4^e Chambre

ARRÊT N°487

R.G : 14/05456

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur :Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Septembre 2017

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 02 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SAS E IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Hervé JEANJACQUES, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Christophe V de la SCP U/V, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame L Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Charles FREIDEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA AXA FRANCE VIE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno ZANDOTTI de la SELARL ABEILLE et Associés, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Pascal ROBIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCP AI AJ AK AL AH AF ET VERO prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e AW CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société C INSURANCES LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

et ayant son siège en Angleterre International House 1, […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume NICOLAS, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentée par M^e AD AE de la SCP AE-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société civile B LES T

[…]

[…]

Représentée par M^e Maud SERAINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL AB, AC, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL R S

Le Caneopole,

[…]

[…]

Représentée par M^e AI-Luc BOUCHARD, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

Représentée par M^e AI-david CHAUDET de la SCP AI-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA LE N O DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilles AP de la SCP AN, AP, AQ, DEMAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANT :

Maître M F pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL R S, assigné en intervention forcée le 20 juillet 2015 à domicile

[…]

[…]

défaillant

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant mandat en date du 31 mai 2005, la SCCV B LES T, promoteur immobilier, a confié à la société OMNIUM CONSEIL, aujourd’hui dénommée E IMMOBILIER, la commercialisation d’appartements et lots accessoires d’une opération immobilière dénommée 'Résidence Les Jardins de Breizh’ à B (Côtes-d’Armor).

La société R S, par son gérant, Monsieur Y, a contacté Madame L Z demeurant à Mandelieu la Napoule (Alpes-Maritimes) et l’a mise en relation avec la SCCV B LES T en vue de l’acquisition en l’état de futur d’achèvement de lots dans la future résidence.

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2005, Madame L Z a signé avec la SCCV B LES T, un contrat de réservation préliminaire portant sur un appartement de 40,23 m² constituant le lot B12 ainsi qu’un parking extérieur correspondant au lot E2, moyennant le prix de 108 550 €.

Simultanément au contrat de réservation, Madame Z a confié à la société OMNIUM GESTION, un mandat de gestion locative du bien en état futur d’achèvement et a souscrit une police couvrant le risque de carence locative auprès de la compagnie GAN ASSURANCES.

En vue de cette acquisition, suivant offre du 5 juillet 2005 acceptée le 18 juillet suivant, le N O DE FRANCE a consenti à Madame Z un prêt intitulé 'OMNIUM GÉNÉRATION 1' d’un montant de 113 950 €, remboursable en 300 mensualités, au TEG de 3,70 %.

Un contrat d’assurance affecté à ce prêt a été souscrit par Madame Z auprès de la société AXA FRANCE COLLECTIVES aux droits de laquelle vient la société AXA FRANCE VIE.

Madame Z, résidant dans les Alpes-Maritimes, a signé le 5 décembre 2005, une procuration en la forme notariée en l’étude de Maître A à Vence.

P a r a c t e a u t h e n t i q u e e n d a t e d u 2 0 d é c e m b r e 2 0 0 5 r e ç u à l ' é t u d e n o t a r i a l e AK-AH-AF-D sise à Pleurtuit, la société B LES T et Madame Z ont conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement sur les lots B12 et E2, moyennant la somme de

108 550 €. La même étude notariale a instrumenté par acte authentique du même jour le contrat de prêt d’un montant de 113 950 €.

Par actes d’huissier en date des 11,12,14 et 17 octobre 2011 et 10 novembre 2011, Madame Z a fait assigner la société B LES T, la société E IMMOBILIER, la SCP AK-AH-AF-D, la SARL R S, la SCP A, le N O DE FRANCE ainsi que la société AXA FRANCE COLLECTIVES devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte de vente et que soit constatée l’existence d’un dol manifeste.

Par acte d’huissier en date du 7 septembre 2012, la société R S a appelé en garantie son assureur, la société C INSURANCE.

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement en date du 10 juin 2014 le tribunal a :

— prononcé la nullité de l’acte authentique de vente du 20 décembre 2005 et du contrat de « réservation préliminaire » du 29 juin 2005, conclus entre Madame L Z divorcée X et la SCCV B P ayant eu pour objet l’acquisition des lots n° 10 (appartement) et 31 (place de parking) d’un ensemble immobilier sis impasse de la Jaunaie à B (Côtes d’Armor) et plus amplement désigné à l’acte authentique précité;

— ordonné la publication du présent jugement au service de la Publicité Foncière, aux frais de la SCCV B LES T;

— prononcé en conséquence la nullité du contrat de prêt immobilier « OMNIUM GENERATION I » n° 6054849 / 43199 d’un montant de 113 950 € conclu entre Madame L Z et le N O DE FRANCE suivant offre acceptée le 18 juillet 2005, puis reçu en la forme authentique par la SCP AI-AJ AK, AL AH-AF, Q D;

— prononcé également en conséquence la nullité de l’adhésion de Madame L Z au contrat d’assurance affecté au contrat de prêt ci-dessus annulé, adhésion qui avait été souscrite auprès de la société AXA;

— condamné in solidum la SCCV B LES T, la SAS E IMMOBILIER et la SARL R S à verser à Madame L Z la somme de 17 686,65 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154du code civil;

— condamné in solidum la SCCV B LES T, la SAS E IMMOBILIER et la SARL R S à verser à la SA N O DE FRANCE la somme de 18 229,21 € à titre de dommages et intérêts;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision;

— condamné in solidum la SCCV B LES T, la SAS E IMMOBILIER et la SARL R S aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux qui les concernent, au profit de la SCPMARION-AR-AS-AT, de M^e RASS et de la SCP DUVAL, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

— condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

*in solidum les sociétés B LES T, E IMMOBILIER et R S à verser à M^me Z une somme de 6 000 €;

*in solidum les sociétés B LES T, E IMMOBILIER et R S à verser au N O DE FRANCE une somme de 1 000 €;

*la SCI B LES T à verser à la société AXA FRANCE VIE (venant aux droits de AXA FRANCE COLLECTIVES) une somme de 1 000 €;

*la société R S à verser à C INSURANCE une somme de 1 000 €;

*la SCP B LES T à verser à la SCP A une somme de 1 000 € ;

* la SCP B LES T à verser à la SCP AK-AH-AF-D une somme de 1 000 €;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société E IMMOBILIER a interjeté appel de ce jugement le 3 juillet 2014 intimant Madame L Z, la SCI B T, la SARL R S et la SA N O DE FRANCE.

Par arrêt en date du 29 janvier 2015, la cour d’appel de Rennes a :

— ordonné la rectification du jugement du 10 juin 2014, en le complétant en ces termes :

'Dit que dans le cadre des restitutions réciproques, conséquences de l’annulation de la vente, la restitution des biens immobiliers par M^me Z n’interviendra qu’après le règlement par la SCCV B LES T du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2011, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil'.

— ordonné la mention de la décision rectificative sur la minute et les expéditions du jugement;

— laissé les dépens à la charge du Trésor Public.

Par arrêt rendu le 26 mars 2015, la cour d’appel de Rennes a ordonné la rectification du jugement du 10 juin 2014 en le complétant en ces termes :

« Condamne M^me Z à restituer à la société N O DE FRANCE la somme de113950€ déduction faite toutefois des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé ou des intérêts, ainsi que de tous autres frais, y compris d’assurance liés à ce prêt ».

Par arrêt rendu le 26 mars 2015, la cour d’appel de Rennes a aussi ordonné la rectification du jugement du 10 juin 2014 comme suit :

« Dit que la mention « condamne la SCP B LES T à verser à la SCP A une somme de 1000 €» et «condamne la SCP B LES T à verser à la SCP AK-AH-AF-D une somme de 1000 € » sera remplacée par la mention

« condamne la SCCV B LES T à verser à la SCP A une somme de 1000€ » . . . » e t « c o n d a m n e l a S C C V P L E D R A N L E S H O R I Z O N S à v e r s e r à l a S C P AK-AH-AF-D une somme de 1000€».

La SCCV B LES T a assigné en appel provoqué le 25 novembre 2014 la SCP notariale AK, AH-AF, D.

La société AXA FRANCE VIE venant aux droits de la société AXA FRANCE a été appelée en appel provoqué par Madame Z le 26 novembre 2014.

Les procédures ont été jointes par ordonnances des 27 novembre et 11 décembre 2014.

Suite à la liquidation judiciaire de la SARL R S ouverte par jugement du 2 juin 2015, la société E IMMOBILIER a fait assigner le 20 juillet 2015, Maître M F ès qualités de liquidateur. L’acte a été remis à domicile.

Maître M F ès qualités n’a pas constitué avocat.

Les autres parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juillet 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 juillet 2017 de la société E IMMOBILIER qui demande à la cour de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées;

Prenant droit de l’ensemble des éléments de la cause;

Réformant en toute ses dispositions contraires aux présentes le Jugement rendu par le tribunal de

grande instance de Saint-Brieuc le 10 juin 2014;

A titre principal,

— dire et juger prescrites en application des dispositions de l’article 1304 de code civil, et de l’article 2224 du code civil tant l’action principale en nullité pour dol, absence de cause et manquement au devoir d’information et de conseil que l’action subsidiaire en responsabilité exercée par Madame L Z épouse X à l’encontre de la SAS E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL notamment, avec toutes conséquences;

A titre subsidiaire,

— débouter Madame L Z épouse X de ses demandes en nullité pour dol,

absence de cause et manquement au devoir d’information et de conseil concernant la vente en l’état futur d’achèvement qu’elle a conclue avec la SCI LES JARDINS DE BREIZH suivant acte reçu par Maître AL AH-AF, Notaire, le 20 décembre 2005, ainsi que du prêt conclu le même jour avec le N O DE FRANCE;

— dire et juger prescrite en application des dispositions de l’article 1304 du code civil, l’action en nullité exercée par Madame L Z épouse X à l’encontre du contrat de réservation préliminaire du 29 juin 2005, avec toutes conséquences;

— débouter Madame L Z épouse X de ses demandes en nullité par ricochet, pour violations prétendues de l’article L. 121-23-7° du code de la consommation et de l’article L.121-26 du code de la consommation, du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt hypothécaire;

— dire et juger qu’en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Maître AL AH-AF le 20 décembre 2005, de même que les formalités de notification et de dépôt qu’il atteste jusqu’à inscription de faux avoir personnellement accomplies au plus tard le 9 juillet 2004, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter;

— dire et juger irrecevable et infondée en raison d’une exécution totale et sans réserve pendant près de cinq ans les conventions querellées, les demandes en nullité pour dol, absence de cause et manquement au devoir d’information et de conseil ou pour violation des dispositions des articles L.121-23-7° et L. 121-26 du code de la consommation formées par Madame L Z épouse X à l’encontre de la SAS E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, notamment;

— débouter Madame L Z épouse X de l’intégralité de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SAS E IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL;

A titre infiniment subsidiaire,

— débouter la SA N O DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions récursoires en tant que formulées, même à titre subsidiaire à l’encontre de la SAS E IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL;

— débouter la SCCV B LES T de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions récursoires en tant que formulées, même à titre subsidiaire à l’encontre de la SAS E IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL;

En tout état de cause et reconventionnellement,

— fixer à la somme de 6 000 € la créance chirographaire échue de la SAS E IMMOBILIER au passif de la SARL R S, prise en la personne de son mandataire liquidateur ès-qualités, Maître M F;

— condamner solidairement Madame L Z épouse X et, solidairement, toute partie succombante, à payer à la SAS E IMMOBILIER, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, une indemnité de 5 000 € hors taxe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner enfin solidairement Madame L Z épouse X aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, le tout avec distraction au profit de la S.C.P d’Avocats U V, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’argumentation de la société E IMMOBILIER est pour l’essentiel la suivante :

Sur la prescription de la demande de nullité de l’acte de vente :

— le point de départ du délai d’action en nullité pour dol est la date de l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement, à savoir le 20 décembre 2005. Madame Z a saisi le tribunal par assignation signifiée le 11 octobre 2011, le délai de prescription quinquennale (article 1304 du code civil) est donc AN.

— L’action subsidiaire de Madame Z fondée sur un manquement au devoir d’information et de conseil est aussi prescrite en application de l’article 2224 du Code civil, le point de départ de la prescription étant la conclusion du contrat de réservation.

Sur l’absence de nullité pour dol :

— Madame Z ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un dol.

— le dol ne peut résulter que de manoeuvres circonstanciées ayant existé antérieurement ou concomitamment à l’acte querellé, et il doit résulter de l’existence de ces manoeuvres dolosives que sans elles, les victimes du dol n’auraient pas contracté. En l’espèce, ces conditions cumulatives ne sont pas remplies, le dol n’est pas constitué puisque ni la plaquette de présentation ni le « bilan fiscal et

financier » ne sont mensongers.

Sur l’absence de nullité pour absence prétendue de cause :

— à aucun moment l’éligibilité de la résidence Les Jardins du Breizh à l’amortissement fiscal de

Robien n’est entrée dans le champ contractuel.

— les appels de fonds de la société CABINET IMMOBILIER CONSEIL ET GESTION (anciennement OMNIUM GESTION) du 1^er trimestre 2009 au 2^e trimestre 2011 pour des charges de copropriété ne sont que le corollaire du statut de propriétaire de Madame Z.

Sur l’absence de nullité pour manquement prétendu au devoir d’information et de conseil :

— il n’est pas démontré qu’un des intervenants aux actes ait manqué à une des obligations légales d’information au stade du contrat de réservation, de l’offre de prêt hypothécaire, du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et du mandat de gestion locative.

— Madame Z a reçu de son propre notaire, lors de la procuration notariée, les informations et les conseils nécessaires.

Sur la prescription et l’absence de fondement de la demande de nullité par ricochet du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et du prêt hypothécaire :

— l’action en annulation du contrat de réservation fondée sur l’article 1304 du Code civil est prescrite.

— le notaire a bien notifié à Madame Z sa faculté de se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

— l’annulation éventuelle du contrat de réservation n’entraîne pas l’annulation subséquente des actes de vente et de prêt hypothécaire.

— Rien ne prouve qu’un acompte a été réclamé à Madame Z avant l’expiration du délai de réflexion de 7 jours.

— la signature par l’acquéreur de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité du contrat de réservation.

Sur la confirmation de l’acte éventuellement affecté de dol par l’exécution volontaire du contrat

— si un dol est retenu, la connaissance de celui-ci se trouvait acquise à Madame Z, au plus tard le 5 novembre 2005, date de réception de la notification de l’ensemble documentaire contractuel et informationnel technique et juridique communiqué par son notaire.

— En signant la procuration notariée le 5 décembre 2005, Madame Z a prouvé sa volonté de purger la nullité relative affectant éventuellement le contrat de réservation.

— Tous les actes et faits postérieurs au 20 décembre 2005 relatifs à l’immeuble acquis et au prêt souscrit démontrent que Madame Z s’est comportée en maître du bien acquis et a reconnu la totalité de ses engagements, couvrant ainsi par confirmation tacite mais certaine la nullité pour dol.

Sur l’absence de responsabilité délictuelle de la société E IMMOBILIER :

— Madame Z n’allègue aucune faute d’exécution imputable à la société E IMMOBILIER dans ses relations de mandataire à la commercialisation.

— la commune de B était, par arrêté ministériel, éligible au dispositif de Robien.

— la société STELLI UM IMMOBILIER a réalisé un rapport d’étude locative le 3 mars 2005.

— elle a informé Madame Z sur le dispositif de Robien.

— Madame Z n’est pas novice en matière d’investissement locatif et elle avait un profil justifiant pleinement l’investissement locatif proposé par Monsieur Y.

Sur l’absence de préjudice subi par Madame Z et l’absence de lien de causalité avec une prétendue faute de la société E IMMOBILIER:

— Madame Z n’évoque pas sa situation fiscale et patrimoniale en 2003, 2004, 2008, 2009, 2010, 2012 et 2013.

— la demande indemnitaire formulée par Madame Z à hauteur de 56'500 € n’est pas justifiée.

— En cas d’annulation des actes, la société E IMMOBILIER ne peut être condamnée à rembourser des sommes perçues par des tiers.

— En cas de manquement reconnu à son obligation d’information et de conseil, la société E IMMOBILIER ne peut être condamnée à réparer le manque-à-gagner ou la perte de plus-value potentielle.

— Madame Z ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par E IMMOBILIER ni d’un lien de causalité entre la prétendue faute et son préjudice.

Sur l’action récursoire exercée par le N O DE FRANCE et la SCCV B LES T :

— la société E IMMOBILIER ne peut pas être amenée à garantir le N O DE FRANCE puisque sans le consentement au prêt immobilier de ce professionnel de l’investissement locatif, la vente n’aurait pas été régularisée.

— À l’égard de la SCCV B LES T aucune faute ne peut être imputée à E IMMOBILIER dans l’accomplissement de son mandat de commercialisation puisqu’elle n’a fait qu’utiliser les renseignements urbanistiques, techniques et juridiques transmis par la SCCV aux fins d’établissement des documents d’aide à la commercialisation et à l’information des mandataires commerciaux indépendants de son propre réseau.

— la SCCV B LES T ne vise aucune fondement factuel ou juridique à l’encontre de E IMMOBILIER.

Vu les conclusions en date du 11 juillet 2017 de Madame L Z qui demande à la cour de :

A titre principal, sur la confirmation du jugement,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le contrat de vente immobilière entre Madame Z et la SCCV B LES T est affecté d’un dol;

— confirmer Ie jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le contrat de réservation entre la SCCV B LES T et Madame Z est nul en application des dispositions relatives au démarchage à domicile, et en ce qu’il a annulé par voie de conséquence le contrat de vente immobilière;

— dire et juger en tout état de cause que ce contrat de vente immobilière est dépourvu de cause et qu’i1 est affecté d’un manquement de la venderesse professionnelle à son devoir d’information à l’égard de Madame Z;

— confirmer par voie de conséquence 1^e jugement entrepris en toutes ses dispositions;

— fixer au passif de la société R S les sommes allouées à Madame Z à titre de dommages et intérêts par 1^e jugement entrepris;

— débouter par voie de conséquence la SCCV B LES T et la société R S de leurs appels incidents;

— consécutivement à l’annulation de la vente, confirmer le jugement entrepris (tel que complété par la Cour de céans en son arrêt du 29 janvier 2015) en ce qu’i1 a condamné la SCCV B LES T à rembourser à Madame Z le prix de vente de l’immeuble, soit la somme de

108 550 € avec intérêts à compter de la date de l’assignation;

Consécutivement à la résolution ou à l’annulation du prêt immobilier,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamne le N O DE FRANCE à rembourser à Madame Z l’intégralité des sommes versées par celle-ci en exécution du prêt (frais, intérêts et capital) et lors de la conclusion du prêt, et en ce qu’il a dit et jugé que ces sommes se compensent avec le capital emprunté;

— en conséquence, débouter le N O DE FRANCE de sa demande tendant à limiter ces remboursements aux seules échéances en capital intérêts, primes d’assurance et frais de dossier réglées par Madame Z jusqu’au 10 juillet 2012;

— condamner in solidum la société E IMMOBILIER et la SCCV B LES T à payer à Madame Z la somme supplémentaire de 1 580,98 € , en sus des dommages et intérêts alloués en la décision dont appel, en réparation du préjudice supplémentaire apparu depuis le prononcé du jugement;

— fixer cette même somme au passif de la société R S;

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par impossible la Cour ne confirmerait pas l’annulation de la vente,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la résiliation du contrat d’assurance affecté au prêt et souscrit par Madame Z auprès de la société AXA COLLECTIVES, dont la société AXA FRANCE VIE vient aux droits;

— dire et juger que les sociétés E IMMOBILIER, R S et la SCCV B LES T ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil l’égard de Madame Z;

— constater au surplus que la SCCV B LES T est solidairement tenue par les fautes de ses démarcheurs, En conséquence, condamner in solidum la société E IMMOBILIER et la SCCV B LES T à payer à Madame Z la somme de 56 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices fiscal, locatif, moral et patrimonial subi;

— fixer cette même somme de 56 500 € au passif de la société R S;

— condamner la société B LES T à payer à Madame Z le montant des loyers générés par le bien immobilier litigieux à compter du 10 juin 2014;

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires, et notamment la demande de dommages et intérêts formée par la société R S pour procédure abusive;

— condamner in solidum la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F és qualités de liquidateur judiciaire de la société R S à payer à Madame Z 1a somme de 6000 € à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la somme déjà allouée sur ce fondement par la juridiction de première instance;

— condamner les mêmes in solidum en tous les dépens avec distraction au profit de la SELARL LUC BOURGES, sur son affirmation de droit.

Madame Z soutient pour l’essentiel que :

Sur la prescription:

— l’action en nullité de la vente pour dol n’est pas prescrite puisque l’action en nullité d’une convention se prescrit à compter du jour où l’erreur ou le dol a été découvert. Le dol dont elle a été victime s’est manifesté bien après la signature des contrats, et au plus tôt au jour de la réception du bien intervenue le 11 février 2008. Ses assignations délivrées entre le 11 octobre 2011 et le 10 novembre 2011 sont valables.

— L’action en nullité pour dol a un effet interruptif de prescription à l’égard de l’action en annulation fondée sur le droit de la consommation.

— La prescription quinquennale de l’action en responsabilité fondée sur l’article 1382 n’a commencé à courir que le 19 juin 2008 date d’entrée en vigueur de la loi portant réforme de la prescription matière civile puisque le délai de prescription décennale n’était pas achevé à cette date. Le dommage indemnisé n’a été révèlé à Madame Z que postérieurement à la livraison du bien intervenu le 11 février 2008.

Sur l’absence de confirmation

— Madame Z n’a pas entendu réparer l’acte de vente entachée de dol ni le confirmer puisqu’elle n’a découvert son irrégularité qu’après l’achèvement de la construction à une époque où l’ensemble des fonds avait déjà été mis à sa disposition.

Sur la nullité de l’acte de vente pour dol :

— Par des manoeuvres dolosives Monsieur Y l’a dissuadée de prêter attention aux caractéristiques du bien immobilier en lui faisant croire qu’il avait été sélectionné en fonction de prétendus critères d’ordre économiques. Il s’est présenté en qualité de conseiller patrimonial indépendant alors qu’il s’agit d’un démarcheur, mandaté et rémunéré par le promoteur. Elle n’a aucune connaissance en matière financière ou d’investissement destiné à une opération de défiscalisation.

— Madame Z dénonce le mensonge du démarcheur qui lui a présenté une plaquette publicitaire lui garantissant une forte demande locative. Or l’appartement de Madame Z est resté vacant pendant près de 4 ans et demi. Le loyer « garanti » de 389 € mensuel annoncé par les démarcheurs (9,72 euros/mètre carré ) était volontairement surévalué puisque l’appartement n’a pu être loué qu’à compter du 20 juin 2012 en échange d’une substantielle baisse de loyer. La société E IMMOBILIER semble ne pas avoir procédé à une analyse du marché locatif sur la commune de B et ne verse aux débats qu’un « rapport d’étude locative » à caractère très général sans tenir compte de la possibilité du marché locatif d’absorber simultanément de nombreuses nouvelles constructions.

— les brochures et les simulations lui ont donné l’illusion que le travail de vérification concernant le potentiel locatif avait été réalisé.

— La souscription d’une assurance « carence locative » n’a pas eu pour effet de mettre en garde Madame Z sur la réalité des risques qui étaient d’origine structurelle.

— Madame Z a perdu le bénéfice de l’avantage fiscal puisqu’elle n’a pu trouver de locataire dans les douze mois qui ont suivi la livraison alors que la plaquette publicitaire et les simulations du démarcheur reposaient sur le postulat de la perception de cet avantage fiscal.

— Madame Z a subi une réticence dolosive pour défaut volontaire d’information sur le montant de l’indemnité versée au titre de la carence locative, sur le mécanisme de révision du taux d’intérêt, sur la possibilité de revendre le bien dès la fin de la période minimale de 10 ans sans risquer de perdre de l’argent pour pénalités de remboursement anticipé. Le bien lui a été vendu au prix fort puisque le prix du marché était de 2100 € le mètre carré alors qu’il lui a été vendu 2700 €.

— Le dol par man’uvre et réticence est sanctionné par la nullité même si le cocontractant a commis une faute d’imprudence en négligeant de s’informer.

— le comportement dolosif dont Madame Z a été victime a généré de sa part, une appréciation inexacte de la valeur du bien, de son potentiel locatif, de l’intérêt fiscal de l’opération, et du montant de son effort financier.

— les aspects locatifs et fiscaux faisaient partie intégrante de la commune volonté des parties comme en témoignent les brochures publicitaires vantant un niveau de défiscalisation performant et le contrat de réservation qui fait référence à plusieurs reprises à la loi de Robien et évoque le calcul des loyers susceptibles d’être appliqués.

Sur l’auteur du dol

— la société B LES T a participé à la commission du dol en faisant publier les brochures commerciales litigieuses, en acceptant la remise pour son compte de documents trompeurs et en introduisant certaines mentions dans le contrat de réservation. Les man’uvres dolosives de son mandataire commercial dont elle a profité et qu’elle ne pouvait ignorer, lui sont opposables.

Sur l’annulation du contrat pour non-respect des dispositions relatives au démarchage

— le contrat de réservation est nul en raison du non-respect des dispositions d’ordre public relatives au démarchage (pas de nom du démarcheur, absence de certaines mentions, formulaire de renonciation et de rétractation qui ne répond pas aux exigences d’ordre public et remise de 1500 € avant expiration du délai de réflexion de 7 jours). Dès lors, la nullité du contrat de réservation doit entraîner la nullité de l’acte authentique de vente, puisque le premier est indissociable du second. Le formulaire figurant dans le contrat de réservation mentionne l’article L.121-25 du code de la consommation et le mandat de commercialisation rappelle la faculté de rétractation prévue par ce texte.

— La signature de l’acte authentique n’a pas couvert et régularisé la nullité du contrat de réservation. Les nullités d’ordre public affectant ce contrat ne peuvent pas être régularisées. La régularisation d’un acte nul suppose à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention de le réparer. Or, le vice affectant le contrat de réservation n’a jamais été porté à la connaissance de Madame Z. La vente a été conclue sans qu’elle puisse disposer de la protection légale relative au démarchage.

— En raison de l’annulation rétroactive du contrat de réservation, Madame Z aurait dû disposer d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification du projet d’acte authentique en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle n’en a pas bénéficié. L’acte authentique de vente est donc nul.

— L’acte de vente est indissociable du contrat de réservation. Sans le démarchage de Madame Z pour la conclusion de ce contrat, elle n’aurait pas conclu l’acte de vente.

Sur l’annulation de la vente pour absence de cause

— la vente doit être annulée pour absence de cause. Madame Z a conclu la vente dans un but fiscal entré dans le champ contractuel comme en atteste les brochures publicitaires et le contrat de réservation. L’opération ne respectant pas les conditions d’octroi de l’avantage fiscal, le mobile fiscal a disparu et la vente est nulle pour absence de cause.

Sur la nullité de la vente pour manquement au devoir d’information et de conseil du vendeur professionnel

— c’est à la SCCV B LES T de rapporter la preuve qu’elle s’est acquittée de son devoir d’information et de conseil. Or elle n’a pas informé Madame Z sur les risques du montage financier et sur les qualités réelles du bien immobilier qui n’était qu’un produit défiscalisant dont le prix était surévalué pour tenir compte de l’avantage fiscal maximum promis à l’acquéreur.

En conséquence de l’annulation de la vente, Madame Z doit restituer le bien immobilier et la SCCV doit lui restituer le prix de vente.

Sur la nullité ou la résolution du contrat de prêt OMNIUM GENERATION I:

— le contrat de N ne trouve sa cause que dans la volonté de l’emprunteur d’acquérir un immeuble. Ainsi, l’annulation du contrat principal entraîne celle du contrat de N.

— la résolution oblige Madame Z à rembourser la totalité des sommes remises par le N O DE FRANCE, et cette banque doit lui restituer l’ensemble des sommes versées au titre du prêt (capital, intérêts, primes d’assurance et frais de dossier) comme indiqué dans l’arrêt rectificatif du 26 mars 2015.

Sur la résiliation du contrat d’assurance :

— la résolution du contrat de prêt entraîne la résiliation du contrat d’assurance de la compagnie AXA qui lui est affecté.

En tout état de cause, la SCCV et ses mandataires commerciaux ont commis des fautes préjudiciables à Madame Z entraînant obligation de payer des dommages-intérêts:

— le promoteur – vendeur, la SCCV B LES T, est responsable du préjudice subi par Madame Z. Elle a validé les documents publicitaires établis pour son compte et choisi la société OMNIUM FINANCE comme mandataire commercial alors qu’elle fait partie du même groupe et qu’elle est spécialisée dans l’investissement locatif défiscalisant.

La SCCV B LES T a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle pour manquement à son devoir d’information et de conseil prévu à l’article L.111-1 du code de la consommation en proposant à la vente un bien susceptible de bénéficier de la loi de Robien dans un environnement géographique et démographique qu’elle ne pouvait ignorer défavorable à une telle opération.

— les sociétés E IMMOBILIER et R S à la fois conseils en gestion de patrimoine, conseils en défiscalisation et agents immobiliers ont engagé leur responsabilité en présentant un bien à un prix surévalué à des fins locatives sans vérifier la fiabilité de cette opération ni attirer l’attention de Madame Z sur les risques inhérents à l’acquisition de ce produit immobilier défiscalisant alors même que le bien se situe dans une région dont le potentiel locatif est faible. Le fait de ne pas avoir vérifié l’état du marché cause un préjudice à Madame Z qui ne disposait d’aucune expérience. Elles ont manqué à leur devoir d’information et de conseil.

— la société E IMMOBILIER a induit en erreur Madame Z sur le niveau des loyers susceptibles d’être perçus.

— Madame Z a perdu une chance d’acheter ce bien au prix du marché. Les mandataires commerciaux ont commis une faute en proposant à la vente un bien immobilier à un prix supérieur à celui du marché.

Sur le préjudice subi par Madame Z

— en cas d’annulation de la vente, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué à Madame Z 17'686,65 euros à titre de dommages-intérêts en complément des restitutions résultant de l’annulation de la vente. Ce préjudice doit être réactualisé à hauteur de 2580,98 euros depuis le jugement dont appel au titre des charges de copropriété et des taxes foncières 2015 et 2016.

— Si l’annulation de la vente n’est pas prononcée, le préjudice total de Madame Z doit être fixé à 56'500 € dont 9000 € au titre de son préjudice fiscal, 16'000 € au titre du manque-à-gagner résultant des périodes de vacances locatives, 6500 € au titre de son préjudice moral et 25'000 € au titre de la surévaluation du bien.

Vu les conclusions en date du 19 janvier 2015 de la société R S qui demande à la cour de :

— voir reformer le jugement rendu par1e tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en date du 10 juin 2014, en toutes ses dispositions;

A titre liminaire.

— voir dire et juger que les actions engagées par Madame L Z épouse X visant à obtenir la nullité de 1'acte de vente du 20 décembre 2005 et la réparation du préjudice consécutif à des manquements qu’aurait commis la société R S dans le cadre de son mandat, sont prescrites en raison de l’expiration du délai quinquennal prescrit par la loi;

A titre principal,

— voir constater que la société R S n’a commis aucune faute ni aucun manquement dans l’exécution des obligations mises à sa charge

— voir dire et juger que Madame Z épouse X ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement de quelque nature que ce soit qu’aurait pu commettre la société R S;

Par conséquent,

— voir débouter Madame Z épouse X de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions en ce qu’i1s sont émis à l’encontre de la société R S;

A titre subsidiaire,

— si par extraordinaire, le tribunal de céans devait considérer que la société R S aurait commis un manquement ou une faute quelconque dans l’exécution de sa mission;

— voir condamner la société C INSURANCE à 1a relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre, notamment au prisme de l’attestation du 2 octobre 2007;

En tout état de cause,

— voir condamner Madame Z épouse X à verser à la société R S la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

— voir condamner Madame Z épouse X à verser à la société OPTIIVIUM S la somme de 3 000 € sur 1^e fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— voir condamner Madame Z épouse X aux entiers dépens en ce compris les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut prétendre en vertu des dispositions de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, distraits au profit de Maître W AA, avocat aux offres de droit, sous sa due affirmation;

— voir condamner tout succombant aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de SCP BREBION CHAUDET Avocats au Barreau de RENNES SCP BREBION CHAUDET.

La société R S fait essentiellement plaider que :

— Monsieur Y gérant de la société R S, a, en sa qualité de conseiller indépendant d’OMNIUM CONSEIL, agi comme intermédiaire dans le cadre d’une opération patrimoniale et de défiscalisation en mettant en contact Madame Z et la SCCV B T.

Sur la prescription de l’action introduite par Madame Z :

— en application de l’article 1304 du Code civil, l’action de Madame Z est prescrite puisque plus de cinq ans se sont écoulés entre la date à laquelle a été signée la vente (20 décembre 2005), et la date à laquelle l’action a été introduite (14 octobre 2011). Qu’il s’agisse d’une action aux fins de nullité ou de rescision de l’acte de vente, ou qu’il s’agisse d’une action aux fins de réparation du préjudice consécutif à des manquements commis par la société R S, l’action de Madame Z se prescrit à l’expiration du délai de cinq ans.

— L’action fondée sur la responsabilité quasi délictuelle est aussi prescrite en application de l’article 2224 du Code civil puisque le point de départ de la prescription quinquennale est la signature du contrat de réservation.

Sur les manquements contractuels reprochés à la société R S :

— le principe de l’effet relatif des conventions (articles 1165 du code civil) interdit à Madame Z de reprocher à la société R S, qui n’était pas partie à l’acte de vente, une manoeuvre dolosive l’ayant contrainte à signer l’acte notarié du 20 décembre 2005.

— Madame Z a été complètement informée par Maître AH-AF, notaire, et il n’est pas démontré que la société R S aurait commis un manquement à son obligation d’information ou de conseil.

— En signant la procuration notariée du 5 décembre 2005, Madame Z a purgé la prétendue nullité affectant l’acte de vente du 20 décembre 2005.

Sur le caractère injustifié des demandes indemnitaires de Madame Z :

— rien ne permet de justifier la somme de 31 514,97 € réclamée par Madame Z.

— elle ne saurait se prévaloir d’un manque à gagner puisqu’elle a perçu des loyers en provenance de la location de son bien immobilier ou de l’assurance loyers.

Sur la garantie de la société C INSURANCE :

— la compagnie C INSURANCE ne peut exclure de sa garantie la société R S puisque l’attestation de couverture de la période du 1^er octobre 2007 au 31 octobre 2008 atteste que la société R S ' a souscrit par notre intermédiaire en qualité de personne morale au contrat de responsabilité civile professionnelle'.

— le fait que le contrat soit au nom de Monsieur Y, gérant de la société R S n’a pas d’incidence sur la police d’assurance. En sa qualité de gérant de ladite société, ce contrat, en raison de l’effet relatif des contrats, est opposable à la compagnie C INSURANCE.

— la garantie de C INSURANCE est due au bénéfice de la société R S dans la mesure où le fait dommageable s’est produit avant la résiliation de la garantie au 31 décembre 2009 et qu’il est prévu, à l’article IV 4-2, un délai de cinq ans pour réclamer la mise en oeuvre de la garantie à l’assureur après résiliation du contrat. La garantie a été réclamée le 7 septembre 2012, soit moins de cinq ans après l’expiration du contrat.

— la garantie devra être mobilisée au titre d’une « dette de responsabilité » puisque les conditions particulières du contrat (page 3) mentionnent que la garantie couvre tous les dommages confondus.

— la société R S est seulement intermédiaire dans les opérations menées par OMNIUM FINANCE devenue E IMMOBILIER. Ainsi les opérations de défiscalisation ne rentrent pas dans les activités prévues à l’article 1 de la loi HOGUET, rendant obligatoires la délivrance d’une carte professionnelle. En tout état de cause, l’avis de couverture du 22 mars 2006 oblige la compagnie C à garantir la société R S.

— En sa qualité d’intermédiaire, la société R S contracte avec des mandants dans le but de procéder à des opérations de défiscalisation. Il ne s’agit pas d’opérations de construction et de vente.

Vu les conclusions en date du 30 juin 2017 de B LES T qui demande à la cour de:

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc le 10 juin 2014 en toutes ses dispositions;

Et, statuant à nouveau :

— dire et juger que la société B LES T n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité;

— dire et juger que l’action de Madame Z sur le fondement d’un prétendu non respect des règles relatives au démarchage est prescrite;

— dire et juger que les dispositions des règles relatives au démarchage ne sont pas applicables à la présente espèce;

— dire et juger que les dispositions des règles relatives au démarchage ont été respectées;

— dire et juger que les dispositions du code de la construction et de l’habitation ont été respectées;

En conséquence,

A titre principal,

— déclarer irrecevable car prescrite l’action intentée par Madame Z sur le fondement des dispositions du code de la consommation;

— débouter Madame Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

A titre subsidiaire,

— condamner la société E IMMOBILIER, la société R S, le N O, et la SCP AK-AH AF et D à relever indemne et garantir la SCI B LES T de toute condamnation qui interviendrait à son encontre;

— débouter le N O de ses demandes à l’encontre de la SCI B LES T; -ordonner, en cas d’annulation de la vente, la mainlevée de l’inscription hypothécaire prise au profit du N O DE FRANCE;

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la SCI B LES T la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL AB AC PRENEUX conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société B LES T fait essentiellement plaider que :

Elle a confié la commercialisation de l’opération à la société OMNIUM CONSEIL devenue E IMMOBILIER qui a elle-même confié cette commercialisation à la société R S.

Sur la prescription de l’action en nullité relative du contrat de réservation pour non-respect des règles relatives au démarchage

— l’action de Madame Z engagée en octobre 2011 est prescrite en application du régime de prescription antérieure à la loi du 13 juin 2008, puisque l’assignation a été délivrée plus de cinq ans à compter du 29 juin 2005, date de conclusion du contrat de réservation.

Sur la validité de l’acte de vente :

— les termes « qui lui garantissent une forte demande locative » figurant dans la plaquette commerciale sont insuffisants pour prouver qu’il a été garanti à Madame Z que l’investissement ne comportait aucun risque car ni le contrat de réservation, ni l’acte de vente ne font référence à une quelconque garantie relative à la location du bien. Madame Z a d’ailleurs souscrit une garantie 'carence locative'.

— aucune faute n’a été commise par la société B LES T qui a seulement confié à la société OMNIUM CONSEIL, devenue E IMMOBILIER, la commercialisation des biens.

— L’aspect fiscal n’est pas rentré dans le champ contractuel. La SCCV B LES T n’a pas demandé à la société OMNIUM CONSEIL de mettre en avant les avantages fiscaux du dispositif de Robien. Elle n’avait pas connaissance des techniques de commercialisation de la société OMNIUM CONSEIL. La société B LES T ne peut être tenue responsable du fait que Madame Z n’ait pas réussi à louer l’appartement.

— les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage ne sont pas applicables au contrat de réservation d’un immeuble vendu en état de futur achèvement qui est régi par les dispositions particulières du code de la construction et de l’habitation. En outre, le contrat de réservation ne constitue pas une promesse de vente mais une simple obligation de réserver un bien au bénéfice du réservataire. Ainsi, Madame Z n’est pas fondée à invoquer les dispositions du code de la consommation.

— Madame Z a été informée de sa faculté de renonciation dans un délai de 7 jours.

— les violations du code de la consommation alléguées par Madame Z sont inexistantes et, en tout état de cause, ne sauraient entraîner la nullité du contrat de réservation, puisque cela ne lui a causé aucun préjudice.

— L’article 5 du contrat de réservation prévoit que le dépôt de garantie sera versé seulement après l’expiration du délai de renonciation de 7 jours prévus à l’article L.121-25 du code de la consommation.

— la nullité du contrat préliminaire ne saurait entraîner la nullité des contrats subséquents puisque ce contrat était facultatif. L’acte authentique de vente est autonome et indépendant du contrat préliminaire.

— l’éventuel non-respect des dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation ne saurait entraîner la nullité de l’acte authentique de vente.

— Conformément à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, Madame Z a bénéficié d’un délai de réflexion d’un mois à compter de la remise du projet d’acte de vente. Par la signature de l’acte authentique de vente, Madame Z a renoncé à se prévaloir des éventuelles irrégularités affectant le contrat de réservation.

— s’agissant de la cause du contrat, l’opération de défiscalisation n’est pas entrée dans le champ contractuel. La cause du contrat réside dans la propriété des lots acquis moyennant le prix de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts fondés sur la responsabilité quasi délictuelle de la SCCV B LES T :

— en cas d’annulation de la vente, la SCCV ne peut pas être condamnée à rembourser la somme de 4686,24 euros correspondant aux frais notariés d’enregistrement qui doivent être restitués par l’administration fiscale.

— Alors que l’appartement est loué, Madame Z ne communique ni le bail en cours, ni le montant des loyers perçus. En cas d’annulation de la vente, elle devra rembourser à la SCCV

B LES T les loyers perçus ou la garantie locative.

— En cas de condamnation sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle, Madame Z ne justifie ni de son préjudice fiscal à hauteur de 9000 €, ni du manque-à-gagner résultant de la période locative (16'000 € ) alors qu’elle a perçu 10'979,46 euros au titre de la garantie de loyer et que la SCCV n’a pas garanti le montant des loyers. Madame Z ne justifie pas d’un préjudice moral.

— Madame Z ne prouve pas la surévaluation du bien.

À titre subsidiaire, sur les appels en garantie :

— les sociétés R S et E IMMOBILIER sont seules à l’origine des manoeuvres dolosives dont se plaint Madame Z. La SCCV B LES T ne leur a jamais demandé de mettre en avant les avantages fiscaux et n’avait pas connaissance des techniques de vente mises en 'uvre par son mandataire commercial . En cas d’annulation de la vente pour dol, la E IMMOBILIER doit garantir la SCCV B LES T sur le fondement de la responsabilité contractuelle et la société R S sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

— en cas d’annulation de l’acte de vente en raison du non-respect des règles relatives au démarchage dans le cadre du contrat de réservation, la SCP AK AH AF D devra garantir la société B LES T pour n’avoir pas assuré l’efficacité de l’acte authentique qu’elle a reçu.

— En cas d’annulation de la vente pour dol, la somme de 23'078,41 euros sollicitée par le N O à l’encontre de la SCCV B LES T n’est pas justifiée. En l’absence de dol, Madame Z n’aurait pas conclu la vente et n’aurait pas contracté de prêt.

— En cas d’annulation de la vente, la cour doit ordonner la mainlevée de l’inscription hypothécaire prises au profit du N O DE FRANCE.

V u l e s c o n c l u s i o n s e n d a t e d u 2 9 j u i n 2 0 1 7 d e l a S C P J E A N – P I E R R E AK,AH-AF et D qui demande à la cour de :

— débouter la SCI B LES T de son appel et de ses demandes à l’encontre de la SCP AK, AH-AF, D;

— la condamner à verser à la SCP une indemnité de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— la condamner en tous les dépens;

— autoriser la SELARL AB LITIS-DE MONCUIT SAINT HILAIRE-PELOIS-VICQUELIN, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La SCP AI-AJ AK,AH-AF et D fait essentiellement plaider que :

— La SCCV B LES T doit être déboutée de sa demande de garantie à l’encontre du notaire instrumentaire.

— il n’appartenait pas à Maître AH-AF de vérifier que le contrat de réservation intervenu en dehors de lui respectait le formalisme prévu par le code de la consommation. De plus, le notaire ignorait que Madame Z avait fait l’objet d’un démarchage et il n’avait pas à vérifier la régularité d’un contrat facultatif.

— Maître AH-AF est étrangère à la commercialisation du programme immobilier

— l’éventuelle irrégularité du contrat préliminaire de réservation est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente.

— Le notaire a exécuté ses obligations puisqu’il s’est assuré que le contrat de réservation avait bien été notifié à l’acquéreur, et que Madame Z avait pu disposer du délai de rétraction de 7 jours prévus à l’article L.271-1 du code de la consommation. Conformément à l’article R.261-30 du code de la construction et de l’habitation, il a également procédé le 1^er décembre 2005 à la notification au réservataire du projet d’acte de vente.

— la restitution du prix faisant suite à l’annulation d’une vente immobilière ne constitue pas un préjudice dont le vendeur peut demander garantie au notaire.

Vu les conclusions en date du 22 octobre 2015 du N O DE FRANCE qui demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande de résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, et la demande subséquente en résolution du contrat;

Dans l’hypothèse où la Cour confirmerait le jugement entrepris sur ce point,

— ordonner, au titre de la remise en l’état antérieur, la restitution par Madame Z à la société N O DE FRANCE, de la somme de 113 950 €, correspondant au montant total des fonds débloqués, sous déduction et après compensation avec les sommes réglées par l’emprunteur au titre des

échéances en capital, intérêts, prime d’assurance et frais de dossier, soit la somme de 49 437,15 € au 6 novembre 2014.

— condamner in solidum la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et la société R S à payer à la société N O la somme de 28 496,88 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et la société R S à payer à la société N O la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance;

— dire et juger que compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société R S, toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre constitueront, vis-à-vis de cette société, une fixation de créances au passif de la liquidation;

— débouter la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et la société R S, ainsi que Madame Z de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires;

— condamner in solidum la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et Maître H qualité de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société R S à payer à la société N O la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner in solidum la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et Maître F ès qualité de liquidateur de la société R S à payer à la société N O aux entiers dépens d’instance et d’appel, qui seront recouvrés par la SCP AN AO AP AQ, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le N O DE FRANCE fait essentiellement plaider que :

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis hors de cause le N O DE FRANCE dont la responsabilité pour faute n’est recherchée ni par Madame Z, ni par la société E IMMOBILIER appelante.

Sur les conséquences de l’annulation du contrat de vente :

— en cas de confirmation de la nullité du contrat de vente et par voie de conséquence, l’annulation du contrat de prêt, Madame Z doit restituer les sommes débloquées au titre du contrat de prêt.

— le N O DE FRANCE s’engage à restituer le montant des échéances en capital, intérêts et frais (hors frais d’inscriptions d’hypothèque non perçus par elle), soit la somme de 49 437,15 €.

— il y a lieu de prononcer la compensation des sommes en application de l’article 1289 du Code civil.

— aucune faute ne peut être reprochée au N O DE FRANCE qui voit son opération de N remise en cause en raison de la nullité de l’opération principale.

— Privé de la rémunération attendue de l’opération de N, le N O DE FRANCE ne doit pas subir de préjudice lié à l’annulation du contrat de prêt. Ce financement a généré des coûts et son annulation représente un manque à gagner certain.

— le N O DE FRANCE est fondé à rechercher la responsabilité quasi délictuelle résultant des fautes commises par la SCI B LES T, la société E IMMOBILIER et la société R.

— l’annulation de l’opération de N génère un dommage financier important : perte des intérêts (22'230,80 euros) et remboursement des frais d’assurances et des frais de dossier (3539,0 4 €) ainsi qu’un préjudice lié à l’interruption prématurée d’une opération de N prévu pour durer 25 ans.

— Au total la garantie due au N O DE FRANCE s’élève à 28'496,88 euros compte tenu de l’indemnité de remboursement anticipé (2727,0 4 €).

Vu les conclusions en date du 23 novembre 2015 de la compagnie C INSURANCE LIMITED qui demande à la cour de :

— constater la défaillance de M^e M F ès qualités de liquidateur judiciaire de la société R S et dire que les réclamations de cette dernière ne peuvent prospérer à l’encontre de la Compagnie C INSURANCE LIMITED;

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la Compagnie C INSURANCE LIMITED n’est pas contractuellement liée à la société R S mais au seul monsieur Y personne physique ne se confondant pas avec la personne morale R S;

En conséquence,

— débouter la société R S en son appel tel que dirigé vers la Compagnie C INSURANCE LIMITED;

A titre plus subsidiaire,

— donner injonction à la société R S de communiquer les conditions particulières et générales de sa nouvelle police d’assurance à compter du 18 janvier 2010;

— dire que la Compagnie C INSURANCE LIMITED n’est plus l’assureur de la société R S au jour de sa réclamation en raison de la résiliation de la police;

— en conséquence débouter la société R S de toutes ses demandes telles que dirigées contre la Compagnie C INSURANCE LIMITED;

— à titre infiniment subsidiaire, constater que la société R S ne justifie pas être titulaire de la carte de transaction immobilière de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ni d’un mandat de vente spécial émanant du maître de l’ouvrage;

— dire que les conditions d’application de la garantie souscrite par la société

R S auprès de la Compagnie C INSURANCE LIMITED ne sont pas réunies et à titre plus subsidiaire que les faits relèvent des exclusions de garantie et notamment des dispositions de l’art.L.113-1 du code des assurances;

En conséquence,

— dire que la garantie de la Compagnie C INSURANCE LIMITED n’est pas mobilisée;

— débouter la société R S de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées vers la Compagnie C INSURANCE LIMITED;

— condamner la société R S ou toute autre partie perdante à payer la somme de 5 000 € au titre de l’art.700 du CPC;

— condamner la société R S ou toute autre partie perdante, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître AD AE conformément aux dispositions de l’art.699 du CPC.

La compagnie C INSURANCE LIMITED fait essentiellement plaider que:

— En raison de la liquidation judiciaire de la société R S et de l’absence de constitution de son liquidateur judiciaire dans le cadre de la présente instance, ses demandes de garantie doivent être rejetées.

— au jour de la signature du contrat de réservation et au jour de la signature de l’acte de vente, la société R S n’était pas assurée au titre de la police de la compagnie C INSURANCE LIMITED. Seul monsieur Y pouvait revendiquer cette couverture. Monsieur Y n’est pas la société R S et ne se confond pas avec elle, ils ont des personnalités juridiques et des adresses différentes.

— la police d’assurance a été résiliée le 31 décembre 2009, dès lors, les conditions d’application de la garantie souscrite ne sont pas réunies et les faits relèvent d’une exclusion de garantie.

— il appartient à la société R S de mettre en cause son assureur actuel.

— la police souscrite n’avait vocation qu’à couvrir les actions dirigées contre l’assuré et mettant en cause sa responsabilité civile. S’agissant d’une demande de résolution d’une vente, la garantie de la compagnie C n’est pas mobilisable dès lors que la responsabilité de l’assuré n’est pas recherchée.

— les manoeuvres dolosives font l’objet d’une exclusion générale et légale de garantie.

— la société R S ne justifie pas avoir été titulaire de la carte professionnelle imposée par les dispositions légales. Les conditions de la garantie ne sont pas réunies car l’assurance responsabilité professionnelle n’a pas pour objet de garantir des actes interdits par la loi.

— cette société ne justifie pas d’un mandat en cours de validité émanant de la société OMNIUM CONSEIL ou OMNIUM COURTAGE.

Vu les conclusions en date du 5 janvier 2015 de AXA FRANCE VIE qui demande à la cour de:

— confirmer purement et simplement le jugement entrepris;

En tout état de cause,

— donner acte à la compagnie d’assurances AXA FRANCE VIE de ce qu’elle s’en rapporte à la sagesse à la juridiction de céans concernant les demandes présentées par la requérante;

— débouter toute partie au litige des demandes qui pourraient être formulées à l’encontre de la compagnie d’assurances AXA FRANCE VIE tant en principal, frais, intérêts, qu’article 700 du code de procédure civile;

— condamner tout contestant au paiement d’une somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pascal ROBIN qui y a pourvu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCP AU A-AV A-AW A, notaire ayant instrumenté la procuration authentique le 5 décembre 2005, n’est pas partie en cause d’appel.

Maître M F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL R S régulièrement assigné n’a pas constitué avocat. Les conclusions de cette société prises le 19 janvier 2015 par la société elle-même avant sa liquidation judiciaire ne peuvent tendre qu’à défendre à l’action dirigée contre elle et ses propres demandes de condamnations, notamment sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la société C INSURANCE et sa demande indemnitaire pour procédure abusive dirigée à l’encontre de Madame Z, sont irrecevables.

Il n’est pas contesté devant la cour que l’assignation a été publiée conformément à l’article 28 du décret du 4 janvier 1955.

1 Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription

1.1 Sur la prescription de l’action en nullité du contrat de réservation :

En application de l’article 1304 du code civil ancien applicable à l’espèce, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Le contrat préliminaire de réservation a été conclu le 29 juin 2005 entre la SCCV B LES T et Madame Z qui a assigné le promoteur-vendeur et les mandataires commerciaux à compter du 11 octobre 2011.

La prescription de l’action en nullité du contrat préliminaire de réservation fondée sur la violation des dispositions d’ordre public du code de la consommation applicables en l’espèce commence à courir au jour où a été passé le contrat entaché des irrégularités internes invoquées.

L’assignation ayant été délivrée plus de cinq ans après la signature du contrat de réservation, l’action en nullité de ce contrat fondée sur le non-respect des règles relatives au démarchage prévues aux articles L.121-21 à L.121-33 et R.123-3 à R.121-6 du code de la consommation est prescrite.

Madame Z soutient que l’assignation en annulation de la vente pour dol a interrompu la prescription de l’action en annulation fondée sur le droit de la consommation.

Elle rappelle à juste titre que par exception au principe selon lequel l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Cependant, en l’espèce, l’action en annulation de la vente en l’état futur d’achèvement ne tend pas au même but que celle qu’elle a formée en annulation du contrat préliminaire de réservation dont le caractère facultatif résulte de l’article L.261-15 du code de la construction de l’habitation, qui ne constitue pas une promesse synallagmatique de vente, et qui n’a pour seul objet que d’assurer au réservataire la réservation à son profit d’un bien immobilier.

En tout état de cause, l’action en annulation de l’acte de vente engagée par Madame Z après l’expiration du délai quinquennal de prescription n’aurait pu avoir aucun effet interruptif.

Par ailleurs, quand bien même le contrat de réservation serait-il annulé, sa nullité serait sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente.

La cour infirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de réservation préliminaires du 29 juin 2005 et déclarera irrecevable l’action engagée par Madame Z motif pris de la violation des règles du démarchage à domicile.

1.2 Sur la prescription de l’action en nullité du contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour dol

Cette action est fondée notamment sur les allégations de Madame Z selon laquelle elle a été trompée sur la prétendue certitude d’un revenu locatif et d’un avantage fiscal lié à cette location pendant dix ans.

C’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la prescription quinquennale d’une telle action ne court qu’à compter de la livraison de l’immeuble intervenue le 11 février 2008. Cette date est le début de la période à compter de laquelle elle a pu progressivement se convaincre du dol étant confrontée à l’impossibilité de louer le bien acquis et de bénéficier de l’avantage fiscal corrélatif.

La cour confirmera donc le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action aux fins d’annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour dol.

1.3 Sur la prescription de l’action indemnitaire fondée sur la responsabilité délictuelle

Comme l’ont pertinemment décidé les premiers juges, l’action en responsabilité délictuelle engagée à l’encontre du promoteur et des mandataires commerciaux sur le fondement de l’article 1382 du Code civil relève de la prescription trentenaire de l’ancien article 2262 du Code civil devenue quinquennale en application de l’article 2224 du Code civil issu de la loi du 17 juin 2008.

Ce délai court à compter de la manifestation du dommage c’est-à-dire à compter de la livraison de l’immeuble, jour où Madame Z a pu, par comparaison avec la situation réelle du marché locatif et des conditions de la défiscalisation, prendre conscience des manquements au devoir d’information et de conseil qu’elle allègue à l’encontre de la SCCV B LES T, de la société E IMMOBILIER et de la société R S.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action de Madame Z en dommages-intérêts.

2 Sur la demande d’annulation de l’acte de vente pour dol

L’article 1109 du Code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable s’il a été surpris par dol.

En application de l’article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. Un simple mensonge, non appuyé d’actes extérieurs, peut constituer un dol. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

Constitue une réticence dolosive sanctionnée par la nullité du contrat le non-respect de son obligation pré-contractuelle d’information par un vendeur dans l’intention de tromper son co-contractant et de le déterminer à s’engager. Il incombe au vendeur de prouver qu’il a rempli son obligation précontractuelle d’information prévue à l’article L.111-1 du code de la consommation en donnant à l’acquéreur des informations vraies et complètes.

L’intensité de cette obligation est d’autant plus forte que l’acquéreur est profane.

Par contrat du 31 mai 2005, la SCCV B LES T, promoteur, a donné mandat exclusif à la société OMNIUM CONSEIL devenue E IMMOBILIER de commercialiser en l’état futur d’achèvement l’ensemble immobilier « Les Jardins de Breizh ». Pour l’exécution de ce mandat, cette société a activé le réseau de mandataires commerciaux indépendants qu’elle fédère.

Dans ce cadre, la société R S, membre de ce réseau, indique avoir, par l’intermédiaire de son gérant Monsieur Y, servi d’intermédiaire à une opération patrimoniale et de défiscalisation et avoir ainsi démarché Madame L Z qu’elle a mise en relation avec le promoteur.

Le mobile fiscal des investisseurs se déduit du choix, par le promoteur, de ses mandataires commerciaux dont l’activité habituelle est la commercialisation d’investissements locatifs défiscalisants. Il est, en outre, explicitement évoqué dans le document d’aide à la commercialisation et dans la plaquette commerciale réalisée par la société OMNIUM CONSEIL qui font référence à un « Gain fiscal Dispositif Robien article 91 de la loi 2003-590 du 02/07/2003) » et à un « niveau de défiscalisation performant ». Il est aussi évoqué dans le dossier de réservation puisque le mandat de livraison et le mandat de gestion indiquent que l’achat immobilier réalisé par Madame Z donne droit à l’avantage fiscal prévu par la loi dite de Robien.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que ce mobile fiscal est entré dans le champ contractuel.

La perception de revenus fonciers par Madame Z antérieurement à la vente litigieuse ne prouve pas qu’elle jouissait, au jour de ses engagements contractuels, d’une expérience d’investisseur immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation.

Aucun document versé aux débats ne permet de contredire l’affirmation du cabinet AUDITIS, l’expert-comptable de Madame Z, qui affirme le 24 décembre 2014 que cette dernière « n’a jamais bénéficié dans le cadre de ses revenus fonciers de la moindre défiscalisation relative à son investissement immobilier sis Impasse de la Jauneraie 22960 B ».

Par ailleurs, il résulte des comptes de gestion délivrés à Madame Z par la société OMNIUM GESTION et le cabinet I que, suite à sa livraison le 11 février 2008, son appartement n’a pas trouvé de locataire pendant plus de quatre ans, jusqu’au 20 juin 2012.

Alors que aucune des pièces produites par le promoteur-vendeur et ses mandataires commerciaux ne leur permet de rapporter la preuve qu’ils ont rempli leur obligation précontractuelle d’informer Madame Z sur le fait que l’avantage fiscal prévu par la loi de Robien exige la location continue de l’immeuble pendant 9 ans, celle-ci devant intervenir dans les douze mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble, il résulte au contraire de l’examen des projections réalisées par Monsieur Y que cet avantage fiscal a été faussement présenté comme certain sur 10 ans, Madame Z pouvant en déduire qu’elle pourrait revendre l’immeuble à l’issue de cette période.

Par ailleurs, la plaquette publicitaire remise aux prospects avant la vente indique à Madame Z qui demeure à Mandelieu la Napoule que les caractéristiques et la situation de la résidence 'Les Jardins de Breizh’ à B lui « garantissent une forte demande locative » et qu’elle « offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d’un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant. »

Eu égard au potentiel locatif de l’appartement acquis qui, dans la réalité, s’est avéré nul après livraison et de l’impossibilité de toute défiscalisation en résultant, les premiers juges ont pertinemment conclu que la société R S a trompé Madame Z en l’entretenant sciemment dans la conviction erronée d’une véritable garantie d’avoir des locataires et d’obtenir ainsi une source de revenus certaine et pérenne générant un déficit O ouvrant droit à la défiscalisation de Robien.

Le « rapport d’étude locative » réalisé le 3 mars 2005 par la société E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL n’est en aucun cas de nature à justifier les affirmations mensongères contenues dans la plaquette publicitaire relative à la garantie de la location.

En effet, ce rapport fait état de deux permis de construire déposés auprès de la mairie de B pour 25 logements alors que la commune ne compte que 5749 habitants. Il fait aussi état de l’avis de l’agence immobilière ORPI qui indique notamment : « B est en train de se développer, ça se construit énormément. » Malgré ces constats alarmants pouvant fortement faire redouter à un professionnel de l’immobilier une saturation du marché locatif, cet important risque de saturation a totalement été passé sous silence au profit de l’affirmation d’un potentiel locatif certain .

En ne rendant pas compte de la réalité prévisible du marché locatif au jour de la livraison du programme immobilier « Les Jardins de Breizh » comprenant lui-même 77 logements et en informant pas les acquéreurs-investisseurs des aléas du potentiel locatif de l’immeuble proposé à la vente, la SCCV B LES T et ses mandataires commerciaux ont volontairement exposé Madame Z un risque certain d’erreur sur la rentabilité de son investissement locatif défiscalisant.

La souscription d’un contrat d’assurance « carence locative » ne garantissant l’assuré qu’au titre des risques normaux, conjoncturels et temporaires de vacance locative, la souscription d’un tel contrat par Madame Z ne démontre pas qu’elle a ainsi entendu se prémunir contre l’impossibilité structurelle de location qui affectait, dès la conception du programme immobilier, le bien acquis et qui compromettait dès l’origine la rentabilité de l’investissement immobilier défiscalisé qui lui était pourtant garantie par le promoteur-vendeur et ses mandataires commerciaux.

Il résulte de ce qui précède que c’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont considéré que la présentation volontairement fallacieuse et dolosive du potentiel locatif et de l’intérêt fiscal du placement immobilier ont déterminé Madame Z à conclure par erreur le contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de prouver que la société E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la société OMNIUM S ont AN les limites du pouvoir de représentation conféré par leur mandant, la SCCV B LES T. Cette dernière a sciemment bénéficié du dol alors que, comme cela a été précédemment indiqué, elle connaissait le mobile de défiscalisation « de Robien » de l’investissement locatif réalisé par Madame Z ainsi que cela résulte du contrat de réservation. En sa qualité de promoteur-vendeur, la SCCV B LES T a participé financièrement à la mise au point des outils de vente ainsi qu’à leur duplication et à leur diffusion dans le réseau des mandataires indépendants. La SCCV B LES T a accepté la publication et la diffusion de la plaquette publicitaire mensongère portant l’en-tête du logo de son programme immobilier auprès des potentiels acquéreurs-investisseurs démarchés par le réseau de mandataires commerciaux indépendants fédérés par la société OMNIUM CONSEIL.

Contrairement à ce que soutient la société E IMMOBILIER, les actes de Madame Z postérieurement au 20 décembre 2005 n’ont pas eu pour effet de confirmer l’acte de vente nul pour dol.

En effet, en application de l’article 1338 ancien du Code civil alors applicable au litige, la confirmation d’un acte affecté d’une nullité relative exige à la fois la connaissance du vice l’affectant et l’intention non équivoque de le réparer.

Or, les premiers juges ont pertinemment relevé que Madame Z n’a pu avoir conscience du dol que, lorsque, après la livraison de l’immeuble, elle a vainement tenté d’obtenir le potentiel locatif et l’intérêt fiscal qui lui avaient été dolosivement garantis. Dans ces conditions, le simple exercice de ses droits et obligations de propriétaire sur l’immeuble acquis n’a pas eu pour effet de purger le vice du consentement.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de vente du 20 décembre 2005 sur le fondement de l’article 1116 du code civil.

En conséquence de cette annulation, il y a lieu, conformément à l’arrêt rectificatif du 29 janvier 2015, de condamner Madame Z à restituer à la SCCV B LES T les biens immobiliers vendus et de condamner cette dernière à restituer à Madame Z le prix de vente soit la somme de 108'550 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2011, capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil, et de dire que la restitution des biens immobiliers n’interviendra qu’après le règlement effectué par la SCCV B LES

T.

3 Sur la demande d’annulation du prêt et du contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie AXA

Madame Z sollicite l’annulation du prêt « OMNIUM GÉNÉRATION 1 » de 113'950 € qu’elle a souscrit auprès du N O DE FRANCE ainsi que la résiliation du contrat d’assurance.

En application de l’article L.312-12 du code de la consommation, ce prêt étant affecté spécialement au financement de l’acquisition du bien immobilier dont la vente est annulée, il doit être annulé.

En conséquence, la cour confirmera le jugement déféré et rectifié par arrêt rendu le 26 mars 2015 en ce qu’il a prononcé l’annulation et en ce qu’il a condamné Madame Z à restituer à la société N O DE FRANCE la somme de 113'950 € déduction faite, après compensation, des sommes déjà versées par Madame Z à la banque au titre des échéances en capital, intérêts, primes d’assurance et frais de dossier.

La société AXA FRANCE VIE venant aux droits de la société AXA FRANCE COLLECTIVES sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’adhésion de Madame L Z au contrat d’assurance affecté au contrat de prêt dont il n’est que l’accessoire.

Il y a donc lieu de confirmer cette disposition du jugement déféré.

4 Sur les demandes indemnitaires de Madame Z

Madame L Z, qui sollicite à titre principal la confirmation du jugement, ne reprend pas en cause d’appel les demandes indemnitaires présentées à l’encontre des notaires dont elle a été déboutée par les premiers juges.

Elle demande la confirmation de la condamnation in solidum de la société E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, de la SCCV B LES T et de la société R S à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de

17'686,65 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation. Elle sollicite aussi la somme complémentaire de 1580,98 euros en réparation du préjudice supplémentaire apparu depuis le prononcé du jugement et demande la fixation de ces sommes au passif de la société R S.

Le dol dont se sont rendu coupables les sociétés E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la société R S au profit de la SCCV B LES T qui en avait connaissance et en a profité, obligent solidairement ces trois sociétés, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à réparer l’intégralité des préjudices qui en découlent directement pour Madame Z et qui subsistent malgré les restitutions réciproques résultant des annulations prononcées.

La société E IMMOBILIER ne peut utilement s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait que la commune de B était bien éligible au dispositif fiscal de Robien puisque cette éligibilité ne lui permettait pas de garantir comme elle l’a fait le potentiel locatif de l’immeuble acquis par Madame Z.

Les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et moyens de première instance. En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Elle confirmera en conséquence la décision déférée de ce chef sauf à fixer le montant des dommages-intérêts à la somme de 15637,95 euros puisque, par application de l’article 1961 du code général des impôts, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière versés au Trésor Public (2048,70 €) sont restituables à Madame Z par l’administration fiscale suite à l’annulation de la vente.

Le principe de l’indemnisation au titre des charges de copropriété et de la taxe foncière étant confirmé s’agissant de dépenses qui n’auraient pas été exposées si la vente n’avait pas été conclue, la cour fera droit à la demande d’actualisation du montant du préjudice subi de ce chef par Madame Z à hauteur de 1580,98 euros.

La société R S sera condamnée par voie de fixation au passif de sa liquidation judiciaire.

5 Sur les demandes indemnitaires du N O DE FRANCE sur le fondement délictuel

La société E IMMOBILIER s’oppose à ces demandes en invoquant la responsabilité délictuelle de l’organisme prêteur qui, en accordant un prêt à Madame L Z alors qu’il était en possession de l’intégralité des pièces du dossier, a commis une faute lui interdisant toute action indemnitaire à son encontre.

Cependant, Madame Z ne retient aucune faute à l’encontre du N O DE FRANCE avec lequel elle a seule contracté. Par ailleurs, rien ne permet de penser et de prouver que cet organisme prêteur connaissait le mensonge et les réticences dolosives d’information au stade précontractuel sans lesquelles Madame Z n’aurait pas conclu le contrat principal de vente.

Enfin, c’est à juste titre que le N O DE FRANCE soutient que, simple dispensateur de N, il ne pouvait s’immiscer dans les relations contractuelles entre Madame Z, le promoteur-vendeur et ses mandataires commerciaux, pour apprécier l’opportunité de l’achat immobilier étant précisé qu’il n’est pas prouvé qu’il en connaissait le mobile fiscal.

Aucune faute n’étant retenue à l’encontre du N O DE FRANCE dont le contrat de prêt n’est annulé qu’en conséquence de l’annulation du contrat de vente auquel il était affecté, les auteurs du dol responsables de cette annulation sont tenus de l’indemniser de l’ensemble de ses préjudices sur le fondement de l’article 1382 du Code civil devenu l’article 1240.

Le manque-à-gagner de la banque prêteuse résulte notamment du fait qu’elle a été privée de toute rémunération des sommes prêtées.

La SCCV B LES T, la société E IMMOBILIER, in solidum avec la société R S par fixation de créance au passif de sa liquidation judiciaire, doivent indemniser le N O DE FRANCE à hauteur de la somme de 22'230,80 euros correspondant aux échéances payées par Madame Z qu’il va devoir restituer.

L’organisme prêteur doit aussi être indemnisé à hauteur de 3539,04 € au titre du remboursement des frais d’assurance et de dossier, et de la somme de 2727,04 € correspondant à l’indemnité contractuelle de remboursement anticipé.

En effet, en sa qualité d’établissement financier, le N O DE FRANCE a dû emprunter sur le marché hypothécaire les fonds prêtés à Madame Z. Dans le cadre du remboursement anticipé du contrat de prêt suite à l’annulation, il subit un préjudice indiscutable qui résulte de l’absence de remboursement de la part de son propre prêteur. Ce préjudice qui résulte directement de l’annulation du contrat principal doit être chiffré à hauteur du montant de l’indemnité de remboursement anticipé (2727,04 €) .

En conséquence, la cour condamnera, par voie d’infirmation, la SCCV B LES T et la société E IMMOBILIER IN solidum avec la société R S par fixation de créance au passif de sa liquidation judiciaire, à payer à la société N O DE FRANCE la somme de 28'496,88 € (22'230,80 + 3539,04 + 2727,04) à titre de dommages-intérêts.

6 Sur les demandes en garantie de la SCCV B LES T

La SCCV B LES T demande la garantie intégrale des sociétés E IMMOBILIER, R S, N O et de la SCP notariale AK-AH AF D.

Elle sollicite aussi à bon droit la main levée de l’inscription hypothécaire prise au profit du N O DE FRANCE en cas d’annulation du contrat de N.

À défaut de présenter une quelconque argumentation au soutien de son action en garantie à l’encontre du N O DE FRANCE qui n’a, en tout état de cause, commis aucune faute, la SCCV B LES T en sera déboutée.

S’agissant de la responsabilité de la SCP AK-AH AF-D, notaire instrumentaire ayant reçu l’acte authentique de vente, la SCCV B LES T précise dans les motifs de ses dernières conclusions qu’elle ne serait engagée que dans l’hypothèse où l’acte de vente serait déclaré nul du fait du non-respect des règles relatives au démarchage dans le cadre du contrat de réservation.

Tel n’est pas le cas, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement étant annulé pour dol.

En tout état de cause, comme le relèvent à bon droit les premiers juges, ce notaire, qui n’a pas participé à la commercialisation du programme immobilier, a parfaitement assuré l’efficacité juridique de l’acte de vente en ce qui concerne la transmission du droit de propriété mais il n’était pas tenu de s’assurer de l’opportunité économique et fiscale de l’opération envisagée par Madame Z. Au surplus, le dol ne s’est révélé qu’à compter de la livraison de l’immeuble.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été établi ci-dessus, le mobile fiscal des acquéreurs étant entré dans le champ contractuel, le promoteur-vendeur ne peut se prévaloir du dol dont il a profité alors qu’il a accepté la publication et la diffusion de la plaquette publicitaire mensongère à l’en-tête du logo de son programme immobilier auprès des potentiels acquéreurs-investisseurs démarchés par le réseau de mandataires commerciaux indépendants fédérés par la société OMNIUM CONSEIL chargés de commercialiser le programme 'Résidence Les Jardins de Breizh’ à B présenté faussement comme un investissement immobilier défiscalisant performant garanti par une forte demande locative.

En conséquence, la cour approuve le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCCV B LES T de toutes ses demandes de garantie.

7 Sur les autres demandes

Sans aucune explication ni argumentation, la société E IMMOBILIER sollicite la fixation d’une créance chirographaire de 6000 € au passif de la SARL R S. Elle sera donc déboutée de cette demande.

Confirmant pour l’essentiel le jugement déféré, la cour confirmera aussi les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en cause d’appel, la société E IMMOBILIER, la société R S et la SCCV B LES T seront condamnées aux dépens de cette procédure.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S seront condamnées in solidum à payer à Madame L Z la somme de 6000 € ;

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S seront condamnées in solidum à payer à la société N O DE FRANCE la somme de 2500 € ;

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S seront condamnées in solidum à payer à la société AXA FRANCE VIE la somme de 1000 €;

— Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S sera condamné à payer à la compagnie C INSURANCES LIMITED la somme de

1500 € ;

— la SCCV B LES T sera condamnée à payer à la SCP AI-AJ AK-AL AH AF-Q D la somme de 3000 €.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

— DÉCLARE irrecevable les demandes présentées par la société R S SARL à défaut d’avoir été reprises par Maître M F désigné liquidateur de cette société par jugement du 2 juin 2015 du tribunal de commerce de Cannes non constitué dans le cadre de la présente procédure bien que régulièrement assigné ;

— CONFIRME le jugement rendu le 10 juin 2014 par le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc et rectifié par arrêts de la cour d’appel de Rennes rendus le 29 janvier 2015 (RG 15/536), le 26 mars 2015 (RG 15/1277) et le 26 mars 2015 (RG 15/1041) SAUF en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de réservation préliminaire du 29 juin 2005, SAUF en ce qui concerne le montant des dommages-intérêts alloués à Madame L Z et à la société N O DE FRANCE et SAUF A PRÉCISER que, en conséquence de la nullité du contrat de vente pour dol, Madame L Z restituera à la société N O DE FRANCE la somme de 113'950 € sous déduction et après compensation avec les sommes réglées par elle au titre des échéances en capital, intérêts, primes d’assurance et frais de dossier ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande en nullité du contrat de réservation préliminaire du 29 juin 2005 fondée sur la violation des règles du démarchage ;

CONDAMNE in solidum la SCCV B LES T, la société E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la SARL R S à payer à Madame L Z à titre de dommages-intérêts la somme de 15637,95 euros ainsi que celle de 1580,98 euros ;

CONDAMNE in solidum la SCCV B LES T, la société E IMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la SARL R S à payer, à titre de dommages-intérêts, à la société N O DE FRANCE la somme de 28'496,88 euros ;

DIT que les sommes mises à la charge de la SARL R S par voie de condamnation en paiement le sont par voie de fixation au passif de sa liquidation judiciaire, et cela à titre chirographaire ;

ORDONNE la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque prise au profit de la société N O DE FRANCE ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel,

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S in solidum à payer à Madame L Z la somme de 6000 € ;

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S in solidum à payer à la société N O DE FRANCE la somme de

2500 € ;

— la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S in solidum à payer à la société AXA FRANCE VIE la somme de 1000 €;

— Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S à payer à la compagnie C INSURANCES LIMITED la somme de 1500 € ;

— la SCCV B LES T sera condamnée à payer à la SCP AI-AJ AK-AL AH AF-Q D la somme de 3000 €.

CONDAMNE in solidum la société E IMMOBILIER, la SCCV B LES T et Maître F ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société R S au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président