MHD/LD

ARRET N° 816

N° RG 19/03340

N° Portalis DBV5-V-B7D-F3RV

Y

C/

Y

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre Sociale

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 septembre 2019 rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de NIORT

APPELANT :

Monsieur B Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Kévin GOMEZ, substitué par M^e Julie PECHIER tous deux de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de POITIERS,

INTIMÉS :

Monsieur I Y

[…]

Lieu-dit Chaignepain

[…]

Représenté par M^e Kévin GOMEZ, substitué par M^e Julie PECHIER tous deux de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de POITIERS,

Monsieur J Z

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Ségolène BARDET, avocat au barreau des DEUX-SEVRES, substituée par M^e Pierre MARTIN de la SCP DENIZEAU-GABORIT-TAKHEDMIT ET ASSOCIES, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2021, en audience publique, devant

Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente

Madame Anne-Sophie DE BRIER, Conseiller

Madame Valérie COLLET, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lionel DUCASSE

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Marie-Hélène DIXIMIER, Présidente, et par Monsieur Lionel DUCASSE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 20 décembre 1992, enregistré le même jour, Madame X veuve Y a consenti à Monsieur Z et Madame A un bail à ferme pour une durée de neuf ans, à effet du 29 septembre 1992, portant sur une propriété située sur la commune de Saint Martin d’Entraigues – Fontenilles, comprenant un immeuble d’habitation, des dépendances et des parcelles d’une superficie totale de 09 ha 73 a 10 ca, dont 8 ha 14 a 80 ca en nature de terre et 1 ha 69 a 70 ca en nature de pré, moyennant un fermage de 5, 25 quintaux de blé par hectare payable à terme échu le 29 septembre de chaque année.

Madame X veuve Y a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux le 15 novembre 2018 aux fins de résiliation du bail à ferme et de paiement de fermages échus outre de diverses sommes au titre de la réparation de la charpente et de la couverture.

Madame X, veuve Y, est décédée le […] et l’instance a été reprise par ses ayants droit, Messieurs B et I Y.

Par jugement du 17 septembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Niort a :

— constaté la reprise de l’instance par Messieurs Y, en leur qualité d’héritiers de Madame X veuve Y ;

— débouté Messieurs Y de leurs demandes ;

— condamné Messieurs Y aux dépens et à payer à Monsieur Z la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 5 octobre 2019, Monsieur B Y a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 31 mars 2021.

Lors cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions du 26 mars 2021, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample des faits, prétentions et moyens, les consorts Y demandent à la cour de :

— infirmer le jugement

— juger que Monsieur Z a commis des manquements aux obligations résultant de son bail ;

— prononcer la résiliation du bail ;

— dire qu’il appartiendra à Monsieur Z de quitter les lieux dans les deux mois de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans ces délais, ils pourront requérir à la force publique pour procéder à l’expulsion de Monsieur Z ;

— condamner Monsieur Z à leur verser, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation évaluée conformément aux stipulations du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— débouter Monsieur Z de ses demandes ;

— condamner Monsieur Z aux dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 29 mars 2021, reprises oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample des faits, prétentions et moyens, Monsieur Z demande à la cour de :

— confirmer le jugement ;

— débouter Messieurs Y de leurs demandes ;

— condamner Monsieur B Y aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 18 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles :

* L 411- 31- I du Code rural et de la pêche maritime :

'I. Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.'

* 1766 du code civil :

' Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764.'

Il en résulte :

— que les manquements reprochés au preneur doivent compromettent le fonds lui-même ou sa bonne exploitation,

— que leur existence est appréciée au jour de la demande de résiliation.

L’appréciation de la gravité desdits manquements relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond qui doivent caractériser en quoi les agissements du preneur ont été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Au cas particulier, Messieurs Y font valoir que Monsieur Z a commis plusieurs manquements au cours de l’exécution du bail qui justifient la résiliation du bail, à savoir :

— un défaut d’entretien des lieux loués caractérisé par un défaut d’entretien des bâtiments, une absence d’exploitation d’une partie des parcelles et la sous exploitation générale des terres,

— la sous location de deux parcelles interdite par le bail,

— un défaut de paiement des loyers.

A – Sur le défaut d’entretien des lieux loués :

1 – Sur le défaut d’entretien du bâti :

En application de l’article L415-4 du code rural :

'seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont pas occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur'.

Il en résulte :

— que le preneur entretiendra les bâtiments en bon état de réparation locative,

— qu’exceptionnellement, les grosses réparations peuvent être mises à la charge des preneurs lorsque, n’ayant pas rempli leurs obligations locatives en n’effectuant pas les réparations leur incombant, cette carence a eu pour conséquence une détérioration progressive et manifeste des lieux.

A défaut d’état des lieux, le preneur est réputé avoir reçu les bâtiments en bon état.

En l’espèce, l’article 9 du bail rural liant les parties prévoit que : 'le preneur entretiendra les bâtiments en bon état de réparation locative, il fera repasser les bâtiments au moins une fois pendant la durée du bail, les matériaux étant fournis par le bailleur après son expresse autorisation et par écrit’ .

Messieurs Y reprochent en substance à Monsieur Z le défaut d’entretien du bâtiment et notamment de ne pas avoir remédié aux infiltrations d’eau affectant le bâtiment dont une partie de ce fait s’est effondrée et dont l’autre partie présente un état de décrépitude avancée.

Ils indiquent que les travaux allégués par le preneur au niveau du faîtage ne sont justifiés par aucun élément, la pièce n° 3 étant un simple devis et la seule facture produite par Monsieur Z concernant des travaux d’agrandissement réalisés sans aucune information et acceptation préalables de leur part.

Ils précisent que contrairement à ce qu’allègue le preneur l’effondrement d’une partie de la toiture n’est pas lié à un orage comme a pu le constater leur assureur qui leur a opposé un refus de prise en charge des travaux de toiture.

En réponse, Monsieur Z indique que l’effondrement de la toiture affecte une seule partie du bâtiment d’exploitation. Il affirme que le mauvais état du bâtiment préexistait à la conclusion du bail rural en 1992 et que de ce fait les dégradations ne lui sont pas imputables.

Il précise avoir pris en charge le coût de la reprise de la charpente du bien et de la pose de plaques en fibro-ciment sur une partie du bâtiment principal et sur le hangar séparé, suivant facture du 29 septembre 1997 outre la réalisation d’un faitage sur le bâtiment principal, en décembre 2015.

Il en conclut qu’il a respecté l’obligation d’entretien lui incombant et que la réfection de la toiture et de la charpente relèvent de la seule responsabilité du bailleur.

Cela étant, il n’est pas contesté :

— que la propriété bâtie comprend trois pièces au rez de chaussée avec grenier au-dessus, un chai, un fournil, une grange et des écuries, un hangar agricole,

— qu’aucun état des lieux d’entrée n’est joint au contrat de bail,

— que le constat d’huissier, dressé par Maître E, huissier de justice à la demande de Madame Y, le 21 janvier 2019, a noté :

* que les trois pièces de la partie habitation étaient inhabitées et servaient plutôt de remises,

* que Monsieur Z lui avait confirmé que le logement dans lequel il avait habité avec ses parents était devenu inhabitable et qu’il n’y avait de sanitaires à l’intérieur,

* que les pièces étaient à l’état brut , avec un sol sur ciment, des murs blancs et un plafond aux poutres apparentes soutenant le plancher du grenier au-dessus,

* qu’il n’y avait aucune trace d’infiltration à l’intérieur.

* que Monsieur Z lui avait déclaré avoir fait remanier la toiture, en faisant poser des tuiles à fond plat, quelques tuiles restant à remplacer en bordure,

— qu’il avait observé que les ouvertures en bois, les portes, les fenêtres et volets étaient en l’état pourris et que l’ensemble du locatif était en mauvais état général,

— que sur la partie gauche du corps de ferme, il avait constaté que la toiture du bâtiment de la grange était en partie écroulée au sol, ainsi que dans le prolongement sur la toiture de l’écurie qui se trouvait en partie à ciel ouvert,

— que dans la grange, il avait constaté que la panne faîtière était tombée et qu’il avait relevé des morceaux de bois de la charpente et des débris de tuiles.

— que le constat d’huissier, dressé par Maître D, huissier de justice à la demande de Monsieur Z, a noté :

* que le bâtiment en pierres présentait, dans sa globalité, un mauvais état général,

* qu’il était recouvert d’une toiture en tuiles fond plat et en tuiles courbes de recouvrement,

* que le faitage présentait un assez bon état général sur l’ensemble et que le mortier était d’un aspect relativement récent,

*que dans le prolongement du bâtiment sur la gauche, il y avait un bâtiment vétuste dont la toiture était en grande partie effondrée et dont la charpente était en très mauvais état,

*qu’au bout de ce bâtiment, le toit était recouvert de plaques de fibro-ciment,

* que Monsieur Z lui avait précisé que cette partie avait été refaite puis endommagée par un orage,

* que le hangar, situé en face, était constitué d’un toit en plaques de fibro- ciment qui présentait un aspect relativement récent.

Il en résulte qu’effectivement, le bâtiment principal, dans le prolongement duquel se situent la grange et l’écurie, présente un état de vétusté avancé affectant la toiture partiellement écroulée, les ouvrants et les volets.

Cependant, la réalisation des grosses réparations incombe aux bailleurs à défaut de dispositions

particulières dans le bail.

Or ceux-ci ne produisent aucune pièce établissant que leur auteur ou eux- mêmes ont fait réaliser des travaux de clos et couvert du bâtiement durant les plus de 27 ans qu’a duré le bail alors que le preneur leur avait signalé les problèmes de toiture qu’il rencontrait.

En conséquence, même si aucun état des lieux n’a été établi et si de ce fait, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état général, il n’en demeure pas moins que les bailleurs ne peuvent pas venir lui reprocher un défaut d’entretien de réparations locatives ayant entraîné un état de vétusté certain et un écroulement partiel de la toiture du bâtiment alors qu’en application de l’article L415-4 du code rural et de la pêche maritime, les réparations, nécessitées par l’état de vétusté outre les grosses réparations affectant le clos et le couvert incombent aux bailleurs.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

2 – Sur l’absence d’exploitation d’une partie des parcelles :

En application des articles :

* L411-27 alinéa 1 du code rural 'les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil,

* 1728 du code civil 'le preneur doit exploiter le fonds conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail ou qui est présumée par les circonstances'.

Il est acquis que sont considérés motifs de résiliation légitimes le fait de laisser les terres en friche, de laisser proliférer les ronces, la bruyère, les joncs, les chardons ou le chiendent et de ne pas tailler les haies ou la vigne sous réserve de démontrer que ces manquements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Au cas particulier, Messieurs Y reprochent à Monsieur J Z de laisser le pré, cadastré 275 A 632 'Le Bourbonneau’ (29 a 50 ca), et le pré, cadastré 275 ZO 05 'Les Chaumes pelées’ (80 a 20 ca), en état de friches, envahis de ronciers et d’arbres sauvages, sans avoir recueilli leur accord.

Ils considèrent que cette situation leur fait nécessairement grief dans la mesure où ils devront engager des frais conséquents de remise en état et que de surcroît, elle menace la future mise en valeur du fonds.

En réponse, Monsieur Z reconnait des manquements à l’obligation d’entretien de ces deux parcelles, tout en soutenant qu’ils ne sont pas suffisants pour compromettre la bonne exploitation du fonds, les autres parcelles étant majoritaires et en expliquant que ces terres n’ont jamais été exploitées, que son père laissait les exploitants des parcelles voisines faire paître leur bétail afin de les entretenir.

Il ajoute s’agissant de la parcelle 275 ZO 5 'Les Chaumes Pelées’ qu’initialement il exploitait les parcelles adjacentes n° 6 et 7, que désormais la parcelle 275 ZO 6 était louée par Monsieur C et que de ce fait, la parcelle litigieuse était devenue d’une superficie insuffisante pour être exploitée convenablement.

Cela étant, même si le défaut d’entretien de ces deux parcelles ne peut pas être contesté sérieusement, il n’en demeure pas moins que leur superficie, à elles deux, ne représente que 1 ha 09 a 70 ca sur les 9ha 73 a 10 ca – soit environ un neuvième – de la location totale des terres labourables qui pour le surplus sont en bon état d’entretien comme l’a relevé Maître D, huissier de justice dans le

chapitre 'immeubles non bâtis’ du constat qu’il a dressé.

Il en résulte que ce manquement ne peut pas à lui seul compromettre la bonne exploitation du fonds.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

3 – Sur la sous exploitation générale des terres :

En application de l’article 7 du bail intitulé 'déclaration sur les cumuls’ : 'le preneur doit informer le bailleur de sa situation d’exploitant. En cours de bail, le preneur doit également informer le bailleur de tout changement intervenu. L’inexécution de ces obligations peut entrainer la résiliation du contrat, éventuellement des dommages et intérêts.'

En l’espèce, les consorts Y soutiennent que la situation de Monsieur Z a évolué en cours de bail sans qu’il les en informe dans la mesure où il a cessé d’exercer son activité sous la forme d’un GAEC pour s’organiser en EARL et poursuivre seul une activité chronophage et éloignée des parcelles données à bail qu’il a, de fait, cessé d’exploiter correctement.

En réponse, Monsieur Z – qui ne conteste pas l’existence depuis 1994 d’une autre société agricole, à savoir l’EARL de Fougères liée à l’exploitation de vaches laitières – prétend qu’aucune sous exploitation du fonds n’est démontrée par le bailleur.

Cela étant :

— si effectivement Monsieur Z ne conteste pas avoir débuté une activité agricole sous forme de Gaec puis d’EARL le 1^er mars 1994 comme en atteste l’extrait KBIS versé aux débats par les bailleurs en pièce 12 de leur dossier -,

— s’il ne peut pas contester sérieusement ne pas en avoir avisé officiellement Madame Y -,

— s’il ne peut pas se borner pour expliquer sa carence de ce chef à se réfugier derrière le fait qu’elle ne pouvait pas l’ignorer dans la mesure où la société existait depuis le début du bail,

il n’en demeure pas moins que les bailleurs ne rapportent aucun élément permettant d’établir la sous exploitation généralisée des terres alors que le procès verbal de constat de Maître D a établi que l’essentiel des terres étaient correctement ensemencées et que le procès verbal de constat de Maître E n’a rien relevé d’anormal de ce chef, à l’exception des deux parcelles 275 A 632 'Le Bourbonneau’ (29 a 50 ca) et 275 ZO 05 'Les Chaumes pelées’ (80 a 20 ca), laissées en friche, dont la situation a été étudiée ci-dessus.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

3 – Sur la présence d’une meute de chiens :

En page 7 de leurs conclusions, les bailleurs soutiennent que Monsieur Z a modifié les lieux loués notamment en implantant deux chenils sans leur accord.

En réponse, Monsieur Z prétend qu’il est maître d’équipage, que cette activité relève de ses loisirs, que de ce fait, aucune autorisation du bailleur n’était nécessaire pour constituer une société de vénerie.

Il ajoute qu’en tout état de cause, il n’existe aucun élément permettant de constater que cette partie du bâti serait dégradée par la présence des chiens, ou encore mal entretenue par le locataire, qui n’utilise qu’une partie des bâtiments, déjà amplement dégradés.

Cela étant, il convient tout d’abord de préciser que l’activité de vénerie exercée par Monsieur Z est une activité de loisirs qui ne requière aucune autorisation des bailleurs pour être exercée dans les lieux loués.

Ensuite, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, Maître E, l’huissier de justice intervenant à leur demande n’a relevé aucune dégradation causée par les chiens.

En effet, celui-ci s’est borné à noter en page 2 de son constat 'd’emblée, je constate par des aboiements, la présence d’une meute de chiens répartie dans deux chenils, le premier situé à gauche en entrant et un second situé devant le corps de ferme sur son extrémité gauche.. 'puis en page 4 ' Monsieur Z me déclare avoir nettoyé le poulailler qui existait du temps de ses parents pour y mettre une partie de ses chiens et me confirme avoir une meute d’une vingtaine de chiens de chasse à courre aux lièvres.'

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

B – Sur la sous location de terres prohibée par le bail :

En application des articles :

* L411-31 II alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime :

' II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

….

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ..';

* L411-39 du code rural et de la pêche maritime :

'Pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation.

Les échanges ne peuvent porter que sur la jouissance et peuvent s’exercer sur tout ou partie de la surface du fonds loué. La commission consultative départementale des baux ruraux fixe et l’autorité administrative du département publie par arrêté, pour chaque région agricole, la part de surface de fonds loué susceptible d’être échangée. Cette part peut varier en fonction de la structure des exploitations mises en valeur par le preneur. Pour les fonds mentionnés à l’article 17-1 du code rural, elle ne peut être inférieure à la moitié de la surface totale du fonds loué.

Les échanges mentionnés au présent article ne peuvent porter sur la totalité du bien loué que si sa surface n’excède pas le cinquième du seuil mentionné à l’article L. 312-1, compte tenu de la nature des cultures.

Le preneur les notifie au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le propriétaire qui entend s’y opposer doit saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois à compter de la réception de l’avis du preneur. A défaut, il est réputé avoir accepté l’opération.

Le titulaire du bail conserve son droit de préemption sur les parcelles qui ont fait l’objet d’un échange en jouissance au titre du présent article.'

Il en résulte qu’en l’absence de l’information prévue à l’art. L. 411-39 précité, la résiliation du bail ne peut intervenir que si le bailleur rapporte la preuve du préjudice que lui a causé l’échange.

Au cas particulier, les consorts Y soutiennent :

— que les deux parcelles cadastrées […]' et ZS 118 'Le Mornette’sont exploitées par les exploitants des parcelles voisines,

— que Monsieur Z ne rapporte pas la preuve – contrairement à ce qu’il prétend – qu’il s’agirait d’un échange de parcelles, autorisé, avec Messieurs F et G,

— que force est, également, de constater que ces échanges ne leur ont pas, en tout état de cause, été notifiés conformément aux dispositions précitées,

— que cette absence d’information leur cause un préjudice dès lors qu’ils n’ont pas été en mesure de pouvoir s’y opposer efficacement.

En réponse, Monsieur Z prétend que les échanges ont été autorisés, que Monsieur L F et Monsieur G exploitent respectivement les parcelles 275 ZE 6a d’une superficie de 3a et 275 ZE 6b d’une superficie de 24a 60 ca, que leur superficie était trop minime pour qu’il les exploite lui-même alors qu’elles jouxtent les terres exploitées par les consorts F / G.

Cela étant, si l’intimé ne rapporte pas la preuve qu’il a notifié aux bailleurs les échanges auxquels il voulait procéder, il n’en demeure pas moins que les propriétaires ne rapportent pas la preuve du préjudice qui résulte pour eux de ces échanges, le seul fait de soutenir qu’ils n’ont pas été en mesure de s’opposer auxdits échanges efficacement faute d’en avoir été informé étant insuffisant à lui seul pour caractériser leur préjudice.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

C – Sur le défaut de paiement de loyers :

En application de l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime :

' I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ..'

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (C. rur., art. R. 411-10, al. 1^er) ou par acte extra judiciaire.

Il en résulte :

— que les manquements du preneur doivent être appréciés au jour de la demande en résiliation,

— qu’ainsi, même s’il ne s’est pas acquitté de son fermage à l’expiration du délai de 3 mois ouvert par les mises en demeure prévues par l’article L. 411-31, I, 1° du code rural et de la pêche maritime, le preneur conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le propriétaire.

Au cas particulier, les consorts Y soutiennent que si les défauts de paiement relatifs aux années 2016, 2017 et 2018 ont fini par être régularisés, il n’en demeure pas moins que Monsieur Z reste redevable d’une somme totale de 3.412 euros au titre des années 2019 et 2020 et

qu’une mise en demeure lui a été adressée le 3 décembre 2020 de chef.

En réponse, Monsieur Z prétend :

— que lors de la saisine du tribunal, seul le loyer de 2018 était impayé et que celui-ci a été régularisé le 1^er février 2019,

— que le loyer de 2019 a été payé,

— que le fermage de 2020 est en cours de règlement ;

— qu’il n’est pas démontré l’existence de deux impayés de fermage qui auraient persisté après l’envoi d’une mise en demeure.

Cela étant, au vu des principes sus rappelés et des constatations faites par le premier juge qui n’ont pas été contestées par les parties :

— par deux mises en demeure, adressées par lettres recommandees avec avis de réception signés par le preneur, en date des 8 janvier 2018 et 11 avril 2018, Madame M Y a réclamé à Monsieur Z le paiement des fermages échus en 2016 (1 690,47 euros) et en 2017 (1 653,77 euros), en rappelant les dispositions de l’article L411-31 susvisé,

— que par chèque bancaire en date du 26 juin 2018, Monsieur Z a adressé à Madame Y le paiement de ces deux fermages, soit une somme totale de 3 344,24 euros par courrier recommandé avec avis de réception signé le 27 juin 2018,

— qu’ainsi, au 12 novembre 2018, date de l’enregistrement au greffe de la déclaration introductive de la présente instance, les deux fermages, objet des deux mises en demeure, étaient réglés,

— que de ce fait, les deux défauts de paiement de fermages n’avaient pas persisté à la date de l’introduction de la présente instance.

Ainsi, le premier juge a pu légitimement en conclure que Messieurs Y devaient être déboutés de leur demande de résiliation du bail rural formée de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leur demande de résiliation de ce chef.

II – SUR LES DÉPENS :

Les dépens seront supportés par les consorts Y.

***

Il n’est pas inéquitable de condamner les consorts Y à verser à Monsieur Z une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile tout en les déboutant de leur propre demande formée sur le fondement des mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement prononcé le 17 septembre 2019 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Niort,

Y ajoutant,

Condamne Messieurs B et I Y aux dépens,

Condamne Messieurs B et I Y à payer à Monsieur Z la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Messieurs B et I Y de leur demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,