SF/RP

Numéro 25/00817

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 18/03/2025

Dossier :

N° RG 23/00355

N° Portalis DBVV-V-B7H-IN76

Nature affaire :

Demande en paiement des charges ou des contributions

Affaire :

SCI LO PALHAT

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 18 Mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 Février 2025, devant :

Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,

assistée de Monsieur VIGNASSE, greffier placé présent à l’appel des causes,

Madame de FRAMOND, en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI LO PALHAT

immatriculée au RCS de PAU sous le n°515 226 983

pris en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée et assistée de Maître Emmanuel DUPEN, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, immatriculée au RCS de PAU sous le n°453 932 725

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 24 NOVEMBRE 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 22/00236

La SCI LO PALHAT est propriétaire des lots n°9 et 47 au sein de la copropriété appelée Résidence "[Adresse 7]", sise [Adresse 1] à [Localité 8] (64).

Les 20 novembre 2019 et 3 juin 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]", représenté par son syndic en exercice, la SAS PG IMMO, exerçant sous l’enseigne SQUARE HABITAT, a adressé deux mises en demeure à la SCI LO PALHAT relatives au paiement des charges de copropriété.

Le 5 août 2020, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" a notifié à la SCI LO PALHAT un commandement de payer relatif au paiement des charges de copropriété, demeuré infructueux.

Le 6 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" a adressé à la SCI LO PALHAT une proposition de règlement amiable demeurée également infructueuse.

Par acte du 12 août 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" a fait assigner la SCI LO PALHAT en paiement des charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Pau sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et 1231-6 du code civil.

Suivant jugement réputé contradictoire du 24 novembre 2022 (n° RG 22/00236), le tribunal judiciaire de Pau a :

condamné la SCI LO PALHAT à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] », les sommes de :

1 734,70 € au titre des charges et des appels de travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal, à compter du 20 novembre 2019 ;

745,48 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

500 € à titre de dommages et intérêts ;

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI LO PALHAT aux dépens d’instance ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— que le décompte communiqué par le Syndicat des copropriétaires justifie le montant de sa créance alors que la SCI LO PALHAT ne justifie d’aucun motif légitime de son refus d’acquitter les sommes qu’elle doit,

— que sont également justifiés les frais nécessaires au recouvrement, les frais de relance, de mise à l’huissier et d’huissier de justice, les frais de transmission de dossier,

— qu’en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, la SCI LO PALHAT n’a pas exécuté son obligation de paiement des charges qui lui incombe en qualité de copropriétaires et ce, sans démontrer de motif légitime ou de force majeure, justifiant d’allouer des dommages intérêts au Syndicat des copropriétaires.

Par déclaration d’appel du 31 janvier 2023, la SCI LO PALHAT a relevé appel de la décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 octobre 2023, la SCI LO PALHAT, appelante, entend voir la cour :

réformer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné la SCI LO PALHAT à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] », les sommes de

—  1 734,70 € au titre des charges et des appels de travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal, à compter du 20 novembre 2019 ;

—  745,48 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

—  500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI LO PALHAT aux dépens d’instance ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Statuant à nouveau,

À titre principal,

déclarer le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] irrecevable en sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété et des travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir dirigée à l’encontre de la SCI LO PALHAT,

le déclarer au surplus irrecevable de ce même chef de l’ensemble de ses demandes indemnitaires annexes pareillement formulées à l’égard de la SCI LO PALHAT (frais nécessaires de recouvrement, dommages et intérêts complémentaires, frais irrépétibles et dépens d’instance),

À titre subsidiaire,

dire et juger manifestement injustifiée la procédure judiciaire en recouvrement de charges diligentée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à l’encontre de la SCI LO PALHAT par suite de l’accord amiable formalisé et ratifié en juillet 2022 entre les parties en litige,

autoriser de ce fait la SCI LO PALHAT à se libérer de sa dette en principal d’un montant de 1 734,70 € au titre des charges et des travaux arriérés, de manière échelonnée, dans le respect des modalités suivantes :

— un premier versement de 1 350 €, lequel sera exigible passé un délai de 30 jours à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

— un second versement à concurrence du solde restant à payer, soit la somme de 384,70 €, lequel sera exigible passé un délai de 60 jours à compter de la date de l’arrêt à intervenir,

débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] du surplus de ses demandes annexes de condamnation (frais nécessaires de recouvrement, dommages et intérêts complémentaires, frais irrépétibles et dépens d’instance),

En tout état de cause,

débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] à verser à la SCI LO PALHAT la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LO PALHAT fait valoir principalement sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile :

— que le principe de l’estoppel, qui constitue une fin de non recevoir, est parfaitement transposable à la présente espèce dans la mesure où la SAS PG IMMO, ès-qualités de Syndic de la copropriété « Résidence [Adresse 7] », a fait preuve d’un comportement procédural de mauvaise foi en trahissant la confiance et la croyance légitime de la SCI LO PALHAT, que le litige était définitivement résolu et même clos du fait de la ratification par ses soins du mandat de prélèvement SEPA,

— que le montant total cumulé des trois premiers postes financiers (soit la somme globale de 2 045,48 €) excède largement le montant du principal tel qu’initialement réclamé par le Syndic de copropriété (à hauteur de la somme de 1 734,70 €),

— qu’aucune explication n’est fournie s’agissant de la tarification différenciée et pratiquée par le Syndic pour chacune des lettres de relance dont la présentation et la structure générale sont sensiblement identiques d’une relance à l’autre,

— que les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat sont exclusivement conditionnés par l’existence de « diligence exceptionnelle » et ont quant à eux déjà vocation à être pris en compte dans le quantum de l’indemnisation allouée à raison des frais irrépétibles,

— que les « frais de mise à l’huissier » et les « frais de remise dossier à huissier » ne peuvent être intégrés dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance litigieuse, en ce sens que ce suivi fait partie intégrante des missions du Syndic, et ce, d’autant que le recouvrement des charges constitue par définition un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété,

— que les frais inhérents à la délivrance des commandements de payer ne peuvent être intégrés dans la catégorie des « frais nécessaires de recouvrement », ceux-ci étant compris dans le cadre des dépens,

— que la somme de 745,48 € formulée au titre des frais nécessaires de recouvrement n’est aucunement justifiée, tant dans son principe que dans son quantum,

— que s’agissant de la demande de dommages et intérêts, le Syndic n’allègue de l’existence d’aucun préjudice subi à la suite du retard de paiement de la SCI LO PALHAT alors que la dette accumulée apparaît relativement modeste.

Par ses dernières conclusions du 2 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], intimé, entend voir la cour :

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI LO PALHAT à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" les sommes de :

1 734,70 € à titre principal avec intérêts de droit à compter du 20 novembre 2019,

745,48 € au titre des frais nécessaires de recouvrement,

500,00 € au titre des dommages et intérêts,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI LO PALHAT à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

condamner la SCI LO PALHAT à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "[Adresse 7]" la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés devant la Cour d’Appel,

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI LO PALHAT à payer les dépens de première instance,

Y ajoutant,

condamner la SCI LO PALHAT aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] fait valoir principalement sur le fondement des articles 10, 10-1 nouveau, et 30 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 451 nouveau du Décret du 17 mars 1967 modifié par le Décret du 27 mai 2004, et des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile :

— que les charges sont justifiées dans les appels de fonds et les redditions de charges des dépenses de l’immeuble et résultent des comptes approuvés par les dernières assemblées générales des copropriétaires, alors que la SCI LO PALHAT a régulièrement été convoquée aux assemblées générales,

— que l’action en recouvrement du Syndic est parfaitement légitime et ne permet pas de s’opposer à la demande de condamnation fondée sur le principe de l’estoppel,

— que les frais contractuels de 745,48 € sont justifiés et correspondent au montant forfaitaire et contractuel prévu au titre du contrat de Syndic en cours de validité ; que les honoraires liés à la mise en place des procédures judiciaires peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10 de la loi de 1965, de sorte que le Syndic est bien fondé à demander la condamnation de la SCI LO PALHAT à lui payer cette somme,

— que la résistance abusive de la SCI LO PALHAT cause un préjudice distinct du simple retard de paiement au Syndicat des Copropriétaires en le plaçant en difficulté financière, de sorte qu’il doit être réparé par l’octroi de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes du Syndicat des copropriétaires :

Selon la jurisprudence, la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui (Estoppel) sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (Civile 2ème , 15 mars 2018, 17-21.991, Publié).

En l’espèce le Syndicat des copropriétaires ne s’est pas contredit au cours de la procédure qu’il a engagée devant le juge des contentieux de la protection ou en appel, soutenant de manière constante que la SCI LO PALHAT était défaillante depuis 2019 dans le paiement de ses charges de copropriété et n’avait pas répondu à sa tentative de règlement amiable.

Le fait que cette affirmation soit éventuellement erronée ne constitue pas une fin de non recevoir rendant irrecevables les demandes mais simplement un motif de rejet de celles-ci sur le fond.

Les demandes en paiement présentées par le Syndicat des copropriétaires sont donc recevables.

Sur la demande du Syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI LO PALHAT :

*Sur le principal de la créance :

Il ressort des pièces versées au débat que, par LRAR du 6 juillet reçue le 8 juillet 2022 par la SCI LO PALHAT, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a réclamé à cette dernière les sommes de :

—  1 734,70 € au titre des charges de copropriété impayées à titre principal arrêtées au 29 mars 2022,

—  745,48 € au titre des frais de mise en recouvrement par le syndic (frais de relance, commandements, frais de dossier),

soit au total : 2 480,18 €.

La SCI LO PALHAT n’a jamais contesté devoir la somme de 1 734,70 € au titre de ses charges de copropriété et reconnaît qu’elle n’est toujours pas réglée. Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la SCI LO PALHAT à payer cette somme au Syndicat des copropriétaires.

*Sur les sommes dues au titre des frais de recouvrement de la créance :

Le contrat signé avec le syndic prévoit au titre de sa rémunération pour les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (donc applicable à l’espèce ici) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec accusée réception : 42 € TTC,

— relance après mise en demeure : 22 € TTC,

— constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice 180 € TTC en cas de diligences exceptionnelles.

Le décompte des frais de recouvrement produit par le Syndicat des copropriétaires sont constitués par :

— les frais de mise en demeure et relances :

une lettre de mise en demeure du 20 novembre 2019 comptabilisée pour 36 €,

une lettre de relance après mise en demeure du 26 décembre 2019 comptabilisée pour 19 €,

une nouvelle mise en demeure du 3 juin 2020 comptée pour 42 € qui est justifiée dès lors qu’elle porte sur des sommes différentes suite à de nouveaux appels de charges.

Les frais de mise en demeure et relances seront donc retenus (soit 97 €).

— les frais pour deux commandements de payer par commissaire de justice justifiés aux débats pour 138,67 € et 149,81 €.

Ils sont donc retenus.

— les frais de remise du dossier à l’huissier pour 180 € chacun, le 15 janvier 2020 et le 23 juillet 2020.

Toutefois la cour ne considère pas que le suivi du recouvrement des charges impayées par un copropriétaire auprès de l’huissier qui en est chargé entre dans le cadre des diligences dites exceptionnelles du syndic. Il y a donc lieu de retirer ces 360 € des frais de recouvrement.

Ainsi l’ensemble des frais de recouvrement liés au défaut de paiement par la SCI LO PALHAT de ses charges de copropriété pendant plusieurs années sont justifiés à hauteur de 385,48 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il condamne la SCI LO PALHAT à payer la somme de 745,48 € au titre des frais de recouvrement, réduit à 385,48 €.

*Sur la demande de dommages intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] :

Par acte du 26 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] a assigné la SCI LO PALHAT devant le juge des contentieux de la protection en paiement des sommes dues pour 2 480,18 € avec intérêts à compter du 20 novembre 2019 outre des dommages intérêts pour 2 600 € .

La SCI LO PALHAT verse au débat devant la Cour les mails échangés entre son gérant, M. [U], et la comptable du Syndic Square Habitat, Mme [K], les 27 et 28 juillet 2022, à la suite donc de l’assignation qui lui a été délivrée, selon lesquels la comptable a adressé à M. [U] un mandat SEPA à signer et retourner par lui pour le prélèvement des sommes dues qu’il ne contestait pas devoir payer mais pour lesquelles il demandait un échéancier.

La comptable accuse réception du mandat SEPA signé, et fait une proposition de règlement comme suit:

— une première échéance de 1 350 € le 16 août, laissant un solde de dette à 1 305,29 €,

— en ce qui concerne la procédure, elle laisse le soin à sa collègue du recouvrement de répondre à M. [U].

M. [U] accepte ce premier virement prélevé le 16 août 2022 et demande de régler le solde de la dette par un prélèvement mensuel de 350 € par mois jusque fin décembre 2022, et de faire un point à cette date sur la créance.

Mme [K] répond le 28 juillet 2022 que le 1er virement est donc mis en place, et elle ajoute: 'j’ai bien noté vos virements de 350 € par mois jusqu’à fin décembre pour apurer votre dette'.

La SCI LO PALHAT n’a pas constitué avocat sur l’assignation qui lui a été délivrée le 26 juillet 2022 en paiement de sa dette de copropriété.

Et le Syndic n’a pas donné les ordres de prélèvements malgré le mandat de prélèvement bancaire signé de M. [U] qui le lui permettait.

Le Syndicat des copropriétaires affirme dans ses conclusions que la SCI LO PALHAT n’a pas réagi à la demande amiable qui lui avait été notifiée par courrier le 6 juillet 2022 ; or l’examen des pièces versées par celle-ci démontre que des accords avaient bien été passés entre le syndic et la SCI LO PALHAT pour le règlement de la créance le 28 juillet 2022 soit 2 jours seulement après l’assignation, accords dont le premier juge n’a pas été informé à la date d’audience tenue le 13 octobre 2022, et accords qui ont pu laisser croire à la SCI LO PALHAT que la procédure judiciaire, qui avait été engagée, allait être abandonnée. Il n’a donc pas comparu à l’audience.

Aucune explication n’est donnée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions sur l’absence de suite donnée à cet accord qui avait bien été conclu et concrétisé le 28 juillet 2022, aucune contestation sur l’authenticité des mails échangés n’étant soutenue. Il n’en est même pas fait état.

C’est dans ces conditions que le Syndicat des copropriétaires a obtenu, le 24 novembre 2022, la condamnation de la SCI LO PALHAT au paiement des sommes réclamées dans l’assignation, outre 500 € de dommages-intérêts, 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’il ne peut être reproché à un créancier d’obtenir un titre exécutoire contre son débiteur défaillant depuis de nombreux mois, il ne peut se plaindre d’un préjudice résultant de la prolongation du défaut de paiement de la dette par le débiteur, résultant de sa propre défaillance à exécuter l’accord lui permettant de recouvrer sa créance en 5 mois.

Au vu de ce qui précède, la cour considère que la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires est injustifiée et le jugement sera infirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande.

*Sur la demande de paiement de manière échelonnée :

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.

La SCI LO PALHAT présente une demande de délai pour s’acquitter de la dette.

Toutefois elle ne s’explique pas sur l’absence de paiement volontaire selon l’accord qu’elle avait obtenu le 28 juillet 2022 entre août et décembre 2022 pour apurer sa dette, alors qu’elle indique dans ses conclusions qu’elle avait les fonds pour le premier versement.

Elle ne justifie pas non plus de sa situation financière ou celle de son gérant justifiant d’accorder un délai supplémentaire pour des charges de copropriété qui sont dues depuis plusieurs années au titre de travaux nécessaires à la copropriété.

La cour rejette donc la demande de délai présentée par la SCI LO PALHAT.

Sur les mesures accessoires :

La SCI LO PALHAT sera condamnée aux dépens du jugement par confirmation de cette disposition. Par contre, la cour déboute le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance que devant la cour d’appel.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] sera condamné aux dépens d’appel.

La SCI LO PALHAT sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7],

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI LO PALHAT à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], la somme de 1 734,70 € au titre des charges et des appels de travaux arriérés sous réserve des charges restant à courir et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2019 et en ce qu’il a condamné la SCI LO PALHAT aux dépens de première instance,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI LO PALHAT à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] la somme de 385,48 € au titre des frais de recouvrement de sa créance,

Rejette la demande de délai de paiement présentée par la SCI LO PALHAT,

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] en dommages-intérêts,

Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

Rejette la demande de la SCI LO PALHAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Monsieur VIGNASSE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sébastien VIGNASSE Caroline FAURE