Cour d'appel de Poitiers, 2ème chambre, 27 avril 2021, n° 20/01555

CA Poitiers
Infirmation partielle 27 avril 2021

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la S.A.S. Groupe La Casa n'a pas justifié du paiement des sommes dues dans le délai imparti, confirmant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a autorisé l'expulsion de la S.A.S. Groupe La Casa en raison de la résiliation du bail constatée précédemment.
Accepté
Montant des arriérés
La cour a confirmé le montant des arriérés de loyers et charges, considérant qu'ils n'étaient pas sérieusement contestables.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a accordé une indemnité d'occupation, considérant que la S.A.S. Groupe La Casa devait payer pour l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la S.A.S. Groupe La Casa aux dépens, conformément à la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 27 avr. 2021, n° 20/01555
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	20/01555
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Pierre FRANCO, président
Avocat(s) :	Yann MICHOTArnaud LAURENTJérôme CLERCSabrina YAHIA CHERIF
Cabinet(s) :	LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS
Parties :	S.A.S. GROUPE LA CASA c/ S.C.I. AMR

Texte intégral

ARRET N°205

JPF/KP

N° RG 20/01555 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBMU

S.A.S. GROUPE LA CASA

S.C.I. AMR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 27 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01555 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBMU

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 25 juin 2020 rendu par le Président du Tribuanl Judiciaire de NIORT.

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE LA CASA.prise en la personne de son Président en exercice et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. AMR, prise en la personne de ses representants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP X Y – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Sabrina YAHIA CHERIF, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte authentique en date du 26 avril 2016, la SA Mercialys a donné à bail commercial pour une durée de 10 ans à la SAS Casa Pizza France (devenue la SAS Groupe La Casa) un local commercial numéro A1, situé dans le centre commercial Niort Est, à Chauray, moyennant un loyer annuel hors taxes de 27'000 euros, hors charges, outre un loyer variable de 5 % hors-taxes du chiffre d’affaires annuel, pour l’exploitation d’une activité de restauration assise et à emporter, sous l’enseigne ' La Casa Pizza grill'.

Par acte authentique en date du 29 décembre 2016, la société Mercialys a cédé le local donné à bail à la SCI AMR.

Par acte en date du 13 août 2019, cette dernière a fait délivrer à la SAS Groupe La Casa un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour paiement d’une somme totale de 276'548,87 euros, au titre de l’arriéré de loyer, charges et accessoires.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la SCI AMR a, par acte d’huissier en date des 20 et 26 décembre 2019 fait assigner en référé la société Groupe La Casa en constatation de la résiliation de plein droit du bail, expulsion, paiement de l’arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal majoré, et fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Lors de l’audience devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Niort, la SCI a en outre sollicité à titre additionnel paiement d’une somme de 156'616,80 euros au titre du droit d’entrée.

Par ordonnance en date du 25 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Niort statuant en référé a :

— constaté la résiliation du bail liant la SCI AMR et la SAS Groupe La Casa à compter du 14 septembre 2019,

— condamné la SAS Groupe La Casa à restituer les lieux dans le mois de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  30'000 euros hors-taxes au titre des loyers et charges,

—  149'350 euros hors-taxes au titre du droit d’entrée,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1^er octobre 2019 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 13 aout 2019,

— rejeté le surplus des demandes de la société Groupe La Casa.

Par déclaration en date du 28 juillet 2020, la SAS Groupe La Casa a formé appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 septembre 2020, la société appelante demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :

— de réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant la SCI AMR et la SAS Groupe La Casa à compter du 14 septembre 2019,

— condamné la SAS Groupe La Casa à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné la SAS Groupe La Casa à payer à la SCI AMR, à titre provisionnel :

o 30 000 euros HT au titre des loyers et charges

o 149 350 euros HT au titre du droit d’entrée,

o Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1^er octobre 2019 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Condamné la SAS Groupe La Casa à payer à la SCI AMR la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC,

— Condamné la SAS Groupe La Casa aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 13 août 2019,

— Rejeté, en tant que de besoin, le surplus des demandes de la SAS Groupe La Casa,

A titre principal,

— de dire et juger que les demandes de la SCI AMR souffrent de nombreuses contestations sérieuses.

— de dire et juger que la société la Casa Niort s’est substituée à la SAS Groupe La Casa en qualité de locataire commercial,

— de débouter la SCI AMR de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— de dire et juger que la SCI AMR ne peut solliciter le constat du jeu de la clause résolutoire d’un bail déjà résilié par le liquidateur judiciaire de la SAS LA Casa Niort,

— de dire et juger :

— que la SCI AMR ne saurait poursuivre le recouvrement d’une créance appartenant à la société Mercialys,

— que la SCI AMR ne peut poursuivre le paiement de sommes facturées à la SAS La Casa Niort,

— que la SCI AMR ne produit aucune facture justifiant de l’existence et du quantum de sa créance,

— que les locaux sont libres de tout occupant depuis le 4 juin 2019,

En tout état de cause,

— de débouter la SCI AMR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— de la condamner à lui payer la somme de 5500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1^er octobre 2020, la SCI demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et l’article 1103 du code civil :

Vu les pièces produites,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 aout 2019,

— de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant la SCI AMR à la SAS Groupe La Casa à compter du 14 septembre 2019 ;

— condamné la société Groupe la Casa à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamné la Société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR, à titre provisionnel :

—  30.000 euros HT au titre des loyers et charges,

—  149.350 euros HT au titre du droit d’entrée,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer augmentée des charges, à compter du 1

er octobre 2019 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

— condamné la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— condamné la société Groupe La Casa aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 13 août 2019

— rejeté les demandes de la Société Groupe La Casa.

En tout état de cause,

'de dire et juger que la Société Groupe la Casa n’a pas exécuté les obligations issues du bail

'de dire et juger que la créance de la SCI AMR n’est pas sérieusement contestable ;

' de dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 aout 2019 est demeuré infructueux, et dire et juger l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 14 septembre 2019,

'de dire et juger la réunion des conditions d’exigibilité du droit d’entrée.

En conséquence,

'de débouter la société Groupe La Casa de toutes ses demandes, fins et conclusions

' de condamner la société Groupe La Casa à lui payer à une provision de 297.134 euros au titre des loyers et charges (à parfaire, somme arrêtée conformément au décompte en date du 16 avril 2020,

' Condamner la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR une provision de 153.616,80 euros TTC au titre du remboursement du droit d’entrée,

' de débouter la société Groupe La Casa de toutes ses demandes, fins et conclusions

' de diree et juger que les sommes dues par la société Groupe la Casa seront productives d’intérêts de retard au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d’exigibilité desdites sommes, et ce, conformément au bail

' de dire que les sommes dues par la société Groupe la Casa seront majorées de 10%

' de dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément au bail

' d’ordonner l’expulsion de la société Groupe La Casa ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués du local commercial portant le numéro A1, sis centre commercial « NIORT EST » […], […],

' de dire que les meubles et objets mobiliers de la société Groupe La Casa se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions de l’article L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

' de dire que le montant de l’indemnité d’occupation, due par la société Groupe La Casa , de la date de prise d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, devra correspondre au loyer majoré de 50 %, somme à laquelle s’ajouteront les charges et TVA, conformément au bail

' de dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée, serait indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire

'condamner la société Groupe La Casa aux entiers dépens afférents à la présente instance qui comprendront le coût du commandement et des états des privilèges et nantissements, conformément au bail, avec distraction au profit de la SCP X Y et Michot pour ceux la concernant et dont elle a fait l’avance sans recevoir provision.

'condamner la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément au bail.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précités pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION:

L’appelante soutient qu’il existe plusieurs contestations sérieuses sur le principe et le montant de l’obligation alléguée, de sorte que le juge des référés ne pourrait statuer.

1- Sur la recevabilité des demandes:

La société Groupe La Casa soutient en premier lieu que, conformément aux stipulations du bail, elle a été substituée en qualité de locataire par la société La Casa Niort, immatriculée au RCS de Montpellier sous le numéro 831 212 923; ayant son siège social […], laquelle a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 8 janvier 2019.

Toutefois, ainsi que le premier juge l’a relevé avec pertinence, la société Groupe la Casa, qui a signé le bail commercial en date du 26 avril 2016 en qualité de locataire, ne justifie pas avoir notifié à la SCI AMR par lettre recommandée avec accusé de réception une substitution en faveur de la société La Casa Niort avant la date de prise d’effet du bail (soit le 6 juin 2017, date de mise à disposition des locaux), ni avoir obtenu qu’un avenant au bail soit signé entre le bailleur et la société substituée, alors qu’il s’agissait là des conditions convenues de manière impérative par les parties à l’acte authentique du 26 avril 2016 pour qu’une substitution de locataire puisse prendre effet.

Eu égard aux stipulations claires et restrictives du bail, concernant les conditions de validité d’une substitution de locataire, il convient donc d’écarter, comme inopérants, les éléments produits au débat par l’appelante, à savoir le procès-verbal de mise à disposition en date du 6 juin 2017, les factures d’honoraires et de loyers des 22 septembre 2017 et 26 octobre 2017 par la société Sudeco (mandataire de la SCI) ainsi que l’attestation de réglement des loyers dressée le 13 juin 2017 par ce même mandataire et la mise en demeure du 17 janvier 2018.

En toutes hypothèses, ces documents ne peuvent en aucun cas constituer la preuve d’une acceptation tacite et non équivoque d’une substitution de locataire, dès lors que le mandataire de la SCI a adressé la troisième facture de loyers, puis l’ensemble des autres factures de loyers et décomptes à la société Groupe la Casa, de même que les trois commandements de payer visant la clause résolutoire, en date des 5 novembre 2018, 9 mai 2019 et 13 aout 2019.

Conformément aux stipulations du bail, et à défaut de substitution dans les conditions prévues, le bail

est réputé avoir été définitivement conclu par la Société Pizza France (aux droits de laquelle se trouve la société Groupe la Casa), qui en est restée seule titulaire.

Il en résulte que le courrier de résiliation du bail commercial par le mandataire liquidateur de la société La Casa Niort n’a pu produire effet; et la société SUDECO, gestionnaire du bien, s’y est d’ailleurs opposée dès réception.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la recevabilité des demandes, dès lors que la société Groupe La Casa avait bien la qualité de locataire lors de la délivrance des commandements de payer et de l’assignation en référé.

2 – Sur le bien-fondé de la demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail :

La société appelante ne critique pas utilement l’ordonnance, en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire insérée à l’article 25.1 des conditions générales du bail, et visée au commandement de payer signifié le 13 aout 2019.

Elle ne justifie en effet nullement du paiement dans le délai d’un mois de la somme de 276548,87 euros, réclamée au commandement, au titre de l’arriéré de loyers, des charges et du droit d’entrée de 149 350 euros HT qui, selon les stipulations du bail, constituait une composante du loyer payable en 28 échéances, qui est devenue exigible en totalité, faute pour la société d’avoir fournie comme convenu une garantie bancaire à première demande d’un montant de 50000 euros HT dans le mois de la signature du contrat.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail et a autorisé l’expulsion de la société Groupe La Casa.

3- Sur les demandes en paiement:

Dès lors qu’elle vient aux droits de la société Mercialys, en qualité de bailleur, pour avoir acheté le local donné à bail par acte du 17 février 2017; la SCI AMR est recevable à solliciter paiement du solde exigible du droit d’entrée sans avoir à justifier d’une cession de créance, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Il sera constaté que la société locataire ne rapporte pas la preuve, qui lui incombait, du paiement même partiel des loyers, charges et accessoires du bail réclamés au commandement de payer et dans l’assignation, de sorte qu’il convient de confirmer l’ordonnance sur le montant de la condamnation provisionnelle, correspondant au montant non sérieusement contestable de l’obligation, sauf à la préciser concernant le taux de l’intérêt de retard courant sur les sommes dues, qui est majoré de 5 points conformément aux stipulations du bail.

Le premier juge a rejeté à bon droit le surplus des demandes, dès lors que plusieurs des sommes imputées au décompte locatif ne sont pas suffisamment justifiées dans leur principe et leur montant; il en est ainsi des frais d’acte, des frais de relance, et de taxe foncière dont le montant n’a pas donné lieu à communication de justificatifs.

C’est également à juste titre que le juge des référés a rejeté la demande au titre de l’indemnité forfaitaire, qui constitue une clause pénale susceptible d’être réduite par le juge du fond eu égard à son montant particulièrement élevé.

Conforémement à l’article 25.2.3 du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, dès lors que le contrat est résilité par le jeu de la clause résolutoire aux trots du preneur.

Sur les demandes accessoires:

Il est équitable d’allouer à la SCI AMR une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Echouant en son appel, la société Groupe la Casa supportera les dépens ainsi que ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare les demandes de la SCI AMR recevables,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les sommes dues par la société Groupe la Casa produisent intérêt de retard au taux légal majoré de 5 points, à compter de leur date d’exigibilité,

Y ajoutant,

Condamne la société Groupe La Casa à payer à la SCI AMR une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société Groupe La Casa aux dépens d’appel, et autorise la SCP Y et Michot a recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sous recevoir provision.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,