ARRÊT N°178

N° RG 22/01836

N° Portalis DBV5-V-B7G-GS6W

S.C.I. SCI ANRIC

C/

[S]

[J]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule

exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 14 MAI 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mai 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT

APPELANTE :

S.C.I. ANRIC

N° SIRET : 850 828 120

[Adresse 4]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Ludovic PAIRAUD de la SELARL PAIRAUD AVOCAT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

INTIMÉS :

Madame [A] [S]

née le 29 Janvier 1948 à [Localité 10] (85)

[Adresse 3]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Lucien VEY de la SELARL VEY GABORIAUD-CAILLEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Madame [P] [B], [A] [J]

épouse [D]

née le 29 Juin 1968 à [Localité 9] (79)

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Lucien VEY de la SELARL VEY GABORIAUD-CAILLEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Monsieur [L] [U], [F] [J]

né le 19 Juillet 1972 à [Localité 9] (79)

[Adresse 2]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Lucien VEY de la SELARL VEY GABORIAUD-CAILLEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

Par acte authentique du 13 août 2019, les consorts [S]-[J] ont vendu à la SCI Anric (SCI) un immeuble à usage d’habitation situé à La Forêt sur Sèvre (79 380) pour un prix de 22 000 euros.

L’acte contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, clause inopposable aux acquéreurs si les vices cachés 'étaient en réalité connus du vendeur'.

Par actes des 24 octobre et 5 novembre 2019, la SCI a assigné ses vendeurs devant le tribunal de grande instance de Niort aux fins de voir prononcer la nullité de la vente, les condamner à lui restituer le prix de vente, à titre subsidiaire, les condamner à leur payer la somme de 13 200 euros au titre de la réfaction du prix de vente, la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle a fondé ses actions sur le dol et sur la garantie des vices cachés.

Les consorts [S]-[J] ont conclu à la nullité de l’assignation, au débouté des demandes.

Par jugement du 9 mai 2022, le tribunal judiciaire de Niort a déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée, a débouté la SCI de ses demandes, l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur le dol

Il résulte du compte-rendu réalisé par le cabinet Duc-expertises le 10 septembre 2019 que des champignons de type phellinus megaloporus sont présents sur le plancher du rez de chaussée de l’immeuble.

Il n’est rien constaté quant à leur nombre, quant aux planchers impactés.

Selon le cabinet précité, ils se développent dans les zones où l’humidité est anormalement et durablement élevée (supérieure à 18 %).

L’huissier de justice requis le 3 novembre 2020 a mesuré les taux d’humidité.

L’ examen du parquet , serait-ce à une date rapprochée de la vente, ne permet pas d’établir que les vendeurs avaient connaissance de la présence d’un champignon dans leur bien.

L’antériorité du vice, son caractère volontairement caché, la rétention frauduleuse d’ informations ne sont pas démontrés.

Une conversation sur Facebook non corroborée n’offre pas de garanties suffisantes.

Elle est infirmée par les nombreuses attestations concordantes versées par les vendeurs qui la contredisent.

Aucune manoeuvre frauduleuse n’est caractérisée.

La demande de nullité de la vente pour dol sera rejetée.

— sur la garantie des vices cachés

La présence de champignons a été constatée le 23 août 2019, dix jours après la vente.

La SCI ne démontre pas qu’ils rendent l’immeuble impropre à l’usage d’habitation, que cela affecte la solidité, la structure de la maison.

La présence de mérules n’est pas détectée.

Les champignons et le taux d’humidité relevés 14 mois après la vente par l’huissier de justice peuvent être liés à un défaut d’entretien ou d’aération.

La preuve de l’existence du vice caché à la date de la vente n’est pas rapportée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 19 juillet 2022 interjeté par la SCI Anric

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2022, la SCI Anric a présenté les demandes suivantes :

— Vu les articles 1130 à 1137 du Code civil,

— Vu les articles 1644 et 1645 du code civil,

— Vu l’acte de vente, les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Cour d’appel de POITIERS de :

DECLARER la SCI ANRIC recevable en son appel à l’encontre du jugement rendu le 9 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de NIORT;

DECLARER cet appel fondé,

— ANNULER, sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision en ce que le Tribunal a

— débouté la SCI ANRIC de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCI ANRIC à payer à Mr [L] [J], Mme [A] [S] et Mme [P] [J] épouse [D] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— condamné la SCI ANRIC aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau :

CONSTATER la non-conformité de la maison qui a été vendue à la SCI ANRIC;

CONSTATER l’existence d’un dol, et d’un manquement à l’obligation de délivrance, fautes dont se sont rendus responsables les vendeurs

DIRE ET JUGER que ces fautes sont en effet imputables solidairement aux vendeurs

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL:

— PRONONCER la nullité de l’acte de vente régularisé entre les parties;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [S], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à verser à la société SCI ANRIC la somme de 22 000 euros au titre de la restitution du prix de vente;

A TITRE SUBSIDIAIRE:

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [S], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la SCI ANRIC la somme de 13 200 euros au titre de la réfaction du prix de vente,

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

DIRE ET JUGER que les vendeurs doivent solidairement réparer l’intégralité des dommages subis par la SCI ANRIC ;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [S], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la SCI ANRIC la somme de 8 000 euros au titre de ses divers autres préjudices,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du Code civil,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement Madame [A] [S], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] à payer à la SCI ANRIC la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; -CONDAMNER solidairement Madame [A] [S], Madame [P] [J] et Monsieur [L] [J] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI soutient en substance que :

— Elle est une SCI familiale.

— La vente a été conclue après deux visites de la maison et non trois visites.

— Elle a constaté une humidité structurelle et chronique, des moisissures, des champignons, des infiltrations.

— Le tribunal a commis une erreur de raisonnement manifeste et profonde.

— Il a minimisé l’ampleur du sinistre.

— Le vendeur avait déclaré ' ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois, éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon.'

— Les désordres étaient cachés, n’ ont été vus que du fait des travaux qu’elle a réalisés.

Les vices étaient invisibles sans démontage.

— Les vendeurs avaient fait réaliser des travaux en 2015.

Les interventions sur le chéneau en septembre, octobre, décembre 2015 sont nécessairement dues à un problème d’étanchéité.

— La conversation avec l’ancien locataire par messagerie électronique permet d’établir l’ancienneté des vices.Il décrit la maison comme une grosse arnaque, comme prenant l’eau de toutes parts, bonne à démolir.

— La maison achetée est affectée de vices structurels majeurs, est impropre à sa destination d’habitation, est dangereuse.

— Les vendeurs qui sont propriétaires depuis 1998 le savaient.

— Elle ne peut jouir de la maison dans des conditions normales, est fondée à demander la réduction du prix qui était manifestement surévalué.

— Elle estime que le juste prix correspond à 60 % du prix d’achat, soit 13 200 euros.

— Elle demande des dommages et intérêts à hauteur de 8000 euros correspondant au préjudice subi du fait des tracas, du temps perdu, des frais engagés.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 22 décembre 2022 , les consorts [S]- [J] ont présenté les demandes suivantes :

Vu l’article 1641 du code civil

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— condamner la SCI Anric aux dépens d’appel et à leur payer une indemnité de procédure de 3000 euros.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts [S]-[J] soutiennent en substance que :

— La vente a porté sur une maison de 93 m2 vendue pour un prix de 22 000 euros.

— La SCI a visité la maison trois fois dont une visite avec un artisan les 22 février, 1er et 8 mars 2019. L’ agence immobilière en atteste.

— Les visites sont intervenues en période hivernale, période propice au développement de l’humidité si elle existe.

— L’ analyse du 23 août 2019 a été réalisée dix jours après la vente.

L’ huissier de justice a constaté de l’humidité entre le plafond du rez de chaussée et le plancher de l’étage. S’il a pu la constater, c’est qu’elle n’était pas cachée

— Le constat a été réalisé plus d’une année après la vente. Il n’est pas prouvé que l’humidité ou les moisissures étaient présentes à la date de la vente.

— Les diagnostics avaient été réalisés.

— La maison ,lorsqu’ils en étaient propriétaires, était entretenue, chauffée.

— Des travaux d’entretien réguliers avaient été réalisés, sont cités dans l’ acte de vente.

— La maison a été louée à plusieurs reprises.

— Un artisan chauffagiste a réalisé des travaux en 2015. Il atteste que l’habitation était en parfait état et très saine.

— Mme [E] atteste avoir habité la maison durant 13 années, atteste de son bon état .

— Le message du prétendu locataire n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2023.

SUR CE

La demande d’annulation du jugement formée par la SCI n’est absolument pas articulée.

— sur les désordres affectant l’immeuble vendu

Le cabinet Duc Expertises SAS a constaté à partir d’un prélèvement opéré sur le plancher du rez de chaussée le 23 août 2019 la présence dans l’immeuble d’un champignon phellinus megaloporus, champignon qui nécessite des taux d’humidité très élevés supérieurs à 40 %.

Le technicien indique qu’il ne se développe que dans les lieux obscurs et mal aérés, que sa croissance est généralement lente.

Il recommande une pulvérisation antifongique aux encastrements maçonneries des bois d’oeuvre.

Le technicien ajoute que l’identification du phellinus megaloporus n’exclut pas la possible présence dans l’immeuble d’autres champignons destructeurs du bois.

II invite le propriétaire à surveiller les lieux humides sombres et confinés et à tenir compte des zones inaccessibles (sous-faces de planchers, éléments de doublage, coffres, revêtements de surfaces).

Il conclut en rappelant que l’étanchéité doit également être contrôlée, qu’elle est une condition favorable à tous développements de champignons.

Il ajoute en rouge qu’il faut veiller particulièrement à la salubrité du bâtiment en ce qui concerne les risques d’humidité.

Ce rapport a été établi le 10 septembre 2019 sur la base d’un prélèvement effectué quelque jours après la signature de l’acte de vente.

Le 3 novembre 2020, la société Callisto System visitait l’immeuble en travaux.

Elle constatait la présence d’un champignon lignivore ainsi que des moisissures lignivores au niveau de différentes solives et du plancher haut rez de chaussée de l’habitation.

Elle conseillait un traitement des solives et du plancher, traitement imposant la dépose des doublages et plafond existant, chiffrait le coût des travaux à la somme de 3296,41 euros

S’agissant du traitement de l’humidité des murs périphériques, elle proposait la mise en place d’un procédé correcteur géomagnétique qui stoppe les remontées capillaires dans les constructions ne possédant pas d’arase étanche pour un coût de 1963, 50 euros.

Elle établissait un devis isolation doublage sous-face plancher d’un montant de 10 426,14 euros.

Le 3 novembre 2020, la SCI mandatait un huissier aux fins de constat.

Il constatait la présence de mousse, de végétation à l’extérieur, à l’intérieur.

Il décrivait une poutre en bois recouverte d’un champignon marron entre le plancher de l’étage et le placo du plafond, le même champignon dans un faux plafond, au premier étage des taches de moisissures dans le placard de la buanderie, du bois à l’arrière réduit en poussière, gorgé d’humidité, des traces blanches dans le séjour.

— sur la nullité de la vente

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du code civil dispose : l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Selon l’article 1133, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1139 du code civil dispose que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

La SCI prétend que les vendeurs ont menti sur l’état de la maison, ont dissimulé son humidité chronique.

Elle rappelle que le vendeur avait déclaré ' ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois, éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon', déclaration qu’elle soutient mensongère.

Elle fonde sa conviction sur le témoignage du dernier locataire qui a occupé l’immeuble entre 2015 et 2017, locataire qui a répondu à ses questions peu après la vente alors qu’elle avait remarqué l’humidité ambiante.

Ce dernier décrivait la maison comme 'une grosse arnaque', 'prenant l’eau de toutes parts, bonne à démolir'.

Il assurait avoir lancé des procédures contre l’ancienne propriétaire pour partir sans problème et en urgence, que la mairie s’était déplacée.

Il soutenait avoir 'ramassé au moins 4 ou 5 fois 1 cm d’eau dans le salon en un an après des grosses pluies ou orages, sans parler des taches de moisi au mur, et des champignons qui poussaient au bord des fenêtres '.

La SCI estime que les travaux réalisés en 2015 avaient pour objectif de remédier aux vices de l’immeuble, vices connus des vendeurs.

Les consorts [S]-[J] assurent que la maison qu’ils ont vendue était saine, entretenue et qu’elle a donné satisfaction à ses occupants durant des années.

La pièce qui transcrit la conversation produite entre la SCI et une personne se décrivant comme l’ ancien locataire de la maison est recevable.

Les propos tenus sont accablants pour les vendeurs puisque les locataires décrivent une maison pourrie, régulièrement inondée, insalubre, inhabitable.

Toutefois, l’ancien locataire particulièrement prolixe et catégorique sur Facebook n’a pas souhaité rédiger une attestation bien que la SCI lui eût indiqué qu’elle envisageait une action en justice et pouvait en avoir besoin.

La SCI ne produit aucun élément émanant d’un tiers, mairie, préfecture, organisme public permettant d’établir que les dires du locataire sur le caractère notoire, public de l’insalubrité de l’immeuble seraient avérés.

Si le constat d’huissier de justice et le diagnostic de la société Callisto constatent des traces de moisissure, des indices d’humidité, ces constats interviennent le 3 novembre 2020 alors que l’immeuble est manifestement en pleins travaux et plus d’une année après la vente.

Les vendeurs produisent une attestation de l’agence immobilière qui indique avoir reçu un mandat de vente le 16 novembre 2017 au prix de 55 000 euros, précisent que la maison a été vendue le 13 août 2019 pour un prix de 26 000 euros.

L’agence déclare : ' Nous n’avons constaté aucune trace d’humidité dans la maison du début de la prise de mandat jusqu’à la vente, aucune odeur d’humidité.

Mme [J] chauffait la maison et l’aérait régulièrement.

L’agence précisait que pour la constitution du dossier ,elle avait récupéré les factures correspondant aux réparations, réparations qui avaient été faites régulièrement.

Les vendeurs produisent également une attestation rédigée par Mme [O] épouse [E] le 11 décembre 2020. Elle atteste avoir habité la maison pendant 13 ans, maison qu’elle décrit comme en très bon état, très grande, très lumineuse .

Les travaux réalisés en 2015 au vu des factures produites sont des travaux de remplacement de la chaudière, de plomberie sanitaire, d’ étanchéité sur le chéneau.

Ces travaux sont détaillés dans l’acte de vente, précisent l’adresse des artisans intervenus.

Au titre des travaux intérieurs, il est indiqué que les travaux ont consisté en la réparation du plafond du salon, traitement anti-moisissures dans les chambres, salles de bain et cuisine qu’ils ont été effectués en 2015 par la société Artison Lagrain dont le siège social est précisé.

Les travaux réalisés par le bailleur ne démontrent pas un vice, l’occultation d’un vice mais seulement que l’immeuble était entretenu, ce que confirme M. [I] plombier-chauffagiste-électricien qui a réalisé les travaux en 2015-2016.

Les diagnostics nécessaires et notamment ceux relatifs à l’assainissement, aux mérules ont été réalisés. Il n’est pas soutenu que ces diagnostics étaient erronés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande de nullité de la vente, celle-ci ne démontrant pas avoir été trompée sur les caractéristiques de l’immeuble vendu.

— sur la demande de réfaction du prix

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose:

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix , ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Selon l’article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il résulte du compte-rendu d’identification réalisé par le cabinet Duc-expertises que l’immeuble est investi par le phellinus megaloporus , agent de dégradation biologique.

Compte tenu de la date du prélèvement opéré 23 août 2019, le champignon existait à la date de la vente.

La présence du champignon est en relation certaine avec l’humidité existante dans la maison.

Elle était cachée, n’a été rendue visible que du fait des travaux de démolition effectués après la vente.

Il appartient néanmoins à la SCI de démontrer que le vice est d’une gravité suffisante pour porter atteinte à la destination de l’immeuble.

Force est de relever que l’immeuble a été acheté pour un prix modeste de 22 000 euros, prix qui tient compte de la vétusté relative de l’ensemble.

La SCI n’a pas acheté la maison pour y résider ou la louer, a immédiatement entrepris des travaux significatifs consciente de la nécessité de la rénover.

Il résulte des productions que le coût des travaux induits par le champignon phellinus et l’humidité ambiante s’élève à la somme de 5259, 91 euros.

Les photographies produites démontrent que les travaux engagés impliquaient d’ores et déjà la dépose des doublages, un lot isolation, travaux qui avaient été entrepris indépendamment du champignon découvert.

Il n’est pas démontré par la SCI que le vice affectant l’immeuble soit d’une gravité suffisante pour justifier la mobilisation de la garantie des vices cachés et donc la réfaction du prix, l’indemnisation des préjudices consécutifs.

— sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la SCI.

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

— confirme le jugement entrepris :

Y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes et notamment de leurs demandes d’indemnité de procédure

— condamne la SCI Anric aux dépens d’appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,