SF/RP

Numéro 25/00742

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 11/03/2025

Dossier :

N° RG 22/02738

N° Portalis DBVV-V-B7G-IKYZ

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

S.A.R.L. [Adresse 7]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 'RESIDENCE [Adresse 6]'

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M. VIGNASSE, Greffier placé, présent à l’appel des causes.

En présence de Madame HAUGUEL, Greffière.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. [Adresse 7]

immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n°499 093 185

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Robert MALTERRE de la SELARL MALTERRE- CHAUVELIER, avocat au barreau de PAU et assistée de Maître Marie SAINT GENIEST de la SCP FLINT-SAINT GENIEST-GINESTA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 'RESIDENCE [Adresse 6]'

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par son syndic, Agence BEURDELEY – [Adresse 4]

Représenté par Maître Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU, et assisté de Maître Charles CONSTANTIN-VALLET de la SELARL CONSTANTIN-VALLET, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 08 SEPTEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

RG numéro : 19/00993

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [Adresse 7] a construit une résidence de tourisme en 2007 composée 4 bâtiments A, B, C et D, la résidence '[Adresse 6]' sise à Lourdes [Adresse 2], qu’elle a ensuite commercialisé, après avoir rédigé le règlement de copropriété prévoyant que l’ensemble serait géré par un seul gestionnaire.

Le bâtiment C est constitué d’un seul niveau en rez-de-chaussée, et comprend :

— un espace couvert, une terrasse couverte,

— un bureau, une lingerie, un local technique, une cuisine, des sanitaires, des douches, des vestiaires, un dégagement, un sauna, une piscine et une salle de remise en forme.

Ce bâtiment a été mis, à titre gratuit, à la disposition d’une société d’exploitation dénommée 'ZENITUDE', avec laquelle certains copropriétaires ont signé un bail commercial.

La SARL [Adresse 7] est propriétaire de 18 lots, dont elle n’a pas confié la location à la Société ZENITUDE.

Le 28 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires a signé avec la société ZENITUDE une convention de prestations de services relative à la fourniture des fluides ainsi qu’à 1'entretien, nettoyage et gardiennage des parties communes, y compris espaces verts, piscine, sauna, parkings et laverie.

Au cours de l’assemblée générale du 19 juin 2015, le contenu de cette convention a fait l’objet d’une approbation à l’unanimité des copropriétaires présents, y compris la SARL [Adresse 7], convention qui n’a pas été ultérieurement contestée.

Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] s’est déroulée le 29 mars 2019.

Par acte du 27 juin 2019, la SARL [Adresse 7] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Tarbes en annulation de plusieurs résolutions votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2019.

Suivant jugement contradictoire du 8 septembre 2022 (RG n°19/00993), le tribunal a :

débouté la SARL [Adresse 7] de sa demande d’annulation des résolutions n°4, 8 ,9, 12 et 13 issues du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2019 ;

dit, en conséquence n’y avoir lieu à statuer sur la prétention subsidiaire du syndicat des copropriétaires ;

condamné la SARL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, l’agence BEURDELEY, la somme de 33 665, 92 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019, en règlement des charges de copropriété, avec anatocisme des intérêts au bout d’un an ;

débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, l’agence BEURDELEY, de sa demande de dommages et intérêts ;

rejeté les autres demandes ;

condamné la SARL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, l’agence BEURDELEY, la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL [Adresse 7] aux dépens ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— que si la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, que ceux-ci soient présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale, s’agissant des résolutions 4, 8 et 9, aucune disposition légale ne vient imposer une autre majorité que celle prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour voter l’approbation des comptes ou le budget prévisionnel, de sorte que ces résolutions ayant été votées par les copropriétaires représentant 6985/10 000ème, les conditions de validité ont alors été respectées.

— que sur le fond, la SARL [Adresse 7] n’a aucun intérêt à agir contre ces résolutions qui apportent une précision sur les modalités de répartition des charges à l’égard des seuls bailleurs ayant signé un contrat avec la société d’exploitation ZENITUDE, dès lors qu’elle-même n’a pas contracté avec cette société.

— que les résolutions 12 et 13 n’ont pas vocation à modifier les règles de répartition des charges, dans la mesure où le règlement de copropriété considère le bâtiment C comme une partie commune générale pour laquelle le règlement de copropriété prévoit que 'les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots’ ce que respecte ces résolutions.

— que plusieurs appels de fonds ont été adressés à la SCI [Adresse 7] et que les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires comportent l’approbation des comptes des exercices et votent les budgets prévisionnels en cours, de sorte que la créance du syndicat est alors établie à hauteur de la somme de 33 665,92 € au titre des charges impayées.

— qu’en application de l’article 4 de la convention et parce que la SARL [Adresse 7], bien que non signataire, bénéficie des prestations apportées par la société ZENITUDE, le syndicat est en droit de répercuter le montant des prestations offertes par ce gestionnaire sur celle-ci.

— que le syndicat n’ayant pas versé aux débats l’ensemble des appels de fonds de l’année 2021, en particulier celui des deux derniers trimestres, le tribunal n’est pas en mesure de savoir si ont été pris en compte les deux versements auxquels la SARL [Adresse 7] fait référérence dans ses écritures, ce qui au demeurant pourra être effectué dans le cadre de l’exécution de la décision, de sorte que la SARL [Adresse 7] doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 33 665,92 € au titre des charges de copropriété.

— que, faute de justifier de la date de réception de mise en demeure, le point de départ des intérêts moratoires doit être fixé au 27 juin 2019, date de délivrance de l’assignation valant mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil.

— qu’il résulte des pièces versées aux débats que les retards de paiement de la SCI [Adresse 7] ne peuvent être qualifiés de résistance abusive au regard des contestations qu’elle estime légitimes et en raison des règlements récents qu’elle a mis en place.

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas autrement que par ses affirmations d’un préjudice financier direct et certain, qui serait distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.

La SARL [Adresse 7] a relevé appel par déclaration du 10 octobre 2022 (RG n°22/02738) critiquant le jugement uniquement en ce qu’il a :

— condamné la SARL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la somme de 33 665,92 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019 en règlement des charges de copropriété avec anatocisme des intérêts au bout d’un an,

— condamné la SARL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 6 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires a formé un appel incident du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Suivant ordonnance du 21 février 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la première chambre civile de la cour d’appel de Pau a déclaré irrecevables comme étant hors délai les conclusions de la SARL [Adresse 7] des 7 juillet et 14 août 2023 répondant sur l’appel incident du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2024, la SARL [Adresse 7], appelante, entend voir la cour :

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes en ce qu’il a condamné la société [Adresse 7] au paiement de la somme de 33 665,92 € outre les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019.

Statuant à nouveau,

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes contre la société [Adresse 7].

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de 3 000 €.

Au soutien de ses demandes, la société [Adresse 7] fait valoir sur le fondement des articles 1353 du Code civil 5,10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 :

— que, même si un budget prévisionnel global a été voté chaque année lors de l’assemblée générale de copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui entend poursuivre le recouvrement des charges communes auprès de l’un de ses membres, d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées afin de justifier du montant des charges communes dont la quote-part est réclamée à chaque copropriétaire alors qu’en l’espèce, les relevés produits ne le permettent pas.

— que les appels de fonds ne correspondent pas à ce qui a été voté lors de l’assemblée générale à savoir un 'forfait trimestriel’ de 1 280,40 € pour le poste dénommé 'convention SDC / ZENITUDE’ sans régularisation et qui n’est pas inscrit dans le tableau récapitulatif adressé aux copropriétaires lors de la convocation à l’assemblée générale.

— que la convention conclue entre le syndicat des copropriétaires et la société ZENITUDE modifie la répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété car les copropriétaires non bailleurs règlent les charges communes selon les factures émises par la société de gestion dans le cadre de sa rémunération, alors que la modification de cette répartition impose une décision du syndicat prise à l’unanimité.

— que la répartition des charges communes générales consécutive aux factures de la société gestionnaire entre les copropriétaires n’ayant pas signé de bail commercial, et en l’espèce l’eau et les services, n’est pas conforme au règlement de copropriété.

— que la clause de l’article 4 de la convention du 28 septembre 2015 modifiant le règlement de copropriété relativement à la répartition des charges, même adoptée par l’assemblée générale du 19 juin 2015, doit être réputée non écrite, en sorte que seule la répartition prévue par le règlement de copropriété doit trouver à s’appliquer.

— que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit de décompte de répartition des charges, ni de document comptable permettant de vérifier si les sommes réclamées à la SARL [Adresse 7] correspondent à une répartition cohérente des charges générales au prorata de ses quotes-parts.

— que la convention signée avec la société ZENITUDE le 28 septembre 2015 prévoit à l’article 1.1 que 'le syndicat donne mandat au prestataire pour prendre à son nom les contrats de fourniture, d’électricité, et d’eau, sous le contrôle du conseil syndical', de sorte qu’il apparaît que la société gestionnaire a repris à son nom ces contrats en assumant la dépense des charges communes de la copropriété afférentes à l’électricité et à l’eau.

— que chaque appel de fonds pour les charges 'convention SDC / ZENITUDE’ correspond à un 'forfait’ unique, soit actuellement 8 250 € par trimestre, et 1 280,40 € pour la quote-part imputable à la SARL [Adresse 7], sans qu’il n’y ait de régularisation annuelle, en sorte que ces charges ne correspondent pas à une dépense effective.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence [Adresse 6] représenté par son syndic Agence Beurdeley, intimé, demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Tarbes (RG n°19/00993) en ce qu’il a :

condamné la SARL [Adresse 7] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 33 665,92 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019, en règlement des charges de copropriété, avec anatocisme au bout d’un an ;

condamné la SARL [Adresse 7] aux dépens ;

condamné la SARL [Adresse 7] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision.

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tarbes (RG n°19/00993) en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Et statuant de nouveau,

condamner la SARL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] la somme à parfaire au jour du jugement de 33 665,92 € au titre des charges de copropriété impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019 le tout sous anatocisme.

condamner la SARL [Adresse 7] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

condamner la SARL [Adresse 7] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner la SARL [Adresse 7] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile :

— que la SARL [Adresse 7], en votant en faveur de la disposition proposant la conclusion de la convention litigieuse avec la société ZENITUDE lors de l’assemblée générale de 2015, en a pris connaissance.

— que les appels de fonds distinguent formellement les charges communes fluides et le poste de charge 'Convention SDC / ZENITUDE’ qui constitue également une charge commune générale comprenant les prestations de gardiennage, de nettoyage et d’entretien des parties communes, y compris des espaces verts, de la piscine, du sauna et des parkings effectuées par la société ZENITUDE ; que ce second poste ne comprend pas les consommations communes et privatives d’eau et d’électricité qui sont contenues dans le poste de charge 'communes fluides', de sorte qu’il ne doit pas faire l’objet d’une régulation.

— que les prestations effectuées par la société ZENITUDE bénéficient naturellement à la SARL [Adresse 7] et les locataires de ses appartements qui utilisent les parties communes entretenues, de sorte qu’elle doit contribuer au paiement de cette dépense trimestrielle de 8 250 €, correspondant aux prestations d’entretien des parties communes par la société ZENITUDE, facturé aux tantièmes détenus par l’appelante, qui ne supporte donc in fine que la somme de 1 280,40 €.

— que tel qu’il ressort du compte de la SARL [Adresse 7] et de l’appel de fonds du 15 décembre 2020, celle-ci refuse de régler le montant des régularisations appelées par le Syndic alors qu’elles correspondent à la consommation réelle des parties privatives de ses appartements et à la répartition par tantième des parties communes.

— qu’il résulte des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 que les sommes dues par le copropriétaire défaillant au titre des charges de copropriété portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée à ce dernier.

— que les résolutions citées par la SARL [Adresse 7] pour 'critiquer les modalités de répartition des charges’ sont identiques aux résolutions 12 et 13 critiquées en première instance sur le même fondement et jugées régulières par le tribunal, celles-ci ne tendant pas à modifier les règles de répartition des charges, de sorte que, n’ayant pas interjeté appel de ces chefs du dispositif, ils ont acquis force de chose jugée.

— que les dispositions de l’article 4 de la convention ZENITUDE prévoient que la société prestataire fait l’avance, d’une part, des dépenses de fluides, privatifs et communs, et assure, d’autre part, une prestation d’entretien des parties communes pour laquelle elle est rémunérée forfaitairement ; qu’elles organisent, en outre, les modalités de paiement en raison de la spécificité de la résidence de tourisme.

— que les dispositions ne modifient pas la répartition des charges de copropriété des parties communes, lesquelles demeurent réparties en fonction du règlement de copropriété, à savoir, pour les copropriétaires non soumis au bail commercial, en fonction de leur quote-part respective, conformément au règlement de copropriété ; que les charges de fluides des parties privatives des copropriétaires non bailleurs sont facturées selon relevé des compteurs présents dans leurs appartements.

— que la pièce 4 'Convention à l’assemblée générale du 29 mars 2019', à laquelle sont notamment censés être annexés le relevé de charges 2018, la répartition des charges 2018, les Budgets prévisionnels 2019 et 2020, ne comporte pas toutes les annexes visées dans la convocation et est amputée de 2 pages déterminantes (relevé de charges 2018).

— que la faute de la SARL [Adresse 7] cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante et nécessaire à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui qui sera compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour n’est pas saisie d’une contestation de la disposition du jugement qui rejetait la demande d’annulation des résolutions numéro 4, 8, 9, 12 et 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2019.

La validité de ces résolutions est donc définitivement acquise.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété au titre des prestations de la société ZENITUDE :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Cette obligation existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires doit produire, à l’appui de son action en recouvrement des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et ceux des assemblées générales arrêtant les budgets prévisionnels correspondants aux charges demandées et les décomptes de répartition des charges pour les périodes concernées. (Civ 3ème 12 avril 2018 n° 17-11.667)

L’article 2 du règlement de copropriété, définissant les parties communes générales et spéciales, mentionne que le bâtiment C ainsi que la piscine et ses aménagements et abords, les locaux communs tels que la chaufferie, local poubelle, l’installation de chauffage, abri jardin constitue des parties communes générales, tandis que les halls, vestibules, couloirs d’entrée, escaliers, cages d’escalier et paliers ainsi que l’ascenseur et leurs accessoires sont des parties communes spéciales propres à chaque bâtiment.

Le règlement de copropriété au titre 4 dans l’état de répartition des charges prévoit que les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété contenues dans les lots.

La convention signée le 28 septembre 2015 entre le syndicat des copropriétaires et la Société ZENITUDE LOURDES (par ailleurs locataire en vertu d’un bail commercial avec certains copropriétaires appelés bailleurs dans la convention) stipule que :

article 1.1 : le prestataire ZENITUDE LOURDES reçoit mandat de prendre à son nom les contrats de fourniture d’électricité et d’eau, sous le contrôle du conseil syndical

article 1.2 : le prestataire, se voit confier la prestation de gardiennage et le nettoyage de l’ensemble de la résidence, l’entretien des parties communes y comprises espace vert, piscine, sauna, parking et laverie

article 4 : pour ses prestations (hors fourniture de matériel) le prestataire percevra une rémunération votée chaque année lors de l’assemblée générale de copropriétaires, elle sera fixée pour la première année à 27'000 € hors taxe annuels payables par trimestre et ne pourra être inférieur. (Ce montant est actuellement de 27'500 € hors taxe, soit 33'000 € TTC)

Les fournitures de matériel associé à ces prestations seront facturées en supplément.

Pour la fourniture des fluides de l’article 1.1 : un budget prévisionnel global sera voté chaque année lors de l’assemblée générale de copropriété et fera l’objet de quatre provisions au 1er avril, 1er juillet, 1er octobre et 1er janvier. Un appel pour régularisation étant effectué le 1er juin concernant les consommations de fluides selon les relevés de compteurs.

Les montants appelés par le prestataire au syndic, tant pour la partie fluide que pour la partie services, sont ramenés à la quote-part cumulée des copropriétaires n’ayant pas signé de bail commercial avec ZENITUDE LOURDES.

— Le syndicat via son syndic s’engage à régler le montant des factures tous les trimestres à réception des factures

— le syndic répercutera le montant de ces factures sur les appels de charges descopropriétaires n’ayant pas signé de bail commercial avec ZENITUDE LOURDES et uniquement ceux-ci.

Comme l’explique le commentaire sous la résolution n°15 de l’assemblée générale du 19 juin 2015 il faut comprendre les termes de la convention ainsi : le gestionnaire ZENITUDE reprendra les contrats de fourniture d’eau et d’électricité et refacturera au syndic la quote-part des lots n’ayant pas signé de contrat avec lui. ZENITUDE refacture également au syndic un montant forfaitaire pour l’entretien de la résidence.

Il résulte de ces éléments et des explications des parties relatives à la conception de la résidence [Adresse 6], conçue comme une résidence de tourisme lors de sa création, que la consommation électrique et d’eau est facturée par le fournisseur d’énergie à ZENITUDE pour chaque bâtiment ABCD de façon globale sans distinguer ce qui relève des parties communes des parties privatives.

La convention organise ensuite le paiement des charges relatives à la consommation de ces fluides d’une part devant être remboursées par les copropriétaires non bailleurs avec refacturation selon le budget prévisionnel puis la régularisation opérée selon les compteurs individuels installés dans les appartements de ces copropriétaires, et d’autre part le paiement forfaitaire de la prestation de services 'gardiennage nettoyage entretien'.

Cette convention a été soumise au vote de l’assemblée générale du 19 juin 2015 qui l’a adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, dont la SARL [Adresse 7], et représentant la majorité absolue de tous les copropriétaires.

En vertu de cette convention, les copropriétaires n’ayant pas signé de bail avec la Société ZENITUDE, dont la SARL [Adresse 7], se voient réclamer d’une part des provisions pour charges relatives aux consommations de fluides (électricité et eau) soumises à régularisation (mentionnée dans les appels de fonds soit comme charges communes générales en 2019, soit comme charges communes fluides à partir de 2021) et d’autre part le forfait trimestriel pour la prestation entretien figurant dans l’appel de fonds sous l’appellation convention Syndicat des copropriétaires/ZENITUDE ou charges entretien immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a versé aux débats devant le tribunal les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2020, outre celui de 2021 devant la cour, portant approbation des comptes et votant les budgets provisionnels, un état de répartition des charges en 2018, un relevé général des dépenses de 2020, le relevé du compte de charges de la SARL [Adresse 7] depuis 2015 arrêté au 13 mai 2019, un autre arrêté au 4 décembre 2020, les différents appels de fonds provisionnels en 2019, 2020, 2021.

Il est également produit le détail de la répartition de la facture totale d’électricité pour 2019 selon les quotes-parts des différents copropriétaires non bailleurs dont la SARL [Adresse 7].

Sur les appels de fond figurent les tantièmes détenus par la SARL [Adresse 7] au titre de la répartition des charges communes que ce soit pour les fluides ou la convention d’entretien pour 1552/10000ème au titre des 18 lots qu’elle détient dans la copropriété.

La SARL [Adresse 7] ne précise pas en quoi cette imputation ne respecte pas le règlement de copropriété et quel devrait être le calcul différent à lui imputer au titre de ces charges communes.

La somme de 33'000 € TTC représentant la rémunération forfaitaire actuelle du prestataire est bien appelée trimestriellement pour la somme de 8 250 €, imputable seulement pour 1 280,40 € à la SARL [Adresse 7], correspondant à ses lots pour un total de 1552/10000ème selon le règlement de copropriété auquel il n’est donc pas dérogé par cette convention.

C’est donc avec une particulière mauvaise foi que la SARL [Adresse 7] prétend ne pas comprendre à quoi correspond la somme de 1 280,40 € qui lui est réclamée chaque trimestre alors qu’elle relève pourtant qu’il est mentionné sur ce poste de charges 'convention SDC ZENITUDE’ et qu’elle ne peut ignorer la rémunération forfaitaire pour le gardiennage et l’entretien des parties communes qui avait été convenue en 2015. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 33'665,92 € avec les conséquences en termes d’intérêts et d’anatocisme mentionnées par le jugement.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] en dommages-intérêts pour résistance abusive :

Le défaut de paiement pendant plusieurs années par la SARL [Adresse 7] de charges incontestablement dues en vertu d’une convention adoptée et acceptée par elle depuis 2015 porte un préjudice à l’ensemble des copropriétaires mais qui est suffisamment réparé par l’allocation des intérêts de retard au taux légal et par la capitalisation des intérêts accordée et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande complémentaire de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires :

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé sur ces dispositions.

Y ajoutant, la SARL [Adresse 7] devra payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La cour déboute la SARL [Adresse 7] de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions pour celles qui sont soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL [Adresse 7] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, l’Agence BEURDELEY, la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la SARL [Adresse 7] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL [Adresse 7] aux entiers dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE