LB/RP

Numéro 26/01601

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28 Mai 2026

Dossier :

N° RG 24/01957

N° Portalis DBVV-V-B7I-I4WE

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

[K] [G]

[E] [G]

[F] [G] épouse [O]

C/

S.A.S. FLANKER

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Janvier 2026, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de M. MAGESTE, Greffier, présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition, a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [K] [G]

née le 09 Juin 1946 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [G]

né le 14 Mars 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [F] [G] épouse [O]

née le 03 Octobre 1977 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.A.S. FLANKER

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 348 790 320

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître Aymeric ANTONIUTTI de l’AARPI ANTONIUTTI-BAUR, avocat au barreau de LILLE

sur appel de la décision

en date du 13 JUIN 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de BAYONNE

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 14 mai 2004, Mme [K] [G] a conclu un bail commercial avec la société à responsabilité limitée JTG exploitation, portant sur un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Mme [K] [G] est ensuite devenue usufruitière et a partagé la propriété du bien immobilier avec M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O], nus-propriétaires,

Le bail commercial a pris effet à compter du 1er juillet 2002 pour une durée de trois, six ou neuf années pour se terminer le 30 juin 2011.

Le loyer annuel initial du bail hors taxes était de 8.000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2010, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O], d’une part, la société JTG exploitation, d’autre part, ont convenu de renouveler le bail commercial aux mêmes clauses et conditions à l’exception du loyer fixé d’un commun accord à la somme de 16.200 euros annuel, le loyer n’étant pas assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020.

Par acte du 9 mai 2011, la société JTG exploitation a cédé à la société par actions simplifiée (SAS) Flanker son fonds de commerce, de sorte que cette dernière est devenue preneur, exploitant une boutique de vêtements sous l’enseigne « Eden Park ».

Par exploit du 22 juillet 2020, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O] ont signifié à la société Flanker un congé pour le 31 mars 2021, avec offre de renouvellement du bail conformément aux articles L145-9 et L145-12 du code de commerce moyennant un loyer porté à 48 000 euros par an invoquant « sa valeur locative en raison du déplafonnement lié aux modifications des facteurs locaux de commercialité ».

La société Flanker a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du loyer demandé.

Après envoi d’un mémoire, Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] épouse [O] ont assigné, le 23 novembre 2021, la société Flanker devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne afin de voir ordonner une mesure d’expertise pour préciser les facteurs visés à l’article L145-33 du code de commerce justifiant le déplafonnement, déterminer la valeur locative et fixer à titre provisoire un loyer de 25.920 euros par an dans l’attente de la fixation du loyer définitif.

Par jugement du 9 juin 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [P] [V] en qualité d’expert avec pour mission de :

« 1. Visiter les lieux, objet du bail, les décrire et en préciser les caractéristiques,

2. Indiquer la destination des lieux et leur usage effectif,

3. Dire quelles sont les obligations respectives des parties,

4. Relever les facteurs locaux de commercialité,

5. Donner son avis sur le fait de savoir s’il s’est produit, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt favorable et concret pour le commerce exploité par la SAS FLANKER,

6. Relever les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents en indiquant pour chaque élément de comparaison cité, s’il s’agit d’un prix correspondant à la valeur locative ou à un déplafonnement en cas de décision judiciaire ou s’il s’agit d’un bail nouveau et, dans ce cas, préciser s’il y a eu un droit d’entrée,

7. Recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués par référence aux dispositions des articles L145-33 et suivants du Code de commerce,

8. Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d’une manière générale, de fournir au tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis. »

Le jugement du 9 juin 2022 a, en outre, dit que le loyer sera maintenu à son montant actuel durant la procédure, sursis à statuer sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

M. [X] [Y] a ensuite été désigné en remplacement de M. [V].

L’expert a déposé son rapport en date du 19 février 2023.

Par jugement contradictoire du 13 juin 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne a :

débouté Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

fixé le loyer de renouvellement du bail de la société Flanker à compter du 1er avril 2021, date de renouvellement du bail, à un montant annuel de 18.099 euros hors taxes et hors charges,

condamné Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

condamné Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux dépens.

débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 8 juillet 2024, Mme [K] [G], Mme [F] [G] et M. [E] [G] ont interjeté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2025.

* * *

Vu les conclusions notifiées le 7 janvier 2025 par Mme [K] [G], Mme [F] [G] et M. [E] [G] qui demandent à la cour de :

réformer la décision dont appel ;

annuler la condamnation de première instance sur le fondement de l’article 700 infligée aux bailleurs ;

homologuer le rapport de Monsieur [Y], expert judiciaire ;

fixer la valeur locative du local loué par l’indivision [G] à la société Flanker à la somme de 48.000 euros par an, le loyer s’appliquant selon les conditions légales à compter du 1er avril 2021 ;

condamner la société Flanker à payer aux bailleurs une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la même aux dépens de la procédure incluant les frais d’expertise ;

Vu les conclusions notifiées le 12 novembre 2024, puis à nouveau le 14 novembre 2025 suite au changement de conseil des appelants, par la SAS Flanker qui demande à la cour de :

confirmer le jugement du juge des loyers du tribunal judiciaire de Bayonne du '16' juin 2024 en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu’il a :

> débouté Mme [K] [G], M. [E] [G] et Madame [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

> fixé le loyer de renouvellement du bail de la société Flanker à compter du 1er avril 2021, date de renouvellement du bail, à un montant annuel de 18.099 euros hors taxes et hors charges,

> condamné Mme [K] [G], M. [E] [G] et Madame [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

> condamné Mme [K] [G], M. [E] [G] et Madame [F] [G] aux dépens.

Et par conséquent :

débouter Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes,

fixer le loyer de renouvellement du bail de la société Flanker à compter du 1er avril 2021, date de renouvellement du bail, à un montant annuel de 18.099 euros hors taxes et hors charges,

condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux dépens.

Au surplus

condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à verser à la société Jules la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux entiers dépens d’appel,

A titre subsidiaire, si, par impossible, le jugement devait être infirmé et que la cour devait retenir l’existence d’un motif de déplafonnement,

relever qu’aucune référence émanant du rapport de M. [Y] n’a été vérifiée par l’expert judiciaire, et que les références citées par les bailleurs et retenues par l’expert n’ont jamais été justifiées.

Par conséquent, désigner tel expert qu’il souhaiterait à la juridiction, à l’exception de M. [Y], ayant pour mission de :

> visiter et décrire les lieux loués

> donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, et déterminer et apprécier notamment pour ce faire,

> les caractéristiques propres des locaux loués et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé,

> les obligations respectives des parties,

> les facteurs locaux de commercialité,

> les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par la recherche d’éléments de comparaison tels que précisés par l’article R. 145-7 du code de commerce,

condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à supporter l’avance des frais d’expertise ;

surseoir à statuer dans l’attente de dépôt du rapport de l’expert désigné,

rappeler que l’article L. 145-34 – alinéa 4 du code de commerce est applicable, à la présente fixation et en conséquence, dire et juger qu’en toute hypothèse le loyer résultant de la fixation ne saurait conduire à des augmentations supérieures, pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

MOTIFS :

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Par acte du 22 décembre 2010, le bail commercial a été renouvelé entre les bailleurs et la locataire pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2020 moyennant un loyer annuel porté à 16.200 euros.

Suivant exploit d’huissier du 22 juillet 2020, les bailleurs ont signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial mettant un terme au bail au 31 mars 2021 et offrant le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021 moyennant un loyer porté à 48.000 euros par an. Le loyer annuel avait été porté à la somme de 17.510 euros à l’occasion de la révision du 25 mai 2017.

Les parties s’opposent sur le prix du bail renouvelé.

Les consorts [G] sollicitent l’infirmation du jugement déféré, l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [Y], la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 48.000 euros par an, conformément à sa valeur locative, à compter du 1er avril 2021.

Ils font valoir qu’au cours du bail écoulé les facteurs locaux de commercialité se sont notablement modifiés justifiant le déplafonnement du loyer.

Ils avancent à cet égard que la fréquentation de [Adresse 5] a notablement été accrue à la suite de la rénovation des halles de [Localité 2] livrées au mois de juillet 2013, une intense clientèle empruntant désormais cette rue au moment des repas et en fin de journée pour se presser autour des halles qui ont vu fleurir pendant le cours du bail écoulé un certain nombre de commerces de bouche supplémentaires. Ils invoquent à cet égard l’accroissement et la création de terrasses dans [Adresse 6] et dans [Adresse 5] au cours du bail écoulé, la création de nombre de nouveaux restaurants et l’agrandissement de plusieurs d’entre eux, l’agrandissement de [Adresse 7], accroissant notablement la chalandise dans le secteur, avec plus de passants empruntant [Adresse 5] et pouvant profiter des vitrines.

Ils ajoutent que l’accroissement de 13 % du nombre de résidences secondaires sur la période, qui sont désormais louées en Air B&B pour bon nombre d’entre elles, explique l’accroissement de la taxe de séjour sur la commune de [Localité 2], que ces résidences appartenant à des personnes au fort pouvoir d’achat, la commercialité du secteur du centre-ville s’est accrue.

Ils soutiennent également l’augmentation du nombre de boutiques de vente de vêtements avec des enseignes nouvelles prestigieuses en nombre dénotant une montée en gamme significative dans le secteur.

Ils ajoutent que les références qu’ils invoquent traduisent une hausse significative des loyers dans le périmètre du local.

Ils font valoir que la modification notable des facteurs locaux de commercialité reconnue par l’expert judiciaire est certaine et aurait dû être jugée comme telle par le juge des loyers commerciaux.

La société Flanker conclut à la confirmation du jugement déféré, en faisant valoir l’absence de motif de déplafonnement, ainsi que l’a retenu le premier juge.

Selon elle, si la question de la modification des facteurs locaux de commercialité et leur caractère notable a fait l’objet de longs développements, ni les bailleurs ni l’expert judiciaire ne se sont intéressés à la question de l’impact favorable et concret sur le commerce qu’elle exploite.

Elle pointe un revirement de l’expert entre son pré-rapport et son rapport sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par les bailleurs qu’elle considère surprenant et infondé. Elle fait valoir que le fait que les restaurants remplacent d’autres commerces, ou d’autres restaurants n’a pas été abordé par l’expert, qu’aucun chiffre sur la fréquentation résultant des modifications invoquées n’a été produit.

Elle estime que l’analyse de l’expert des modifications liées à la restauration n’est pas justifiée.

Elle ajoute que la rotation des enseignes n’est pas en elle-même le reflet d’une évolution favorable dans la commercialité surtout dans un centre-ville traditionnellement commerçant tel que celui de [Localité 2] et qu’aucune enseigne prestigieuse ni aucune « locomotive » ne s’y est implantée.

Elle en déduit qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré n’est caractérisée en l’espèce.

* * *

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L145-34 du même code encadre le plafonnement du loyer du bail renouvelé « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ». Il dispose en son alinéa 4 :

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, il convient d’examiner le moyen tendant au déplafonnement du loyer invoqué par les bailleurs qui invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité ( 4° de l’article L145-33 précité ) pendant la durée du bail expiré, soit au cours de la période comprise entre le 1er juillet 2011 et le 31 mars 2021.

L’article R145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

Pour être pris en considération, les modifications des facteurs locaux de commercialité doivent présenter un intérêt pour l’activité commerciale exercée par le locataire, et non au regard de l’éventail des activités autorisées par le bail.

La Cour de cassation juge que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux ( 3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288).

En l’espèce, les consorts [G] invoquent la création de dix nouveaux restaurants et/ou commerces de bouche avec obtention de terrasses durant la période du bail écoulé dans la zone de chalandise, [Adresse 8] à savoir le bar restaurant l’Amiral, La Bodega, le bar restaurant Chistera et Coquillages, La Maison Demazy, Monsieur [B], les Contrebandiers caviste, restaurant et bar situé [Adresse 9] et [Adresse 8], Le Passage situé [Adresse 10] et [Adresse 11], et [Adresse 5] avec l’hôtel quatre étoiles Le Silhouette qui a un bar à champagne et cocktails, le restaurant le Pléthore, la pizzeria Marguerite. Ils précisent les noms des commerces que ces établissements ont remplacés qui n’étaient pas des restaurants, bars ou commerces de bouche, ou caviste avec dégustation généralement. Il n’est pas contesté que ces établissements ont obtenu des terrasses pour la plupart.

Ils font valoir également l’agrandissement conséquent de quatre établissements préexistants, à savoir le bar Jean (qui se serait agrandi, ainsi que sa terrasse), le café du commerce et le bar du marché [Adresse 8], le rendez-vous des halles [Adresse 5], ces trois derniers établissements ayant pu s’agrandir et/ou augmenter leur terrasse en rachetant un (ou deux pour le dernier) commerce situé à proximité.

Toutefois, ni les consorts [G] ni l’expert judiciaire M. [Y] ne démontrent que l’augmentation du nombre de restaurants avec terrasse remplaçant d’autres types de commerces, ou l’agrandissement de restaurants existants, a entraîné une augmentation de la chalandise qui a profité au commerce considéré qui est un commerce de vêtements.

Les horaires d’affluence des clients vers les restaurants et bars à partir de la fin de matinée pour le déjeuner, en fin de journée et le soir pour le dîner et les bars, y compris lors des fêtes du mercredi soir pendant l’été durant laquelle [Adresse 12] est privatisée, ne coïncident qu’en partie avec les horaires du commerce Eden Park ouvert de 10 heures à 13 heures, puis de 15 heures à 19 heures.

Et l’opinion selon laquelle les clients affluant vers les halles et les restaurants situés à proximité voient les vitrines des autres commerces situés dans le secteur de chalandise qui profite d’une clientèle supplémentaire n’est qu’une hypothèse émise par les appelants et l’expert judiciaire sans que cela ne soit corroboré par des éléments d’analyse et d’évaluation fiables relatifs à l’évolution de la fréquentation des commerces de vêtements du secteur.

Dans son pré-rapport du 19 janvier 2023, l’expert judiciaire avait émis un avis négatif sur l’existence, au cours du bail expiré, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt favorable et concret pour le commerce exploité par la SAS Flanker indiquant que les travaux de réaménagement des places [Adresse 13] et [Adresse 14] dataient de 2007, que les restrictions d’accès automobile l’été [Adresse 15] ainsi qu’autour d’une partie des halles ne paraissaient pas d’un intérêt immédiat pour le [Adresse 1]. Il relevait que « seule l’augmentation de la taille des terrasses des restaurants permettrait de dire que plus de passants emprunteraient la rue. » Il relevait également que « les navettes gratuites permettent certes de meilleurs déplacements aux abords immédiats de la boutique, mais leur faible capacité couplée à leurs 3 rotations horaires n’apporte pas beaucoup de piétons ».

Dans son rapport d’expertise du 19 février 2023, il a indiqué « réviser son jugement » pour « considérer qu’une modification des facteurs locaux de commercialité s’est produite, qui a profité à Eden Park » en se référant aux pièces jointes au dire n° 3 de Maître [Q] sur l’agrandissement/création de restaurants accompagnés de terrasses plus importantes, aux constatations faites grâce à Google Maps sur [Adresse 13] et dans [Adresse 5] sur l’évolution positive des boutiques, sur l’opinion de la chambre de commerce et d’industrie sur la présence des restaurants.

Il relève la problématique de la non concordance des temps d’ouverture (page 11 de son rapport). A la question de savoir si les clients des bars et restaurants reviennent plus tard pour faire des achats réfléchis, il indique s’en remettre à l’avis de la chambre de commerce et d’industrie qui penche pour cette hypothèse favorable aux commerces qui sont sur les itinéraires empruntés.

L’avis transmis par courriel de M. [U] travaillant à la chambre de commerce et d’industrie le 1er février 2023 indique pouvoir fournir un rapport précis sur les flux de piétons qui transitent par [Adresse 5] à [Localité 2] pour un tarif de 325 euros hors taxes et indique « Concernant les deux questions que vous avez à savoir si la présence de restaurants ou de bars entraine une influence positive sur la commercialité pour les boutiques qui les environnent, ou par lesquelles passent les clients de ces restaurants pour s’y rendre, je serais tenté de vous répondre par l’affirmative. Pour autant, cela supposerait de réaliser une étude plus approfondie en interne pour en mesurer les contours et la réalité (avec des retours qualitatifs sur le terrain afin de corroborer ces éléments), Sinon je vous invite aussi à vous rapprocher de la municipalité de [Localité 2] qui sera aussi en capacité de vous apporter des éléments complémentaires ; peut-être bien que la Ville a déjà commandé ce genre d’études, (') ».

L’expert n’a pas proposé aux parties ensuite de solliciter ce rapport précis sur les flux piétons transitant par [Adresse 5] qui aurait pu être réalisé.

Aucun élément n’est recueilli auprès des autres commerces environnant.

L’avis de la personne consultée à la chambre de commerce et d’industrie n’est donc qu’un avis émis de manière intuitive mais non étayée ainsi que le relève M. [U] qui préconise de réaliser une étude plus approfondie pour en mesurer les contours et la réalité.

Il ne peut donc étayer de manière fiable l’hypothèse non vérifiée selon laquelle la présence de restaurants ou de bars entraîne une influence positive sur la commercialité des boutiques qui les environnent et était insuffisant pour justifier le changement d’avis de l’expert judiciaire sur ce point entre son pré-rapport et son rapport définitif.

En outre, l’expert ne décrit pas la rénovation des halles de [Localité 2] achevée en 2013 indiquant seulement « en tant que Halles, elles ne caractérisent pas l’apparition d’un élément nouveau en cours de bail, mais c’est une belle rénovation à 6.000.000 € qui apporte un plus, par ses zones piétonnes périphériques ».

Cette seule rénovation de halles qui préexistaient est insuffisante pour établir une modification notable des facteurs de commercialité pour le commerce considéré.

Le rapport d’expertise relève page 10 que « les 3 lignes de navettes convergent sur le quartier et 2 lignes de navettes gratuites s’y arrêtent, à moins de 20 M de la boutique. L’arrêt de la navette à environ 20 M s’est produit au cours du bail écoulé. » Cet élément ne caractérise pas davantage une évolution notable des facteurs de commercialité au regard du flux réduit des piétons amenés par les navettes gratuites, ainsi que le relève également l’expert dans son pré-rapport.

S’agissant de la rotation des enseignes dans le secteur du commerce Eden Park durant le bail écoulé, l’expert judiciaire relève, après une étude réalisée via Google Maps, en 2016 le remplacement de Mauboussin par un diamantaire, en 2017 la boutique Nespresso s’est ouverte à la place de deux boutiques (Sport d’Epoque et 1 boutique de maillots de bains), en 2018 la boutique Plums (vêtements de sport liés au surf) s’est déplacée et a été remplacée par une boutique Jott, le magasin de vêtements La Boucherie s’est installé à la place de la boutique Bijoux Cailloux, la boutique Kway a remplacé la boutique Gant, en 2020 les vêtements Montagut ont pris la place d’une boutique locale de vêtements.

L’expert relève également le changement d’enseigne entre PAP’s et Volcom au cours du bail écoulé, émettant l’avis que la synergie entre Eden Park et Volcom « semble meilleure » qu’avec PAP’S boutique moins connue. Il indique également que Hackett a été remplacé par « Egoiste » en 2011, qu’entre 2011 et 2014 au [Adresse 16] a remplacé la deuxième boutique que possède la marque 64 dans la rue, que la boutique de vêtements southwest a remplacé un coiffeur, qu’en 2014 la boutique John-John est remplacée par l’Egoiste et qu’Océan remplacera Egoïste en 2020 à cet endroit. D’autres rotations d’enseigne sont relevées à proximité.

Les appelants invoquent l’installation de ces nouvelles enseignes et d’autres qu’ils qualifient de prestigieuses et l’augmentation du nombre de boutiques de vêtements.

La cour observe que ces enseignes, anciennes et nouvelles, de commerces liées au prêt à porter ou à la bijouterie étaient toutes qualitatives sans que soit caractérisée une réelle augmentation du nombre total de boutiques de vêtements, ni une montée en gamme notable d’une renommée telle qu’elles modifient de manière significative le type de clientèle du secteur de la boutique Eden Park située dès le début du bail au centre-ville de [Localité 2] historiquement attractif et commerçant. Aucun commerce pouvant être qualifié de « locomotive » ou particulièrement prestigieux n’est apparu dans le secteur de chalandise d’Eden Park au cours du bail expiré, étant rappelé que la présence des Galeries Lafayette préexistait au bail écoulé.

Il y a lieu d’ajouter que la population de la ville de [Localité 2] vivant à l’année n’a pas augmenté au cours du bail écoulé selon les indications recueillies par l’expert judiciaire.

Si la collecte de la taxe de séjour a fortement augmenté, il ne peut en être déduit une augmentation importante des touristes fréquentant la ville de [Localité 2] au regard de l’évolution de la règlementation en la matière qui conduit l’expert à penser que de nombreux propriétaires louaient antérieurement à 2012 des logements meublés sans les déclarer en tant que tels alors qu’ils n’ont d’autre choix que de les déclarer dorénavant. Et l’expert d’en déduire (page 18 du rapport) que « malgré l’augmentation des résidences secondaires, le nombre des logements meublés touristiques n’a pas forcément énormément augmenté. Mais ils sont passés de l’ombre à la lumière. » Au regard de ces éléments, et en l’absence d’autre analyse ou éléments chiffrés il n’est pas possible de déduire de l’augmentation de la collecte de la taxe de séjour une augmentation notable de la fréquentation touristique dans le centre-ville de [Localité 2].

Les consorts [G] invoquent également à l’appui de leur demande de déplafonnement deux exemples de baux commerciaux relatifs à des commerces de vêtements dont les montant ont largement évolué à la hausse à proximité du local litigieux, à savoir le loyer du local de Mme [L] situé [Adresse 17] qui était de 40.653 euros hors taxe au 1er juin 2001et de 63.811,80 euros hors taxe au 1er juin 2021, ainsi que celui du local de M. et Mme [N] situé [Adresse 18] quasiment en face du local litigieux d’un montant de 36.000 euros alors qu’un accord serait intervenu en raison du déplafonnement existant dans ce secteur dans le cadre de la signature du bail du 21 novembre 2024 (le loyer précédent avait été porté par les révisions intervenues à 19.503,99 euros par an).

Toutefois l’augmentation de ce second loyer est intervenue après la période examinée du bail écoulé et, en outre, dans le cadre d’un accord amiable.

S’agissant du premier loyer il concerne un emplacement qui n’est pas comparable en ce que le local est situé à l’angle de [Adresse 15] et de [Adresse 19].

Et, en toutes hypothèses, ces exemples d’augmentation des loyers ne suffisent pas à caractériser, en l’absence de tout autre élément, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement du loyer.

Par conséquent, la demande des consorts [G] tendant au déplafonnement du loyer du bail renouvelé est infondée, faute de démonstration par les bailleurs d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En l’absence de déplafonnement du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] de l’ensemble de leurs demandes tendant à voir fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la société Flanker à la somme de 48.000 euros par an et à voir homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M. [Y] et en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement du bail de la société Flanker à compter du 1er avril 2021, date de renouvellement du bail, à un montant annuel de 18.099 euros hors taxes et hors charges.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G], parties perdantes, seront condamnés également aux dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [K] [G], M. [E] [G] et Mme [F] [G] à payer à la société Flanker la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame GABAIX-HIALE, Greffier, suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

Le Greffier, Le Président,