ARRET N°370/2019

N° RG 19/01674 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FXZH

A

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E

Z

C/

Y

X

SCP MARTINE MURIS-ANDRAULT DIDIER MOLTON O PELLETIE

P

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01674 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FXZH

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 avril 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANTS :

Monsieur C A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame D E

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant M^e ARGENTON, avocat au barreau de PARIS

Monsieur F Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame G Z

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE- LE LAIN
- BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience par M^e Méghane SACHON, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame G X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Nicolas BRIAND de la SCP MADY GILLET BRIAND, avocat au barreau de POITIERS

LA SCP MARTINE MURIS-ANDRAULT DIDIER MOLTON O PELLETIE

[…]

[…]

Maître O P

[…]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Eric DABIN de la SELARL ERIC DABIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller, qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Chamsane ASSANI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur F Z et Madame J K sont propriétaires à Niort (Deux-Sèvres) d’une maison à usage d’habitation située […], […], et d’un immeuble composé de deux appartements et d’un garage, situé 17 b de la Boule d’or, cadastré section CP n° 782. Les parcelles sur lesquelles sont situées ces constructions sont contiguës. Les biens ont été mis en vente. Madame G X et Monsieur H Y ont souhaité les acquérir.

Autorisés par ordonnance du 11 février 2019 du président du tribunal de grande instance de Niort, Madame G X et Monsieur H Y ont par acte du 14 février

2019 fait assigner à jour fixe Monsieur F Z et Madame J K. Ils ont demandé en principal de dire parfaite la vente intervenue à leur profit au prix de 830.000 €, de désigner un notaire pour établir l’acte authentique de vente et de dire qu’à défaut pour les vendeurs d’avoir régularisé l’acte dans le délai d’un mois, le jugement vaudrait titre de propriété.

Ils ont à l’appui de ces demandes soutenu qu’un accord étant intervenu sur la chose et le prix, la vente était parfaite, que les modalités de financement du prix de vente étaient indifférentes, de même que le refus des vendeurs de régulariser le compromis de vente établi en projet par le notaire de ces derniers. Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes aux motifs que le recours par les acquéreurs à un financement bancaire qui ne leur convenait pas avait justifié de mettre fin aux

discussions, que devant financer un projet immobilier au Portugal, ils devaient avoir la garantie d’un paiement effectif, qu’ils n’avaient pas accepté l’offre des demandeurs.

Par jugement du 1^er avril 2019, le tribunal de grande instance de Niort a statué en ces termes :

'CONSTATE la vente parfaite des immeubles situées à Niort, […], cadastré section CP 781 et 17 b de la Boule d’or, cadastré section CP 782, entre M. F Z et M^me J K, en qualité de vendeurs, et M^me G X et M. H Y, en qualité d’acquéreur, au prix respectivement de 663 000 euros et de 167 000 euros ;

DÉSIGNE Maître O P, notaire à Niort, ou tout notaire qui lui est associé, aux fins d’établir un projet d’acte de vente qui, sauf meilleur accord entre les parties, reprendra les stipulations conventionnelles, à l’exception des conditions suspensives, figurant dans les avant-projet qu’il a établi, et particulièrement la condition que le transfert de jouissance ne devra pas intervenir avant le 8 juillet 2019 ;

DIT qu’à défaut pour les parties d’avoir régularisé l’acte dans le délai d’un mois à compter de la date d’envoi de la première convocation par ce notaire, le présent jugement vaudra acte de vente et pourra être publié au service de publicité foncière par la partie la plus diligente et exécuté, le cas échéant par toutes voies de droit, s’agissant du-recouvrement du prix ;

CONDAMNE M. F Z et M^me J K à payer à M^me G X et M. H Y la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. F Z et M^me J K aux entiers dépens'.

Il a considéré que :

— la demande des vendeurs à leur notaire d’établir un compromis établissait leur accord sur la vente, la chose objet de celle-ci, le prix et implicitement sur la personne des acquéreurs ;

— l’absence de preuve par les demandeurs de l’offre de vente ne permettait toutefois pas d’exclure le consentement des vendeurs ;

— ces derniers ne justifiaient pas avoir fait des modalités de financement du prix de vente une condition déterminante de leur engagement ;

— la nécessité de préserver les droits des tiers, notamment des collectivités bénéficiant d’un droit de préemption, imposait l’établissement préalable d’un projet d’acte de vente à signer des parties.

Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2019 enrôlée sous le n° 19/1674, Monsieur F Z et Madame J K ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 18 juin 2019, le premier président a autorisé Madame G X et Monsieur H Y à assigner à jour fixe pour le 3 octobre 2019 Madame G X, Monsieur H Y, Monsieur C A et Madame D E.

Le tribunal de grande instance de Niort, saisi par les époux C A et D E d’une tierce-opposition au jugement du 1^er avril précédent, s’est par jugement du 1^er juillet 2019 déclaré incompétent au profit de cour d’appel de Poitiers. Cette procédure a été enrôlée sous le n° 19/2723. Par ordonnance du 5 septembre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2019, Monsieur F Z et Madame J K ont demandé de:

'Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Niort en date du 1^er avril 2019,

En conséquence et statuant à nouveau :

Vu l’article 1583 du Code civil,

Vu les offres d’achat de Madame X et Monsieur Y en date des 21 janvier 2019, matérialisant l’accord des parties pour subordonner la vente, à la signature de deux compromis de vente définissant les charges et conditions de de la vente, dans un délai de 15 jours à compter des dites offres d’achat sous peine de caducité,

Vu l’absence de signature de compromis de vente entre Madame X et Monsieur Y, d’une part et Monsieur et Madame Z, d’autre part, postérieurement à la rédaction de ces deux offres d’achat,

Vu les deux compromis de vente signés le 28 janvier 2019, signés par Monsieur et Madame A, d’une part et Monsieur et Madame Z, d’autre part,

Débouter Madame X et Monsieur Y de leur demande tendant à la réalisation forcée de la vente, et plus généralement, de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

En conséquence,

Dire parfaite la vente des immeubles situés à Niort, […], cadastrée section CP 781 et […] de la Boule d’Or, cadastré section CP 782, entre Monsieur et Madame Z, en qualité de vendeurs, et Madame A, en qualité d’acquéreurs, au prix respectivement de 700 000 € et 160 000 €,

Condamner solidairement Monsieur et Madame A à se présenter chez tel notaire qu’il plaira à Monsieur et Madame Z de désigner en vue de la réitération de l’acte de vente, et ce, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la date pour laquelle le notaire les aura convoqués aux fins de signer les actes de vente, convocation qui devra respecter un délai de prévenance de 15 jours minimum.

Accorder à Monsieur et Madame Z un délai pour signer l’acte authentique de vente jusqu’à la fin de l’année scolaire, soit jusqu’au 4 juillet 2020,

Vu les articles 564 et 582 du code de procédure civile,

Dire Monsieur et Madame A irrecevables en leurs demandes de condamnations financières dirigées à l’encontre de Monsieur et de Madame Z, et, en toute hypothèse, les rejeter comme mal fondées,

Vu l’article 1240 du code civil,

Condamner solidairement Madame X et Monsieur Y à indemniser Monsieur et Madame Z de l’ensemble de leurs préjudices consécutifs au retard pris dans la vente de leurs biens immobiliers,

En conséquence, les condamner solidairement à payer à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes à Monsieur et à Madame Z :

- 60 000 € au titre de l’acompte versé au moment de la signature de la promesse de vente du 5 janvier 2019,

- 1 885 € au titre des frais de création de société,

- 950 € au titre des frais de recherche auprès des mairies,

- 2500 € au titre des frais d’assistance juridique,

- 553,50 € au titre des frais de comptabilité,

- 657,52 € au titre des frais d’avocat portugais,

- 1 230 € au titre des frais de consultant financier,

- 5 000 € au titre des frais de constitution du capital social de la société,

- 147,60 € au titre des frais de comptabilité,

- 60 € au titre des frais d’avocat portugais,

- 14 543,83 € au titre des frais de déplacement,

- 6 980,25 € au titre des frais d’architecte,

- 10 000 € en réparation de leur préjudice moral,

- 10 000 € pour procédure abusive

Condamner tout succombant à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 22.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les f r a i s d e s o m m a t i o n i n t e r p e l l a t i v e , d o n t d i s t r a c t i o n a u p r o f i t d e l a S C P DROUINEAU-BACLE-VEYRIER- LE LAIN- BARROUX-VERGER, avocats au Barreau de POITIERS'.

Ils ont exposé avoir eu au Portugal un projet de construction immobilière ayant justifié le versement avant le 4 juillet 2019 de la somme de 525.000 €, que pour financer ce projet ils ont mis séparément en vente leurs biens de Niort, avoir été contacté le 19 janvier 2019, date de leur annonce sur le site leboncoin.fr, par Madame G X et Monsieur H Y souhaitant acquérir l’ensemble des biens, que les offres d’achat en date du 21 janvier suivant aux prix de 663.000 € (maison) et 167.000 € (appartements) stipulaient une acquisition aux charges et conditions précisées à un compromis devant être conclu sous quinzaine, avoir refusé de s’engager en considération des modalités de financement du prix de vente par recours à l’emprunt, mentionnées pour la première fois au projet de compromis transmis par leur notaire, Maître O P, notaire associé à Niort. Ils ont précisé avoir informé Madame G X et Monsieur H Y avoir fait affaire avec d’autres acquéreurs qui avaient visité le bien le 25 janvier 2019 et accepté une acquisition au prix de 860.000 €, l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt et une entrée en jouissance retardée au 8 juillet suivant. Les deux compromis de vente sont en date du 28 janvier 2019, établis par Maître O P précité.

Ils ont indiqué que Monsieur C A et Madame D A avec lesquels ils avaient convenu de la vente selon compromis en date du 28 janvier 2019, les avaient assignés ainsi que Madame G X, Monsieur H Y et Maître O P devant le tribunal de grande instance de Niort en tierce-opposition et en intervention forcée, demandant à titre principal de dire parfaites les ventes, et subsidiairement paiement des clauses pénales stipulées aux compromis.

Ils ont contesté toute vente entre Madame G X, Monsieur H Y et eux. Ils ont rappelé que les dispositions de l’article 1583 du code civil étaient supplétives, que le vendeur pouvait rendre une condition habituellement accessoire déterminante de son engagement, que l’engagement des acquéreurs était subordonné à la signature ultérieure sous quinzaine d’un compromis devant préciser les conditions de la vente, que ce document n’avait pas été établi. Selon eux, le projet établi par leur notaire, non soumis à la signature des parties, ne les engageait pas. Ils ont fait observer que Maître O P avait sur sommation interpellative indiqué que la mention d’une condition suspensive de financement bancaire avait été insérée à la demande des futurs acquéreurs, sans que les vendeurs en eussent été informés. Ils ont rappelé que l’absence de condition suspensive découlait de la nécessité de financer à bref délai leur projet portugais et qu’à la date du jugement, les demandeurs n’avaient pas obtenu leur financement.

En l’absence de vente préalable, celle intervenue au profit des époux C A et D E est régulière. Ils ont précisé que le différence de prix (860.000 €) s’expliquait par l’achat par ceux-ci de meubles.

Ils ont précisé que l’action de Madame G X et de Monsieur H Y avait été pour eux cause de préjudices : abandon du projet au Portugal, perte de l’acompte de 60.000 € versé, frais divers exposés inutilement en vue de ce projet.

Ils ont soutenu que les époux C A et D E, qu’ils avaient avisés de négociations avec d’autres potentiels acquéreurs, se contredisaient en ayant sollicité à l’instance de tierce opposition paiement à titre subsidiaire des clauses pénales. Ils ont exposé que la situation litigieuse résultait d’un manquement du notaire à son obligation de conseil et n’avoir commis aucune faute à l’encontre de ces acquéreurs. Ils ont soulevé l’irrecevabilité des demandes indemnitaires des époux C A et D E, leurs prétentions ne pouvant que se limiter à la tierce opposition. Ils ont relevé que les époux C A et D E ne fondaient plus leurs demandes d’indemnisation sur les compromis de vente, ceux-ci devenant nuls en cas de perfection de la vente litigieuse. Selon eux, le préjudice allégué n’est pas établi.

Outre la réparation de leur préjudice financier, ils ont demandé paiement de la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral selon eux subi, précisant avoir vécu dans un état d’anxiété incommensurable avec le risque de voir leur projet de vie privé et professionnel anéanti.

Madame G X et Monsieur H Y ont par acte du 27 juin 2019 assigné devant la cour pour l’audience du 3 octobre 2019 Monsieur C A et Madame D E d’une part, Monsieur F Z et Madame J K d’autre part. Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2019, ils ont demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Madame G X et de Monsieur H Y annexé aux présentes en application de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu l’article 111 de l’ordonnance du 25 août 1539 sur le fait de la justice (dite ordonnance de Villers-Cotterêts) et vu l’article 16 du code de procédure civile

Ecarter des débats les pièces communiquées par les époux Z qui ne sont pas écrites en langue française et qui ne sont pas traduites, à savoir :

- leur pièces 9 à 12

- leur pièce 17

- leurs pièces 20-1 à 20-3

- leurs pièces 20-5 et 20-6

Vu les articles 1118 et 1583 du Code Civil,

Confirmer le jugement rendu le 1^er avril 2019 par le Tribunal de grande instance de NIORT

Débouter les époux Z et les époux A de leurs demandes, fins et conclusions

En toute hypothèse

Condamner solidairement les époux Z à payer à Madame G X et à Monsieur H Y :

- la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts,

- la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner solidairement aux frais et dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. '.

Ils ont rappelé avoir dû prendre l’initiative d’appeler en cause les époux C A et D E pour pallier le défaut de diligence des appelants.

Ils ont exposé que les biens avaient été mis en vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière au prix de 860.000 € frais d’agence inclus (17.000 €), par les propriétaires sans intermédiaire sur le site leboncoin.fr, également au prix de 860.000 €, qu’un accord avait été trouvé avec ceux-ci au prix de 830.000 € devant se concrétiser le 28 janvier 2019 par la signature devant notaire d’un compromis qui n’a pas été conclu, les vendeurs ayant fait affaire avec d’autres acquéreurs.

Ils ont soutenu parfaite la vente des biens immobiliers. Ils ont exposé avoir visité le bien le 19 janvier 2019, avoir fait une offre d’achat par courriel le 20 janvier suivant au prix de 800.000 €, que cette offre avait été suivie d’une offre au prix de 830.000 € acceptée par un second courriel du même jour, que cette acceptation avait été confirmée par messages 'sms’ du même jour, que les vendeurs avaient alors saisi leur notaire afin qu’il établisse le compromis de vente et que leur offre avait été formalisée le 21 janvier à la demande des vendeurs. Ils ont précisé avoir été avisés le jour prévu pour la signature du compromis par le notaire que les vendeurs avaient trouvé un autre acquéreur. Selon eux, les modalités de financement du prix de vente précisées aux projets de compromis établis sur la demande des vendeurs étaient indifférentes, les vendeurs n’en n’ayant pas fait une condition déterminante de leur engagement. Ils ont précisé que rendez-vous avait été pris à la banque pour le 31 janvier 2019, que l’accord de prêt était du 14 mars 2019, que les offres de prêt du 29 avril 2019 avaient été acceptées le 11 mai suivant. Ils ont déduit de cet ensemble de faits que l’accord sur la chose et le prix étant intervenu au plus tard le 21 janvier 2019, la vente était parfaite.

Ils ont soutenu que les appelants se contredisaient dans leurs écritures, soutenant d’une part avoir

refusé de contracter en raison des modalités de financement du prix de vente qu’ils affirmaient ignorer, d’autre part n’avoir envisagé que la vente de la maison d’habitation, et que cette contradiction rendait inopérante leur argumentation.

Ils ont conclu au rejet des prétentions des époux C A et Madame D A, n’ayant pas eu connaissance de leur intérêt pour les biens jusqu’à ce qu’ils fassent tierce-opposition. Ils ont soutenu qu’il n’était pas justifié de relations contractuelles entre les vendeurs et ces nouveaux acquéreurs antérieures au 28 janvier 2019, date prévue de la signature du compromis de vente, préexistant à leur engagement. Ils ont fait observer que la teneur des accords intervenus n’a pas pu être précisée, que leur date diffèrait selon les parties et qu’il était incohérent que les vendeurs acceptent une offre d’achat à 860.000 € avant d’accepter celle à 830.000 €.

Ils ont conclu au rejet des demandes indemnitaires des appelants, d’une part en l’absence de faute, d’autre part en l’absence de préjudice indemnisable. Ils ont exposé que le préjudice invoqué, le projet au Portugal avorté, était sans lien de causalité avec la faute alléguée, que les appelants en tardant à exercer leur recours à l’encontre du jugement avaient participé à la réalisation du préjudice allégué, que ce préjudice n’était pas établi, les documents produits en langue portugaise n’étant pas recevables à titre de preuve. Ils ont soutenu que le comportement des vendeurs avait été cause d’un préjudice moral devant être réparé par le versement à titre de dommages et intérêts de 25.000 €.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2019, Monsieur C A et Madame D A ont demandé de :

'Vu les articles, 1113, 1118, 1240 et 1583 du code civil

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées au débat,

[…]

- INFIRMER en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT en date du 1 er avril 2019.

En conséquence, statuant à nouveau,

- DEBOUTER Madame G X et Monsieur H Y de leur demande tendant à la réalisation forcée de la vente et de toutes demandes dirigées à l’encontre de Madame D Q épouse A et de Monsieur C A.

- DIRE et JUGER la vente parfaite des immeubles situés à NIORT, […], cadastré section CP781 et […] d’or cadastré section CP782 entre Monsieur F Z et Madame J K en qualité de vendeurs et Monsieur C A et Madame D E épouse A en qualité d’acquéreurs au prix respectivement de 700.000 euros et 160.000 euros.

- DESIGNER le notaire choisi par les acquéreurs aux fins d’établir un projet d’acte de vente qui, sauf meilleur accord entre les parties reprendra les stipulations conventionnelles, figurant sur les promesses établies le 28 janvier 2019 par Maître P.

- DIRE et JUGER qu’à défaut pour les parties d’avoir régularisé l’acte dans le délai de trois mois à compter de la date d’envoi de la première convocation par ce notaire, le présent jugement vaudra acte de vente et pourra être publié au service de publicité foncière par la partie la plus diligente et exécuté le cas échéant par toutes voies de droit s’agissant du recouvrement du prix.

- CONDAMNER, Monsieur F Z et Madame J K à verser à Monsieur C A et Madame D E épouse A la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et ce à compter de la signification de l’assignation avec intérêt au taux légal et capitalisation, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

- CONDAMNER, solidairement ou à défaut in solidum, Monsieur F Z et Madame J K, à verser à Monsieur C A et Madame D E épouse A la somme 2.150 € représentant les frais engagés lors de la signature des promesses et en vue de l’acquisition des biens immobiliers dont s’agit.

- CONDAMNER, solidairement ou à défaut in solidum Monsieur F Z et Madame J K, à payer la somme de 12.000€ à Monsieur C A et Madame D E épouse A sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, dont distraction au profit de Maître ARGENTON, avocat qui sera autorisé à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

- CONDAMNER, solidairement ou à défaut in solidum, Monsieur F Z et Madame J K, aux entiers dépens et ce compris les dépens résultant de la procédure de tierce opposition, dont distraction au profit de Maître ARGENTON, avocat qui sera autorisé à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Ils ont exposé avoir visité le bien les 25 et 27 janvier 2019, avoir le 28 janvier suivant convenu avec les vendeurs d’un rendez-vous de signature chez le notaire, Maître O P, n’avoir appris de leur notaire que le 22 mars 20196 l’existence d’autres acquéreurs, avoir été sciemment tenus à l’écart de la procédure engagée par ces derniers.

Ils ont soutenu que la vente avec Madame G X et Monsieur H Y n’était pas parfaite, les parties étant restées au stade des pourparlers, d’une part les charges et conditions de la vente devant être précisées dans un compromis non établi, d’autre part les parties ne s’étant pas accordées sur les conditions substantielles de vente (date de mise à disposition du bien, absence de recours à l’emprunt), enfin l’établissement d’un projet de compromis par le notaire des vendeurs non signé des parties n’engageant pas ces derniers. Ils ont rappelé que les modalités de financement avaient été insérées par le notaire qui avait questionné Madame G X et Monsieur H Y.

Ils ont maintenu que la vente à leur profit était parfaite, ayant accepté l’ensemble des conditions des vendeurs. Ils ont soutenu que ces derniers, en les maintenant à l’écart de la procédure, avaient commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Ils ont demandé l’indemnisation du préjudice moral en étant résulté pour montant de 100.000 € correspondant à celui des clauses pénales insérées aux compromis à venir, ainsi que le remboursement des frais exposés en vue de la vente.

MOTIFS DE LA DECISION

[…]

1 – sur la vente aux consorts X-Y

L’article 1101 du code civil dispose que 'le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations'.

L’article 1582 du même code précise que 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer' et qu’elle 'peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'. Aux termes de l’article 1583 du même code, 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'. L’article 1589 dispose que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix' et l’article 1584 que 'la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire'.

Après visite des biens mis en vente, Madame G X et Monsieur H Y ont échangé divers courriers électronique avec les vendeurs. Seuls les courriels de ces premiers ont été produits aux débats. Madame G X et Monsieur H Y, dans un message en date du 20 janvier 2019 émis de G.X@free.fr adressé à 'fredniort via leboncoin' à l’adresse 12h3x2h@messagerie.leboncoin.fr, ont demandé : 'Comment nous y prenons-nous pour formaliser notre accord , Vous avez évoqué un compromis sous seing privé : avez-vous le document à nous adresser ' Nous revoyons-nous pour la signature ''. Les messages téléphonique 'sms’ produits ne mentionnent pas qui des vendeurs les adressés, ni n’expriment une engagement ferme de vente.

Madame G X et Monsieur H Y ont établi deux promesses d’achat en date du 21 janvier 2019, chacune signée des deux promettants, rédigées en ces termes :

'Les soussignés, G X… et H Y… s’engagent à acheter le bien… situé au […] à NIORT moyennant le prix de 663.000 €… aux charges et conditions qui seront prévues dans un compromis de vente à signer dans un délai de 15 jours à compter de la présente offre d’achat. A défaut, la dite offre sera caduque',

et

'Les soussignés, G X… et H Y… s’engagent à acheter le bien… situé au […] d’Or à NIORT moyennant le prix de 167 000 euro… aux charges et conditions qui seront prévues dans un compromis de vente à signer dans un délai de 15 jours à compter de la présente offre d’achat. A défaut, la dite offre sera caduc'.

Les échanges antérieurs à ces promesses d’achat relèvent des pourparlers. Les promettants ont subordonné leur engagement à la signature d’un compromis de vente dans un bref délai, sous la sanction de la caducité de leur engagement. Les vendeurs n’ont pas expressément accepté la promesse. La saisine du notaire aux fins d’établissement d’un projet de compromis de vente sur le contenu duquel les parties devaient s’accorder ne caractérise pas une acceptation tacite de la promesse. Il ne peut se déduire de cette saisine l’expression d’une acceptation de la vente, les charges et conditions n’en étant pas convenues à cette date. A l’expiration du délai de quinzaine, les parties n’ont pas convenu de la vente.

Il s’ensuit que Madame G X et Monsieur H Y ne sont pas fondés à soutenir que la vente à leur profit des biens était parfaite alors que faute de signature du compromis, la promesse de vente était devenue caduque.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé, Madame G X et Monsieur H Y étant déboutés de leurs prétentions.

2 – sur la vente au profit des époux A- E

Par actes du 28 janvier 2019, Maître O P a reçu les promesses synallagmatiques de vente de Monsieur F Z et Madame J K, d’achat des époux C A et D E. La vente a été convenue sous réserve de l’exercice du droit de préemption urbain et sous condition suspensive de l’obtention de l’attestation de non contestation de l’achèvement et/ou de la conformité des travaux afférents à la piscine.

Les époux C A et D E soutiennent cette vente parfaite, de même que les vendeurs. Ils ne se prévalent pas de la condition suspensive précitée. Nul n’a soutenu qu’un droit de préemption avait été exercé en suite de l’établissement de la promesse. Dès lors, par application de l’article 1589 précité, cette promesse de vente vaut vente, laquelle doit être regardée parfaite.

Les époux C A et D E sont pour ces motifs fondés en leurs prétentions du chef de la vente. Il appartiendra aux parties de réitérer la vente par acte authentique dans les termes des promesses de vente et ainsi qu’il en sera disposé ci-après, à défaut l’arrêt vaudra acte de vente.

L’entrée en jouissance des acquéreurs ne peut être retardée, sauf pour les parties à s’accorder.

B – SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

1 – sur les demandes des vendeurs

a – sur la production de pièces en langue étrangère

Madame G X et Monsieur H Y soutiennent que doivent être écartées des débats diverses pièces produites par les appelant en portugais, à l’origine non traduites en français. Ils invoquent à leur profit les dispositions de l’article 11 de l’ordonnance du 25 août 1539 sur le fait de la justice (dite 'ordonnance de Villers-Cotterêts') :

'Et pour ce que telles choses sont souvent advenues sur l’intelligence des mots latins contenus esdits arrests, nous voulons d’oresnavant que tous arrests, ensemble toutes autres procédures, soient de nos cours souveraines et autres subalternes et inférieures, soient de registres, enquestes, contrats, commissions, sentences testaments, et autres quelconques, actes et exploicts de justice, ou qui en dépendent, soient prononcés, enregistrés et délivrés aux parties en langage maternel françois et non autrement'.

Cette ordonnance ne concerne que les actes de procédure. Dans l’exercice de son pouvoir souverain, le juge est libre de refuser de prendre en compte des pièces rédigées en langue étrangère, d’en retenir ou non la force probante. Lorsqu’il retient un document rédigé en langue étrangère, le juge n’est tenu que d’en préciser la signification en français.

Il s’ensuit que des documents produits par une partie en langue étrangère ne sont pas en raison d’un défaut de traduction irrecevables, mais sont susceptibles d’être dénués de toute force probante. Les documents litigieux ont par ailleurs été produits en vue de l’audience en traduction libre.

Il n’y a pour ces motifs pas lieu d’écarter des débats les pièces visées par Madame G X et Monsieur H Y.

b – sur la faute et le préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, 'celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

L’action en justice n’est fautive que si elle est abusive. Celle exercée par Madame G X et Monsieur H Y ne peut être qualifiée ainsi, leurs prétentions ayant été estimées fondées par le premier juge.

Au surplus, les appelants ne démontrent pas que leur projet portugais a avorté en raison du retard de

vente, la cession des biens litigieux n’ayant pas été le seul mode de financement possible de l’opération, risqué en regard des délais auxquels elle était soumise.

Les appelants seront pour ces motifs déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts formés à l’encontre de Madame G X et Monsieur H Y.

2 – sur les demandes indemnitaires des consorts X-Y

L’article 1112 du code civil dispose que :

'L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages'.

Les développements précédents ne permettent pas de retenir que les vendeurs n’ont fautivement pas poursuivi les négociations entreprises avec Madame G X et Monsieur H Y sur une courte période, du 19 janvier, date des premiers courriels échangés, au 28 janvier 2019, date du message 'sms’ du notaire les ayant avisés de l’existence d’un autre acquéreur.

Madame G X et Monsieur H Y ne sont dès lors pas fondés en leur demande de dommages et intérêts.

3 – sur les demandes indemnitaires des époux A-E

La charge de la preuve d’une faute des vendeurs à l’origine du préjudice allégué pèse sur eux.

Il résulte des développements précédents qu’aucune faute n’a été commise par les vendeurs à l’encontre de Madame G X et Monsieur H Y. Les vendeurs et les époux C A et D E ont convenu des promesses synallagmatiques de vente du 28 janvier 2019 dont la validité n’est pas remise en cause. Le retard de réitération de la vente par acte authentique n’est pas imputable aux vendeurs. Il ne peut par ailleurs être reproché à ces derniers de ne pas les avoir attraits à une procédure dont ils n’avaient pas pris l’initiative, non fondée ainsi que l’établissent les développements qui précédent.

Les époux C A et D E ne sont en l’absence de faute des vendeurs pas fondés en leurs prétentions formées à leur encontre.

C – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Pour les motifs qui précèdent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné sur ce fondement Monsieur F Z et Madame J K au profit de Madame G X et Monsieur H Y.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des appelants de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

Les époux C A et D E ne sont pas fondés en leur demande présentée sur ce fondement à l’encontre des appelants d’une part fondés en leur appel, d’autre part n’ayant pas pris l’initiative de la procédure judiciaire.

[…]

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à Madame G X et Monsieur H Y. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la scp Drouineau – Bacle – […], et Maître Xavier Argenton, avocats.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 1^er avril 2019 du tribunal de grande instance de Niort;

statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu d’écarter des débats certaines pièces versées en portugais aux débats par les appelants ;

DEBOUTE Madame G X et Monsieur H Y de l’ensemble de leur prétentions ;

DIT parfaite la vente par Monsieur F Z et Madame J K à Monsieur C A et Madame D E, avec faculté de substitution, d’une maison d’habitation située […] à Niort (Deux-Sèvres), […] pour une contenance de 5 a 53 ca, au prix de 671.200 €, de meubles pour un prix de 28.800 € ,

soit un prix total de 700.000 €, objet d’une promesse synallagmatique de vente du 28 janvier 2019 reçue par Maître O P, notaire associé à Niort ;

DIT parfaite la vente par Monsieur F Z et Madame J K à Monsieur C A et Madame D E, avec faculté de substitution, d’un immeuble composé de deux logements et d’un garage situé […] d’or à Niort (Deux-Sèvres), cadastrée section CP n° 782 pour une contenance de 1 a 85 ca, au prix de 160.000 €, objet d’une promesse synallagmatique de vente du 28 janvier 2019 reçue par Maître O P, notaire associé à Niort ;

DÉSIGNE Maître Anne Janoux, notaire à Niort, ou tout notaire qui lui est associé, avec le concours et la participation de Maître O P, notaire, aux fins de réitération par actes authentiques des ventes convenues aux promesses synallagmatiques de vente du 28 janvier 2019 ;

DIT qu’à défaut pour les parties d’avoir régularisé les actes dans le délai de trois à compter de la date de signification du présent arrêt, celui-ci vaudra acte de vente et pourra être publié au service de publicité foncière par la partie la plus diligente et exécuté en tant que de besoin ;

REJETTE la demande de Monsieur F Z et Madame J K de report de l’entrée en jouissance des biens des acquéreurs ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame G X et Monsieur H Y à payer à Monsieur F Z et Madame J K la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame G X et Monsieur H Y aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la scp Drouineau – Bacle – […] et Maître Xavier Argenton, avocats.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,