle assemblée générale sera convoquée avant la fin de l’année afin de traiter de ce sujet mais également en fonction de la vente de la parcelle [Cadastre 18] section CV.

Ainsi, la résolution numéro 16 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020, consistait bien à valider le projet global du cabinet Verdi dans lequel ne pouvait pas être dissociés les différents postes de travaux, le maître d''uvre ayant effectué, du fait de sa mission, la synthèse du projet et des mises en concurrence des entreprises.

La cour considère donc que la résolution n° 16 devait faire l’objet d’un vote unique consistant à accepter le projet en son entier de ce cabinet Verdi ou à le refuser et que ce grief du vote unique n’est pas fondé.

La cour infirme donc le jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la résolution n°16.

Sur’la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020

Résolution n° 18 : proposition des honoraires du syndic pour la gestion administrative, financière, technique des travaux et suivi de chantier votés à la résolution précédente.

Conformément à l’article 18 -1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion administrative et financière des travaux sont fixés à 1,5 % TTC du montant des travaux hors taxes soit 10'750 €. L’assemblée générale autorise le syndic à faire appel de ces honoraires simultanément aux appels des fonds servant à financer ces travaux. L’assemblée générale est informée que le syndic effectuera des visites de chantier mais sa mission ne peut se confondre avec une mission de maîtrise d''uvre.

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 des copropriétaires présents ou représentés.

M. et Mme [Z] ne formulent pas de critique autonome contre cette résolution qui n’est que la conséquence de la résolution précédente que la cour a validé.

La résolution n°18 doit par conséquent également être validée.

Sur’la demande d’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 5 novembre 2020

Résolution n°19 : financement des travaux de ravalement-ITE, affectation du prix de vente du terrain et financement du solde :

L’assemblée générale décide d’affecter intégralement le prix de vente de la parcelle CV [Cadastre 18] aux travaux de ravalement de façade -ITE et les fonds du livret loi ALUR. Il sera donc déduit en fonction des tantièmes parties communes spéciales la quote-part pour chaque bâtiment sur le prix des travaux à financer.

Bâtiment A : 79'430,86 €

Bâtiment B : 55464,27 €

Bâtiment C : 54 896,40 €

Bâtiment D :44 833,36 €

Bâtiment E : 49 366,76 €

Bâtiment F : 43 800,58 €

Le procès verbal mentionne ensuite la date des appels de fonds pour ce financement.

La résolution est adoptée à la majorité de l’article 24 des copropriétaires présents ou représentés.

Les intimés soutiennent que la répartition prévue dans cette résolution sur la base des tantièmes des parties communes spéciales est irrégulière en ce qu’elle mentionne six bâtiments au sein de la copropriété qui n’en comporte que 3 distincts et séparés selon le règlement de copropriété, mais disposant chacun de 2 entrées.

Si la formulation ne respecte pas la terminologie du règlement de copropriété en confondant les bâtiments et les entrées de ceux-ci, il n’est pas démontré que le total de la somme imputée aux entrées A et B d’une part , B et C de seconde part et D et F en 3ème part déroge à la répartition des tantièmes entre les 3 bâtiments comprenant deux entrées chacun.

Que la répartition soit mentionnée selon les tantièmes des bâtiments (qui sont la somme des tantièmes détenus par tous les copropriétaires des 2 entrées), ou plus finement selon les tantièmes des entrées de chaque bâtiment (correspondant aux tantièmes détenus par les copropriétaires de chaque entrée) ne doit pas donner de résultats différents, et la pièce manuscrite de comparaison sur les montants des travaux finalement appelés en 2022 auprès des copropriétaires appelants n’est pas suffisamment claire et explicite pour rapporter la preuve de cette irrégularité.

La demande de nullité de cette résolution doit par conséquent être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts des appelants :

Il n’est pas démontré que la contestation de M. et Mme [Z] des résolutions de l’assemblée générale votant les travaux de ravalement des façades en novembre 2020 a entraîné des retards dans la vente du terrain destinée à financer en partie ces travaux très importants dont le principe n’était pas remis en question par cette contestation, et il n’est pas non plus établi le lien de causalité entre la contestation et l’augmentation du coût des travaux pour la copropriété, les travaux avaient été votés en 2020 pour commencer courant 2021 avec deux appels de fonds en janvier et avril 2021, le DPE a été réalisé le 19 mai 2021 et le dispositif MA PRIM RENOV a évolué en février 2021 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2021. L’augmentation du coût des travaux entre 2020 et 2022 est imputable à la crise sanitaire et au contexte international sans lien avec les délibérations de la copropriété.

Il n’est donc pas démontré de préjudice pour les appelants résultant de cette contestation de M. et Mme [Z] dans l’exercice de leurs droits de copropriétaires.

La demande de dommages et intérêts des appelants sera donc rejetée.

Statuant à nouveau sur les mesures accessoires':

M. et Mme [Z] devront supporter les dépens de première instance et d’appel et payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 4 000 € et à chacun des copropriétaires appelants une indemnité de 100 € au titre des frais irrépétibles.

La cour déboute M. et Mme [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sur les dispositions soumises à la cour, en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts présentée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] représenté par son syndic et par chacun des 18 copropriétaires appelants : M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF].

Infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande d’annulation des résolutions numéros 16,18, 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 29] du 5 novembre 2020.

Condamne M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Condamne M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] représenté par son syndic la somme de 4 000 €

— à chacun des copropriétaires suivants : M. [U] [V], Mme [EV] [N], Mme [DU] [X], Mme [A] [H], M. [FW] [MC], M. [B] [Y], Mme [L] [HY], M. [M] [LB], M. [YG] [I], Mme [BS] [KA], Mme [J] [VK], M. [R] [T], M. [PF] [C], M. [K] [D], M. [IZ] [S], M. [W] [ZO], M. [GX] [CF], Mme [OE] [VD] épouse [CF] la somme de 100 €.

Rejette la demande de M. [G] [Z] et Mme [F] [E] épouse [Z] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE