ARRÊT N° 335

N° RG 21/00019

N° Portalis DBV5-V-B7F-GLGG

[D]

C/

[D]

M. le Commissaire

du gouvernement

et autres (…)

Copies délivrées aux avocats

et aux parties

le : 31 mai 2022

Copie délivrée au Commissaire

du gouvernement

le : 31 mai 2022

Formule exécutoire délivrée

aux avocats et aux parties non

représentées

le : 31 mai 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre de l’Expropriation

ARRÊT DU 31 MAI 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juin 2021 rendu par le Juge de l’expropriation de LA ROCHE SUR YON

APPELANTES :

Madame [V] [D]

née le 07 Avril 1952 à [Localité 28]

[Adresse 1]

[Localité 21]

Madame [U] [D]

née le 16 Juin 1955 à [Localité 28]

[Adresse 12]

[Localité 22]

ayant toutes deux pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant toutes deux pour avocat plaidant M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [K] [D]

né le 29 Juillet 1983 à [Localité 27] (44)

[Adresse 17]

[Localité 18]

non comparant ni représenté, bien que régulièrement convoqué

Monsieur [N] [D]

né le 02 Septembre 1986 à [Localité 27] (44)

[Adresse 2]

[Localité 16]

non comparant ni représenté, bien que régulièrment convoqué

Madame [S] [G] épouse [D]

née le 01 Décembre 1959 à [Localité 27] (44)

[Adresse 2]

[Localité 16]

non comparante ni représentée, bien que régulièrment convoquée

L’INSPECTEUR DES DOMAINES

representant Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques

de la vendée, Commissaire du gouvernement

[Adresse 13]

[Localité 19]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques de la Loire-Atlantique

et du département de Loire-Atlantique

[Adresse 23]

[Localité 15]

représentés par Mme [I] [T], inspectrice Principale des Finances publiques munie d’un pouvoir

ÉTABLISSEMENT PUBLIC DE COOPÉRATION INTERCOMMUNALE 'LES SABLES D’OLONNE AGGLOMERATION'

[Adresse 14]

[Localité 20]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat M^e Wistan PLATEAUX, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

La cour statue sur l’appel formé le 16 août 2021 par [V] [D] et [U] [D] épouse [E] à l’encontre d’un jugement du juge de l’expropriation de la Vendée prononcé le 30 juin 2021 fixant l’indemnisation leur revenant au titre de l’expropriation au profit de l’établissement public de coopération intercommunal Sables d’Olonne Agglomération des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 3] dont elles sont, avec leur belle-soeur [S] [G] veuve [D] et leurs neveux [N] [D] et [K] [D], propriétaires indivis aux [Adresse 29], aux lieux-dits '[Adresse 24]' et '[Adresse 26].

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures

* déposées par les dames [D] le 16 novembre 2021 et notifiées le 18 novembre 2021 à Sables d’Olonne Agglomération, aux consorts [N], [K] et [S] [D] et au commissaire du gouvernement (les AR des 19 et 23.11), étant indiqué que les appelantes ont aussi transmis ensuite le 21 mars 2022 par la voie électronique des conclusions récapitulatives qu’elles ont fait signifier par acte d’huissier de justice du 25 mars au commissaire du gouvernement

* déposées par l’EPCI Sables d’Olonne Agglomération le 19 janvier 2022 et notifiées le 20 janvier 2022 aux appelantes, aux consorts [D] et au commissaire du gouvernement (les AR des 21, 22, 24 et 25.01)

* adressées par le commissaire du gouvernement le 10 février 2022, reçues le 11 février au greffe et notifiées le 12 février aux dames [D] appelantes, aux consorts [D] et à l’EPCI Sables d’Olonne Agglomération (les AR des 15 et 16.02).

Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé qu’agissant à la suite d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) relative aux travaux de la zone d’aménagement de l’îlot Nord de la Vannerie sur le territoire de la commune des Sables d’Olonne, et en vertu d’un arrêté préfectoral du 17 janvier 2020 déclarant d’utilité publique les travaux au profit de l’aménageur l’EPCI Sables d’Olonne Agglomération, ainsi qu’au vu d’un arrêté du 18 mai 2020 portant cessibilité des parcelles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement de la ZAD de l’îlot Nord de la Vannerie, l’EPCI Sables d’Olonne Agglomération a notifié le 5 juin 2020 à [U], [V], [S], [N] et [K] [D] son offre d’acquisition des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 3] d’une superficie totale de 30.538 m² dont ils sont propriétaires indivis dans le périmètre de cette ZAD aux lieux-dits '[Localité 25]' et '[Adresse 26] ; que cette offre n’a pas été acceptée par [U] et [V] [D] ; et qu’après ordonnance d’expropriation du 19 août 2020, Sables d’Olonne Agglomération a saisi par courrier reçu le 10 décembre 2020 le juge de l’expropriation de la Vendée en lui demandant de fixer à 348.133,20 euros l’indemnité principale sur la base de 11,40 euros du m² et à 35.813,32 euros l’indemnité de remploi ; que [U] et [V] [D] ont répondu, par des conclusions dont l’EPCI a invoqué l’irrecevabilité, en sollicitant une indemnité principale d’ 1.832.280 euros sur la base de 60 euros du m² et une indemnité de remploi de 184.228 euros outre 4.000 euros d’indemnité de procédure ; que le juge de l’expropriation a procédé le 16 mars 2021 au transport sur les lieux puis a tenu l’audience le 21 avril 2021; et que par le jugement entrepris, il a rejeté la demande tendant à voir

prononcer l’irrecevabilité des écritures des dames [D] et sur la base

prônée par le commissaire du gouvernement de 11,80 euros du m², il a fixé à 360.348,40 euros l’indemnité principale revenant aux expropriés et à 37.034,84 euros l’indemnité de remploi, en condamnant Sables d’Olonne Agglomération aux dépens et à payer à [U] et [V] [D] une indemnité de procédure de 3.000 euros.

[U] et [V] [D] demandent à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il leur a alloué 3.000 euros d’indemnité de procédure, et statuant à nouveau,

— à titre principal, de fixer à 2.017.000 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 1.832.280 euros d’indemnité principale sur la base de 60 euros du m² et 184.228 euros d’indemnité de remploi

— à titre subsidiaire, de fixer à 672.836 euros l’indemnité totale de dépossession, soit 610.760 euros sur la base de 20 euros du m² et 62.076 euros d’indemnité de remploi.

Elles indiquent qu’il n’existe pas de contestation sur la date de référence, non plus que sur la méthode par comparaison adoptée par le juge de l’expropriation pour fixer l’indemnité.

Elles soutiennent que leurs parcelles ne sont pas justiciables de la qualification de terrain à bâtir, mais qu’elles sont en situation privilégiée, car dans une position centrale au sein de l’agglomération, au carrefour des liaisons routières avec [Localité 19], [Localité 30] et [Localité 31], en bordure d’une zone déjà aménagée et proches des réseaux. Elles constatent que tout en indiquant ne pas retenir cette qualification de terrain en situation privilégiée, le juge de l’expropriation l’a, en réalité, entérinée, puisqu’il fixe l’indemnité sur la base d’un prix au m² qui n’a rien à voir avec celui de terrains agricoles, mais elles objectent qu’il n’a toutefois pas tiré toutes les conséquences de cette position sur un plan indemnitaire.

Elles indiquent qu’il est parfaitement possible de se fonder sur des termes de comparaison tirés de mutations postérieures à la date de référence, en indiquant que c’est seulement pour apprécier la consistance du bien exproprié qu’il faut se fixer à la date de référence.

Elles citent comme des termes de comparaison pertinents six mutations respectivement des 11.10.2017 à 15 euros du m² pour une parcelle non desservie et enclavée, 03.10.2019 à 15 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 29.11.2017 à 26,75 euros pour une parcelle non desservie et enclavée, 20.09.2017 à 48,30 euros, 12.10.2018 à 58,55 euros et 31.07.2015 à 51,70 euros. Elles récusent la représentativité des termes cités par l’expropriante, en ce qu’ils sont tirés d’accords amiables que celle-ci a passés, selon elles dans un cadre nécessairement contraint pour les propriétaires. Elles observent que les termes cités par le commissaire du gouvernement sont relativement anciens, et que l’un était totalement boisé et a été vendu 12,38 euros du m². Elles soutiennent que la valeur de 11,80 euros du m² retenue par le premier juge est déconnectée de la réalité, puisqu’inférieure à celle de tènements plus grands et donc moins valorisés, et à celle de parcelles enclavées, alors que les leurs ne le sont pas.

Elles prônent comme représentative une valeur de 60 euros du m², et subsidiairement celle de 20 euros constituant la fourchette basse des termes recensés.

Elles réclament 3.000 euros d’indemnité de procédure en cause d’appel.

L’EPCI Sables d’Olonne Agglomération demande à la cour de rejeter l’appel principal, d’infirmer le jugement sur son propre appel incident, de fixer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 383.946,52 euros, soit 348.133,20 euros d’indemnité principale sur la base de 11,40 euros du m² et 35.813,32 euros d’indemnité de remploi , et de condamner les expropriées à lui verser 10.000 euros d’indemnité de procédure puisqu’elles ont refusé cette offre, adaptée.

Il demande à la cour de s’interroger, au besoin d’office, sur l’éventuelle caducité de la déclaration d’appel susceptible d’être encourue du fait que les conclusions d’appelantes ont été transmises par RPVA, ou au besoin de formuler une demande d’avis auprès de la Cour de cassation compte-tenu des incertitudes nées de la réforme initiée par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il retient la recevabilité du mémoire des expropriées notifié au-delà du délai de six semaines prévu à l’article R.311-11 du code de l’expropriation, en convenant que ce délai n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité mais en soutenant que le principe du contradictoire a été méconnu.

Sur le fond, il conteste que le bien exproprié se soit trouvé en situation privilégiée compte-tenu de l’absence d’un réseau complet de communication à proximité immédiate, et ajoute qu’en tout état de cause, aucune conséquence n’en résulterait quant à l’indemnité.

Il considère comme inopérants ceux des termes de comparaison invoqués par les expropriées qui sont tirés de mutations postérieures à la date de référence.

Il soutient qu’au demeurant, aucune des mutations citées par les dames [D] ne constitue un terme pertinent de comparaison, compte-tenu de leur zonage, de leur localisation ou de leurs caractéristiques différentes ; de l’incidence des aménagements ayant justifié des indemnités accessoires ; et de la marge de négociation offerte par service des Domaines, ou de celle, discrétionnaire et non créatrice de droits devant la juridiction de l’expropriation, dont lui-même, expropriant, bénéficie lorsqu’il traite à l’amiable.

Il maintient après analyse concordante de l’avis des Domaines et des éléments échangés au fils de l’instruction que son offre à 11,40 euros du m² était adaptée, et satisfactoire.

Le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer les indemnités fixées par le jugement déféré.

Il indique que la date de référence a été fixée par une erreur de plume au 6 juin 2016 alors que c’est du 3 juin 2016 que date le dernier renouvellement de l’acte créant la ZAD.

Il rappelle les termes de comparaison cités par les parties.

Il approuve le premier juge d’avoir écarté ceux dont le zonage était différent, et d’avoir dégagé la médiane des neuf qu’il a retenus, car les deux ventes conclues au prix le plus élevé, tirée de termes cités par les expropriées, portaient l’une, sur une très petite parcelle, et l’autre sur un terrain comprenant des arbres et une mare.

[S] [G] veuve [D], [N] [D] et [K] [D], régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.

À l’audience, la cour a indiqué qu’elle examinerait, d’office, la recevabilité des conclusions transmises, tant au regard de leur date et contenu que de leur mode de transmission. Aucune observation n’a été formulée à cet égard.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la recevabilité de l’appel

Selon l’article R.311-30, alinéa 1, du code de l’expropriation, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions de l’articles 675 à 682 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 677 du code de procédure civile, les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes.

Le délai d’appel ne court pas lorsque le jugement fixant l’indemnité d’expropriation n’a pas été notifié par voie de signification (cf Cass. Civ. 3° 17.06.2009 P n°08-11930).

Il n’est justifié en l’espèce d’aucune signification du jugement, de sorte que le délai d’appel doit être regardé comme n’ayant point couru.

L’appel du jugement du 30 juin 2021 formé le 16 août 2021 est donc recevable.

Aucune caducité de la déclaration d’appel n’est encourue au regard du premier alinéa de l’article R.311-26 du code de l’expropriation aux termes duquel, à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel, et dont le cinquième alinéa édicte que les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un, dès lors que les dames [D] -tout en les ayant transmises la veille par la voie électronique- ont déposé au greffe le 16 novembre 2021, soit dans le délai de trois mois de la déclaration d’appel, leurs conclusions et pièces en autant d’exemplaires papiers que de parties à l’instance plus un.

* sur la recevabilité des conclusions

Les premières conclusions d’appelantes et d’intimés sont recevables, comme transmises dans le respect des délais définis à l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

Les appelantes ont transmis le 21 mars 2022 par la voie électronique des conclusions récapitulatives qu’elles ont fait signifier par acte d’huissier de justice du 25 mars au commissaire du gouvernement.

Aux termes du premier alinéa de l’article R.311-26 du code de l’expropriation, à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

Selon le cinquième alinéa dudit article R.311-26, les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Selon son sixième alinéa, le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

L’application de ce texte a été mise dans la cause par la cour à l’audience.

Les deux derniers alinéas de ce texte impliquent nécessairement que l’appelant adresse matériellement au greffe ses conclusions et les documents qu’il entend produire, en tirage sur papier, afin qu’ils puissent être notifiés par le greffe, l’exemplaire surnuméraire étant destiné à la cour.

Les termes de l’article R.311-26 du code de l’expropriation sont demeurés inchangés depuis l’entrée en vigueur du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a modifié l’article R.311-27 du code de l’expropriation pour rendre désormais obligatoire la représentation par avocat devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation, et l’exigence qu’il édicte d’adresser au greffe de la cour d’appel, afin que celui-ci les notifie, les conclusions et les documents, reste donc requise.

Les termes, généraux, de l’article 930-1 du code de procédure civile, ne dérogent pas à ce texte spécial.

La transmission des conclusions récapitulatives des appelantes n’est donc pas régulière.

Il n’y a pas à rechercher si cette irrégularité a causé un grief aux intimés, dès lors que l’irrecevabilité des écritures est encourue au titre, non d’un vice de forme de la notification des conclusions faites par la voie électronique à l’égard des avocats constitués et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à l’égard du commissaire du gouvernement, mais de l’absence de conclusions remises au greffe dans les délais requis (cf Cass. 2° Civ. 24.09.2015 P n°13-28017).

Les conclusions récapitulatives transmises par les dames [D] le 21 mars 2022 sont ainsi irrecevables.

* sur la critique du jugement en tant qu’il n’a pas déclaré irrecevable le mémoire déposé par les expropriés

Il est constant qu’en première instance, [V] et [U] [D] avaient adressé leur mémoire après l’expiration du délai de six semaines à compter de la notification du mémoire du demandeur édicté à l’article R.311-11 du code de l’expropriation.

Toutefois, ce délai n’est pas édicté à peine d’irrecevabilité des écritures transmises après son expiration.

Et s’agissant du respect du principe de la contradiction, Sables d’Olonne Agglomération se borne à affirmer péremptoirement que la transmission par les dames [D] de leur mémoire a porté atteinte au contradictoire, sans indiquer ni a fortiori démontrer en quoi, alors que le transport sur les lieux s’étant tenu le 16 mars 2021, elles avaient conclu le 12 avril, et que l’expropriante a été pleinement à même de répondre selon mémoire récapitulatif du 15 avril 2021 tant à ces écritures qu’à celles prises le 4 mars par le commissaire du gouvernement.

Ce chef de décision sera ainsi confirmé.

* sur le fond

¿ S’agissant de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de huit parcelles de terres non bâties.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 4] est une parcelle de terre d’une contenance de 6.170 m², de forme rectangulaire ; elle est entretenue ; bordée par des haies ; et dispose, à l’ouest, d’un accès sur la voie publique, en l’occurrence l’avenue Charles de Gaulle, qui est aussi la RD 760.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 5] est une parcelle de terre rectangulaire de 1.582 m² en partie nue, en partie boisée, contiguë à la précédente mais sans accès quant à elle à une voie publique.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 6] est une parcelle de terre rectangulaire de 2.005 m², avec quelques arbres, entretenue, bordée de haies, jouxtant les deux précédentes, sans accès sur une voie publique. Elle joint à l’Ouest la parcelle F n°[Cadastre 7] appartenant aux appelantes, et qui supporte une maison d’habitation avec jardin et puits.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 8] est une parcelle de terre rectangulaire de 2.091 m², en friche, avec deux arbres, située parallèlement à la parcelle [Cadastre 6], au Nord, de l’autre côté d’un chemin ; elle jouxte un parking. Elle dispose, à l’Ouest, d’une façade sur l’avenue Charles de Gaulle.

Les biens cadastrés F n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] sont deux parcelles contiguës rectangulaires respectivement de 1.850 et 5.100 m², en nature de friche et de bois, sans accès sur une voie publique, prolongeant à l’Ouest les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et formant avec elles un ensemble foncier. On y accède par un chemin communal.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 11] est une parcelle rectangulaire de 4.990 m², de forme régulière, en nature de friche et boisée,sans accès sur une voie publique. Les deux-tiers du bois sont classés.

Le bien cadastré F n°[Cadastre 3] est une parcelle trapézoïdale de 6.750 m² en nature de terre, nue, entretenue, à laquelle on accède par un chemin communal puis un chemin d’exploitation agricole bordé de haies.

¿ S’agissant de la superficie globale expropriée, elle est de 30.538 m²

¿ S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c’est celle de la décision de première instance, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, seul étant pris en considération -sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L.322-6- son usage effectif à la date définie par ce texte.

¿ S’agissant de la date de référence, en application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le premier juge a pertinemment retenu que s’agissant d’une ZAD, la date de référence s’établissait, par application combinée des articles L.322-2 à 6 et L.213-4 du code de la construction, à la date du dernier renouvellement de l’acte créant la ZAD.

C’est par une erreur de plume relevée par le commissaire du gouvernement qu’il a dit qu’il s’agissait du 6 juin 2016 alors que l’arrêté n°16-DDTM85-238 du préfet de la Vendée portant renouvellement de la ZAD sur le territoire de la commune date du 3 juin 2016.

¿ S’agissant des données d’urbanisme, les huit parcelles sont situées en zone 2AU du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune des Sables d’Olonne.

Il s’agit d’une zone où les équipements en périphérie n’ont pas la capacité suffisante pour accueillir de nouvelles constructions. Elle est inconstructible jusqu’à ce qu’une modification ou révision du PLU permette son ouverture à l’urbanisation.

¿ S’agissant du caractère privilégié de chacune de ces parcelles, il est nié à tort par l’expropriante motif pris de l’absence d’un réseau complet de communications à proximité immédiate, critère seulement pertinent des terrains à bâtir ce qui n’est pas allégué, et il a été écarté à tort par le premier juge au motif, inopérant, que les différents termes de comparaison retenus étaient tous situés dans le même secteur géographique.

Cette notion de terrain en situation privilégiée s’applique à un terrain exproprié auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir mais qui présente une plus-value par rapport à un terrain agricole standard, en raison de son emplacement privilégié (cf Cass. Civ. 3° 23.09.2020 P n°19-20431 ou 06.11.2012 P n°11-23952).

Tel est assurément le cas de chacun des huit biens litigieux, dont il ressort du procès-verbal de transport, et des productions, qu’ils ont tous la nature de terrains agricoles mais qu’à la date de référence, ils étaient situés

dans une zone d’urbanisation future (2AU), à l’entrée de l’agglomération depuis [Localité 19], en façade ou à proximité d’une avenue bordant à l’Ouest une zone urbanisée, à 4 kilomètres environ du centre-ville et des plages, ce qui leur confère une plus-value par rapport à un terrain agricole standard.

Ainsi que les appelantes le font observer, l’expropriante, le commissaire du gouvernement et le premier juge ont chacun au demeurant considéré, en fait, que les biens expropriés étaient en situation privilégiée, pour les premiers en prônant -et de nouveau en cause d’appel- et pour le second en retenant, une valeur au m² sans commune mesure avec le prix d’un terrain agricole sans spécificité.

¿ S’agissant de la méthode d’évaluation, la loi n’en prescrit aucune, et elle est librement définie. Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite par comparaison, consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l’étude objective des ventes de biens qui lui sont soit similaires, soit du moins comparables, telle qu’elle ressort des mutations d’immeubles enregistrées sur le marché local. L’application en l’espèce de cette méthode n’est, au demeurant, pas discutée.

L’EPCI Sables d’Olonne Agglomération demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a évalué l’indemnité de dépossession en se fondant sur des termes de comparaison tirés, pour certains, de mutations postérieures à la date de référence. Il soutient que le premier juge a méconnu en cela l’article L.322-2 du code de l’expropriation, dont il résulterait selon lui que les termes de comparaison sont cristallisés à cette date, sans qu’il soit donc permis de se référer à des termes de comparaison tirés d’actes postérieurs.

Cette contestation n’est pas fondée.

En effet, conformément à ce qu’énonce l’article L.322-2 du code de l’expropriation, c’est à la date de la décision de première instance que les biens sont estimés, ce qui conduit à écarter les termes de comparaison trop anciens (cf Cass. Civ. 3° 14.01.2014 P n°12-27704) ou postérieurs au jugement (ainsi Cass. Civ. 3° 20.10.1981 P n°80-70246), mais non ceux postérieurs à la date de référence, laquelle détermine l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié, les critères de sa qualification et les possibilités de constructions.

Les termes de comparaison invoqués devant la cour sont les mêmes que ceux, cités, décrits et analysés, par le premier juge.

Parmi les six mutations citées par les expropriées comme des termes pertinents de comparaison, le premier juge a écarté à raison du fait de la différence de zonage et de caractéristiques

.la vente du 20 septembre 2017 qui porte sur un bien classé en zone NbA et sur lequel en outre existe un bâtiment, en l’occurrence une grange

.celle du 13 mai 2019 portant sur un bien dont quasiment la moitié était classée UC

.et celle du 31 juillet 2015 portant sur un bien classé en zone UC dont l’acte indique qu’il s’agit d’un 'lot en lotissement'.

Quant à la vente du 29 novembre 2017 conclue à 26,76 euros du m², elle portait certes sur un bien situé en zone 2AU, mais qui était bien plus un jardin qu’une simple parcelle de terre, friche ou bois à l’instar de celles litigieuses, puisqu’ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge pour l’écarter, elle était dotée d’un portail, d’un cabanon, d’un puits et d’équipements de loisirs.

Les mutations des 11 octobre 2017 et du 17 octobre 2019 constituent, en revanche, des termes de comparaison pertinents, et ont été retenus comme tels à bon droit.

Parmi les cinq termes de comparaison que citait l’expropriante, portant tous sur des parcelles de terre nues situées en zone 2AU, le juge de l’expropriation a écarté à juste titre comme trop anciens pour être pertinents les mutations du 29 juillet 2010 et du 5 septembre 2011.

Il a retenu à raison les trois autres, tirés de ventes conclues les 23/24 mai 2019, 4 octobre 2019 et 13 novembre 2020, que l’expropriante ne reprend plus expressément en cause d’appel mais que le commissaire du gouvernement cite.

Il a retenu à bon droit comme termes de comparaison pertinents les quatre mutations citées par le commissaire du gouvernement, portant sur des parcelles de terre situées en zone 2AU respectivement de 4.238 m² vendue le 18 février 2020, de 2.670 m² vendue le 18 décembre 2018, de 3.199 m² vendue le 24 septembre 2018 et de 6.[Cadastre 4] m² vendue le 11 juin 2018.

En présence de neuf termes de comparaison, le premier juge a pertinemment dit que l’offre d’indemnisation à 11,40 euros du m² formulée par l’EPCI Sables d’Olonne Agglomération était inférieure tant à la moyenne -soit 12,52 euros- qu’à la médiane -soit 11,80 euros- des prix de ces ventes.

Il a retenu à raison la médiane pour chiffrer l’indemnité de dépossession.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce que sur cette base, il a fixé l’indemnité principale à 360.348,40 euros.

¿ S’agissant de l’indemnité de remploi, elle a été fixée à bon droit par tranches, selon la méthode usuellement appliquée, et adaptée compte-tenu de la dégressivité notoire des frais, à savoir 20% sur la tranche de 0 à 5.000 euros,15% sur celle de 5.001 à 15.000 euros et 10% au-delà.

¿ S’agissant des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement les a pertinemment mis à la charge de l’expropriante avec indemnité de procédure.

Les dames [D] succombent devant la cour et supporteront donc la charge des dépens d’appel, l’équité justifiant de ne pas mettre d’indemnité de procédure à leur charge.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort

DIT l’appel recevable

DÉCLARE irrecevables les conclusions récapitulatives et pièces transmises par la voie électronique le 21 mars 2022 par les appelantes [V] et [U] [D]

CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 30 juin 2021 par la juridiction de l’expropriation de la Vendée sauf à dire que la date de référence se situe au 3 juin 2016 et non pas au 6 juin 2016

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires

CONDAMNE in solidum [V] et [U] [D] aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,