FMD/ND

Numéro 26/1013

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 07/04/2026

Dossier : N° RG 24/00555 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IYUK

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[L] [K], [Y] [E], [Z] [P] [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 Avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 Décembre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, magistrat chargé du rapport,

assistée de M^me BRUNET, greffier présent à l’appel des causes,

M^me France-Marie DELCOURT, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

M. Patrick CASTAGNE, Président

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère

M^me Anne BAUDIER, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIMES :

Madame [L] [K], [Y] [E]

née le 19 Novembre 1980 à [Localité 3] (66)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [Z] [P] [C]

né le 16 Avril 1979 à [Localité 5] (64)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE – LIGNEY – BOURDALLE, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 23 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

RG ; 22/727

EXPOSE DU LITIGE

Selon les termes d’un acte authentique reçu le 28 mai 2018 par Maître [B] [W], notaire à [Localité 7] (Pyrénées-Atlantiques), Mme [L] [E] et M. [Z] [C] ont acquis en 1'état futur d’achèvement auprès de la SAS Khor Immo, une maison à usage d’habitation jumelée dénommée '[X] D2', située dans un ensemble immobilier portant la dénomination '[Adresse 4]', située [Adresse 3] à [Localité 6] (64), moyennant un prix de 197 400 €.

Ce bien a été livré aux acquéreurs le 1er décembre 2020, après que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] ont adressé une correspondance en date du 17 décembre 2019 dans laquelle ils s’inquiétaient du retard de livraison eu égard au délai contractuellement convenu.

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 décembre 2020, M. [C] et Mme [E] ont sollicité une indemnisation en raison du retard de livraison.

Une mise en demeure a été formulée par un courrier officiel de l’avocat des acquéreurs en date du 3 février 2021, sollicitant de la SAS Khor Immo une proposition d’indemnisation au titre du retard de livraison.

Celle-ci leur a été faite à hauteur de 10 229 € par un courrier du 13 avril 2021 de la SAS Khor Immo retenant 164 jours de retard non justifiés, évoquant pour le surplus que le délai convenu avait été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire provoquée par la Covid 19.

Un chèque a été joint à cette correspondance d’un montant de 10 229 €.

Cette proposition a été jugée insatisfaisante et par un courrier officiel de leur conseil du 8 septembre 2021, M. [C] et Mme [E] ont sollicité, sur la base de la clause pénale insérée au contrat de vente en l’état futur d’achèvement, la somme de 26 846,40 € à titre de compensation.

Par ailleurs, après réception de leur bien, M. [C] et Mme [E] ont fait état auprès du promoteur de l’existence de désordres affectant leur immeuble.

Par acte du 14 avril 2022, M. [Z] [C] et Mme [L] [E] ont assigné la SAS Khor Immo, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Pau.

Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme de 23 819,60 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— débouté M. [Z] [C] et Mme [L] [E] de leur demande formulée au titre des loyers et intérêts intercalaires qu’ils disent avoir réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral,

— débouté M. [Z] [C] de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d’un paiement de la somme de 10 229 € au titre du retard de livraison,

— constaté que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] n’ont pas repris dans leurs dernières écritures leurs demandes antérieurement formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents dont ils disent s’être désistés,

— condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Dans sa motivation, le tribunal a considéré :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec un retard de 522 jours,

— que la SAS Khor Immo ne convainc pas de la réalisation de la condition de suspension du délai de livraison afférent aux conditions météorologiques prévue dans l’acte de vente, dès lors qu’elle ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, tel que cela lui est imposé dans l’acte authentique, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour cause d’intempéries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir du bénéfice d’une cause légitime de suspension du délai des travaux pour intempéries, et que cette période ouvre droit au calcul de l’indemnité au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente,

— que M. [C] et Mme [E] ne contestant pas le nombre de 119 jours, tel qu’avancé par la SAS Khor Immo sur la base de l’attestation du maître d''uvre au titre du retard pris du fait d’intempéries, ce nombre doit être retenu au titre des jours de retard ouvrant droit à calcul d’une indemnisation au titre de la clause pénale,

— qu’il ressort du procès-verbal de constat du 26 juillet 2019 que le logement D2 n’était pas achevé concernant les prestations confiées à la société SPB qui n’avaient été que partiellement exécutées à cette date, comme en attestent notamment les photographies figurant au constat,

— que M. [C] et Mme [E] ne démontrent pas la carence de la SAS Khor Immo à procéder à un changement d’entreprise dans un temps acceptable, alors que cette preuve lui appartient, 1'appréciation de ce délai devant, particulièrement en matière d’entreprises du bâtiment, tenir compte du ralentissement d’activités inhérent à la période estivale,

— que concernant la défaillance de la société SPB, la cause légitime de report du délai de livraison par la SAS Khor Immo doit être admise à hauteur de 106 jours, soit entre la date de la première mise en demeure et le courrier de résiliation du marché conclu avec la société SPB,

— que la défaillance de la société AG Energies Services est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS Khor Immo pour procéder à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours et non de 78 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment, a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers et est susceptible d’entrer dans le cas de force majeure visé dans l’acte authentique au titre des causes légitimes du retard de livraison, la SAS Khor Immo ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux dans la période du chantier relatif au lot litigieux, ou au moins un ralentissement significatif des travaux pendant cette période, de sorte que la preuve de l’impossibilité d’exécution constitutive de la force majeure n’est pas rapportée, et que la SAS Khor Immo ne peut se prévaloir du nombre de jours correspondants pour justifier d’une partie du retard de livraison,

— que la durée du retard non justifié entre la date du 28 juin 2019 marquant le terme du 13ème mois suivant la date de conclusion de l’acte authentique, et celle du 1er décembre 2020 correspondant à la date de livraison de l’immeuble, est de 362 jours, de sorte que le montant de la clause pénale due à M. [C] et Mme [E] est de 23 819,60 €,

— que le chèque de 10 229 € adressé aux acquéreurs du temps des pourparlers, produit par eux en original, n’a pas été encaissé, son montant n’ayant pas été jugé satisfactoire pour clore le litige, de sorte que la SAS Khor Immo doit être déboutée de sa demande de constatation de la réception du chèque,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation à un montant qui ne peut être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard,

— que s’agissant des loyers supportés par les acquéreurs dans l’attente de la livraison et du financement des intérêts intercalaires, M. [C] et Mme [E] ne démontrant pas le principe et le quantum des deux préjudices distincts, ils doivent être déboutés de leur demande,

— que Mme [E] produit un certificat médical daté de 2022 évoquant son stress en lien avec ce contentieux depuis deux années, ainsi que des attestations mettant en lien les vicissitudes du retard de livraison avec des conséquences sur sa santé, de sorte que la somme de 800 € doit lui être allouée,

— qu’en revanche, aucune pièce relative à M. [C] et aucune argumentation spécifique à sa personne n’est formulée afin de mettre en lumière un éventuel préjudice moral distinct des conséquences préjudiciables inhérentes au retard de livraison qui ont déjà donné lieu à la mise en 'uvre de la clause pénale,

— que bien qu’aucune disposition contractuelle n’ait obligé la SAS Khor Immo à la délivrance d’une information sur le retard pris pour la livraison de l’immeuble, cette obligation résultait d’un devoir de loyauté dû au cocontractant dont les prévisions légitimement basées sur les données initiales du contrat se trouvaient affectées, de sorte que la SAS Khor Immo, qui ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de ses clients qui se sont ainsi trouvés dans l’expectative concernant l’évolution du chantier et la date de livraison de sa maison, et ce malgré la lettre envoyée, s’est rendue coupable d’une inertie fautive, qui justifie l’allocation de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

Par déclaration du 19 février 2024, la SAS Khor Immo a interjeté appel de la décision en ce qu’elle :

— l’a condamnée à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme de 23 819,60 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

— l’a condamnée à payer à Mme [L] [E] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral,

— l’a condamnée à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 1000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

— l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d’un paiement de la somme de 10 229 € au titre du retard de livraison,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

— l’a condamnée à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 8 septembre 2025, auxquelles il est expressément fait référence, la SAS Khor Immo, appelante, demande à la cour de :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Pau le 23 janvier 2024 en ce qu’il :

> l’a condamnée à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme de 23 819,60 € au titre du retard de livraison de leur bien immeuble,

> l’a condamnée à payer à Mme [L] [E] la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral,

> l’a condamnée à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier,

> l’a déboutée de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d’un paiement de la somme de 10 229 € au titre du retard de livraison,

> l’a condamnée aux entiers dépens,

> l’a condamnée à payer à M. [Z] [C] et Mme [L] [E] la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

> l’a déboutée de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau 23 janvier 2024 pour le surplus,

Sur l’appel incident,

— débouter M. [Z] [C] et Mme [L] [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter M. [Z] [C] et Mme [L] [E] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4000 €,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— constater que le retard de livraison est de 522 jours entre le 28 juin 2019 et le 1er décembre 2020,

— constater l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison pour 358 jours,

— constater que le retard de livraison imputable à la Société Khor Immo est de 164 jours,  – constater que M. [C] et Mme [E] ont reçu un paiement de 10 229 € au titre d’un retard de livraison de 164 jours,

— débouter M. [C] et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes,

À titre subsidiaire,

— juger l’application de la clause pénale manifestement excessive,

— réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant de sa condamnation à la somme de 10 229 € au titre des 164 jours de retard,

— débouter M. [C] et Mme [E] du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner Mme [E] et M [C] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] et M. [C] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de son appel, la SAS Khor Immo fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil :

— qu’elle justifie de causes légitimes de suspension du délai de livraison, ce qui implique que sur les 522 jours de retard, seulement 164 jours lui sont imputables,

— que 119 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, 106 jours de retard sont imputables à la société SPB, 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG Energies Services, 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que la somme de 10 229 € prévue au titre de la clause pénale apparaît manifestement disproportionnée par rapport aux préjudices subis par les acquéreurs,

— que M. [C] et Mme [E] admettent la défaillance de la société SPB, cause légitime justifiant le retard pris dans la livraison du logement, mais ne démontrent pas la défaillance de la SAS Khor Immo,

— que la défaillance de la société AG Energies Services ne résulte pas du défaut de paiement de la société Khor Immo,

— qu’il est de jurisprudence constante que l’application d’une clause pénale a vocation à indemniser forfaitairement le préjudice subi et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct,

— qu’il résulte des certificats médicaux produits par Mme [E] qu’aucun lien de causalité n’est établi entre le retard de livraison de l’immeuble et le 'stress’ de celle-ci, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice moral,

— qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur la SAS Khor Immo au titre du devoir d’information,

— que s’agissant du préjudice financier, du préjudice moral et du défaut d’information de la SAS Khor Immo au regard du retard pris, M. [C] et Mme [E] ne produisent aucun document permettant de justifier leurs demandes,

— que les quatre arrêts rendus par la cour d’appel de Pau le 24 juin 2025 sont parfaitement transposables à l’espèce s’agissant des pénalités de retard, des défaillances d’entreprises et de la clause pénale,

— qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, M. [Z] [C] et Mme [L] [E], intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu’il a :

> condamné la S.A.S Khor Immo aux entiers dépens,

> condamné la S.A.S Khor Immo à leur payer la somme totale et globale de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Pour le surplus,

— faire droit à leur appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS Khor Immo et la réparation des préjudices subséquents qu’ils ont subis

— juger qu’ils ont subi un retard de livraison de leur immeuble de 522 jours,

En conséquence,

— condamner la SAS Khor Immo à leur verser :

> la somme de 34 347,60 € au titre du retard de livraison subi,

> la somme de 12 000 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

> la somme de 2 000 € chacun au titre du préjudice moral subi,

> la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

En tout état de cause,

— débouter la SAS Khor Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SAS Khor Immo à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs conclusions, M. [Z] [C] et Mme [L] [E] font valoir sur le fondement des articles 1601 et suivants du code civil, des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, des articles 1642-1 du code civil et suivants :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 522 jours,

— que les jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS Khor Immo, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la SAS Khor Immo n’est nullement fondée à opposer un retard de 102 jours imputable à la défaillance de la société SPB, ce d’autant qu’elle ne prouve pas que les retards concédés par celles-ci ont grevé la propriété de M. [C] et de Mme [E],

— que la SAS Khor Immo a attendu le 19 septembre 2019, soit plus de 2 mois, pour entrevoir la résiliation du contrat les liant à la société SPB,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG Energies Services n’est pas justifié, la SAS Khor Immo ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que celui-ci aurait impacté les travaux de leur logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS Khor Immo qui ne la payait pas,

— que la SAS Khor Immo ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— que M. [C] et Mme [E] sont parfaitement fondés à solliciter l’indemnisation du retard de livraison subi à hauteur de 522 jours, dont la compensation requise ayant valeur de clause pénale atteint la somme de 34 347,60 €,

— qu’un préjudice distinct de celui relevant de la clause pénale doit être indemnisé,

— que M. [C] et Mme [E] sont parfaitement fondés à solliciter la réparation des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble ; des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt ; du préjudice moral subi du fait de l’inertie manifeste de la SAS Khor Immo,

— que l’absence d’information donnée par la SAS Khor Immo sur le retard de livraison leur a causé un préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Au cas précis, aux termes de l’acte de vente du 28 mai 2018, il est prévu en page 37 que : 'le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois après le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative (…).

Tout retard dans le délai de livraison qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. Ce retard, s’il y a lieu, sera constaté dans les quinze jours après livraison par le Maître d’oeuvre de l’opération, sans qu’il puisse être contesté sauf procédure judiciaire. Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

Il est également stipulé en page 36 dans 'Délai d’exécution – Prorogation’ que : 'Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

Au cas précis, le bien vendu aurait donc dû être livré le 28 juin 2019. Or, il a été livré le 1er décembre 2020, soit avec un retard effectif de 522 jours, ce dont conviennent les parties.

La société Khor Immo estime que seulement 164 jours lui sont imputables, les 358 jours restant étant justifiés par des causes légitimes de suspension des délais de livraison :

> 119 jours sont imputables aux intempéries,

> 184 jours sont imputables aux défaillances d’entreprises : 106 jours concernent la défaillance de la société SPB, 78 jours concernent la défaillance de la société AG Energies Services,

> 55 jours sont imputables à la Covid 19.

Elle rappelle avoir adressé le 13 avril 2021 un chèque d’un montant de 10 229 euros à Mme [E] et à M. [C] pour les indemniser des 164 jours de retard dans la livraison. Ces derniers contestent les causes d’exonération invoquées par la société Khor Immo.

Le contrat précise que 'Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitimes de report de délai de livraison, les évènements suivants :

* les intempéries retenues par le maître d’oeuvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche’ :

La société Khor Immo considère que 119 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse aux débats une attestation de son maître d’oeuvre M. [U] [T] (sa pièce n°2) établie le 16 février 2021, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier. Il précise que 'ce décalage est indiqué en jours ouvrés et suivant les relevés Météo France de la station [Localité 8]'.

Outre cette attestation, la cour observe que la société Khor immo produit un suivi météorologique de Météo France (sa pièce n°14) pour les mois de mai 2018 à décembre 2020 qui vient corroborer le tableau des intempéries dressé par le maître d’oeuvre.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de septembre 2018 ont été de :

25 jours en 2018,

37 jours en 2019,

57 jours en 2020, soit un total de 119 jours.

Le retard de 119 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la société Khor Immo. Le jugement sera infirmé de ce chef.

S’agissant de la défaillance d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement :

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement (Cass. Civ. 3è 21 novembre 2019 n°18-22.797).

Selon l’acte de vente, la maison acquise par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] est une maison jumelée dénommée '[X] – D2' et fait partie de la tranche 2.

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers)

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier a été établi par procès-verbal de Maître [V] du 26 juillet 2019 (pièce n°9 des intimés) qui énonce que cette entreprise intervient pour six bâtiments de la tranche 2.

L’huissier indique notamment que’le lôt plâtrerie est inachevé et la pose des escaliers non réalisée'. Il communique une photo dudit logement – le logement D2 – maison de droite de plain-pied – (photo 22) et constate en page 20 que : ' dans le garage, les murs sont pour partie recouverts de plaques de plâtre partiellement jointées et pour partie constitués en parpaings bruts. Il en va de même pour celles posées en plafond’ (photo 23). Il poursuit : 'Entre ce garage et le couloir de l’entrée, M. [T] me précise que la séparation devrait s’effectuer au moyen d’une porte de type ISO. Je note l’absence de toute porte et de dormant, l’ouverture laissant apparaître les plaques de plâtre non jointées et l’ossature métallique (photo 25). À gauche de cette ouverture, il existe une gaine technique devant recevoir le tableau électrique. À cet instant, M. [T] me déclare qu’elle a été déclarée non conforme à la Règlementation Thermique (RT) 2012 et au plan de l’architecte en raison de l’absence d’isolation (photos 26-27-28). À l’intérieur du logement, en plafond, je relève l’absence de toute trappe que ce soit dans le couloir desservant les chambres et la salle de bains ou dans les autres pièces (photo 29). Dans le garage, sont stockées cinq portes. La fourniture du béquillage est manquante que ce soit à proximité des portes ou à l’intérieur du logement'.

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de Mme [L] [E] et M. [Z] [C].

La société SPB a fait l’objet de trois mises en demeures les 6, 28 juin et 12 juillet 2019 visées dans la lettre portant résiliation du contrat du 19 septembre 2019 (pièce n°3 de la société Khor Immo).

La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier du 26 juillet 2019, soit le 3 août 2019. Ainsi, le délai supplémentaire de 47 jours – entre le 3 août 2019 et le 19 septembre 2019 (date de la lettre portant résiliation du contrat) est imputable à la société Khor Immo. En revanche, il ne saurait être imputé à la société Khor Immo les 59 jours de retard compris entre le 6 juin 2019, date de la première mise en demeure et le 3 août 2019, ce retard étant imputable à la société SPB. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

— S’agissant de la société AG Energies Services (lot plomberie)

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal de Maître [V] du 10 juin 2020 (pièce n°7 de l’appelante), après les mises en demeure adressées les 15 mai et 22 mai 2020. L’huissier a photographié l’intérieur du logement D2 – bien des époux [C] – et relève l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie : 'le collecteur Eau chaude/eau froide est positionné mais non achevé. L’alimentation générale en eau froide présente une tuyauterie apparente non raccordée. Je relève l’absence de rebouchage au niveau du raccordement de la chaudière (photos 12-13-14). Concernant les radiateurs dans la pièce principale et la pièce adjacente : les tuyauteries sont en attente. Dans la salle de bains, concernant la partie Wc et le lavabo, les vidanges sont apparentes et les alimentations correspondantes sont encastrées. Pour le radiateur sèche-serviette, la tuyauterie est en attente (photos 15-16). Dans les chambres, les tuyauteries des radiateurs sont en attente (photo 17)'.

La société Khor Immo compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise sans expliquer son mode de calcul, alors que la première mise en demeure qui a été adressée à l’entreprise AG Energies Service est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective.

La cour estime que la résiliation aurait dû intervenir dans les huit jours après le constat d’abandon de chantier, soit avant le 18 juin 2020.

Par conséquent, 34 jours de retard (entre le 15 mai 2020 et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise AG Energies Service. Le surplus, soit 15 jours (du 18 juin 2020 au 3 juillet 2020 ) est imputable à la société Khor Immo. La décision sera infirmée de ce chef.

* au titre de la crise sanitaire COVID :

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 11 mai 2020 selon l’article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, entré en vigueur immédiatement. Puis la loi n°2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période jusqu’au 10 juillet 2020 inclus.

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que 'les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er'.

Le décret précité a ainsi imposé des restrictions à tous les déplacements, même professionnels (sauf motif sanitaire ou familial), ce qui a nécessairement désorganisé les entreprises dont les employés n’ont pas pu venir travailler sur les chantiers, circuler pour acheter ou livrer du matériel.

Au cas précis, en vertu du contrat de vente signé le 28 mai 2018, la maison des époux [C] aurait dû être livrée le 28 juin 2019 (13 mois) mais ne l’a été que le 1er décembre 2020.

La cour observe à l’inverse du premier juge que la situation de confinement a désorganisé le chantier. Ainsi, les 55 jours de retard auxquels la société Khor Immo limite sa demande entre le l2 mars 2020 et le 11 mai 2020 ne peuvent lui être imputés, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période. La décision critiquée sera infirmée de ce chef.

Ainsi, la cour retient que la société Khor Immo n’est pas responsable de 119 + 59 + 34 + 55 = 267 jours sur les 522 jours de retard effectif.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 255 jours.

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale

Le contrat stipule en page 37 que 'le promoteur s’engage – en cas de retard qui lui est imputable – à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison'.

La maison a été vendue pour le prix de 197 400 euros.

Selon le contrat, les pénalités de retard s’élèvent à 255 x (197 400 / 3 000) = 16 779 euros.

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant (Cass. Civ. 1è, 12 juillet 2001, n°99-13.555).

En effet, par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or, si Mme [E] et M. [C] estiment, comme en première instance, être fondés à solliciter la réparation des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt, ils n’apportent pas davantage de justificatifs relatifs au loyer allégué et au prêt qu’ils affirment rembourser.

La cour constate qu’à l’exception du préjudice moral allégué par Mme [E], dont elle justifie et qui a été justement indemnisé par le premier juge à hauteur de 800 euros au vu du certificat médical (pièce n°10 des intimés) du docteur [H], qui atteste de l’état d’anxiété et d’angoisse de l’intimée 'depuis deux ans, en rapport avec ses problèmes immobiliers', les pénalités de retard couvrent de manière forfaitaire et non dérisoire les autres préjudices dont se prévalent Mme [E] et M. [C], y compris pour ce dernier, le préjudice moral pour l’attente de leur logement.

Il en est de même pour le préjudice invoqué par Mme [E] et M. [C] tiré du défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé, la cour estimant que les pénalités allouées couvrent de manière forfaitaire et suffisante le préjudice subi, étant précisé en outre que la société Khor Immo justifie avoir prévenu les intimés par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 22 janvier 2020 (pièce n°13 de l’appelante) du retard de livraison et faire tous les efforts 'pour redynamiser’ le chantier.

Ainsi, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [C] de sa demande formulée au titre de son préjudice moral, en ce qu’elle a alloué à Mme [E] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral et en ce qu’elle a débouté Mme [E] et M. [C] de leur demande formulée au titre des loyers et intérêts intercalaires qu’ils disent avoir réglés durant la période de retard de livraison. La décision critiquée sera en revanche infirmée en ce qu’elle a accordé la somme de 1 000 euros à Mme [E] et à M. [C] au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de leur bien immobilier.

La société Khor Immo sera en conséquence condamnée à payer à Mme [E] et M. [C] la somme totale de 16 779 euros au titre des pénalités de retard. La décision critiquée sera infirmée sur ce point.

Dans son dossier, la société Khor Immo produit une photocopie d’un chèque de 10 229 euros daté du 13 avril 2021 qu’elle avait adressé aux intimés le 13 avril 2021 au titre du retard de livraison. Ce chèque non encaissé n’est plus encaissable. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte.

Sur les mesures accessoires

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ces dispositions.

La société Khor Immo devra supporter les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [E] et M. [C] la somme globale de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 23 janvier 2024 en ce qu’il a :

— débouté Mme [L] [E] et M. [Z] [C] de leur demande formulée au titre des loyers et intérêts intercalaires qu’ils disent avoir réglés durant la période de retard de livraison de leur bien immeuble,

— débouté M. [Z] [C] de sa demande formulée au titre de son préjudice moral,

— accordé à Mme [L] [E] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande de constat de la réception par M. [Z] [C] et Mme [L] [E] d’un paiement de la somme de 10 229 euros au titre du retard de livraison,

— constaté que M. [Z] [C] et Mme [L] [E] n’ont pas repris dans leurs dernières écritures leurs demandes antérieurement formulées au titre du coût de réfection des désordres apparents dont ils disent s’être désistés,

— condamné la SAS Khor Immo aux entiers dépens,

— condamné la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme totale et globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS Khor Immo de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire du jugement,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme de 16 779 euros au titre du retard de livraison de leur bien immobilier,

Rejette les demandes de Mme [L] [E] et M. [Z] [C] au titre des loyers et des intérêts intercalaires réglés durant la période de livraison non justifié et au titre du défaut d’information,

Condamne la SAS Khor Immo aux entiers dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de la SELARL DLB Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Khor Immo à payer à Mme [L] [E] et M. [Z] [C] la somme globale de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS Khor Immo fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me France-Marie DELCOURT, conseillère, suite à l’empêchement de M. Patrick CASTAGNE, Président, et par M^me Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,