FMD/ND

Numéro 26/1014

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/00556 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUM

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[W] [K], [G] [E] [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Madame [W] [K]

née le 26 Mai 1974 à [Localité 3] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [G] [E] [Z]

né le 08 Décembre 1972 à [Localité 5] (64)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentés par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG : 22/649

EXPOSE DU LITIGE

Selon les termes d’un acte authentique reçu le 11 février 2019 par Maître [V] [J], notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), M. [G] [Z] et Mme [W] [K] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d’habitation jumelée dénommée 'Sophora B2' située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 5]', situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Pyrénées-Atlantiques), moyennant un prix de 161 900 €.

Ce bien a été livré aux acquéreurs le 10 mars 2021, après que M. [Z] et Mme [K] ont adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2020, une mise en demeure à la SAS Khor Immo, s’inquiétant du retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu.

Une nouvelle mise en demeure a été réitérée par un courrier officiel de l’avocat des acquéreurs le 3 février 2021, sollicitant de la SAS Khor Immo une proposition d’indemnisation au titre du retard de livraison.

Celle-ci a été faite à hauteur de 1 177 € par un courrier du 13 avril 2021 de la SAS Khor Immo retenant 23 jours de retard non justi’és, évoquant pour le surplus que le délai convenu aurait été suspendu par 1'effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid-19. Un chèque a été joint à cette correspondance d’un montant de 1 177 euros.

Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, M. [Z] et Mme [K] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la somme de 14 247,20 € à titre de compensation, se référant à 264 jours de retard non justifiés concernant la livraison.

Par ailleurs, après réception de leur bien, M. [Z] et Mme [K] ont fait état auprès du promoteur, de l’existence de désordres affectant leur immeuble.

Par acte du 08 avril 2022, M. [Z] et Mme [K] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 11 009,20 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 3 828,74 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 682,26 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [G] [Z] et Mme [W] [K] d’un paiement de la somme de 1 177 € au titre du retard de livraison,

— débouté M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de leurs demande formulées au titre de préjudices moraux,

— débouté M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de leurs demande formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents,

— condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec un retard de 364 jours,

— que la SAS Khor Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l’acte de vente, dès lors qu’elle ne fournit ni relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l’acte authentique, ni pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d’intempéries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l’indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— que M. [Z] et Mme [K] ne contestant pas le nombre de 102 jours, tel qu’avancé par la SAS Khor Immo sur la base de l’attestation du maître d''uvre au titre du retard pris du fait d’intempéries, ce nombre doit être retenu au titre des jours de retard ouvrant droit à calcul d’une indemnisation au titre de la clause pénale,

— que la lecture croisée des procès-verbaux de constat du 10 juin 2020 et du 26 juillet 2019 confirme que le logement B2, propriété des demandeurs, faisait bien partie des lots de la tranche 2 des travaux (maille 1) qui avaient été attribués à la société SPB,

— que M. [Z] et Mme [K] ne démontrent pas la carence de la SAS Khor Immo à procéder à un changement d’entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve leur appartient, 1'appréciation de ce délai devant, particulièrement en matière d’entreprises du bâtiment, tenir compte du ralentissement d’activités inhérent à la période estivale,

— que concernant la défaillance de la société SPB, la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 106 jours, soit entre la date de la première mise en demeure et le courrier de résiliation du marché conclu avec la société SPB,

— que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours et non de 78 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment et a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers, et est susceptible d’entrer dans le cas de force majeure visé dans l’acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS Khor Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot litigieux, ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l’impossibilité d’exécution constitutive de la force majeure n’est pas rapportée, et que la SAS Khor Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d’une partie du retard de livraison,

— que la durée du retard non justifié entre la date du 11 mars 2020 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l’acte authentique, et celle du 10 mars 2021 correspondant à la date de livraison de l’immeuble, est de 204 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due à M. [Z] et Mme [K] est de 11 009,20 €,

— qu’il ne peut se déduire du courrier de l’avocat de M. [Z] et Mme [K] daté du 8 septembre 2021 que ceux-ci auraient encaissé le montant de ce chèque, alors que cette correspondance précise que les acquéreurs refusaient cette proposition d’indemnisation, jugée très insatisfaisante, de sorte que la SAS Khor Immo doit être déboutée de sa demande de constatation de la réception du chèque,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard,

— que s’agissant des loyers supportés par les acquéreurs dans l’attente de la livraison, M. [Z] et Mme [K] justifient, par la production de leur contrat de bail, qu’ils ont continué d’être tenus par des loyers qu’ils fixent dans leurs écritures non contestées à 563,05 € par mois et ce, depuis le 11 mars 2020, date initiale à laquelle le délai de 13 mois prévu au contrat pour la livraison s’achevait,

— que la SAS Khor Immo ne démontre pas que les demandeurs n’auraient finalement jamais occupé cette maison qu’il auraient, selon elle, destinée à la vente,

— que le préjudice lié aux loyers supportés par les acquéreurs dans l’attente de la livraison doit être calculé sur la seule période de retard non justifié par une cause légitime, soit en l’espèce sur 204 jours, de sorte que sur la base de mois de 30 jours, la SAS Khor Immo, qui ne conteste pas le montant nominal de ces loyers, doit être condamnée à leur verser la somme de 3 828,74 € (563,05/ 30 x 204),

— que s’agissant du financement d’intérêts intercalaires, la reprise des tableaux d’amortissement des prêts souscrits par les acquéreurs permet de retenir le total d’intérêts intercalaires qu’ils sollicitent pour la période comprise entre les mois de mars des années 2020 et 2021, mais seul peut être pris en considération comme ayant été provoqué par les retards injustifiés par une cause légitime, le règlement des intérêts pour les jours concernant ces périodes, le surplus n’étant que l’effet d’un tel type de prêt, régulièrement utilisé en matière de vente en l’état futur d’achèvement, de sorte que la SAS Khor Immo doit être condamnée à verser la somme 682,26 € (100,33/30 x 204),

— qu’à défaut de démontrer pour chacun des époux l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction, ils doivent être déboutés de leur demande,

— que bien qu’aucune disposition contractuelle n’ait obligé la SAS Khor Immo à la délivrance d’une information sur le retard pris pour la livraison de l’immeuble, cette obligation résultait d’un devoir de loyauté dû au cocontractant dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées, de sorte que la SAS Khor Immo, qui ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de ses clients qui se sont ainsi trouvés dans l’expectative concernant l’évolution du chantier et la date de livraison de sa maison, et ce malgré une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 novembre 2020, s’est rendue coupable d’une inertie fautive, qui justifie l’allocation de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— que s’agissant des désordres apparents, le devis produit comporte des prestations plus larges que le désordre visé, tardivement dénoncé, et que la seule référence au procès-verbal de constat du 10 mars 2021 ne saurait suppléer, de sorte que la demande formulée par M. [Z] et Mme [K] consistant en la condamnation de la SAS Khor Immo au titre du coût de réfection de travaux ayant fait l’objet de réserves non levées ne peut être accueillie.

Par déclaration du 19 février 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle :

— l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 11 009,20 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 3 828,74 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 682,26 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— l’a condamné à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 1000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [G] [Z] et Mme [W] [K] d’un paiement de la somme de 1 177 € au titre du retard de livraison,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :

— juger recevable et bien-fondée en son appel la société Khor Immo,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 en ce qu’il :

> l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 11 009,20 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

> l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 3 828,74 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

> l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme de 682,26 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

> l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

> l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [G] [Z] et Mme [W] [K] d’un paiement de la somme de 1 177 € au titre du retard de livraison,

> l’a condamné aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer à M. [G] [Z] et Mme [W] [K] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— confirmer le jugement du 23 janvier 2024 pour le surplus,

Sur l’appel incident,

— débouter M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter M. [G] [Z] et Mme [W] [K] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4 000 €

Statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

À titre principal,

— constater que le retard de livraison est de 364 jours entre le 11 mars 2020 et le 10 mars 2021,

— constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 341 jours,

— constater qu’aucun retard n’est imputable à la société Khor Immo,

— constater que Mme [W] [K] et M. [G] [E] [Z] ont reçu un paiement de 1 177 € au titre d’un retard de livraison de 23 jours.

En conséquence, débouter les consorts [Z]/[K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire,

— juger l’application de la clause pénale manifestement excessive,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus juste proportions,

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant de la condamnation de la société Khor Immo à la somme de 1 177 € au titre d’un retard de livraison de 23 jours,

— débouter Mme [W] [K] et M. [G] [E] [Z] du surplus de leurs demandes.

En tout état de cause,

— condamner Mme [W] [K] et M. [G] [Z] à verser à la SAS Khor Immo la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [W] [K], M. [G] [Z], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL CABINET FERRANT conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil :

— que la société Khor Immo justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison ce qui implique que sur les 364 jours de retard, seulement 23 jours lui sont imputables,

— que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que la somme de 11 009,20 € prévue au titre de la clause pénale apparait manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis par les acquéreurs,

— que Mme [K] et M. [Z], admettent la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontrent pas la défaillance de la SAS Khor Immo,

— que la défaillance de la société AG Energies Services ne résulte pas du défaut de paiement de la société Khor Immo,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct,

— que la demande d’indemnisation formulée au titre des loyers supportées dans l’attente de la livraison de l’immeuble n’est pas fondée en son principe, alors même que le nombre de jours imputables à la société Khor Immo n’est pas correct,

— que la seule circonstance que Mme [K] et M. [Z] aient dû payer un loyer dans l’attente de la livraison de leur logement ne paraît pas à elle seule caractériser l’existence d’un préjudice, et ce d’autant plus que le maître d’ouvrage a prévenu de la livraison,

— que Mme [K] et M. [Z] ne démontrent pas avoir occupé la maison objet de la présente procédure, de sorte qu’aucun loyer payé pendant le délai de retard n’est dû puisqu’il n’est pas démontré qu’ils avaient l’intention d’habiter dans la maison à construire,

— que les intérêts intercalaires sont classiquement applicables et ne donnent nullement lieu à remboursement en l’espèce,

— qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS Khor Immo au titre du devoir d’information,

— que s’agissant du préjudice financier, du préjudice moral, du défaut d’information de la SAS Khor Immo au regard du retard pris et des prétendus désordres, Mme [K] et M. [Z] ne produisent aucun document permettant de justifier leurs demandes,

— que s’agissant des réserves invoquées par Mme [K] et M. [Z], ils sont forclos à demander une quelconque indemnisation,

— que les quatre arrêts rendus par la cour d’appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l’espèce s’agissant des pénalités de retard, des défaillances d’entreprises et de la clause pénale,

— qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, M. [G] [E] [Z] et Mme [W] [K], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> condamné la S.A.S Khor Immo à leur payer la somme de 682,26 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

> débouté la S.A.S Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [G] [Z] et Mme [W] [K] d’un paiement de la somme de 1 177 € au titre du retard de livraison,

> condamné la S.A.S Khor Immo aux entiers dépens,

> condamné la S.A.S Khor Immo à leur payer la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

— faire droit à leur appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS Khor Immo et la réparation des préjudices subséquents qu’ils ont subis,

— juger qu’ils ont subi un retard de livraison de leur immeuble de 364 jours,

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à leur verser :

> la somme de 19 643,87 € au titre du retard de livraison subi,

> la somme de 7 960,58 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt, > la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral subi,

> la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

Sur l’absence de levée des réserves par la SAS Khor Immo et la réparation du préjudice subséquent qu’ils ont subi,

— juger que n’ont pas été levées par la SAS Khor Immo les réserves portant sur :

> la baignoire qui ne bénéficie d’aucune trappe,

> les plinthes qui ne sont pas posées dans les règles de l’art,

> l’escalier qui a été endommagé par les artisans et qui est ainsi inesthétique,

> le placoplatre qui se fissure et les bandes qui n’ont pas été poncées,

> la menuiserie du garage qui présente des éclats sur les portes ;

> le carrelage qui est cassé sous l’escalier,

> le crépi extérieur qui est grevé de différences de couleur.

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à leur verser la somme de 16 572,25 € visant le coût de réfection au titre des réserves dénoncées,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Khor Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS Khor Immo à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs conclusions, M. [G] [E] [Z] et Mme [W] [K] font valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants code de la construction et de l’habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 364 jours,

— que les jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS Khor Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la SAS Khor Immo n’est nullement fondée à opposer un retard de 106 jours imputable à la défaillance de la société SPB, ce d’autant qu’elle ne prouve pas que les retards concédés par celles-ci ont grevé la propriété de M. [Z] et de Mme [K],

— que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019, soit plus de 2 mois, pour entrevoir la résiliation du contrat les liant à la société SPB,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n’est pas justifié, la SAS Khor Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que celui-ci aurait impacté les travaux de leur logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS Khor Immo qui ne la payait pas,

— que la SAS Khor Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— que M. [Z] et Mme [K] sont parfaitement fondés à solliciter l’indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 364 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 19 643,87 €,

— que le chèque d’un montant de 1 177 € envoyé par la SAS Khor Immo n’a nullement été encaissé par M. [Z] et Mme [K],

— que M. [Z] et Mme [K] sont parfaitement fondés à solliciter la réparation des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble ; des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt ; et du préjudice moral subi du fait de l’inertie manifeste de la SAS Khor Immo,

— que l’absence d’information donnée par la SAS Khor Immo sur le retard de livraison leur a causé un préjudice,

— que preuve est rapportée que les réserves ont été dénoncées dans le délai d’un mois courant à compter de la réception, de sorte qu’ils ne sont pas forclos dans leur demande,

— qu’ils ont déploré l’existence de nombreuses réserves qui n’ont pas été levées, de sorte qu’ils sont fondés à en demander réparation,

— qu’ils ne sont pas parvenus à obtenir de devis pour les reprises de carrelage ou de crépi extérieur, étant considéré qu’aucune entreprise n’a accepté de se déplacer sur site aux fins de reprise des travaux.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Au cas précis, aux termes de l’acte de vente du 11 février 2019, il est prévu en page 36 que : 'le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative (…).

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s’il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d’oeuvre de l’opération, sans qu’il puisse être contesté sauf procédure judiciaire.

Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

Il est également stipulé en page 37 dans 'Délai d’exécution – Prorogation’ que : 'Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 11 mars 2020. Or, il a été livré le 10 mars 2021, soit avec un retard effectif de 364 jours, ce dont conviennent les parties

La société Khor Immo estime que seulement 23 jours lui sont imputables, les 341 jours restant étant justifiés par des causes légitimes de suspension des délais de livraison :

> 102 jours sont imputables aux intempéries,

> 184 jours sont imputables aux défaillances d’entreprises : 106 jours concernent la défaillance de la société SPB, 78 jours concernent la défaillance de la société AG Energies Services,

> 55 jours sont imputables à la Covid 19.

Elle rappelle avoir adressé un chèque d’un montant de 1 177 euros par courrier du 13 avril 2021 aux acquéreurs afin de les indemniser des 23 jours de retard. Mme [K] et M. [Z] contestent quant à eux les causes d’exonération invoquées par la société Khor Immo.

Le contrat précise que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d’oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche’ :

La société Khor Immo considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre M. [L] [I] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il atteste que 'le décalage dans l’exécution des travaux est dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 8]'.

Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°16) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d’oeuvre.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de mars 2019 ont été de :

30 jours en 2019,

60 jours en 2020,

12 jours en 2021, soit un total de 102 jours.

Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.

S’agissant de la défaillance d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).

Selon son acte de vente, la maison acquise par Mme [W] [K] et M. [G] [Z] est une maison jumelée dénommée 'SOPHORA – B2'.

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [B] du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour les 6 logements de la tranche 2. L’huissier indique notamment en page 3 que 'il s’agit de lots répartis en deux maisons jumelées. Il est à noter que les constatations relatives au lot des menuiseries intérieures sont identiques pour l’ensemble des logements de la tranche 1, à savoir l’absence de béquillage des portes intérieures, l’absence de butées de porte ou encore la pose et la fourniture des plinthes. M. [I] me déclare que sont manquantes la fourniture et la pose des trappes d’accès aux combles pour l’ensemble des logements'. L’huissier constate en page 26 et 27 de son constat que 'mes constatations sont identiques pour l’ensemble de ces logements : les façades ne sont pas crépies'. Il constate 'à l’intérieur des murs en parpaings bruts et des gaines en PVC apparentes. Le sol laisse apparaître une dalle en béton. Au plafond, l’isolation est manquante (…) Mes constatations sont identiques pour l’ensemble de ces logements. Les menuiseries extérieures sont absentes pour certains'. La photo du logement B2 (photos 31-32-33) représentent l’intérieur de la maison jumelée qui laisse apparaître une absence de crépi sur les façades, au sol une dalle de béton, des murs en pargaings bruts et des gaines en PVC apparentes.

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z].

La société SPB a fait l’objet de trois mises en demeure les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo).

La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours – entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

— S’agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l’appelante) qui relève l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux, donc concernant la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] qui en fait partie, même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison. L’huissier constate le même retard d’avancement du poste plomberie pour toute la tranche ('vidanges apparentes et tuyauterie en attente').

La société Khor Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l’entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective.

La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d’abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020.

Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise AG Energies Service. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef.

* au titre de la crise sanitaire COVID :

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, entré en vigueur immédiatement. Puis la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er'.

Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.

Au cas précis, en vertu du contrat de vente signé le 11 février 2019, la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] devait être livrée avant le 11 mars 2020 (13 mois) mais ne l’a été que le 10 mars 2021.

La cour observe à l’inverse du premier juge que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société Khor Immo limite sa demande entre le l2 mars 2020 et le 11 mai 2020 ne peuvent lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

Ainsi, la cour retient que la société Khor Immo n’est pas responsable de 102 + 59 + 34 + 55 = 250 jours sur les 364 jours de retard effectif.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 114 jours.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale

Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s’engage – en cas de retard qui lui est imputable – à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

La maison a été vendue pour le prix de 161 900 euros.

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent à 114 x (161 900 / 3 000) = 6 152,20 euros.

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).

En effet, par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or, Mme [W] [K] et M. [G] [Z] invoquent la prolongation de leur dépense de loyer de 563,05 euros par mois (497,93 € appartement + 65,12 € garage), soit un total de 6 756,60 euros sur 12 mois et des frais intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour un total de 1 203,98 €, soit une somme totale de 7 960,58 euros.

La cour constate que les pénalités de retard couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les préjudices de Mme [K] et M. [Z], y compris leur préjudice moral pour l’attente de leur logement et pour le défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé et le préjudice financier qu’ils invoquent. La cour rejette donc toute demande complémentaire d’indemnisation.

La société Khor Immo sera condamnée à payer à M. [K] et à M. [Z] la somme de 6 152,20 euros au titre des pénalités de retard. La cour infirme en conséquence le jugement sur le montant de cette pénalité et en ce qu’il a accordé à Mme [K] et M. [Z] des dommages et intérêts complémentaires.

Dans son dossier, la société Khor Immo produit une photocopie d’un chèque de 1 177 euros daté du 13 avril 2021 qu’elle avait adressé aux intimés le même jour au titre du retard de livraison qu’elle estimait à 23 jours. Ce chèque qui n’a pas été encaissé n’est plus encaissable. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte.

Sur l’indemnisation liée aux réserves non levées

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648 du code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la livraison de la maison de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] a eu lieu le 10 mars 2021. Ces derniers ont fait appel à un huissier de justice, Maître [C], qui, par procès-verbal du même jour (pièce n°7 des intimés) a constaté des désordres, pièce par pièce du logement et a joint des photographies en noir et blanc.

Six mois après la réception de l’ouvrage, Mme [K] et M. [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, adressé un courrier daté du 8 septembre 2021 à la société Khor Immo pour déplorer la présence des désordres suivants :

> la baignoire ne bénéficie d’aucune trappe,

> les plinthes ne sont pas posées dans les règles de l’art,

> l’escalier a été endommagé par les artisans et est ainsi inesthétique,

> le placoplatre se fissure et les bandes n’ont pas été poncées,

> la menuiserie du garage présente des éclats sur les portes,

> le carrelage est cassé sous l’escalier,

> le crépi extérieur est grevé de différences de couleur.

L’action qu’ils ont engagée le 8 avril 2022, soit dans le délai d’un an et un mois, avant le 10 avril 2022, est recevable.

Pour autant, au soutien de leur demande chiffrée à 16 572,25 euros, Mme [W] [K] et M. [G] [Z] ne produisent qu’un seul devis, celui de l’entreprise Barthélémy Peinture daté du 30 juin 2022 pour un montant net à payer de 13 222,25 euros. Ce devis concerne la reprise intégrale de la peinture des murs et plafonds de toutes les pièces de la maison. Par ailleurs, les photographies en noir et blanc qui figurent sur le constat d’huissier ne sont guère exploitables, les désordres étant peu visibles pour caractériser des malfaçons. En tout état de cause, ces malfaçons dénoncées n’ont pas été confirmées par un technicien de la construction, de sorte que la cour n’est pas en mesure de constater précisément les désordres.

Le préjudice matériel n’étant pas suffisamment établi par les pièces produites, la cour rejette les demandes d’indemnisations de ce chef. La décision critiquée sera confirmée de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable.

En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société Khor Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu’il a :

— débouté Mme [W] [K] et M. [G] [Z] de leurs demandes formulées au titre d’un préjudice moral,

— débouté Mme [W] [K] et M. [G] [Z] de leur demande formulée au titre du coût de réfection des réserves,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par Mme [W] [K] et M. [G] [Z] d’un paiement de la somme de 1 177 euros au titre du retard de livraison,

— condamné la société Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la société Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme de 6 152,20 euros au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

Rejette les demandes de Mme [W] [K] et M. [G] [Z] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d’appel, dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [W] [K] et M. [G] [Z] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,