ARRET N°33

N° RG 23/00588 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYBY

[C]

S.A.R.L. PARVIMMOBILIER

C/

[O]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00588 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GYBY

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 21].

APPELANTS :

S.A.R.L. PARVIMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [I] [C]

né le 05 Avril 1961 à [Localité 21]

[Adresse 10]

[Localité 6]

ayant tous les deux pour avocat postulant M^e François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Nicolas DE LA TASTE, avocat au barreau de NANTES

INTIMES :

Maître [V] [O]

né le 16 Octobre 1958 à [Localité 20]

[Adresse 11]

[Localité 7]

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 18]

ayant tous les deux pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La SARL Parvimmobilier a acquis de la SCI La Playa au prix de 310.000 € selon acte dressé le 1er juillet 2015 par maître [O], notaire, trois lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé dans la résidence '[22]' sise [Adresse 19], à La Rochelle.

Elle a signé deux compromis, respectivement en août et septembre 2015, pour revendre ce bien d’une part à une société Amenophis, et d’autre part à des époux [M]. Le notaire en charge de dresser ces actes a découvert lors de la préparation des actes authentiques de vente que subsistaient deux inscriptions d’hypothèques légales régularisées à l’encontre de la SCI La Playa le 8 avril 2013 par le Trésor Public et par l’Urssaf.

Les MMA, assureur de Me [O], ont alors écrit à à la société Parvimmobilier qu’afin de ne pas compromettre la régularisation des deux ventes, elles s’engageaient sans reconnaissance de responsabilité à faire leur affaire personnelle de la situation hypothécaire révélée par l’état sur formalités délivré lors de la vente du 1er juillet 2015.

La vente ne s’étant pas faite à la date convenue, la société Amenophis a réclamé à la société Parvimmobilier une indemnité de 15.000 €, puis a fini par indiquer qu’elle renonçait à acquérir le bien. Parvimmobilier ayant demandé à Me [O] de lui régler les 15.000 € réclamés par Amenophis et de lui rembourser ses propres frais d’avocat, Me [O] a répondu qu’il acceptait de lui rembourser les 15.000 € mais pas l’autre somme, sur quoi, faute d’accord, aucune somme n’a été versée.

L’autre compromis, signé avec les époux [M], a quant à lui abouti à la réalisation de la vente le 19 avril 2016 par un acte authentique qui stipule au titre de la garantie d’éviction et de la situation hypothécaire de l’immeuble, que la venderesse, Parvimmobilier, s’engageait à obtenir la main-levée des inscriptions prises le 8 avril 2013 au profit du Trésor et de l’Urssaf.

La SARL Parvimmobilier a alors fait assigner par acte du 12 août 2016 Me [O] et les MMA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle, qui par ordonnance du 15 novembre 2016, les a condamnés à faire le nécessaire et à justifier de la main-levée de ces inscriptions hypothécaires sous astreinte de 500 € par jour de retard.

La compagnie MMA a désintéressé le Trésor et l’Urssaf, qui lui en ont délivré quittance de sinistre subrogative, et les deux inscriptions d’hypothèques ont fait l’objet d’une main-levée respectivement le 30 novembre 2018 pour le Trésor Public et le 6 décembre 2018 pour l’Urssaf.

La société Parvimmobilier a alors vendu le lot que devait initialement acheter la société Amenophis à une société KLBG par acte du 9 janvier 2019 au prix de 340.000 €.

Considérant qu’ils n’avaient pas exécuté l’ordonnance de référé, elle a fait assigner Me [O] et les MMA par actes des 18 et 21 juin 2019 devant le juge de l’exécution de [Localité 21] pour obtenir la liquidation de l’astreinte assortissant la condamnation prononcée à leur encontre le 15 novembre 2016. Elle a été déboutée de cette action par jugement du 15 novembre 2019 aux motifs que Me [O] et son assureur étaient liés par les lenteurs d’une procédure maîtrisée par des tiers, qu’ils n’avaient reçu que le 13 avril 2017 du Trésor et de l’Urssaf les quittances subrogatives permettant la main-levée des inscriptions et qu’ils avaient fait diligence à la réception de ces quittances, en tenant régulièrement informé le conseil de Parvimmobilier.

La SARL Parvimmobilier et M. [I] [C], son gérant, ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de La Rochelle par actes délivrés le 10 novembre 2019 M. [V] [O] et la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles pour les voir solidairement condamner sur le fondement de l’article 1382 du code civil

.à payer à la société Parvimmobilier

.120.533€ outre intérêts au taux légal depuis la mise en demeure

.20.000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive

.à payer à M. [C] 74.991,50€ outre intérêts au taux légal à compter de la date d’apport des fonds

.en ordonnant la capitalisation des intérêts par année entière

.à payer 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

.aux entiers dépens

.en ordonnant l’exécution provisoire.

Saisi par les demandeurs d’un incident de communication de pièces, le juge de la mise en état du tribunal, entre-temps devenu tribunal judiciaire, de La Rochelle a, par ordonnance, du 29 octobre 2020, rejeté la demande en tant qu’elle était dirigée contre les défendeurs, et ordonné au service de la publicité foncière de La Rochelle de communiquer l’intégralité des pièces relatives à l’immeuble du [Adresse 17] à La Rochelle dans le cadre des demandes de renseigement hors formalités des 9 juin 2015 et 24 juillet 2015 et notamment correspondances de toute nature, formulaires Cerfa, demandes de renseignements, état-réponse avec leurs annexes, fiches hypothécaires, relevés de formalités, certificats.

Le service de la publicité foncière a déféré à cette ordonnance.

La société Parvimmobilier et M. [C] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident sollicitant l’institution d’une expertise judiciaire destinée à réunir les éléments permettant de déterminer leurs préjudices. Ils ont été déboutés de cette demande, à laquelle les défendeurs s’opposaient, par ordonnance du 12 août 2021.

M. [O] et les MMA ont, sur le fond, conclu au rejet pur et simple de l’ensemble des demandes formées à leur encontre, en contestant l’existence d’une faute du notaire et l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute.

Par jugement du 17 janvier 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle a :

* dit que Me [O] n’avait pas commis de faute lors de l’établissement de l’acte du 1er juillet 2015

* débouté la SARL Parvimmobilier et M. [C] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la SARL Parvimmobilier et M. [C] à leur verser 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la SARL Parvimmobilier et M. [C] aux entiers dépens

* rejeté la demande d’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, il a retenu, en substance :

— qu’il n’existait pas de reconnaissance avérée de sa responsabilité par Me [O]

— que la responsabilité du notaire supposait la preuve soit d’une demande de sa part erronée de renseignements sur la parcelle, soit du caractère manifestement erroné, aisément détectable par le notaire, des renseignements fournis par le service de la publicité foncière

— que même si le directeur départemental des Finances publiques avait certes écrit le 19 février 2016 à Me [O] que l’erreur provenait d’une mauvaise identification de l’assise des lots de copropriété dans sa demande de renseignement, il résultait des certificats émis par ce service que les parcelles vendues figuraient bien sur la demande initiale de renseignements adressée par Me [O] le 10 juin 2015

— que l’erreur invoquée par le service de la publicité foncière tirée de ce qu’y figuraient aussi les anciennes références d’assise de la parcelle n’avait pu avoir d’incidence, dans la mesure où elle n’avait pas empêché que les 14 autres inscriptions prises sur l’ancienne assise apparussent sur l’état hypothécaire adressé au notaire

— que les deux formalités omises en réponse à la demande du notaire étaient justement les deux inscriptions prises sur la nouvelle numérotation des parcelles d’assise de la copropriété

— que le notaire avait ainsi rempli son obligation, et ne pouvait être tenu pour responsable de l’erreur commise par le service de la publicité foncière qui a omis les deux inscriptions litigieuses, alors que tout acte administratif est présumé légal, que les renseignements délivrés par l’administration sont présumés exacts, et que Me [O] n’avait aucun motif de suspecter le caractère erroné des renseignements fournis par le service de la publicité foncière.

La société Parvimmobilier et M. [I] [C] ont relevé appel le 7 mars 2023.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 27 novembre 2023 par la SARL Parvimmobilier et M. [C]

* le 31 août 2023 par M. [O] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles.

La SARL Parvimmobilier et M. [C] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré

— de dire que Me [O] a commis une faute qui leur a causé un préjudice

¿ À titre principal : de condamner solidairement Me [O] et les MMA à payer

.120.533€ à la société Parvimmobilier

.74.991,50€ à M. [C]

¿ À titre subsidiaire : de désigner un expert avec pour mission de fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer leurs préjudices

¿ En tout état de cause : de condamner solidairement Me [O] et les MMA aux dépens et à leur payer en application de l’article 700 du code de procédure civile 10.000€ d’indemnité au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et 28.349€ au titre de ceux exposés en cause d’appel, soit la somme totale de 38.349€.

Ils font valoir que le notaire doit veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente ; qu’en matière immobilière, il lui incombe à ce titre de se renseigner sur la situation exacte de l’immeuble cédé, et donc d’accomplir la formalité essentielle de s’assurer de l’état des inscriptions hypothécaires. Ils indiquent qu’il doit, pour cela, formuler auprès du service de la publicité foncière une demande de renseignements exempte d’erreur.

Ils affirment qu’en l’espèce, Me [O] a commis une faute qui leur a causé un préjudice à chacun, en ayant par deux fois adressé à ce service une demande erronée visant une assise de la parcelle différente de celle enregistrée dans le fichier FIDJI de la publicité foncière lequel, obéissant au principe de la conformité absolue, a fourni une réponse incohérente, puisqu’il est maintenant établi au vu des pièces obtenues de ce service grâce à l’incident de mise en état que l’étude notariale a adjoint aux numéros actuels de la parcelle soit HD [Cadastre 5], HD [Cadastre 8] et HD [Cadastre 9], ceux DX [Cadastre 14], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 1] qui mélangeaient certaines références de la précédente numérotation et des références précédentes, de façon incohérente.

Ils font valoir que la réception de la fiche de renseignement envoyée par le service de la publicité foncière en retour à la première demande aurait dû éclairer le notaire puisqu’elle comportait l’ancienne et la nouvelle numérotation et marquait clairement que les parcelles DX [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] correspondaient désormais aux parcelles HD [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 5], mais que Me [O] a néanmoins formulé une seconde demande de renseignement avec le même mélange de numéros.

Ils relèvent que c’est à la troisième demande de renseignement, formulée un peu différemment même si elle mélangeait encore la dernière numérotation et l’antépénultième, que le logiciel a su identifier les bonnes parcelles et a délivré l’information exacte.

Ils rappellent que l’article 9 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière édicte que toute erreur dans la désignation des immeubles dégage la responsabilité de l’État à raison des renseignement inexacts que ses services peuvent être amenés à fournir.

Ils affirment que la faute du notaire est établie, sa demande étant erronée.

Ils récusent toute portée, dans la présente instance, de l’arrêt prononcé par la cour d’appel de Poitiers le 19 décembre 2019 dans l’instance ayant opposé Me [O] et les MMA à la Sci La Playa, à laquelle les MMA, subrogées dans les droits du Trésor public et de l’Urssaf qu’elle avait désintéressés, lui en réclamait remboursement, en faisant valoir que la cour y indique que les motifs de l’absence de révélation des deux inscription sur l’état de formalités levé par l’étude n’étaient pas élucidés, alors qu’ils le sont désormais, au vu des éléments fournis depuis par le service de la publicité foncière.

Ils considèrent que le courrier du 9 octobre 2015 dans lequel Me [O] écrivait à leur conseil qu’il convenait donc de l’assigner en responsabilité afin qu’il en informe son assureur constitue à tout le moins de sa part un début de reconnaissance de responsabilité.

Ils imputent une seconde faute en relation avec leur préjudice à Me [O], en lui reprochant de leur avoir tu l’existence des deux inscriptions lorsqu’il en eut connaissance, le 31 juillet 2015, affirmant que les créances conservées par ces deux hypothèques, d’un total de 79.110,96 €, représentaient vraisemblablement une somme encore saisissable sur les 241.463,34€ remis aux associés de la Sci venderesse et que prévenue à temps, la société Parvimmobilier aurait pu bloquer les fonds entre les mains de ces associés.

Ils fustigent l’attitude ensuite adoptée par le notaire et son assureur, en faisant valoir qu’ils ne répondirent pas à leurs demandes, les contraignant à agir en référé ; qu’ils résistèrent à l’ordonnance de référé ; et que la main-levée des inscriptions à laquelle était subordonnée la revente du bien acheté en juillet 2015 n’intervint en définitive qu’en décembre 2018, trois ans et demi plus tard.

Exposant leurs préjudices respectifs, ils indiquent que Me [O] s’est immédiatement libéré du prix de la vente entre les mains de la Sci Playa, venderesse, alors qu’une saisie aurait été possible pour appréhender les fonds, régler rapidement les deux créanciers et obtenir ainsi la main-levée des inscriptions, s’il ne s’était pas dessaisi ainsi aussi vite, sans état de formalité exact. Ils affirment que la persistance de ces inscriptions a fini par faire renoncer à son achat la société Amenophis, qui avait commencé par accepter d’attendre moyennant une indemnité s’imputant sur le prix. Ils fustigent la duplicité des intimés, qui ont fait échouer la vente en refusant que l’acte fasse état de l’engagement des MMA de désintéresser le Trésor et l’Urssaf, que le notaire rédacteur de l’acte tenait à y mentionner. Ils exposent que cette opération manquée a privé la petite société qu’est Parvimmobilier, qui ne réalise qu’une opération à la fois, du profit dégagé par cette opération de revente, et l’a plongée dans de graves difficultés, en conservant des années le bien qu’elle avait payé puis en ne parvenant à le revendre qu’après avoir dû y faire à ses frais d’importants travaux de transformation parce que le marché avait entre-temps changé, difficultés que son associé et gérant [I] [C] a dû aider personnellement à surmonter en apportant des fonds en compte-courant, en renonçant à se servir une rémunération, en perdant ainsi des droits à la retraite. Ils indiquent justifier par leurs pièces de ces préjudices, et sollicitent subsidiairement une expertise afin de réunir les éléments qui permettront à la cour de les chiffrer.

M. [O] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour :

— de dire et juger que la SARL Parvimmobilier et M. [C] ne justifient d’aucune faute et d’aucun préjudice indemnisable en lien avec l’intervention de Me [O] lors de l’établissement de l’acte du 1er juillet 2015 et de l’apparition ultérieure des hypothèques légales prises du chef de la Sci La Playa au profit du Trésor public et de l’Urssaf

— de débouter la société Parvimmobilier et M. [C] de toutes leurs demandes

— de confirmer en conséquence le jugement entrepris

— de condamner la société Parvimmobilier et M. [C] à leur payer 6.000€ au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de les condamner aux dépens.

Ils maintiennent qu’il n’est pas établi que Me [O] aurait commis une faute, faisant valoir que ses demandes de renseignement portaient bien sur les assises connues du fichier pour la copropriété en cause, mentionnant les assises actuelles et les assises les plus anciennes.

Ils estiment que le fait que les renseignements donnés n’aient, à tort, pas mentionné les inscriptions prises par le Trésor et l’Urssaf procède incontestablement des services de la publicité foncière, qui doivent en assumer la responsabilité au sens de l’ancien article 2250, devenu 2244, du code civil.

Ils affirment que la lettre du 19 février 2016 du directeur du pôle fiscal n’est pas susceptible de caractériser la moindre faute du notaire.

Ils font valoir que la responsabilité de Me [O] a été écartée par la cour dans son arrêt du 19 décembre 2019 lorsque la Sci La Playa lui a reproché un manquement à ses obligations au regard des renseignements hypothécaires demandés.

Ils soutiennent qu’en tout état de cause, la faute imputée à Me [O], et qu’ils contestent, est sans lien de causalité avec les préjudices allégués, soutenant à cet égard que ce n’est pas en raison de la révélation des deux inscriptions que la société Amenophis a renoncé à acheter le bien, alors que son notaire disposait de l’engagement écrit des MMA de faire leur affaire personnelle de la situation hypothécaire révélée, ce qui permettait à la vente de se conclure en toute sécurité, sans que le caractère confidentiel de cet engagement ayant justifié que la compagnie s’oppose à sa reproduction dans l’acte authentique n’affecte ce constat, et ils soutiennent que le vrai motif du désengagement de l’acheteur tient à ce qu’il s’était entre-temps avisé qu’il achetait trop cher un bien qui était un plateau brut à aménager.

Ils contestent chacun des préjudices allégués, en soutenant qu’aucun n’est une conséquence directe de la faute alléguée.

L’ordonnance de clôture est en date du 13 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Maître [V] [O] a dressé le 1er juillet 2015 l’acte de vente par la Sci La Playa à la société Parvimmobilier de trois lots de copropriété de la résidence '[Adresse 23]' située [Adresse 24] à La Rochelle.

Cet acte énonçait qu’un état hypothécaire délivré le 12 juin 2015 et certifié à la date du 10 juin 2015 révélait une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée au bureau des hypothèques de [Localité 21] le 22 avril 2002 volume 2002 V n°1507 au profit de la CRCAM Charente-Maritime Deux-Sèvres pour sûreté de la somme principale de 150.924,52 € ayant effet jusqu’au 25 mars 2019 pour le privilège de prêteur de deniers et pour sûreté de la somme principale de 16.682,48 € ayant effet jusqu’au 25 mars 2019 pour l’hypothèque conventionnelle', et le vendeur y a déclaré que la situation hypothécaire était identique en ce jour de l’acte de vente et qu’elle n’était susceptible d’aucun changement.

Le prix a été remis le jour-même, 1er juillet 2015, à la venderesse.

La société Parvimmobilier l’ayant chargé de recevoir la vente, qu’elle était en train de conclure avec une société Amenophis et qui donnera lieu à la signature d’un compromis en date des 31 juillet/12 août 2015, portant sur deux -en l’occurrence 65 et 66- des trois lots qu’elle venait d’acquérir, Me [O] a demandé un état hypothécaire qu’il a reçu le 31 juillet 2015 et qui mentionnait deux hypothèques légales grevant le bien, inscrites le 8 avril 2013 respectivement au profit du Trésor Public et de l’Urssaf.

Les appelants soutiennent que Me [O] a engagé envers eux sa responsabilité délictuelle, en premier lieu en ayant, lors de sa levée d’état de formalités faite en vue de l’acte de vente du 1er juillet 2015, commis une erreur dans la désignation du bien qui a été la cause de la délivrance d’un état incomplet ne mentionnant pas ces deux inscriptions, et en second lieu en n’ayant pas avisé sur le champ la société Parvimmobilier lors de la découverte de ces deux inscriptions révélées le 31 juillet 2015.

Ainsi que l’a pertinemment retenu le tribunal, le courrier du 9 octobre 2015 dans lequel Me [O] écrivait au conseil de la société Parvimmobilier qu’il convenait donc de l’assigner en responsabilité afin qu’il en informe son assureur ne constitue pas de sa part une reconnaissance de sa responsabilité, laquelle requiert un caractère exprès et explicite qu’il ne contient pas.

S’agissant du premier grief, il ressort des productions, et particulièrement des demandes de renseignements, que préalablement à l’établissement de l’acte de vente du 1er juillet 2015, et en vue de cet établissement, Me [O] avait adressé le 10 juin 2015 au service de la publicité foncière une demande d’état hypothécaire, référencée 2015H8466, portant sur les trois lots de copropriété respectivement numérotés 65, 66 et 67 constituant ce bien, en y visant comme assise 9 parcelles sur la commune de [Localité 21], soit les parcelles HD [Cadastre 5] – [Cadastre 8] – [Cadastre 9] et DX [Cadastre 1] – [Cadastre 2] – [Cadastre 4] – [Cadastre 12] – [Cadastre 13] – [Cadastre 14] (cf sa pièce n°2).

À la date de la demande, l’assise des trois lots au fichier était HD 15, HD 21 et HD 22.

Auparavant, cette assise était désignée DX 368, DX 370 et DX [Cadastre 15].

Encore auparavant, sa désignation était DX 133, DX 139, DX 144, DX 368, DX 370 et DX 371.

Ainsi, la demande de renseignement adressée au service de la publicité foncière par Me [O] le 10 juin 2015 visait au titre de l’assise des biens vendus à la fois leur désignation actuelle, HD 15, 21 et 22, et partie de leur désignation antérieure.

Sur ces visas, le service de la publicité foncière lui a délivré un état mentionnant uniquement l’inscription prise par la CRCAM Deux-Sèvres.

Après avoir reçu l’acte de vente du 1er juillet 2015 entre la Sci La Playa et la société Parvimmobilier, Me [O] l’a déposé sous les références Vol 2015 n°5608 au service de la publicité foncière avec une demande de renseignements sur formalité référencée 2015F3893 visant ces trois lots 65, 66 et 67 et mentionnant à nouveau comme assise 9 parcelles sur la commune de La Rochelle, savoir HD [Cadastre 5] – [Cadastre 8] – [Cadastre 9] et DX [Cadastre 1] – [Cadastre 2] – [Cadastre 4] – [Cadastre 12] – [Cadastre 13] – [Cadastre 14].

L’état délivré sur cette réquisition ne mentionnait pas les hypothèques légales inscrites le 8 avril 2013 au profit du Trésor Public et au profit de l’Urssaf.

Il ne mentionnait pas non plus la vente du 1er juillet 2015.

L’état qui a révélé les inscriptions au profit du Trésor Public et de l’Urssaf est le troisième délivré à Me [O], le 31 juillet 2015, sur une demande de renseignements dans laquelle figuraient comme assise des lots : HD 15, 21 et 22 et DX 368, 370 et 393.

Il ressort de ces rapprochements, et des indications, non réfutées, contenues dans le courrier adressé par le directeur départemental des finances publiques le 19 février 2016 à Me [O] suite à sa demande en déclaration de sinistre, expliquant que les recherches effectuées dans le fichier obéissent au principe de la 'conformité absolue',

— que l’état délivré a été exact et complet, avec mention des deux inscriptions de 2013 au profit du Trésor et de l’Urssaf, lorsque la demande de renseignements a comporté les références conformes, alors-même qu’elle cumulait, sans nécessité aucune, la référence actuelle et la référence antérieure des lots de copropriété vendus

— alors que les deux inscriptions prises en 2013 n’ont pas été mentionnées dans les états délivrés au vu des deux demandes de renseignements contenant certes les exactes références actuelles HD 15, 21 et 22 mais accompagnées des références antérieures non-conformes, puisque sur les trois désignations antérieures DX 368, 370 et 393, seules y figuraient les deux premières mais pas DX 393.

Ce constat est corroboré par le fait que la vente reçue le 1er juillet 2015 par Me [O] et dont il avait procédé au dépôt de l’acte le 16 juillet 2015, n’apparaît pas non plus, alors qu’elle aurait dû y figurer, sur l’état qui lui a été délivré postérieurement sur sa demande de renseignements 2015F3893 mélangeant ces références actuelles exactes avec des références antérieures incomplètes.

Il en résulte la preuve que le caractère incomplet de l’état de formalité délivré en juin 2015 à Me [O] en vue de l’établissement de l’acte de vente entre les sociétés La Playa et Parvimmobilier avait pour cause la désignation non-conforme des biens par le notaire dans sa demande de renseignements, à laquelle le fichier n’a pas pu correctement répondre, le fait que d’anciennes inscriptions, dont celle au profit du CRCAM, aient figuré sur l’état délivré ne signifiant pas, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, que la demande de renseignements avait été conforme, et attestant seulement qu’une réquisition inexacte ou incomplète ne suscite pas un refus de réponse mais une réponse qui n’est pas exhaustive et donc pas fiable.

Cette erreur commise par Me [O] dans la désignation du bien dont il requérait un état hypothécaire constitue une faute.

Me [O] et son assureur ne sont pas fondés à contester cette faute en arguant du principe selon lequel tout acte administratif est présumé légal et les renseignements délivrés par l’administration présumés exacts, alors qu’il s’agit d’une présomption simple ; que l’article 2250 du code civil en sa rédaction applicable en la cause, antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, qu’ils invoquent pour évoquer la responsabilité de l’État au titre du préjudice résultant de l’omission par les services chargés de la publicité foncière d’une ou plusieurs inscriptions existantes, exclut justement cette responsabilité lorsque l’erreur provient de désignations insuffisantes ou inexactes ne pouvant leur être imputées ; et qu’il est démontré que le service de la publicité foncière a délivré un état hypothécaire exempt d’omission lorsque la demande de renseignements émise à cette fin a été exacte et conforme.

Les intimés ne sont pas plus fondés à se prévaloir des énonciations de l’arrêt rendu par la cour de céans le 19 décembre 2019 dans le litige les ayant opposés à la Sci La Playa, cette décision étant dépourvue d’autorité de chose jugée à l’égard de la société Parvimmobilier et de M. [C] qui n’étaient pas parties à ladite instance, et pouvant d’autant moins être utilement invoqué en ses indications afférentes à l’absence de mention des deux inscriptions hypothécaires de 2013 dans l’état délivré à Me [O] en juin 2015 qu’elle énonce que la cause de cette absence n’avait pas été élucidée, alors qu’ainsi que les appelants le font pertinemment valoir, c’est précisément la production des documents obtenus par voie d’incident de mise en état auprès du service de la publicité foncière qui a, depuis, permis dans la présente instance de l’élucider.

Doublée de celle de s’être dessaisi du prix de l’immeuble le jour-même de l’acte de cession sans attendre de disposer de l’état sur publication de la vente, lequel aurait pu révéler les deux inscriptions s’il l’avait correctement requis avec les références exactes, et permettre alors de lever ces inscriptions en affectant le prix, qui y suffisait, au paiement de ces créanciers hypothécaires, de sorte que l’acquéreur reçoive un bien libre de sûretés, la faute commise par Me [O] engage sa responsabilité délictuelle envers la société Parvimmobilier, en ce qu’il a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il dressait.

Le préjudice que la SARL Parvimmobilier prouve subir en lien direct de causalité avec la faute de Me [O] tient à ce que la présence et la persistance des deux inscriptions grevant le bien -et le suivant entre les mains de ses propriétaires successifs, puisque les hypothèques sont des sûretés réelles- a conduit la société Amenophis à renoncer à acquérir les lots 65 et 66 pour lesquels elle avait signé un compromis le 10 août 2015 et que la société Parvimmobilier, qui est un professionnel acquérant des biens immobiliers pour les revendre, a conservé la propriété de ces biens, et supporté les charges inhérentes à cette propriété, jusqu’à sa revente.

Il ressort en effet des productions, et notamment des courriers adressés par la société Amenophis à la société Parvimmobilier, que la vente authentique réitérant le compromis signé le 31 juillet/10 août 2015 était prévue le 2 novembre 2015 ; que la société Amenophis a expressément indiqué que 'la vente n’a pas eu lieu car les deux mains-levées n’ont pas été faites de la part du notaire et de la Sci La Playa lors de l’achat du bien par la SARL Parvi immobilier’ ; qu’elle a d’abord écrit en décembre 2015 qu’entre les deux termes de l’alternative s’offrant à elle savoir soit 'dénoncer l’achat car le bien n’est pas achetable’ en se réservant par ailleurs le droit d’engager une action en justice en dédommagement de son préjudice, soit maintenir l’achat à un prix ramené de 315.000 à 300.000 € accompagné d’une réduction des frais d’agence au prorata et une date limite de vente au 31 janvier, afin de récupérer une partie de sa fiscalité perdue, elle choisissait le second, ce que Parvimmobilier a accepté avec la réduction du prix de vente qui en résultait pour elle comme prix à payer pour sauver l’opération ; puis que la société Amenophis a notifié le 25 février 2016 sa décision de renoncer à l’opération en donnant comme motif unique et exprès : 'Par la présente et à compter de ce jour, nous arrêtons l’achat de l’appartement situé [Adresse 16] à [Localité 21] lot 65 et 66, le projet d’acte n’ayant toujours pas été validé’ (cf pièces n°5 et 6 des appelants).

Les intimés sont malvenus de soutenir que le retrait de la société Amenophis ne pourrait d’aucune façon être dû à la persistance d’inscriptions grevant le bien, alors que cette société a explicitement fait de la présence et de la persistance des inscriptions hypothécaires la cause à la fois de sa décision de ne pas réitérer la vente tant qu’elles ne seraient pas levées, puis de celle de renoncer à acheter parce qu’elles n’avaient pas été levées.

La réalité et la sincérité de ce motif ne sont pas suspectes, et elles ne sont pas contredites.

Les intimés affirment que du fait de leur engagement, porté à la connaissance du notaire de l’acquéreur, la situation hypothécaire du bien était parfaitement sécurisée, mais la compagnie MMA a refusé que l’acte de vente mentionne cet engagement, qu’elle a entendu maintenir strictement 'confidentiel', de faire avec Me [O] leur affaire personnelle de la situation hypothécaire révélée par l’état délivré, en particulier en cas d’action qui pourrait être poursuivie à l’encontre du tiers détenteur de l’immeuble par la direction des Finances publiques et l’Urssaf (cf leurs pièces n°5, 6 et 7), et la société Amenophis n’a manifestement pas entendu se satisfaire d’une simple assurance non reprise dans l’acte.

Cet engagement mettra, au demeurant, plus de trois ans à être suivi d’effets, puisque les deux inscriptions grevant les lots 65 et 66 ne seront levées que fin novembre et début décembre 2018.

Aucune incidence, sur le lien de causalité entre la persistance des inscriptions et le retrait

de la société Amenophis ne peut être inférée de ce que les époux [T] ont pour leur part acquis le lot 67 de la SARL Parvimmobilier avec ces inscriptions, ces acquéreurs ayant accepté de contracter au vu d’une appréciation différente de celle d’Amenophis de la force des engagements et assurances de main-levée qui leur avaient été donnés ; et la prudence dont a quant à elle fait preuve la société Amenophis s’est révélée pertinente, puisque loin de la parfaite sécurisation dont arguent les intimés, il s’est avéré que l’engagement donné l’été 2015 par le notaire et son assureur d’obtenir la main-levée des inscriptions n’a abouti à cette main-levée qu’à l’automne 2018, à l’issue de leur condamnation en référé et du prononcé d’une astreinte, de sorte que le bien serait resté grevé de deux inscriptions pendant plus de trois années, avec toutes les conséquences qui s’y attachent en termes de disponibilité et de valeur, si la société Amenophis l’avait acquis.

L’affirmation de Me [O] et des MMA que la renonciation à acheter d’Amenophis aurait eu pour cause sa prise de conscience qu’elle achetait le bien à un prix trop élevé est gratuite et ne repose sur aucun élément probant, le prix d’une autre acquisition réalisée par cette même société n’éclairant aucunement sur la profitabilité de l’opération qu’elle envisageait en acquérant le bien de Parvimmobilier, qu’elle avait évidemment apprécié avant de vouloir y procéder.

Il est significatif du lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués, que la revente des deux lots par la société Parvimmobilier s’est faite le 9 janvier 2019, soit quelques semaines seulement après la main-levée des deux inscriptions qui les grevaient, intervenue les 30 novembre et 6 décembre 2018 (cf pièces n°9, 10 et 11).

Le préjudice subi par la société Parvimmobilier, qui est un négociant achetant pour revendre et n’ayant nulle vocation à conserver durablement le bien, tient donc aux frais, dont elle justifie, qu’elle a supportés après novembre 2015, date de réitération du compromis conclu avec Amenophis, au titre de sa propriété des lots 65 et 66, en termes d’assurance, de charges de copropriété, de fiscalité et d’intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir le bien, et d’autre part du déséquilibre de trésorerie résultant de l’absence d’encaissement du prix de revente du bien acquis par un crédit, qu’elle ne percevra en définitive qu’en janvier 2019, lorsqu’elle pourra le revendre, en l’occurrence au prix de 340.000 €.

S’agissant du coût des travaux d’aménagement en appartement de ces lots acquis en nature de plateau, que l’appelante présente comme un préjudice consécutif à la faute de Me [O] en affirmant qu’elle fut obligée d’y procéder pour revendre le bien car le marché immobilier avait changé entre-temps, leur lien de causalité avec les fautes du notaire n’est pas démontré avec certitude, alors qu’il ressort des communications de pièces faites à ce titre par la société Parvimmobilier, particulièrement en première instance, telle qu’invoquées par les intimés, que nombre de ces travaux étaient déjà engagés antérieurement ou concomitamment au compromis de vente signé l’été 2015 et n’ont donc pu procéder de l’échec de la vente acté en février 2016, à quoi s’ajoute un défaut de cohérence de certaines des factures de travaux produites par rapport au descriptif du bien litigieux.

Les lettre et attestation de l’agence Plaisance immobilière produites par les appelants ne remettent pas en cause ces constatations.

S’agissant du préjudice financier invoqué, au vu de l’évaluation de l’expert-comptable de la société Parvimmobilier ou subsidiairement en sollicitant une expertise judiciaire, il repose sur le postulat, non avéré ainsi qu’il vient d’être dit, que celle-ci a dû exposer d’importants travaux et embellissements en raison de l’échec de la vente projetée avec Amenophis.

L’existence même d’un préjudice financier au titre d’une perte de marge ou de bénéfice sur l’opération n’est pas établie de façon probante, alors que la société Parvimmobilier, qui les avait payés 310.000 €, a revendu les trois lots au prix de 250.000 € s’agissant du lot 67 cédé en avril 2016 aux époux [M] et au prix de 340.000 € quant aux lots 65 et 66 cédés en janvier 2019 à une société KLBG, soit 590.000 € au total.

Pour ce qui est des frais de déplacement également inclus par l’appelante dans le préjudice qu’elle affirme subir du fait des fautes du notaire, le lien de causalité entre ces fautes et leur engagement n’est pas établi.

Ainsi, au vu des productions, et des éléments comptables non réfutés, il est justifié de charges de copropriété appelées pour 10.649 €, de dépenses d’assurance pour 899 €, de taxes foncières supportées pour 4.230 €, d’intérêts sur prêt d’un montant total de 10.908 € et de commissions et agios sur découvert pour 17.223 €, soit 43.909 €, auxquels s’ajoute un préjudice financier et commercial lié aux conséquences du report significatif de l’opération pour cette petite structure qu’est Parvimmobilier, dont le préjudice sera ainsi évalué à 50.000€.

S’agissant du préjudice personnel invoqué par le dirigeant de la société, M. [C], au titre d’apports en compte-courant, d’une moindre rémunération et de moindres droits à pension de retraite qu’il attribue à l’échec de la vente à Amenophis, il n’est pas justifié de sa réalité et de sa relation de causalité avec les fautes du notaire, et les demandes formulées à titre personnel par M. [C] seront rejetées.

Au vu du sens du présent arrêt infirmatif, Me [O] et la compagnie MMA supporteront les dépens de première instance et d’appel.

Ils verseront à la société Parvimmobilier une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et devant la cour.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

INFIRME le jugement entrepris

DIT que M. [V] [O] a engagé sa responsabilité envers la SARL Parvimmobilier

DIT n’y avoir lieu à expertise

CONDAMNE solidairement M. [V] [O] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à payer 50.000 € à titre de dommages et intérêts à la SARL Parvimmobilier en réparation du préjudice que lui ont causé les fautes du notaire

DÉBOUTE M. [I] [C] de ses prétentions formulées à titre personnel

REJETTE toutes demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum M. [V] [O] et la société MMA aux dépens de première instance et d’appel

CONDAMNE in solidum M. [V] [O] et la société MMA Iard Assurances Mutuelles à payer 25.000 € à la SARL Parvimmobilier en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,