ARRET N° 1

N° RG 18/00001

N°Portalis DBV5-V-B7C-FS5S

Consorts X

C/

Communauté d’agglomération de la ROCHELLE

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

Copies délivrées aux avocats

et commissaire du gouvernement le :

Formule exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’expropriation

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00001 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FS5S

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 19 octobre 2018 rendu par le Juge de l’expropriation du département de LA CHARENTE-MARITIME.

APPELANTS :

Madame B C veuve X

née le […] à POLOGNE

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

Profession : Médecin

[…]

[…]

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Elise GUEGAN, avocat substituant la SELAS CAP CODE, avocats au barreau de RENNES

INTIMEE :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE

Service affaires juridiques et immobilières

6 rue Saint Z

[…]

Représentée par M^e Damien MADOULE, avocat de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

ET :

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

Direction départementale des Finances Publiques

[…]

[…]

Non comparant ni représenté lors de l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Décembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Annie FOUR,

ARRÊT :

— Réputé contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Madame Annie FOUR, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 7 novembre 2018 par les consorts Y C veuve X, Z X, A X et D X à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Charente Maritime prononcé le 19 octobre 2018 fixant l’indemnisation leur revenant au titre de l’expropriation d’une parcelle dont ils sont propriétaires sur le territoire de la commune de Lagord.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* transmises par les consorts X le 5 février 2019 s’agissant de leurs conclusions initiales, reçues au greffe le 6 février et notifiées le 12 février à la Communauté d’agglomération (CDA) de La Rochelle et au commissaire du gouvernement (les AR du 13/02) ; transmises le 16 juillet 2019, s’agissant de leurs conclusions n°2, reçues au greffe le 17 juillet et notifiées le 18 juillet 2019 (les AR du 19/07) ; et transmises le 25 novembre 2019 s’agissant de leurs conclusions n°3, reçues le 26 novembre et notifiées le 28 novembre 2019 (AR du 29/11)

* transmises par la CDA de La Rochelle le 23 avril 2019 s’agissant de ses conclusions initiales, reçues au greffe le 25 avril et notifiées le 30 avril 2019 aux consorts X et au commissaire du gouvernement (les AR du 02/05) ; et transmises le 14 octobre 2019 s’agissant de ses conclusions n°2, reçues au greffe le 17 octobre et notifiées le 18 octobre 2019 (les AR du 21/10)

* étant précisé que le commissaire du gouvernement n’a pas conclu.

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant en vertu d’un arrêté préfectoral du 12 juillet 2017 modifié le 22 août 2017 déclarant d’utilité publique les acquisitions de parcelles et

terrains et les travaux nécessaires à la création d’une réserve foncière en vue de permettre la relocalisation du Centre de secours principal du SDIS sur la commune de Lagord et portant cessibilité de l’emprise nécessaire, et sur ordonnance d’expropriation du 14 septembre 2017, la CDA de La Rochelle a saisi le juge de l’expropriation du département de la Charente Maritime en fixation d’indemnité par une lettre à laquelle était annexé un mémoire du 5 avril 2017 contenant ses propositions d’indemnisation aux consorts Y, Z, A et D X, propriétaires indivis d’une parcelle de terre sise commune de Lagord, lieudit 'Fief Nouveau', cadastrée section AE n°174 d’une superficie de 932 m² faisant l’objet d’une emprise totale ; que le juge de l’expropriation a procédé au transport sur les lieux et a tenu l’audience le 14 septembre 2018 ; et que par le jugement entrepris, écartant la qualification de terrain à bâtir et celle de terrain en situation privilégiée, il a fixé l’indemnité principale à 7.887 euros sur la base de 8,46 euros du m² et à 1.433 euros l’indemnité de remploi, en allouant aussi aux expropriés 576,31 euros à titre d’indemnité accessoire de perte de loyers au titre de deux contrats de location d’emplacement pour panneaux publicitaires, soit une indemnité globale de dépossession de 9.896,31 euros.

Les consorts X soutiennent à titre principal que leur parcelle est un terrain à bâtir, en faisant valoir d’une part, qu’elle est classée à la date de référence en zone ND du POS soit dans un secteur où la construction d’équipements publics d’intérêt général est expressément autorisée, sans qu’il y ait lieu comme l’a fait le premier juge d’ajouter à la loi une condition supplémentaire tenant à la qualité publique ou privée des personnes à l’initiative de la construction, d’autant qu’une personne privée peut exploiter un équipement public, ni de s’attacher à la marge de reculement par rapport à la route départementale D 104 qui ne l’affecte que sur une petite portion ; et d’autre part, qu’elle est desservie par plusieurs voies d’accès, un réseau d’assainissement, un réseau électrique et un réseau d’eau potable.

Ils soutiennent subsidiairement que leur parcelle, dont la Communauté d’agglomération dit elle-même qu’elle est située en un emplacement 'stratégique’ et 'unique', constitue à tout le moins un terrain en situation particulièrement privilégiée, en raison de sa proximité avec un centre commercial, une caserne de gendarmerie et un lycée, à moins de deux kilomètres du centre-ville de La Rochelle, et au vu de sa desserte par un axe routier structurant et par tous les réseaux.

Ils affirment que les accords amiables invoqués par le commissaire du gouvernement en première instance -d’ailleurs conclus à 10 euros du m² et non pas à 5 euros comme allégué- ne constituent pas des termes pertinents de comparaison car il s’agissait de terrains situés en zone rurale et pour partie enclavés. Ils citent diverses mutations sur la commune de Lagord constituant selon eux des termes pertinents de comparaison, et rappellent que leur famille avait cédé en 1969 une parcelle proche cadastrée AE n°172 au syndicat intercommunal pour un prix qui correspond aujourd’hui à 50,42 euros du m².

Sur la base de 442 euros du m² qu’ils estiment la plus conforme aux mutations comparables, ils demandent à la cour de leur allouer 411.944 euros à titre d’indemnité principale, 41.194 euros d’indemnité de remploi, et 16.800 euros d’indemnité accessoire au titre de la perte de loyers compte-tenu des loyers restant à courir pour la durée des contrats conclus, de la perte subie pendant le délai nécessaire à acquérir un autre bien et le donner à bail, et de la perte de chance d’avoir pu maintenir le même niveau de location qu’antérieurement, soit au total une indemnité de 469.938 euros.

En toute hypothèse, ils réclament une indemnité de procédure de 3.000 euros.

La communauté d’agglomération de La Rochelle sollicite à titre principal la confirmation du jugement. Elle soutient que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue pour la parcelle en cause car les conditions requises ne sont pas remplies, d’une part parce que la zone ND limite drastiquement la possibilité de construction et que les possibilités de construire par exception évoquées par les appelants seraient envisageables dans la zone NDa mais pas sur cette parcelle au vu

de sa superficie, de la marge de recul et des nuisances de la zone, et d’autre part en ce que le bien est dépourvu d’accès sur le rond-point et n’en a aucun sur le chemin de terre proche, qu’il est dépourvu de réseau d’assainissement proche, et n’est pas desservi par un réseau électrique ni par un réseau d’eau potable ou en situation de pouvoir se raccorder au réseau le plus proche. Elle conteste que le bien exproprié puisse être regardé comme un terrain en situation privilégiée, en indiquant qu’il subit des nuisances importantes en raison de la route départementale, qu’il donne sur un giratoire et qu’il est dans le couloir de l’aérodrome La Rochelle-Ile de Ré. Elle soutient que son offre est très avantageuse, en rappelant qu’elle est nettement supérieure à l’estimation de France Domaine ; elle fait valoir que six propriétaires expropriés ont accepté son offre sur cette base ; et elle affirme que les mutations citées par les appelants ne constituent pas des termes de comparaison pertinents puisqu’ils sont tirés de sites en ligne et concernent des terrains viabilisés situés en zone UE ou UEa. S’agissant de l’indemnité accessoire, elle invoque la jurisprudence qui retient l’absence de garantie avérée de reconduction d’un contrat de location d’emplacement publicitaire.

À titre subsidiaire, si la cour retenait que la parcelle est un terrain à bâtir, elle demande que l’indemnité principale soit alors fixée sur une base n’excédant pas 273 euros du m², en référence au prix de mutation d’une parcelle cadastrée AI n° 734 proche du giratoire.

Le commissaire du gouvernement n’a pas pris de conclusions et n’a pas pris part à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la procédure

L’appel formé le 7 novembre 2018 contre le jugement prononcé le 19 octobre 2018 est recevable, et il est aussi régulier.

En l’absence d’écritures du commissaire du gouvernement, partie à la procédure, le présent arrêt est réputé contradictoire.

Les conclusions d’appelants et d’intimée sont recevables, comme transmises dans le respect des délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

S’agissant des conclusions en réplique transmises au-delà de ces délais, elles sont recevables dès lors qu’elles se bornent à apporter des précisions ou des éléments de réplique, et tel est le cas des mémoires, purement réitératifs et responsifs, respectivement transmis par les consorts X le 16 juillet et le 25 novembre 2019, et par l’expropriante le 14 octobre 2019.

* sur le fond

La contestation des appelants ne porte que sur la nature de terrain à bâtir ou subsidiairement de terrain en situation privilégiée du bien exproprié, ainsi que sur le montant de l’indemnité accessoire due au titre des panneaux publicitaires pris à bail sur la parcelle, et aucune contestation n’existe au titre de la date de référence, du classement du bien exproprié ainsi que de sa consistance tels que retenus dans le jugement.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent sur celle, pertinemment retenue par le premier juge, du 17 février 2016, soit un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

S’agissant des données d’urbanisme, le bien est situé, à la date de référence, en zone ND du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Lagord, zone comprenant des espaces naturels qui nécessitent une protection vis à vis de l’urbanisation soit en raison de la qualité de son paysage, soit pour des raisons de nuisance, soit enfin pour des risques possibles, et dans laquelle sont autorisés la restauration et l’aménagement des constructions existantes liées à l’agriculture ou l’élevage, les équipements publics d’intérêt général et les clôtures, ainsi que, sous conditions, l’aménagement et l’extension des constructions à usage d’habitation existantes dans la limite maximale de 170 m² hors oeuvre et les ouvrages techniques d’intérêt public de toute nature.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’une parcelle trapézoïdale, en friche, jouxtant un vaste rond-point routier donnant accès à l’agglomération rochelaise, présentant une déclivité d'1m à 1,30 m pour accéder à la route sans clôture ni portail, et sur laquelle le juge de l’expropriation a constaté lors de son transport la présence de cinq panneaux publicitaires actifs.

S’agissant de la superficie globale expropriée, elle est de 932 m²

S’agissant de la qualification, celle de terrain à bâtir revendiquée par les expropriés a été écartée à bon droit par le premier juge au regard des conditions posées à l’article L.322-3 du code de l’expropriation dès lors qu’il ressort des productions (ainsi plan des réseaux et vues aériennes : pièces n°11, 12, 13,14,15 de l’intimée) qu’à la date de référence, la parcelle ne disposait d’aucun accès sur la voie publique quand bien même elle donne sur la RD 104, en raison d’une déclivité d'1 mètre à 1,30 mètre ; que contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, elle ne disposait pas non plus d’un accès au chemin de terre desservant deux maisons proches qui jouissent, elles, d’un accès à l’avenue du 8 mai 1945 venant s’achever sur ce giratoire ; que la parcelle n’est desservie par aucun réseau d’assainissement, le plus proche étant à plus de 69 mètres, et de l’autre côté du giratoire ; que le réseau le plus proche d’eaux pluviales est pareillement situé en ce même emplacement distant et difficilement atteignable au vu du caractère irréaliste de travaux de raccordement en plein giratoire d’accès à l’agglomération ; que le réseau d’eau potable se situe de l’autre côté de la voie publique, à plus de 42 mètres, sans qu’il puisse être utilement fait référence au raccordement des deux pavillons proches du côté Sud, à près de 90 mètres ; étant ajouté qu’il n’est pas même établi avec certitude que la parcelle expropriée soit raccordée au réseau électrique, dès lors que l’unique élément en ce sens est tiré de la présence d’un lampadaire public dont l’intimée objecte sans être réfutée qu’il dénote seulement l’existence d’un réseau d’éclairage public sans certitude sur les possibilités de s’y raccorder vu ses spécificités techniques, ces éléments démontrant amplement qu’il n’existe pas, à proximité immédiate de la parcelle, des réseaux d’une dimension adaptée à la capacité -juridiquement et factuellement limitée- de construction du terrain et avec lesquels un raccordement serait au surplus possible sans travaux ni frais conséquents.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’exclusion de la qualification de terrain à bâtir ne rend pas surabondante la question de déterminer si le bien exproprié est un terrain en situation privilégiée, dès lors que cette qualification n’est précisément susceptible de s’appliquer qu’à des biens auxquels a été refusée la qualification de terrains à bâtir, lorsqu’ils s’avèrent bénéficier d’une plus-value de situation en considération de leur emplacement.

À cet égard, la parcelle des consorts X constitue assurément un terrain à la situation très privilégiée, puisqu’elle est situé en un secteur déjà urbanisé, dans l’agglomération rochelaise, près du lycée Léonce Vieljeux et d’une gendarmerie et à quelques dizaines de mètres de Lidl et KFC, à deux kilomètres du centre-ville de La Rochelle, avec une façade sur un important rond-point routier et de grands axes de circulation à proximité, de sorte qu’elle présente assurément une importante plus-value par rapport à des terres agricoles, ainsi qu’il ressort d’ailleurs des propres termes de la délibération du 26 janvier 2017 par laquelle l’expropriante a décidé d’acquérir ce terrain en pointant sa 'localisation stratégique et unique’ dans un 'secteur clé’ (cf pièce n°19 de l’appelante), de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la prétention subsidiaire des consorts X à voir

évaluer leur bien comme un terrain en situation privilégiée et en ce qu’il a chiffré l’indemnité principale -et partant l’indemnité de remploi- en référence aux prix de parcelles agricoles longeant la RD 104.

S’agissant de l’évaluation du bien, la méthode pour y procéder est librement définie.

La méthode par comparaison apparaît la plus adaptée et pertinente en l’espèce, où il existe dans la commune des références récentes de mutation.

Les références tirées par les consorts X de mutations portant sur des terrains viabilisés vendus par des professionnels pour y construire une maison individuelle ne constituent pas des termes de comparaison pertinents, la parcelle considérée étant située en zone ND et non viabilisée.

En première instance, le commissaire du gouvernement avait cité des mutations conclues à Lagord à des prix au m² de l’ordre de 5 ou 6 euros pour des terrains agricoles voire des prés en zone ND ou NDa, la plupart enclavés, et bien loin de pouvoir être regardés comme en situation privilégiée.

La Communauté d’agglomération cite les accords amiables qu’elle a conclus dans ce secteur du 'Fief Nouveau’ où est située la parcelle expropriée, avec des propriétaires de parcelles de 3.000 à 4.700 m² incluses dans le périmètre de la DUP, au prix de 10 euros du m² (parcelles AE n°40, 41, 46, 47, 57).

Ces transactions constituent, en effet, des références intéressantes, sous cette réserve que rien ne vient persuader qu’il s’agissait de terrains en situation privilégiée comme l’est le bien des consorts X, avec son emplacement remarquable.

Les expropriés produisent (leur pièce n°13) la fiche de mutation afférente à une adjudication intervenue le 7 avril 2015 au prix de 214.500 euros sur une parcelle de 786 m² (cf pièce n°19 de l’intimée) située de l’autre côté du giratoire, 6 avenue du 8 mai 1945 et supportant un immeuble de rapport, ce qui détermine, certes pour l’ensemble bâti/non bâti, une valeur de 273 euros du m².

Au vu de ces éléments, et compte-tenu des particularités du terrain exproprié, l’indemnité peut être arrêtée sur la base de 35 euros du m², étant précisé qu’il est pris acte de ce que l’expropriée indique (cf page 17 de ses écritures) ne pas revendiquer d’abattement au titre de l’existence d’une location de panneaux publicitaires.

* sur la fixation des indemnités

¤ l’indemnité principale

Sur la base retenue de 35 euros du m², elle s’établit à (35 x 932) = 32.620 euros.

¤ l’indemnité de remploi

Selon la méthode usuelle, l’indemnité de remploi se chiffre par tranche dégressive [soit 20% jusqu’à 5.000 euros, 15% pour la tranche comprise entre 5.000 et 15.000 euros et 10% au-delà], et elle s’établit en conséquence à

. 5.000 euros x 20% = 1.000 euros

. 10.000 euros x 15% = 1.500 euros

. 30.120 euros x 10% = 3.012 euros

soit 5.512 euros.

¤ l’indemnité accessoire

Les consorts X justifient par la production des contrats avoir conclu le 7 juin 2009 et le 17 novembre 2011 avec une société CBS OUTDOOR deux conventions de location d’emplacement pour implanter, respectivement, 3 et 2 panneaux publicitaires sur deux portions de la parcelle AE n°174.

Ces conventions, d’une durée de six années, contenaient une clause de reconduction par période d’une année au-delà de leur terme initial.

Etant l’une et l’autre venue au terme de la période initiale, elles ont été reconduites depuis, et le juge de l’expropriation a bien constaté lors de son transport la présence de cinq panneaux actifs sur le site.

Aucune garantie de nouvelle reconduction n’étant acquise ni établie, la perte de loyer au titre de laquelle les consorts X sont fondés, en son principe, à solliciter une indemnisation, ne peut être considérée que pour une durée d’un an, et le loyer annuel étant de 988 euros pour un des contrats et de 1.220 euros pour l’autre (cf pièce n°3 des appelants), l’indemnité accessoire sera donc fixée à (988 + 1.220)= 2.208 euros, sans qu’il y ait lieu à indemnisation de la perte de chance d’avoir loué au-delà d’une année.

* sur les dépens et l’indemnité de procédure

Les appelants obtiennent devant la cour l’infirmation du jugement et des indemnités supérieures, de sorte que la CDA doit être regardée comme succombant et supportera les dépens, avec indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

DIT les consorts X recevables en leur appel ;

INFIRME le jugement entrepris prononcé le 19 octobre 2018 par le juge de l’expropriation de la Charente Maritime,

et statuant à nouveau :

FIXE à 32.620 euros (TRENTE-DEUX MILLE SIX CENT VINGT EUROS) l’indemnité principale revenant aux consorts Y C veuve X, Z X, A X et D X ;

FIXE à 5.512 euros (CINQ MILLE CINQ CENT DOUZE EUROS) l’indemnité de remploi revenant aux consorts X ;

FIXE à 2.208 euros (DEUX MILLE DEUX CENT HUIT EUROS) l’indemnité accessoire revenant aux consorts X ;

CONDAMNE la Communauté d’agglomération (CDA) de La Rochelle aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts X, ensemble, une indemnité de procédure de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,