CF/RP

Numéro 25/00746

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 11/03/2025

Dossier :

N° RG 23/02850

N° Portalis DBVV-V-B7H-IVOH

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

[Z] [O]

[J] [O]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 11 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Janvier 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente chargée du rapport conforménent à l’article 804 du code de procédure civile

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de Monsieur VIGNASSE, Greffier, présent à l’appel des causes

En présence de Madame HAUGUEL, Greffière.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [Z] [O]

né le 21 Juin 1973 à [Localité 7] (75)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [J] [O]

né le 10 Juillet 1970 à [Localité 7] (75)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Maître Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU, et assistés de Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocat au barreau de NANTES

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par son syndic, la société [Localité 5] ORGANISATION IMMOBILIER SERVICE (B.O.I.S) exerçant à l’enseigne COTE D’ARGENT IMMOBILIER, société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n°401 690 383, ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 5], elle-même représentée par son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU, et assisté de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 04 SEPTEMBRE 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

RG numéro : 11/00751

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [6], située à [Localité 5] (64), régie par le statut de la copropriété, comprend un hôtel de 113 chambres et un centre de thalassothérapie appartenant à la société Accor invest, copropriétaire majoritaire, ainsi que 107 appartements, dont Monsieur [Z] [O], Monsieur [J] [O], Monsieur [E] [S] et la SCI Galpas sont copropriétaires de certains lots.

À compter de 2006, de nombreuses procédures en référé et au fond ont opposé lesdits copropriétaires aux syndics successifs de la copropriété, s’agissant notamment de la validité d’assemblées générales des copropriétaires de la résidence ou de résolutions votées lors de ces assemblées, dont certaines sont toujours pendantes devant le tribunal judiciaire de Bayonne, et une devant la cour (RG n° 24/00871).

Par acte du 30 mars 2011, les consorts [O], M. [S] et la SCI Galpas ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2010.

Par acte du 4 avril 2012, les consorts [O] et M. [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2011.

Par acte du 24 décembre 2012, les consorts [O] et M. [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires 3 septembre 2012.

Par acte du 30 décembre 2013, les consorts [O] et M. [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 septembre 2013.

Par acte du 1er août 2014, les consorts [O] et M. [S] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 2014.

Par acte du 16 mai 2017, les consorts [O], M. [S] et la SCI Galpas ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité des résolutions n° 12 à 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016.

Par acte du 3 mai 2018, les consorts [O], M. [S] et la SCI Galpas ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Bayonne, en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 2017.

L’ensemble de ces procédures a successivement été joint par le juge de la mise en état sous l’unique numéro RG 11/00751.

Suivant jugement contradictoire du 4 septembre 2023 (RG n°11/00751), le tribunal a :

prononcé l’annulation des résolutions n° 8 et 9 votées lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2010,

déclaré irrecevables les demandes d’annulation des résolutions n° 6 et 7 votées lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2011,

déclaré irrecevable le recours de la SCI Galpas en annulation des résolutions de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

prononcé l’annulation de la résolution n° 14 votée lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

constaté qu’en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires demandeurs à l’action sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

condamné le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

débouté pour le surplus les parties de toutes leurs demandes, y compris l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour motiver sa décision, le tribunal a notamment retenu sur les points contestés :

Sur l’assemblée générale du 3 décembre 2010,

— que la désignation de M. [M] en qualité d’assistant au secrétaire de séance n’entraîne aucune conséquence, le syndic étant libre de se faire assister par toute personne de son choix pour le conseiller, sans que l’assemblée générale n’ait à prendre position sur ce point, ce qu’elle n’a pas fait,

— que la résolution n° 7 adoptant le contrat d’entretien des ascenseurs et du monte charge, confié à la société APAA, n’appelle aucune critique, en ce que la diminution du montant du devis par cette société, qui était la seule dont la désignation ne posait pas difficulté, constitue un point accessoire, et allant dans l’intérêt de la copropriété,

— que la résolution n° 8 doit être annulée en ce que l’assemblée générale a été amenée à voter sur un point qui n’était pas à l’ordre du jour, avec des devis qui n’avaient probablement pas été communiqués, et qui ne présente pas de lien suffisant avec l’ordre du jour (vote prévu à l’ordre du jour sur des travaux à réaliser suite à une phase de diagnostic, et vote lors de l’assemblée de prestations nouvelles en raison de la nécessité de compléter la phase de diagnostic, sans communication des devis correspondants),

— que la résolution n° 9 doit être annulée en ce que l’ordre du jour était imprécis sur celle-ci, et ne permettait pas aux copropriétaires d’en apprécier l’importance, sans que les précisions contenues dans le rapport du conseil syndical annexé à la convocation puisse se substituer à l’ordre du jour,

— que la résolution n° 13 n’appelle pas de critique en ce que le projet de résolution correspondant a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée,

— que la résolution n° 14 n’appelle aucune critique en ce qu’elle vise à préserver les intérêts du Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une situation mentionnée par la convocation à l’assemblée générale,

— que la résolution n° 15-1 est conforme à l’ordre du jour résultant de la convocation et n’appelle aucune critique particulière,

Sur l’assemblée générale du 12 décembre 2011,

— que, par décision devenue définitive, l’élection du conseil syndical par l’assemblée générale du 28 septembre 2009 a été annulée, de sorte que toutes les décisions d’assemblées générales qui ont nécessité pour être prises l’avis de ce conseil syndical sont nulles, de même que lorsque seul l’avis de ce conseil syndical a été sollicité, dès lors que cet avis avait pour objet d’éclairer le vote des copropriétaires, et que ledit conseil syndical était irrégulièrement composé,

— qu’il n’y a cependant pas lieu d’annuler les résolutions n° 4 à 12, dès lors qu’aucune de ces résolutions adoptées ne mentionne l’avis du conseil syndical, l’un des objets de cette assemblée étant précisément de régulariser la composition du conseil syndical suite à la décision de justice ; la demande d’annulation de résolutions, qui ont pour objet de se mettre en conformité avec une décision de justice sur la composition du conseil syndical, se heurte à la fin de non-recevoir du défaut d’intérêt,

— que la demande d’annulation de la résolution n° 6 (modification du règlement de copropriété sur la composition du conseil syndical) est irrecevable,

Sur l’assemblée générale du 2 septembre 2013,

— que l’élection du syndic (SAS [M] immobilier) n’a pas lieu d’être annulée, dès lors qu’elle a été acquise à la majorité absolue conformément aux règles de majorité sur ce point, sans qu’il y ait donc besoin de statuer sur une autre candidature,

Sur l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

— qu’il n’est pas contesté que le recours de la SCI Galpas contre cette assemblée est tardif et donc irrecevable,

— que l’erreur dans le comptage des voix de l’actionnaire majoritaire dans le cadre de cette assemblée n’est pas contestée, mais qu’elle est sans incidence sur le résultat des votes contestés, de sorte que les résolutions attaquées ne peuvent être annulées sur ce fondement,

— que la résolution n° 12 ne doit pas être annulée, dès lors qu’elle s’est bornée à approuver les principes du 'schéma directeur’ notifié aux copropriétaires le 23 septembre 2016, c’est à dire à décider le principe des travaux exigés par l’autorité administrative, sans référence à un calendrier établi par le maître d’oeuvre, et que le débat de fond sur la question de savoir si l’immeuble doit être intégralement classé en ERP est tranché par le rapport du SDIS,

— que la résolution n° 15 concernant la reconduction d’un responsable unique de sécurité conformément aux obligations réglementaires a été adoptée à la majorité requise (majorité absolue de l’article 25, qui n’était pas nécessairement applicable), et ne saurait donc être annulée,

— que la désignation d’un maître d’oeuvre (résolution n° 13) n’appelle pas de critiques, devant l’urgence particulière du dossier et le courrier de l’autorité préfectorale,

— que la résolution n° 14 doit être annulée en ce que la création d’un comité de pilotage qu’elle décide, dans des conditions irrégulières, vide d’une partie de leur substance les compétences du conseil syndical,

Sur l’assemblée générale du 22 décembre 2017,

— que la demande d’annulation de cette assemblée est sans objet dès lors que l’assemblée générale du 23 juillet 2018 en a annulé les résolutions 5 à 49,

— que la responsabilité du cabinet [H] immobilier, en qualité de syndic, ne peut être engagée du fait de la démission du secrétaire de séance (M. [H]) lors de cette assemblée générale, qui est intervenue à l’issue du vote de la résolution n° 48 sur 55, de sorte qu’il a immédiatement perdu toute qualité pour signer le procès-verbal, et que la faute qui lui est reprochée, à savoir l’absence de conseil de procéder immédiatement à l’élection d’un nouveau secrétaire, n’aurait en tout état de cause permis que de dresser le procès-verbal pour les résolutions n° 49 à 55, de sorte que la demande ne peut aboutir.

M. [Z] [O] et M. [J] [O] ont relevé appel par déclaration du 25 octobre 2023 (RG n°23/02850), critiquant le jugement en ce qu’il les a :

— déboutés de leurs demandes d’annulation :

— des résolutions 13, 14 et 15 votées lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2010,

— des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 18 votées lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2011,

— des résolutions 12, 13 et 15 votées lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2016.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 janvier 2024, M. [Z] [O] et M. [J] [O], appelants, entendent voir la cour :

infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes d’annulation :

des résolutions 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 3 décembre 2010,

des résolutions 12, 13 et 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

Statuant à nouveau sur ces chefs de réformation,

annuler les résolutions 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 3 décembre 2010,

annuler résolutions 12, 13 et 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à leur verser, ensemble, la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux entiers dépens de l’instance,

les dispenser de toute participation aux frais de procédure engagés par le Syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [O] ont notifié des conclusions le 9 décembre 2024.

Dans ses conclusions notifiées le 19 avril 2024 et le 12 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic en exercice, intimé, demande à la cour de :

déclarer les conclusions des appelants du 09 décembre2024 irrecevables, (par conclusions de procédure du 12 décembre 2024 )

statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par les frères [O], mais en tout cas le dire infondé,

confirmer les dispositions de la décision entreprise qui ont refusé d’annuler les résolutions n° 13 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [6] du 3 décembre 2010 ainsi que les résolutions n° 12, 13 et 15 de l’assemblée du 16 décembre 2016,

débouter en conséquence les appelants de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

les condamner à lui payer une indemnité de procédure d’appel de 15 000 euros ainsi qu’aux dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, et notamment les articles 10-1, 24, 25 et 43 de la première ainsi que 9, 11, 13 et 17 du second que les dernières conclusions des consorts [O], notifiées le 9 décembre 2024, sans aucune pièce nouvelle récente, à deux jours de l’ordonnance de clôture, alors que le bulletin de fixation annonçait la clôture dès le 17 juillet 2024, doivent être écartées des débats en ce qu’elles sont manifestement tardives et ne permettent pas le respect du contradictoire, outre les moyens exposés dans l’examen des résolutions encore contestées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions :

Il est sollicité par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] le rejet des conclusions des consorts [O] intervenues le 9 décembre 2024, soit deux jours avant l’ordonnance de clôture.

Il convient d’observer que le dispositif des conclusions du 24 janvier 2024 des consorts [O] est identique à celui du 9 décembre 2024 mais comporte des ajouts dans la discussion, lesquels ne permettent pas le respect du principe du contradictoire puisqu’ils sont intervenus deux jours avant la clôture ne laissant pas un temps suffisant pour l’intimé pour y répondre. Les consorts [O] avaient tout loisir de conclure dans un délai raisonnable avant le jour de l’ordonnance de clôture dès lors que les premières et dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] se situent au 19 avril 2024, que le bulletin de fixation a été transmis le 15 juillet 2024 avec annonce de la clôture au 11 décembre 2024.

Aussi, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions de M. [Z] [O] et de M. [J] [O] du 9 décembre 2024.

Sur le fond :

Il convient au préalable de rappeler que la demande d’annulation d’une résolution doit se faire au vu des circonstances contemporaines de celle-ci et au regard de la convocation et du rapport du conseil syndical, et non d’événements survenus après les assemblées générales même si celles-ci sont anciennes.

Sur l’assemblée générale du 3 décembre 2010 :

— résolution 13 :

La convocation comportait le texte suivant pour cette résolution : demande de M. [S], copropriétaire dans courrier joint du 24 août 2010.

La résolution a été approuvée à l’unanimité ainsi : L’AG approuve le remplacement de la société Icos, maître d’oeuvre, par la société ECCTA, et demande au syndic de ne plus confier pour l’avenir de mission à la société Icos.

Le tribunal a retenu que la résolution n° 13 n’appelle pas de critique en ce que le projet de résolution correspondant a été porté à l’ordre du jour de l’assemblée.

Les consorts [O] font valoir que la résolution n° 13-4 doit être annulée, en ce que cette résolution, telle qu’elle a été retranscrite dans le procès-verbal d’assemblée générale (décision de choisir un nouveau maître d’oeuvre en la personne de la société ECCTA) ne correspond pas au projet de résolution joint à la convocation et mis à l’ordre du jour (proposer aux copropriétaires de ne plus utiliser les services du maître d’oeuvre Icos).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’annulation des trois résolutions contestées ne serait d’aucune utilité en ce qu’elles ont toutes été exécutées.

La résolution n° 13-4 figurant au procès-verbal n’encourt pas la nullité en ce que son texte reflète la réalité de ce qui a été décidé après débat entre le syndic et les copropriétaires lors de l’assemblée, la proposition de M. [S] étant trop vague et radicale de sorte que l’assemblée a justement décidé d’adopter une position plus nuancée, étant tout à fait permis d’amender une décision par rapport à l’intitulé de l’ordre du jour, d’autant que ladite résolution faisait suite à des résolutions antérieures concernant la maîtrise d’oeuvre, excluant toute nullité.

Réponse de la cour :

Le remplacement de la société Ictos par la société ECCTA était évoqué dans le rapport du conseil syndical du 1er octobre 2010, en amont de l’assemblée générale, ce qui fait suite à l’éviction de la société Ictos qui ne fait pas de difficulté. Son remplacement étant rendu inéluctable et le nom de son successeur étant proposé par le conseil syndical, le débat sur le texte de la résolution a donc bien eu lieu et le vote a eu lieu en toute connaissance de cause.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution 13 de cette assemblée générale.

— résolution 14 :

Le projet dans la convocation était l’information du syndic relatif au dépôt de bilan de la société EGBSO et de ses conséquences : décisions éventuelles à prendre.

La délibération a été prise en ses termes : L’AG décide de donner tous pouvoirs au syndic, assisté de l’avocat du syndicat des copropriétaires, M^e Velle-Limonaire, pour entreprendre toutes actions auprès du liquidateur judiciaire pour préserver les intérêts du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal : la résolution n° 14 n’appelle aucune critique en ce qu’elle vise à préserver les intérêts du Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une situation mentionnée par la convocation à l’assemblée générale.

Les consorts [O] : elle autorise de manière trop imprécise le syndic à 'entreprendre toutes actions’ auprès du liquidateur de EGPSO pour préserver les intérêts du Syndicat des copropriétaires suite au placement de cette société en liquidation, alors qu’aucune décision ne peut être prise sur la base d’un ordre du jour rédigé de manière imprécise ou équivoque.

Le syndicat des copropriétaires : il n’y a pas de raison objective de voir annuler la résolution n° 14, dès lors qu’à la convocation à l’assemblée générale était joint le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 1er octobre 2010 qui a évoqué la question de l’action en justice suite au dépôt de bilan de la société EGBSO, et qu’avant de passer au vote, le syndic a communiqué des informations supplémentaires qui ont donné lieu à un débat, ce qui a été relaté dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Toute action du Syndicat des copropriétaires à l’encontre des sociétés EGBSO et ICOS est devenue impossible en raison de la prescription, et n’a en tout état de cause pas été nécessaire.

Réponse de la cour :

Il s’agissait d’une information sur le placement en liquidation judiciaire de la société EGBSO donc d’en donner acte uniquement ou de ne pas le porter au vote. Cela ne pouvait en tout cas pas être une délégation au syndic, assisté de l’avocat M^e Velle-Limonaire, d’engager toutes actions s’agissant de termes génériques et alors que la résolution 15 suivante tendait à l’autorisation en justice.

La délibération doit donc être annulée en ce qu’elle donnait tous pouvoirs au syndic pour engager des actions avec l’assistance de l’avocat précité.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et cette résolution 14 annulée.

— résolution 15 :

Le projet dans la convocation était une autorisation à donner au syndic pour ester en justice contre la société ICOS, la société EGBSO prise en la personne de son liquidateur, et leurs assurances respectives, afin que soit reconnue une non-conformité d’exécution des travaux par rapport aux documents contractuels produits par ICOS. En effet, il apparaît que le produit mis en oeuvre n’est pas celui indiqué dans ces derniers.

La résolution a été libellée dans les termes suivants : L’AG décide d’ester en justice, si nécessaire, devant toutes juridictions contre le cabinet Icos et la société EGBSO prise en la personne de son liquidateur, et leurs assurances respectives, afin que soient reconnues :

— toutes non-conformités d’exécution des travaux par rapport aux documents contractuels produits par Icos

— toutes malfaçons sur les travaux réalisés

— tous matériels mis en oeuvre non adéquats par rapport au site

— toutes indemnités à verser au syndicat des copropriétaires pour les préjudices qui en découleront

— donne mandat au syndic pour faire réaliser tous constats nécessaires par huissier, représenter la copropriété devant toutes juridictions et notamment signer tout acte, participer à toute expertise, faire toute déclaration et se faire assister de l’avocat de son choix, de l’avoué s’il y a lieu ou autres.

— prendre acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront valablement informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale.

L’AG délègue ses pouvoirs au syndic pour faire un appel de fonds, si nécessaire, pour payer d’éventuels frais de procédure ou d’expertise ne pouvant entrer dans le cadre du budget annuel.

L’AG donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution, en relation avec le conseil syndical pour trouver toutes solutions pour terminer les travaux réalisés par la société EGBSO au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires et obtenir toutes garanties contractuelles décennales.

Le tribunal : la résolution n° 15-1 est conforme à l’ordre du jour résultant de la convocation et n’appelle aucune critique particulière.

Les consorts [O] : la résolution n° 15 doit être annulée, s’agissant d’une autorisation à agir en justice donnée au syndic à titre préventif, rédigée en des termes généraux, alors que toute autorisation à agir donnée par anticipation est nulle, les désordres objet de l’action en justice devant être précisés dans la résolution (faits concrets documentés et chiffrés), et ne prévoyant aucun budget à cet effet.

Le syndicat des copropriétaires : toute action du Syndicat des copropriétaires à l’encontre des sociétés EGBSO et ICOS est devenue impossible en raison de la prescription, et n’a en tout état de cause pas été nécessaire.

La cour :

L’article 8 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986 dont les dispositions sont d’ordre public prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs des juges des référés ainsi que pour défendre les actions intentées contre le syndicat.

L’autorisation doit être délivrée en premier lieu à l’encontre de personnes nommément désignées, ce qui est respectée en l’espèce puisque l’action devait être dirigée contre le cabinet Icos et la société EGBSO.

Elle doit être délivrée en second lieu en vue d’un objet déterminé. Ainsi les désordres pour la réparation desquels le syndic peut agir doivent être précisés, (3e civ 11/01/1995 n° 93-10 561) et des désordres non encore nés (3e civ 02/07/2008 n°07 -14.139).

Les termes de la résolution sont trop généraux et ne permettent pas de distinguer les désordres affectant l’immeuble puisqu’il est fait état en termes génériques de non conformités et de malfaçons sans connaître les parties de l’immeuble affectées par ces désordres.

Aussi, la résolution doit être annulée en ce qu’elle est trop générale, qu’il n’est pas démontré que la résolution a été précédée d’un exposé même succinct du syndic sur les parties affectées, ne permettant pas aux copropriétaires d’être éclairés sur la teneur de l’action en justice.

La résolution doit donc être annulée et le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur l’assemblée générale du 16 décembre 2016 :

— résolution 12 :

Le projet dans la convocation était la présentation et la validation du schéma directeur tel qu’élaboré par le groupement ACTS-[C], présenté à la sous-commission départementale pour la sécurité et validé par elle ; intervention de ACTS et de Mme [C] ; approbation avec exécution selon calendrier élaboré par maître d’oeuvre.

La résolution 12 a été libellée ainsi : l’assemblée décide d’approuver les principes du schéma directeur.

Le tribunal : l’erreur dans le comptage des voix de l’actionnaire majoritaire dans le cadre de cette assemblée n’est pas contestée, mais elle est sans incidence sur le résultat des votes contestés, de sorte que les résolutions attaquées ne peuvent être annulées sur ce fondement.

La résolution n° 12 ne doit pas être annulée, dès lors qu’elle s’est bornée à approuver les principes du 'schéma directeur’ notifié aux copropriétaires le 23 septembre 2016, c’est à dire à décider le principe des travaux exigés par l’autorité administrative, sans référence à un calendrier établi par le maître d’oeuvre, et que le débat de fond sur la question de savoir si l’immeuble doit être intégralement classé en ERP est tranché par le rapport du SDIS.

Les consorts [O] : s’agissant du vote des résolutions 12, 13 et 15, 369 voix ont été rajoutées au copropriétaire majoritaire, ce qui a faussé les votes et l’a avantagé, et a conduit à une mauvaise application de la règle d’ordre public de réduction des voix en présence d’un copropriétaire majoritaire (article 22 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui justifie l’annulation des résolutions ainsi votées, même si l’erreur n’a eu aucune incidence sur le résultat du vote ; à titre subsidiaire, la résolution n° 12 doit être annulée en ce qu’elle portait sur l’approbation de solutions techniques précisées dans un schéma directeur posant les bases des travaux d’ampleur à réaliser par la copropriété, qui n’était pas joint aux convocations à l’assemblée générale, de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu en discuter ni en débattre en connaissance de cause pour le valider, ce qui constitue une manoeuvre délibérée d’écarter les copropriétaires minoritaires de la prise de décision.

Le syndicat des copropriétaires : La réduction des voix du copropriétaire majoritaire s’est faite correctement pour le vote des résolutions contestées (voix de la société Lionest ramenée à 36 470), et il y a eu une simple erreur matérielle (tantièmes mentionnés par erreur à 36 839 soit 36 470 + 369 tantièmes correspondant à la loge du concierge ajoutés par erreur), qui ne saurait affecter la validité des trois délibérations contestées, dès lors qu’elle est sans conséquence sur le résultat des votes, puisque dans le décompte des votes, c’est bien 36 470 tantièmes qui ont toujours été pris en compte pour le copropriétaire majoritaire.

La résolution n° 12 n’encourt pas l’annulation, en ce que la communication aux copropriétaires du schéma directeur au plus tard avec la convocation à l’assemblée générale n’était pas obligatoire, ce schéma directeur n’étant pas un contrat, un devis ou un marché visé par l’obligation de communication de l’article 11 I-3° du décret du 17 mars 1967, et qu’en tout état de cause, il leur a été transmis l’avis de la sous-commission qui valide le schéma directeur en en citant une grande partie, de sorte que l’information des copropriétaires a été amplement suffisante.

Réponse de la cour :

Sur les modalités du vote :

Le décompte des tantièmes a été fait préalablement après examen de la feuille de présence et il a été noté que la société Lionest comportait 36.839 tantiemes.

Or, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 28 décembre 1966 prévoit que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

En début de procès-verbal de l’assemblée générale, il a été calculé le nombre de voix qui devait correspondre au nombre de voix du copropriétaire majoritaire, par le calcul suivant : 100.000 – 63 161 (copropriétaire majoritaire) – 369 (loge du concierge) = 36.470.

Il a été précisé que la majorité requise applicable pour les votes relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 était donc de 29.834, compte tenu des copropriétaires présents ou représentés (36.470 + 23.197 (copropriétaires présents hors majoritaire) = 59.667) et que la majorité requise pour les votes en vertu de l’article 25 était de 36.471.

Or, en prenant en considération un nombre de tantièmes de 36.839 tantiemes pour le copropriétaire majoritaire alors que celui-ci ne devait disposer que de 36.470 tantièmes comme reconnu par toutes les parties, le nombre de voix ainsi affecté à la société Lionest est erroné, ce qui n’est pas contesté.

Il convient de rappeler qu’il s’agit de disposition d’ordre public et la circonstance que cette erreur n’aurait eu aucune influence sur le vote est inopérante. Cependant, il ne s’agit que d’une erreur matérielle dès lors que c’est seulement dans la présentation des 'votes pour’ où il a été indiqué 36.839 tantiemes et non dans le calcul de la majorité de l’article 24 lequel a toujours été appliqué à hauteur de 29.834 sur un total de tantièmes de 59.667 pour les copropriétaires présents ou représentés et que les 'votes contre’ se sont élevés à 4.307 sur 59.667.

L’erreur est donc purement matérielle et n’a pas été commise ni dans le calcul de la majorité requise, ni dans le calcul des voix contre et en conséquence, aucune atteinte au principe de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précitée ne peut être retenu.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur le contenu de la résolution :

Il convient de relever que seuls les principes du schéma directeur ont été décidés. Il ne s’agit ni d’un contrat ni d’un devis, d’un marché ou d’un prêt et l’article 11 du décret du 17 mars 1967 exigeant leur transmission lors de la convocation n’est donc pas applicable.

Le procès-verbal comporte la mention 'après en avoir débattu et avoir entendu les informations et recommandations utiles tant du syndic que des divers intervenants', ce qui signifie que le schéma directeur du 6 juin 2016 (pièce 28 du syndicat des copropriétaires), dont le groupement ACTS-[C] est l’auteur et dont la présence avait été annoncée dans la convocation à l’assemblée générale, a été exposé au cours de cette assemblée. Au sein de la convocation, les copropriétaires ont eu communication du rapport du SDIS au regard de ce schéma directeur, avec des préconisations pour éviter la fermeture de l’hôtel et l’obligation pour les autres copropriétaires de quitter leur logement.

Il ne peut être reproché l’absence de communication d’une approche chiffrée provisionnelle ou d’un budget de travaux alors que seuls les principes du schéma directeur sur la nécessité de travaux à entreprendre pour la mise en sécurité de l’immeuble étaient votés comme l’a relevé à juste titre le tribunal et que des résolutions ultérieures allaient désigner une maîtrise d’oeuvre pour apporter des éléments chiffrés.

Par ailleurs, la référence à une assemblée générale de 2014 dont le procès-verbal est produit en appel est inopérante dès lors que celle-ci a voté des travaux supplémentaires demandés par le bureau de contrôle Apave mais que ceux-ci n’ont pas été effectués, et alors que le préfet des Pyrénées-Atlantiques a par une lettre du 2 février 2016 enjoint le maire de s’assurer de la mise en oeuvre effective de mesures compensatoires devant permettre à l’établissement de continuer à être exploité, sous peine de fermeture, eu égard notamment à la mise en place d’un schéma directeur. Les travaux votés en 2014 ne pouvaient donc être considérés comme suffisants eu égard aux éléments nouveaux que représentent la lettre du préfet, la mise en place d’un schéma directeur et le rapport du SDIS, survenus en 2016.

En conséquence, le jugement qui a refusé d’annuler la résolution n° 12 doit être confirmé.

— résolution 13 :

Le projet dans la convocation portait sur l’information et la décision à prendre concernant la désignation d’un maître d’oeuvre spécialisé en vue de l’étude d’application, suivi et réception des travaux dans le cadre du schéma directeur de mise en sécurité de l’immeuble : 2 offres de Elan : 162.410 € HT et Nox : 50.309 € HT.

La résolution 13 a été ainsi libellée : l’assemblée décide de retenir la proposition de l’entreprise NOX pour 50.309 € HT majorés des demandes éventuelles, assistances et bureaux de contrôle. Le syndic validera l’offre sans délai compte tenu de l’urgence du dossier.

Le tribunal : la désignation d’un maître d’oeuvre (résolution n° 13) n’appelle pas de critiques, devant l’urgence particulière du dossier et le courrier de l’autorité préfectorale.

Les consorts [O] : la résolution n° 13, consécutive à la résolution n° 12, ne pouvait en conséquence être adoptée, faute de communication préalable du schéma directeur.

Le syndicat des copropriétaires : la résolution n° 13 est régulière, étant consécutive à la résolution n° 12, et dès lors que les conditions essentielles des offres de maîtrise d’oeuvre ont été communiquées aux copropriétaires en annexes de la convocation à l’assemblée générale.

Réponse de la cour :

La contestation ne porte que sur l’absence de transmission du schéma directeur. Or, la résolution n° 13 n’est que la résultante de la résolution n° 12, laquelle approuve les principes directeurs et notamment la désignation d’une maîtrise d’oeuvre afin de réaliser les études nécessaires à la mise en place du schéma directeur et les préconisations en matière de sécurité incendie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a refusé d’annuler cette résolution au regard notamment de l’urgence à une telle désignation.

— résolution 15 :

Le projet dans la convocation était l’information et décision à prendre concernant la reconduction d’un responsable unique de sécurité ou la nomination d’un mandataire de sécurité et fixation de la durée de la mission.

La résolution n° 15 a été ainsi libellée : l’assemblée décide de donner mandat au conseil syndical afin de retenir un responsable unique de sécurité avec mission élargie pour 2017, dans la limite d’un budget de 65.000 € TTC.

Le tribunal : la résolution n° 15 concernant la reconduction d’un responsable unique de sécurité conformément aux obligations réglementaires a été adoptée à la majorité requise (majorité absolue de l’article 25, qui n’était pas nécessairement applicable), et ne saurait donc être annulée.

Les consorts [O] : l’assemblée générale ne pouvait donner mandat au conseil syndical de choisir un responsable unique de sécurité à la seule majorité de l’article 24, la majorité de l’article 25 étant requise pour les décisions de délégation de pouvoir de prendre l’une des décisions de l’article 24, et qu’en tout état de cause, l’assemblée générale n’a pas le pouvoir de donner mandat au conseil syndical pour choisir un responsable unique de sécurité, ce pouvoir appartenant au syndic.

Le syndicat des copropriétaires : la résolution n° 15 a été valablement adoptée, dès lors que, si une erreur matérielle a conduit à la mention que la résolution devait être adoptée à la majorité de l’article 24, dans les faits la résolution a été adoptée à une majorité supérieure à la majorité requise (majorité absolue de l’article 25), et qu’en tout état de cause, rien n’impose la mention de la majorité applicable à chaque point de l’ordre du jour, dans la convocation à une assemblée générale ou dans son procès-verbal, de sorte que cette erreur ne peut entraîner la nullité de la résolution.

Réponse de la cour :

L’article 31 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 prévoit que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L’assemblée a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Il ne s’agissait pas d’une délégation de pouvoir au conseil syndical pour choisir une entreprise chargée d’effectuer des travaux mais de retenir un responsable unique de sécurité avec mission élargie pour 2017.

Il s’agit donc de prévoir un poste de travail d’un responsable unique de sécurité dont le précédent contrat a été achevé, ce qui relève de la compétence de l’assemblée générale pour en fixer le nombre : ici : 'un’ et la catégorie d’emploi : 'responsable de la sécurité'. Cette décision est conforme à la prescription de l’article R 143-21 du code de la construction et de l’habitation dès lors que l’immeuble est exploité par un établissement recevant du public : l’hôtel [6] mais également par des habitations privatives. L’assemblée a seule qualité pour exercer ce pouvoir et c’est ensuite au syndic en vertu de l’article 31 précité de le recruter. Ce pouvoir ne pouvait donc être délégué au conseil syndical. La résolution doit donc être annulée sans qu’il ne soit nécessaire de déterminer à quelle majorité elle devait être prise dès lors qu’une délégation au syndic n’était pas nécessaire et que le conseil syndical ne pouvait recevoir une telle délégation.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a refusé l’annulation de cette résolution.

L’équité commande d’allouer seulement aux consorts [O] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu également de les dispenser de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’ils ne succombent que partiellement en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de M. [Z] [O] et de M. [J] [O] du 9 décembre 2024,

INFIRME le jugement en ce qu’il a refusé d’annuler les résolutions 14 et 15 de l’assemblée générale du 3 décembre 2010 et la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

statuant à nouveau sur ces points :

PRONONCE l’annulation des résolutions 14 et 15 de l’assemblée générale du 3 décembre 2010 et de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016,

CONFIRME pour le surplus les dispositions du jugement soumises à la cour,

y ajoutant :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer à M. [Z] [O] et M. [J] [O] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE M.[Z] [O] et M. [J] [O] de toute participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE