ARRET N°515

N° RG 22/00197 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOTD

[C]

S.C.I. GAGABOULE

C/

Syndic. de copro. BERTIN AJP CHARENTE MARITIME ET [Adresse 8]

S.C.I. FYLMA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00197 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOTD

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 décembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur [N] [C]

né le 31 Décembre 1982 à [Localité 12] (17)

[Adresse 6]

[Localité 10]

S.C.I. GAGABOULE

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant tous les deux pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEES :

S.C.I. FYLMA

[Adresse 11]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Philippe MISSEREY de l’ASSOCIATION L.E.A – Avocats, avocat au barreau de POITIERS

syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société BERTIN AJP

[Adresse 9]

[Localité 4]

ayant pour avocat M^e Bénédicte BERTRAND, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte authentique reçu le 5 mai 2017 par Maître [X] [P] [K] notaire à [Localité 13], la S.C.I. FYLMA a vendu à la S.C.I. GAGABOULE au prix de 340 000 € un local commercial composant les lots 1, 2, 9 et 10 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que les 5/1000 èmes des parties communes générales de l’immeuble.

Afin d’aménager les locaux loués à M. [N] [C], selon bail professionnel du 30 août 2017, la S.C.I. GAGABOULE a fait appel à différents corps d’état.

Des infiltrations étant apparues au niveau des parties privées le 28 juin 2017 à l’occasion de fortes pluies et le cabinet d’expertise CASABAT ayant considéré qu’elles étaient dues à un défaut d’étanchéité, la S.C.I. GAGABOULE a sollicité du vendeur le coût de la remise en état pour 22 636,98 euros.

La S.C.I. FYLMA ayant rejeté cette demande, la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] ont, sur leur assignation du 4 décembre 2017, obtenu par ordonnance du 30 janvier 2018 rendue par le juge des référés de SAINTES l’organisation d’une expertise confiée à M. [S] [E].

Ils ont ensuite, par assignation en référé du 17 mai 2018 obtenu, par ordonnance du 5 juin suivant, l’extension des mesures d’expertise au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] à [Localité 4].

L’expert ayant déposé son rapport le 22 septembre 2019, la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] ont par exploit du 6 janvier 2020 fait assigner la société FYLMA devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour entendre le tribunal au visa du rapport d’expertise et des dispositions des articles 1641 et suivants, 1137 et 1240 du Code civil, selon leurs dernières écritures :

À titre principal,

— Condamner la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 27 615,03 € T.T.C. à titre de réfaction du prix de vente, avec indexation sur l’indice BT 01, ainsi que la somme de 2800 € par mois à compter du 1er juillet 2019 au titre de la perte locative jusqu’à réalisation des travaux,

À titre subsidiaire,

— Dire que les manoeuvres dolosives de la S.C.I. FYLMA sont caractérisées,

— Condamner la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 27 615,03 € T.T.C. à titre de réfaction du prix de vente, avec indexation sur l’indice BT 01, ainsi que la somme de 2800 € par mois à compter du 1er juillet 2019 au titre de la perte locative jusqu’à réalisation des travaux,

En tout état de cause,

— Dire que la S.C.I. FYLMA a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [N] [C] a raison du défaut d’entretien de l’immeuble et de sa réticence dolosive,

— Condamner la S.C.I. FYLMA à verser à M. [C] la somme de 4200 € au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

Dans l’hypothèse où la demande de garantie formée par la S.C.I. FYLMA à l’encontre du syndicat des copropriétaires serait accueillie à l’encontre de ce dernier,

— Dire que la S.C.I. FYLMA devra garantir à son tour la S.C.I. GAGABOULE en lui remboursant la quote-part des travaux et frais d’expertise qui pourraient être imputés à la S.C.I. GAGABOULE à hauteur de ses tantièmes dans la copropriété.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la S.C.I. FYLMA aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Coraline Pavageau en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Condamner la S.C.I. FYLMA à verser à M. [N] [C] la somme de 5400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit du 14 mai 2020 la S.C.I. FYLMA a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic en exercice la société Bertin AJP Charente-Maritime exerçant sous l’enseigne Agence Centrale Bertin S.A.R.L. pour entendre joindre les procédures et condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société FYLMA à concurrence de 8833 € outre la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise et à une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 3 juin 2020 le juge de la mise en état a ordonné la jonction des 2 procédures.

Par ses dernières conclusions signifiées le 18 mai 2021, la société FYLMA demandait au tribunal au visa de l’acte de vente de :

Débouter la S.C.I. GAGABOULE de toutes ses demandes,

Subsidiairement,

— Limiter la responsabilité de la S.C.I. GAGABOULE à 6510 € T.T.C. et rejeter toute demande supplémentaire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société FYLMA à concurrence de 8833 € somme à laquelle s’ajoute la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise,

— Condamner le même à payer à la société concluante une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin par conclusions du 15 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires représentés par son syndic demandait au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :

— Débouter la S.C.I. FYLMA de l’ensemble de ses demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] à la garantir à concurrence de 8833 €, à la moitié des dépens comprenant les frais d’expertise et -à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de plusieurs civils,

— Condamner la S.C.I. FYLMA aux dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 17/12/2021, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'DÉBOUTE la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] à verser à la société FYLMA une somme de 1500 € ( MILLE CINQ CENTS EUROS ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la demande principale de réfaction du prix de vente, il résulte des clauses contractuelles que le vendeur est tenu à garantie des vices cachés à condition qu’il soit démontré qu’il en connaissait l’existence comme au demeurant la société FYLMA le reconnaît.

— la preuve de la connaissance par le vendeur des vices cachés appartient toutefois à l’acheteur et il ne suffit pas que l’expert indique que la S.C.I. FYLMA 'avait pu prendre connaissance de ces réparations lors des états des lieux'.

En outre, la mention d’une infiltration en façade dans les locaux donnés à bail par la S.C.I. FYLMA qui figure à l’assemblée générale des copropriétaires du 23 avril 2012 est très succincte. La preuve de la connaissance des vices par le vendeur n’est pas rapportée.

— à titre subsidiaire, la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] invoquent l’article 1137 du code civil pour soutenir que le consentement de l’acheteur a été vicié par les manoeuvres illicites du vendeur.

Pour autant, ils ne caractérisent en aucune façon les dites manoeuvres illicites et se contentent de réaffirmer que le vendeur ne pouvait ignorer l’état réel de l’immeuble ce qui est une affirmation redondante. Ils seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation.

— aucune condamnation n’étant prononcée contre la société FYLMA, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande reconventionnelle formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ni d’examiner celle fourrée par ce dernier à l’encontre de ladite société

LA COUR

Vu l’appel en date du 21/01/2022 interjeté par M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 26/07/2022, M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1137, 1240 et 1641 et suivants du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

Vu les pièces versées aux débats.

JUGER la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] recevables et bien fondés en leur appel,

En conséquence,

REFORMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de SAINTES en date du 17 décembre 2021 en ce qu’il a :

— Débouté la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamné la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] à verser à la société FYLMA une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 27.615,03 euros T.T.C. à titre de réfaction du prix de la vente, avec indexation sur l’indice BT01,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 2.800 euros par mois à compter du 1er juillet 2019 au titre de la perte locative, jusqu’à réalisation des travaux,

A titre subsidiaire,

JUGER que les manoeuvres dolosives de la S.C.I. FYLMA sont caractérisées,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 27.615,03 euros T.T.C. à titre de réfaction du prix de la vente,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à la S.C.I. GAGABOULE la somme de 2.800 euros par mois à compter du 1er juillet 2019 au titre de la perte locative, jusqu’à réalisation des travaux,

En tout état de cause,

JUGER que la S.C.I. FYLMA a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [N] [C] à raison du défaut de l’entretien de l’immeuble et de sa réticence dolosive,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à M. [N] [C] la somme de 11.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à M. [N] [C] la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA à verser à M. [N] [C] la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la S.C.I. FYLMA aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Coraline PAVAGEAU en application de l’article 699 du code de procédure civile'

A l’appui de leurs prétentions, M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE soutiennent notamment que :

— l’achat est du 5 mai 2017. La S.C.I. GAGABOULE loue, selon bail professionnel du 30 août 2017, les locaux à M. [N] [C], agent général d’assurance AXA.

— le 28 juin 2017, à l’occasion de fortes pluies, les ouvriers venus débuter les travaux de peinture ont constaté à l’étage des infiltrations au niveau des parties privées.

Ils ont alerté M. [C], exploitant du local, mais également co-gérant de la S.C.I. GAGABOULE, et ils ont stoppé leur intervention.

— une partie du placo a été retiré, ce qui a permis de révéler que toute l’armature de la vitrine est très vétuste, pourrie, alors-même qu’elle se situe juste au-dessus du trottoir du cours national, très passant.

De la même manière, la vitrine à l’étage côté [Adresse 15] bouge, avec un risque de chute en cas de vents forts.

— l’expert amiable indiquait que les infiltrations avaient pour cause des défauts d’étanchéité, et qu’elles n’étaient pas récentes, au vu du nombre de colmatages défectueux avec des cordons de mastic inapproprié.

Manifestement, les ouvrages litigieux n’ont pas fait l’objet d’un entretien courant et adapté par leur propriétaire.

— des devis ont été réalisés pour un total de 22 666,98 €.

— le gérant de la S.C.I. FYLMA, a écrit le 29 septembre 2017 à la requérante, qu’il rejetait la demande de diminution de prix, considérant que la S.C.I. GAGABOULE avait renoncé à la garantie des vices cachés.

— l’expert judiciaire et a finalement diffusé son rapport d’expertise définitif en date du 22 septembre 2019.

Il indiquait que la responsabilité de la S.C.I. FYLMA pouvait être engagée au titre du défaut d’entretien et de sa connaissance antérieure des infiltrations passées.

L’expert relevait que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée au titre d’un défaut d’entretien des murs extérieurs, porteurs, ayant favorisé des infiltrations dans le local commercial.

— l’expert retenait également que la responsabilité de la S.C.I. GAGABOULE pouvait être engagée au titre des travaux de rénovation réalisés après acquisition qui ont pu contribuer, mais secondairement, à l’aggravation des infiltrations. Il n’est toutefois pas question de partage de responsabilité.

— si le vendeur avait indiqué lors de la vente dans quel état se trouvait réellement le bien, et notamment la problématique d’infiltrations, ce qu’elle ne pouvait ignorer selon les conclusions de l’expert judiciaire, la S.C.I. GAGABOULE n’aurait jamais fait l’acquisition de cet immeuble, ou en toutes hypothèses n’en aurait pas fait l’acquisition au prix demandé par la S.C.I. FYLMA.

— sur la garantie des vices cachés, l’expert judiciaire relevait de nombreux vices et surtout, confirmait que ceux-ci étaient connus de la venderesse.

— s’agissant de l’étage, vitrages quai de l’Yser, les menuiseries présentent des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau en de nombreux points. Certains d’entre eux n’étaient pas visibles à l’achat pour la S.C.I. GAGABOULE et sont la conséquence d’un défaut d’entretien. La S.C.I. est profane et les professionnels du bâtiment intervenant pour travaux ne lui avaient rien signalé avant infiltrations. M. [C] lui-même n’est pas expert en bâtiments.

— le premier juge avait parfaitement relevé que l’immeuble présentait des vicescachés rendant l’ouvrage impropre à sa destination et qu’ils étaient connus par lesvendeurs.

— s’agissant de l’étage et des vitrages cours National, les réparations anciennes n’étaient pas visibles lors de l’achat car masquées par le doublage antérieur, de coloris rouge.

Le défaut d’étanchéité de la liaison gros oeuvre/menuiserie est la cause principale des infiltrations d’eau dans le local commercial.

Les murs du bâtiment présentent des dégradations en sous-face du linteau (fissure, épaufrures) qui permettent les infiltrations d’eau dans le local commercial.

Leur existence n’a pu être établie qu’après dépose de ce doublage intérieure lors des travaux de rénovation entrepris par la S.C.I. GAGABOULE.

L’expert retient que ni les réparations anciennes ni les dégradations du gros oeuvre n’étaient visibles lors de l’achat car masquées par les plâtres intérieurs et habillages extérieurs mais qu’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

L’expert judiciaire affirme que les vices étaient cachés au moment de la vente, et étaient connus par les vendeurs car précisément cachés par les plâtres et habillages réalisés « par les précédents occupants », savoir la S.C.I. FYLMA.

— s’agissant du rez-de-chaussée, vitrine cours national, l’expert a relevé un défaut d’étanchéité entre le gros oeuvre et la menuiserie en partie basse, qui est la cause principale des infiltrations d’eau.

Ce manque d’étanchéité n’était pas visible à l’achat. Les infiltrations constatées en plafond proviennent des écoulements d’eau du premier étage, déjà expertisé et qui n’était pas visible à l’achat mais préexistait à la vente.

Depuis le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, une partie du plafond s’est effondrée.

— la S.C.I. FYLMA avait connaissance des désordres au moment de la vente, puisque l’expert judiciaire indique lui-même que les défauts d’étanchéité entre menuiserie et gros oeuvre sont anciens, comme en témoigne les tentatives de réparation des précédents locataires ou propriétaires.

Les ajouts de mastic élastomère en périmétrie des vitrages sont anciens (plus de 5 ans).

La S.C.I. FYLMA était alors propriétaire et bailleur, et avait pu prendre connaissance de ces réparations lors des états des lieux.

— la S.C.I. FYLMA avait d’ailleurs été avisée en son temps par le syndic de copropriété en qualité de copropriétaire de la [Adresse 14] d’une infiltration en façade dans les bureaux de l’agence IMMO PATRIMOINE, à laquelle elle louait précisément le local, siège du désordre, comme cela ressort du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 avril 2012.

Depuis 2012, et jusqu’à la procédure engagée, la S.C.I. FYLMA n’a plus jamais évoqué les désordres, ce qui sous-entendait qu’elle avait fait procéder aux travaux idoines.

— l’expert judiciaire indique, page 24 de son rapport au paragraphe 5, que les

désordres, que ce soit à l’étage quai de l’Yser ou côté cours National, et au rez-de-chaussée concernant la vitrine côté cours National sont la conséquence d’un manque d’entretien du vendeur, sans qu’ils aient été apparents à l’acquéreur.

— les désordres ont été sciemment camouflés par le vendeur qui donc les connaissait, et littéralement maquillés par la pose d’un mastic, qui constituait une réparation de fortune.

— l’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 27.615,03 euros T.T.C. et il y a lieu à paiement de cette somme au titre de la réfaction du prix de vente.

— la perte locative de la S.C.I. GAGABOULE doit être indemnisée, outre le préjudice de jouissance de M. [C], à hauteur de 11 000 €. Il évalue l’indemnisation de son préjudice moral à 10 000 €, la responsabilité délictuelle de la S.C.I. FYLMA étant engagée à son égard.

— à titre subsidiaire, le consentement de la S.C.I. GAGABOULE a bien été vicié par les manoeuvres illicites et dolosives du vendeur qui, au jour de l’acte de vente, ne pouvait ignorer l’état réel de l’immeuble, puisqu’il avait lui-même dénoncé des infiltrations, qui ont fait l’objet d’aucune réparation pérenne mais de rafistolage.

La S.C.I. GAGABOULE a été trompée par les manoeuvres du vendeur a l’effet de le convaincre de conclure la vente au prix demandé.

De plus, les demandes de M. [C] pourraient également prospérer sur le

fondement de la responsabilité délictuelle de la S.C.I. FYLMA au titre de sa faute délictuelle caractérisée par la réticence dolosive dont elle a fait preuve

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27/06/2022, la société S.C.I. FYLMA a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’acte de vente,

Confirmer le jugement dont appel et débouter la S.C.I. GAGABOULE de toutes demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

Limiter la responsabilité de la S.C.I. GAGABOULE aux sommes indiquées ci-dessus, à savoir 5.424 € sans TVA et débouter la S.C.I. GAGABOULE de toute demande supplémentaire.

Condamner le syndicat des copropriétaires désigné ci-dessus à garantir la société de toutes autres condamnations à laquelle s’ajoute la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise.

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société FYLMA une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code civil.

A l’appui de ses prétentions, la société S.C.I. FYLMA soutient notamment que :

— elle avait acheté cet immeuble en date du 14 juin 2001 et en avait donné la location en date du 17 avril 2009 au profit de la société IMMO PATRIMOINE qui l’a occupé pendant cinq ans années pour une activité d’agence immobilière.

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 23 avril 2012 se borne à indiquer en page 3 « l’agence immobilière constate une infiltration par façade dans ses bureaux : le syndic contacte l’entreprise NAULIN NICOLEAU qui avait effectué le ravalement de façades de l’immeuble en 2006 : pas de réponse pour l’instant, le syndic relance l’entreprise'. Il ne s’agissait pas d’une déclaration de sinistre mais de l’information du syndic, qui n’a fait l’objet d’aucune suite.

— si l’information a été donnée à la S.C.I. FYLMA à l’époque, elle ne lui était pas spécialement destinée et a pu légitimement lui échapper. Elle n’a jamais été informée de la moindre expertise amiable ou autre à ce sujet.

— il n’est pas démontré qu’elle aurait sciemment camouflé un désordre et une réparation de fortune alors qu’elle n’occupait plus les locaux depuis 2009.

— les désordres en question ' certains parfaitement visibles – résultent en réalité de la vétusté du bâtiment.

— la clause contractuelle interdit à la S.C.I. GAGABOULE d’actionner sa venderesse sur le fondement soit d’un vice apparent soit d’un vice caché sauf s’il était démontré, ce qui n’est pas le cas, que la S.C.I. FYLMA connaissait ledit vice.

— s’agissant du désordre 1 à l’étage, vitrages quai de l’Yser, l’élément essentiel à prendre en considération est le caractère visible de l’absence de solidarité du vitrage et du dormant censé l’accueillir, peu important si, en partie basse, une petite partie de ce vitrage présentait une absence d’étanchéité qui n’était pas visible.

— s’agissant du désordre 2, à l’étage cours National, il n’était pas visible, et il s’agit d’infiltrations provenant à la fois de la menuiserie, de son défaut de calfeutrement et du mur extérieur en bêton armé. La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée au titre du défaut d’entretien du mur porteur et de la sous-face du linteau.

L’expert indique, en page 24 § 552, que ces infiltrations ont des causes multiples qui ne sont pas toutes du fait du vendeur. Ainsi, les interventions de la S.C.I. GAGABOULE ou de M. [N] [C] 'ont contribué secondairement à l’aggravation des infiltrations du premier étage'.

Si la cour considérait que la clause exonératoire de responsabilité ne pouvait jouer et que le vendeur avait connaissance du désordre avant la vente, elle ne retiendrait la responsabilité de la venderesse que pour un tiers, les deux tiers restant devant être partagés entre le syndicat des copropriétaires et la S.C.I. GAGABOULE.

— s’agissant du désordre 3, rez-de-chaussée vitrine, selon l’expert, les infiltrations constatées entre les vitrages sont une conséquence normale du vieillissement des matériaux et ne rendent pas le local impropre à sa destination. Et ces désordres n’étaient pas connus du vendeur avant la vente.

— les infiltrations constatées en plafond sont la conséquence des infiltrations du premier étage.

— les autres infiltrations constatées au sol ont une double origine, à savoir un défaut d’étanchéité mais aussi les travaux de peinture de la S.C.I. GAGABOULE

Sur ce désordre donc, qui n’étaient pas connus du vendeur avant la vente, si la cour juge le contraire et réforme le jugement il ne pourrait y avoir qu’un partage de responsabilité par moitié entre l’acheteur et le vendeur en admettant, une fois encore, que la clause d’exonération de responsabilité ne joue pas.

— sur les préjudices, aucun trouble de jouissance n’était réclamé lors des opérations d’expertise et M. [C] ne justifie pas d’un tel préjudice. Le préjudice moral est inexistant.

— pour le premier désordre, visible au moment de la vente, la responsabilité de la S.C.I. FYLMA ne doit pas être retenue.

Pour le second désordre, seul le tiers de son coût de réparation serait à la charge éventuelle de la S.C.I. FYLMA au titre des devis COUTY et FONK.

Pour le troisième désordre, seul la moitié du devis COUTY serait à la charge de la S.C.I. FYLMA.

Le troisième devis annexé au rapport concerne les travaux extérieurs et le lavage de la façade avec application d’un anticryptogamique et deux couches pliolite pour 1.478,99 € : il s’agit manifestement de travaux de façade imputables exclusivement à la copropriété.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société BERTIN AJP CHARENTE MARITIME, exerçant sous l’enseigne AGENCE CENTRALE BERTIN a constitué avocat en cause d’appel mais n’a pas conclu.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18/09/2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la garantie des vices cachés due par le vendeur :

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tout les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1646 dispose par contre que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

En l’espèce, l’acte de vente du 5 mai 2017 contient au paragraphe « État du bien » les stipulations suivantes :

'L’acquéreur prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il a vu et visité, le constituant s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il n’aura aucun recours contre le constituant pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s 'applique pas

— si le constituant a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporter comme tel,

— si le constituant, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du constituant'.

Au regard de ces dispositions, il appartient aux appelants de rapporter la preuve de ce que la S.C.I. FYLMA avait connaissance des désordres dénoncés, ce que celle-ci conteste, étant précisé que seuls pourraient être garantis les désordres non apparents au jour de la vente.

M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE soutiennent que le vendeur en avait connaissance et les auraient sciemment camouflés.

Il convient ici de rappeler les principales constatations et conclusions du rapport d’expertise judiciaire :

— sur le désordre 1, étage, vitrages quai de l’Yser : l’expert considère que ces désordres ne sont pas évolutifs mais rendent l’ouvrage impropre à sa destination par défaut d’étanchéité et défaut de clos.

Il considère que certains d’entre eux n’étaient pas visibles à l’achat et sont la conséquence d’un défaut d’entretien par absence de cordon d’étanchéité en partie basse et en partie haute entre précadre métallique et menuiserie aluminium et par absence d’étanchéité entre les vitrages dans l’angle de jonction.

En revanche, il considère que certains défauts d’entretien étaient visibles à l’achat comme par exemple le vide entre vitrages et parecloses, avec vestiges d’anciennes réparations.

Il considère que les réparations réalisées par les précédents occupants (applications de mastic silicone sur les vitrages) n’ont pas été suffisantes pour supprimer les infiltrations puisque les menuiseries présentent des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau en de nombreux points.

— S’agissant du désordre 2, relatif aux vitrages cours National à l’étage, l’expert considère que le défaut d’étanchéité de la liaison gros oeuvre/menuiserie est la cause principale des infiltrations d’eau dans le local commercial.

Il précise que les réparations réalisées par les précédents occupants consistant à l’application de mastic silicone sur les vitrages, les armatures métalliques du béton armé, à la jonction menuiserie/gros oeuvres n’ont pas été suffisantes pour enrayer la corrosion et supprimer les affirmations.

Selon l’expert, ni ces réparations anciennes ni les dégradations du gros oeuvre n’étaient visibles lors de l’achat car masquées par les plâtres intérieurs et les habillages extérieurs mais elles rendent l’ouvrage impropre à sa destination par défaut d’étanchéité et défaut de clos.

— S’agissant du désordre n° 3, relatif à la vitrine cours National en rez-de-chaussée, la présence de buée entre les 2 vitrages est due au vieillissement normal du produit et l’altération dans le temps des capacités deshydratantes des sels incorporés dans l’intercalaire de vitrage est normale, s’agissant d’une garantie de 10 ans alors que les vitrages ont été fabriqués en 1991, ce désordre ne rendant pas le local impropre à sa destination.

En outre, l’application de peinture par la S.C.I. GAGABOULE et M. [N] [C] sur la face extérieure des profils aluminium a bouché les évacuations des eaux de condensation en partie basse de sorte que les condensats, ne pouvant pas être évacués par gravité, sont stockés dans les profils jusqu’à débordement vers l’intérieur du local.

Selon l’expert, le défaut d’étanchéité entre le gros oeuvre et la menuiserie en partie basse est la cause principale des infiltrations d’eau et n’était pas visible à l’achat et ces désordres non évolutifs rendent l’ouvrage impropre à sa destination par défaut d’étanchéité, alors qu’en revanche les infiltrations constatées en plafond sont la conséquence des infiltrations du premier étage et sont évolutives

L’expert a considéré que la responsabilité de la S.C.I. FYLMA pouvait être engagée concernant le défaut d’entretien des menuiseries aluminium dans l’étanchéité de leur liaison avec le gros oeuvre et dans la prévention de la corrosion des pré-cadres métalliques puisque le défaut d’entretien a engendré des infiltrations à l’intérieur du local commercial sur l’ensemble des menuiseries expertisées.

Sur la connaissance des désordres par la SCI FYLMA, l’expert a indiqué :

'Les défauts d’étanchéité entre menuiserie et gros oeuvre sont anciens, comme en témoignent les tentatives de réparation des précédents locataires ou propriétaires.

Les ajouts de mastic élastomère en périmétrie des vitrages sont anciens (plus de 5 ans).

La SCI FYLMA était alors propriétaire des lieux et bailleur, et elle avait pu prendre connaissance de ces réparations lors des états des lieux'.

L’expert considère par ailleurs que la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée en ce qui concerne le défaut d’entretien du mur porteur et de la sous-face du linteau donnant sur le cours national qui a engendré sa fissuration et permis les infiltrations à l’intérieur du local commercial au premier étage,

Il considère également que la responsabilité de la S.C.I. GAGABOULE et de M. [C] pouvait être engagée en raison de la dépose d’un élément au bas du retour vitré et d’un lamier au premier étage côté cours national ainsi que de la pose du plancher OSB sous le pré cadre métallique du châssis fixe qui ont contribué secondairement à l’aggravation des infiltrations du premier étage et en raison de l’obturation des évacuations des condensats par la peinture appliquée par la S.C.I. GAGABOULE et M. [N] [C] sur la menuiserie du rez-de-chaussée cours national qui a également contribué secondairement à l’aggravation des infiltrations du rez-de-chaussée.

Il résulte de ces éléments que les désordres n° 1 des vitrages quai de l’Yser étaient partiellement visibles au jour de la vente et partiellement non visible, s’agissant de l’absence d’étanchéité entre la menuiserie et son précadre en partie basse.

Toutefois, et s’agissant de la garantie due par le vendeur au titre des vices cachés, les appelantes ne versent aux débats aucun élément ne nature à rapporter la preuve de la connaissance de la S.C.I. FYLMA de l’existence de ces vices. Si l’expert a pu indiquer que la SCY FYLMA 'avait pu prendre connaissance de ces réparations lors des états des lieux', cette considération n’est pas corroborée par d’autres éléments du dossier et ne permet pas de retenir effectivement cette connaissance, s’agissant de réparations anciennes par masticage.

Les désordres n° 2 des vitrages à l’étage cours National n’étaient pas visibles lors de la vente et n’ont été révélés qu’après dépose du doublage intérieur lors des travaux de rénovation. Il n’est pas non plus établi que les traces anciennes de protection des armatures au moyen de silicone translucide jauni et les traces anciennes de reprise d’étanchéité au silicone gris étaient connues du vendeur.

En outre, l’évocation au procès-verbal des copropriétaires du 23 avril 2012 d’une infiltration en façade constatée par l’agence immobilière qui occupait alors les locaux est particulièrement succincte et ne permet pas, compte tenu du temps écoulé, de rattacher ce sinistre aux présents désordres, d’autant qu’il était évoqué au procès-verbal de l’assemblée générale que : 'le syndic contacte l’entreprise NAULIN NICOLEAU qui avait effectué le ravalement de façades de l’immeuble en 2006 : pas de réponse pour l’instant, le syndic relance l’entreprise', soit une cause d’infiltration autre et non factuellement et précisément reliée aux désordres actuellement constatée.

Enfin, les désordres n°3 au rez-de-chaussée vitrine cours National sont dus à un défaut d’étanchéité non visible lors de l’achat, et aucun élément n’établit que la S.C.I. FYLMA ait eu connaissance de ces désordres, liés notamment au vieillissement des vitrines.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est pas démontré que la S.C.I. FYLMA qui n’est pas un professionnel de la construction ou de l’immobilier avait connaissance au moment de la vente des désordres dénoncés et encore moins qu’elle les ait dissimulés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE de leurs demandes formées au titre de l’application de la garantie des vices cachés, en conséquence de l’application de la clause contractuelle de non garantie, la garantie des vices apparents étant en outre exclue expressément.

Sur la réticence dolosive et la responsabilité délictuelle :

L’article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

En outre, l’article 1130 du même code dispose que 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes'.

En l’espèce, la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] soutiennent que leurs consentements auraient été viciés par les manoeuvres dolosives de la S.C.I. FYLMA.

Toutefois, et alors que M. [C] n’a pas, en son nom personnel, acquis l’immeuble litigieux, la S.C.I. GAGABOULE ne caractérise pas les manoeuvres qu’elle dénonce.

S’il a pu être constaté la présence de réparations des défauts d’étanchéité constatés, il s’agit d’applications anciennes de mastic, sans que leur auteur soit identifié.

A aucun moment n’est rapportée la preuve d’une tentative de dissimulation des désordres de la part de la S.C.I. FYLMA, en relation avec la vente intervenue, et de nature à tromper la S.C.I. GAGABOULE.

De même, il ne peut lui être reproché une omission dolosive, dès lors que la preuve de sa propre connaissance des désordres n’est pas rapportée.

Enfin, et en l’absence de démonstration d’une faute délictuelle commise à l’encontre de M. [C], les demandes de celui-ci doivent être rejetées.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la S.C.I. GAGABOULE et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes.

Le jugement sera enfin confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à examiner la demande reconventionnelle en garantie présentée par la S.C.I. FYLMA à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société BERTIN AJP CHARENTE MARITIME, exerçant sous l’enseigne AGENCE CENTRALE BERTIN, cette prétention étant sans objet en l’absence de condamnation à paiement de la S.C.I. intimée.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que M. [N] [C], la S.C.I. GAGABOULE et la S.C.I. FYLMA conserveront la charge de leurs frais irrepétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être aussi confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [N] [C] et la S.C.I. GAGABOULE aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président