ARRET N°234

N° RG 20/01860 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GCDG

X

C/

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 06 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01860 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GCDG

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 01 septembre 2020 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON.

APPELANT :

Monsieur Z X

né le […] à […]

Beauregard

[…]

ayant pour avocat M^e Marion GALERNEAU de la SELARL ALTALEGA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

LA […]

La Bonnière

[…]

ayant pour avocat M^e Nathalie DETRAIT de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 22 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCEA Ecurie Blue Star est propriétaire d’un ensemble immobilier situé au lieu-dit Beauregard à Dompierre sur Yon, d’une surface de 36 ha, ensemble aménagé aux fins d’élevage et entraînement de chevaux.

Courant 2014, la SCEA a mis à la disposition de M. X le centre équestre, ses équipements, une maison d’habitation.

En contrepartie, M. X s’engageait à régler un loyer de 500 euros, une somme de 200 euros correspondant à sa participation aux charges d’électricité.

La SCEA a décidé de vendre l’ensemble immobilier et demandé à M. X de quitter les lieux courant 2016.

M. X a envisagé un temps d’acquérir l’ensemble, puis renoncé, faute d’obtenir les prêts demandés.

Le 30 novembre 2018, la SCEA Ecurie Blue Star signifiait à M. X sa volonté de remettre en vente l’ensemble, lui rappelait l’engagement qu’il avait pris de libérer les lieux en 2016.

Le 13 février 2020, la SCEA Ecurie Blue Star délivrait congé à M. X,' occupant le site dans le cadre d’un prêt à usage', congé prenant effet au 30 juin 2020.

Elle indiquait qu’à défaut de libération effective des lieux au 1^er juillet 2020, la SCEA se verrait contrainte de procéder par voie judiciaire.

Par acte du 7 juillet 2020, la SCEA Ecurie Blue Star a assigné M. X devant le juge des référés du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon aux fins de constater qu’il était occupant sans droit, ni titre, le voir condamner à quitter la propriété, lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2020 avec astreinte.

Elle estimait que les parties étaient liées par un prêt à usage.

M. X a comparu en personne.

Il a sollicité un délai supplémentaire pour quitter les lieux jusqu’au 31 octobre 2020.

Par ordonnance du 1^er septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de la Roche sur Yon a notamment statué comme suit :

- au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

Vu les articles 848 et849 du code de procédure civile, et vu l’urgence

- Constatons que Monsieur X est occupant sans droit ni titre de la propriété de la SCEA ECURIE BLUE STAR lieu-dit Beauregard sis Dompierre sur Yon à compter du 1^er juillet 2020 ;

- Condamnons Monsieur X au paiement de la provision de 3000€ au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1 er juillet 2020 jusqu’à libération définitive des lieux ;

- Ordonnons l’expulsion de Monsieur X et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans le délai de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

- Assortissons l’exécution de la présente décision d’une astreinte provisoire à la charge de Monsieur X d’un montant de 250 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois passé la signification de l’ordonnance de référé et ce jusqu’à libération eff ective des lieux occupés et remise des clefs.

Le premier juge a notamment retenu que :

La mise à disposition d’un immeuble à destination agricole à usage gratuit constitue un prêt à usage régi par les articles 1875 et suivants du code civil.

Dans le cas d’un prêt d’une chose à usage permanent, où aucun terme n’a été convenu entre le prêteur et l’emprunteur et si aucun terme naturel n’est prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

La SCEA a mis à disposition de M. X depuis fin 2014 le centre équestre de 36 ha, ses équipements. En contrepartie, M. X versait une somme de 500 euros et réglait sa consommation électrique.

La caractère dérisoire de la contrepartie financière autorise la qualification en prêt d’usage, qualification non discutée.

M. X est occupant sans droit ni titre depuis le terme du congé délivré le 13 février 2020 par lettre recommandée réceptionnée.

Sa mauvaise foi est établie par les courriers échangés.

Une indemnité d’occupation de 3000 euros par mois est due à compter du 1^er juillet 2020.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 10 septembre 2020 interjeté par M. X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 8 octobre 2020, M. X a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime ;

Vu les dispositions des articles L. 491 -l et suivants du Code rural et de la pêche maritime ;

Vu les dispositions des article 880 et suivants du Code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article 1875 du Code civil ;

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces communiquées.

DIRE ET JUGER Monsieur Z X recevable et bien fondé en son appel ;

DIRE ET JUGER Monsieur Z X recevable et bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

-INFIRMER l’Ordonnance de référé rendue le 1^er septembre 2020 par le Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHE SUR YON ;

-DÉBOUTER la SCEA ÉCURIE BLUE STAR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

-REQUALIFIER la mise à disposition du site concerné en bail rural ;

-CONSTATER le non – respect des règles afférentes au bail rural par la SCEA ÉCURIE BLUE STAR ;

-DONNER ACTE à Monsieur Z X de ses deux propositions de rachat du site

Soit un rachat du site à la somme de 400 000 € nets vendeurs, au plus tard au 30 avril 2021,

Soit un rachat du site à la somme de 550 000 € nets vendeurs, conformément à l’accord régularisé entre les parties le 28 décembre 2018 (Pièce n°4), si d’autres acquéreurs se présentent.

-CONDAMNER la SCEA ÉCURIE BLUE STAR à verser à Monsieur Z X la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile
-CONDAMNER la SCEA ÉCURIE BLUE STAR aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, M. X soutient notamment que :

— La décision met en péril l’activité professionnelle de M. X, ne se justifie pas au regard du bail conclu, du respect par M. X de ses obligations de preneur.

— Il est preneur, réglait 700 euros par mois, entretenait le site, l’a amélioré.

— Le bailleur a signé une promesse de vente sans respecter la priorité due au preneur, exploitant agricole.

— Il a indiqué vouloir acquérir, n’a pu obtenir les prêts qu’il avait sollicités.

— Une nouvelle promesse a été régularisée le 8 juillet 2019.

— Le congé délivré le 13 février 2020 lui donnait jusqu’au 30 juin pour libérer les lieux.

— Le bail rural est d’une durée minimale de 9 ans. Le bailleur devra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour résilier le bail. La résiliation unilatérale du bail rural est encadrée, exige une faute du preneur.

— Dès lors qu’il verse une indemnité, acquitte des charges, entretient le site, l’opération est à titre onéreux et relève du statut des baux ruraux.

— Il convient de re-qualifier la mise à disposition en bail rural.

— Les modalités de résiliation unilatérale du bail rural n’ont pas été respectées.

— L’activité de pension est une activité complémentaire de l’élevage.

— Il propose de racheter l’ensemble 400 000 euros avant le 30 avril 2021 ou au prix de 550 000 euros.

— Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux connaît seul des contestations entre bailleur et preneur.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 6 novembre 2020, la SCEA Ecurie Blue Star a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 834 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1875 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

-DECLARER Monsieur Z X mal fondé en son appel ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter.

-CONFIRMER l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce qu’elle a :

- constaté que Monsieur X est occupant sans droit ni titre de la propriété de la SCEA ECURIE BLUE STAR lieu-dit Beauregard sis Dompierre sur Yon à compter du 1^er juillet 2020

- condamné Monsieur X au paiement de la somme de 3 000 € au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er juillet 2020 jusqu’à libération définitive des lieux ;

-ordonné l’expulsion de Monsieur X et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans le délai de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

- assorti l’exécution de l’ordonnance de référé d’une astreinte provisoire à la charge de Monsieur X d’un montant de 250 € par jour de retard à compter d’un délai de deux mois passé la significati on de l’ordonnance de référé et ce jusqu’à libération eff ective des

lieux occupés et remise des clefs.

-CONDAMNER Monsieur Z X à verser à la SCEA ECURIE BLUE STAR la somme de 5 000 € pour procédure abusive et dilatoire sur le fondement de l’arti cle 32-1 du Code de Procédure Civile ;

-CONDAMNER Monsieur Z X à verser à la SCEA ECURIE BLUE STAR une indemnité de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile-CONDAMNER Monsieur Z X aux entiers dépens sur le fondement de l’ article 696 du code de procédure civile.

A défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, condamner Monsieur Z X à payer à la SCEA ECURIE BLUE STAR le montant des sommes retenues par l’huissier chargé de l’exécution forcée au titre de l’arti cle 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers), modifi é par le décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société soutient notamment que :

— Un entraîneur doit être rattaché à un centre équestre.

— Depuis 2016, la société veut céder l’ensemble. Une promesse de vente avait été signée en 2016

Une nouvelle promesse a été signée le 8 juillet 2019 pour 400 000 euros HT.

— La Safer a trouvé plusieurs candidats qui ont tous été dissuadés par 'la situation locative du bien '.

— Le congé a été délivré le 13 février 2020. M. X a refusé de signer le protocole amiable.

— La société lui a accordé un nouveau délai le 30 septembre 2020. Il a demandé le 31octobre2020 le remboursement de ses frais d’entretien.

— Il a été débouté de sa demande de suspension de l’exécution provisoire le 15 octobre 2020.

— La qualification de la mise à disposition de l’ensemble immobilier ne relève pas du juge des référés.

— Devant le premier juge, M. X avait donné son accord pour partir et demandé un délai.

— Il a attendu l’appel pour contester la qualification de bail à usage.

— Le congé est valide, prévoit un préavis raisonnable.

— Il a disposé de quatre années pour se préparer à son départ.

— La dernière proposition de rachat est une nouvelle manipulation.

— La jurisprudence disqualifie en commodat le bail avec un loyer dérisoire.

— Les dépenses faites par l’emprunteur n’excluent pas la gratuité.

— Il existait un accord amiable sur le départ qui n’a pas été respecté.

— Subsidiairement, M. X a commis plusieurs fautes, a créé une carrière, installé un enclos, fait de la sous-location sans autorisation du bailleur, n’a pas demandé l’autorisation d’exercer une activité rémunérée de pension.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 février 2021 .

SUR CE

-sur la demande d’expulsion

La saisine du juge des référés est fondée sur les articles 834 et suivants du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

M. X soutient en appel que les parties ont conclu un bail rural, que la résiliation unilatérale du bail rural par le bailleur obéit à des règles qui n’ont pas été respectées, que le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour se prononcer sur l’existence d’un bail rural au regard des contestations de la SCEA.

La SCEA Ecurie Blue Star soutient que M. X bénéficiait d’un prêt à usage, qu’il refuse de restituer la chose prêtée depuis le 30 juin 2020, en dépit du congé qui lui a été délivré le 13 février 2020, des engagements de départ qu’il avait pris dans le passé.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance qui a constaté qu’il était occupant sans droit ni titre au regard du congé délivré par lettre recommandée.

La SCEA fait observer que M. X n’avait pas contesté en première instance la qualification de prêt à usage. Elle rappelle que le bail prévoit un loyer dérisoire, qu’un bail assorti d’un loyer dérisoire est disqualifié en commodat.

Elle admet que la qualification de la mise à disposition de l’ensemble immobilier ne relève pas de la compétence du juge des référés, estime que celui-ci ne s’est pas prononcé sur cette qualification, invitant les parties à mieux se pourvoir au principal.

Le premier juge, pour ordonner l’expulsion et déclarer M. X occupant sans droit ni titre, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation a retenu qu’il existait un trouble manifestement illicite.

Contrairement à ce qui est soutenu par la SCEA, le premier juge s’est prononcé sur la qualification des relations des parties, retenant que la qualification de prêt à usage était non discutée, qu’elle s’imposait au regard du caractère dérisoire de la contrepartie financière convenue, que M. X était sans titre à effet du terme du congé délivré le 13 février 2020 par lettre recommandée réceptionnée.

Il est certain que M. X n’était pas assisté d’un avocat en première instance, que le fait qu’il n’ait pas contesté la qualification proposée par la SCEA ne le prive pas de sa faculté en appel de contester cette qualification et de soutenir l’existence d’un bail rural et donc se prévaloir d’un titre.

L’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose :

Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L.311-1 est régie par les dispositions du présent titre. Cette disposition est d’ordre public.

Il est constant qu’un bail rural peut porter sur des biens susceptibles de plusieurs usages, que ceux qui pratiquent l’élevage ont une activité agricole par nature, que l’activité de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation constitue une activité agricole.

La preuve de l’existence d’un bail rural peut être apportée par tous moyens.

M. X soutient que la contrepartie apportée en échange de la mise à disposition n’est pas dérisoire. Il affirme avoir crée une carrière, installé un enclos, entretenu les lieux indépendamment du paiement du loyer de 500 euros et de la participation versée au titre de la consommation électrique.

La SCEA soutient que la résiliation du bail, serait-il rural, reste justifiée au regard des manquements multiples du preneur à ses obligations ( non-respect de l’engagement donné de quitter les lieux, changements effectués sans autorisation préalable du bailleur, défaut d’entretien des lieux, activité de sous-location de pension sans autorisation préalable du bailleur).

Si les productions démontrent que la SCEA a signifié clairement, à de nombreuses reprises depuis plusieurs années, son souhait de vendre, sa volonté de voir M. X partir, la qualification des relations contractuelles unissant les parties ne s’impose pas avec l’évidence requise en référé.

Il ressort des moyens soulevés par M. X en appel une contestation sérieuse sur cette qualification, qualification qui a une incidence sur le fondement juridique de la demande principale d’expulsion .

Le trouble manifestement illicite qui fonde les demandes de la SCEA n’étant pas établi par celle-ci, l’ordonnance sera donc infirmée.

- sur les autres demandes

Il n’appartient pas à la cour statuant en référé de se prononcer sur la demande de qualification de la mise à disposition du site.

Il ne lui appartient pas non plus de statuer sur des demandes de donner acte qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 954 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de l’intimée.

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

- Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a :

- au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Statuant de nouveau,

—  Déboute la SCEA Ecurie Blue Star de ses demandes d’expulsion et de condamnation de M. X au paiement d’une indemnité d’occupation

Y ajoutant :

—  Déboute les parties de leurs autres demandes

—  Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

—  Condamne la SCEA Ecurie Blue Star aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,