R.G. : 15/01808

ARRÊT N°

du : 30 septembre 2016

A. L.

Madame F X

C/

XXX

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2016

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 26 mai 2015 par le tribunal d’instance de Châlons en Champagne (RG 11-14-000768)

Madame F X

XXX

XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2015/003336 du 17/11/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Comparant, concluant par Maître Hélène Marichal, avocat au barreau de Châlons en Champagne

INTIMÉE :

XXX

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

XXX

XXX

Comparant, concluant par Maître Christophe Barthelemy, avocat au barreau de Reims

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 juin 2016, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2016, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, Madame Lefèvre, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Lafay, présidente de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Lafay, présidente chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon contrat du 10 août 2007, la société Le Toit Champenois, SA d’HLM, aux droits de laquelle se trouve la société Plurial Novilia, SA d’HLM, a donné à bail à M. B C et à M^me F X, son épouse, un appartement de type 7, sis XXX à Epernay, moyennant un loyer initial de 502,60 euros par mois, le dépôt de garantie étant de 272,12 euros. M^me X a quitté cet appartement. L’état des lieux de sortie a été dressé le 21 août 2012.

Selon contrat du 7 août 2012, la société Le Toit Champenois, aux droits de laquelle se trouve la société Plurial Novilia, a donné à bail à M^me F X un appartement de type 4, situé XXX à Epernay, moyennant un loyer initial de 374,03 euros, le dépôt de garantie étant du même montant. M^me X a quitté cet appartement. L’état des lieux de sortie a été dressé le 6 février 2014.

M^me X a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Marne. Par jugement du 10 mars 2014, le juge du tribunal d’instance de Châlons en Champagne a rééchelonné ses dettes sur une durée de 66 mois, avec effacement partiel à l’issue du plan. Le plan prévoyait le paiement au bailleur de 4 mensualités de 121,11 euros, puis de 62 mensualités de 119 euros. Par deux lettres recommandées avec avis de réception reçues de la débitrice le 19 août 2014, la société Plurial Novilia a dénoncé le plan de surendettement, parce que les mensualités fixées pour chaque dette locative n’étaient pas réglées.

Le 22 septembre 2014, la société Plurial Novilia a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance de Châlons en Champagne en paiement des sommes suivantes :

—  7 403,11 euros de réparations locatives et 4 251,51 euros de loyers et charges concernant le logement du XXX,

—  2 763,30 euros de réparations locatives et 1 364,05 euros de loyers et charges concernant le logement du XXX,

— les intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de l’assignation,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

M^me X s’est opposée aux demandes au titre des réparations locatives, subsidiairement a invoqué l’application d’un taux de vétusté de 20 %, et plus subsidiairement l’organisation d’une expertise. Elle a demandé le rejet des prétentions au titre des charges locatives, faute de factures et de clés de répartition. Elle a soutenu que le solde éventuellement dû serait payé conformément au plan de surendettement.

Le jugement du 26 mai 2015, assorti de l’exécution provisoire, a condamné M^me X à payer à la société Plurial Novilia en deniers ou quittances la somme de 8 670,65 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 5 481,22 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2014, avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière. Le jugement condamne M^me X aux dépens et au paiement d’une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X a fait appel de cette décision. Aux termes de conclusions du 9 juin 2016, elle demande à la cour de :

— procéder à la vérification de la signature de l’état des lieux de sortie du 21 août 2012 concernant le logement du XXX,

— constater que le taux de vétusté applicable à l’ensemble des réparations locatives du XXX s’élève à 50 %, voire 75 %, pour la plupart des éléments,

— subsidiairement, désigner un expert pour déterminer le taux de vétusté applicable,

— débouter la société Plurial Novilia de ses demandes au titre des réparations locatives du logement du 4 square Ravel, faute de permettre d’apprécier l’état de vétusté, le bailleur ne justifiant pas de la date de la dernière remise en état,

— subsidiairement, appliquer un taux de vétusté minimum de 20 % sur l’ensemble des postes de remise en état,

— plus subsidiairement, désigner un expert pour déterminer le taux de vétusté applicable,

— rejeter les demandes au titre des charges locatives, faute de production des factures et clés de répartition pour en apprécier les montants,

— dire que les sommes restant dues seront payées conformément au plan de surendettement arrêté le 10 mars 2014,

— rejeter la demande du bailleur au titre des frais irrépétibles de première instance,

— laisser à chaque partie la charge des frais par elle exposés.

Selon écritures du 13 juin 2016, la société Plurial Novilia conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu’il a retenu un coefficient de vétusté qui ne peut être appliqué à des éléments dégradés, cassés, descellés, manquants, l’état de dégradation avancé dans lequel les lieux ont été laissés caractérisant un usage abusif par les locataires. Elle reprend donc toutes les demandes formulées devant le tribunal d’instance. Elle sollicite le rejet des prétentions adverses, la condamnation de M^me X aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 juin 2016.

Sur ce, la cour :

Sur la remise en état des lieux loués :

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé (…) c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

XXX

La société Plurial Novilia verse aux débats l’état des lieux d’entrée du 20 août 2007 et l’état des lieux de sortie du 21 août 2012, toutes les observations relevées étant notées sur un seul même document, présenté sous forme de tableau avec une rubrique 'observations entrée’ et une rubrique 'observations sortie'. Chacune des 17 pages du document est ainsi signée deux fois par le locataire. Pour l’état des lieux d’entrée, la signature du locataire est celle de M^me X. Pour l’état des lieux de sortie, deux signatures figurent au nom du locataire. La première est lisible et correspond à celle de M^me Y E (fille de M^me X), la seconde signature correspond tout-à-fait à celle apposée par M^me H A à la fin de l’attestation qu’elle a rédigée dans le cadre de la présente procédure et à celle qui figure sur sa carte nationale d’identité (pièces n° 4).

M^me X ne démontre pas que le document critiqué n’a pas été établi de manière contradictoire. En effet, elle ne justifie d’aucune réaction de sa part à la réception de l’état des lieux en août 2012 et l’attestation rédigée par M^me A, selon laquelle elle et M^me Y E seraient parties avant la fin de l’état des lieux, n’a été rédigée que le 1^er juin 2016, plus d’un an après la décision du tribunal d’instance. Par suite, ledit état des lieux a valablement été retenu comme base de comparaison pour la remise en état des lieux.

M^me X ne conteste pas la réalité des éléments relevés dans l’état des lieux, mais fait valoir que la plupart des dégradations résultent de la mauvaise qualité des éléments d’équipement ou des revêtements, qu’elle-même avait vainement demandé à plusieurs reprises au bailleur des travaux de réparation et qu’un coefficient de vétusté de 75 % doit être appliqué aux papiers peints, peintures et plinthes, le reste des postes étant affecté d’un abattement pour vétusté d’au moins 50 %.

Elle ne justifie cependant d’aucune des plaintes ou demandes adressées au bailleur par elle invoquées. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée mentionne les butées de porte ou barres de seuil présentes dans l’entrée, la cuisine, les chambres 2, 3 et 5 et l’état des lieux de sortie les décrit comme manquantes ou dégradées, contrairement à ce que soutient l’appelante.

Le premier juge a exactement relevé que les réparations énoncées dans l’état des lieux de sortie et reprises dans le décompte du bailleur relèvent de l’entretien courant du logement. Il a apprécié avec pertinence que le taux de vétusté devait être porté à 40 % pour les murs et 24 % pour les sols en raison de la durée d’occupation de cinq années et qu’un taux de vétusté de 24 % devait être appliqué aux éléments tels que portes, serrures, robinets, douches, parce que leur utilisation pendant cinq années impliquait nécessairement des interventions de remise en état. La cour constate que les taux appliqués par le tribunal d’instance correspondent à la grille de vétusté de l’accord du 16 décembre 2008 destiné à harmoniser les positions des bailleurs sociaux dans le département de la Marne, accord selon lequel l’abattement est calculé en fonction de la date d’installation des matériaux ou équipements concernés. Or, selon l’état des lieux d’entrée, la plupart des éléments d’équipement étaient neufs. La cour fait donc sienne l’estimation du premier juge qui fixe à la somme de 6 073,15 euros le montant des réparations locatives, les renseignements apportés par les pièces produites rendant inutile le recours à une expertise judiciaire.

XXX

La société Plurial Novilia verse aux débats l’état des lieux d’entrée du 6 août 2012 et l’état des lieux de sortie du 6 février 2014, présentés sous forme de tableau sur un même document dont chaque page a été signée par M^me X lors de l’entrée puis lors de la sortie des lieux. En février 2014, le logement décrit est sale, les sols PVC doivent être remplacés et les peintures ou papiers peints sont dégradés. Les réparations locatives énumérées dans le décompte du bailleur (pièce n° 14) relèvent de l’entretien courant du logement. A l’exception des murs de l’entrée (état défraîchi le 6 août 2012) et de ceux de la chambre n°1 (en bon état le 6 août 2012), tous les autres murs et revêtements de sol étaient en état neuf à l’arrivée de M^me X. Compte tenu d’une durée d’occupation de 18 mois et de la grille de vétusté déjà citée, le premier juge a pertinemment retenu un taux de vétusté de 6 % pour l’ensemble des réparations et fixé en conséquence à 2 597,50 euros le montant des réparations locatives, les renseignements fournis par les documents communiqués rendant inutile le recours à une expertise judiciaire.

Sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et charges :

M^me X ne conteste pas sa dette de loyers mais le montant et la répartition des charges locatives entre les locataires. Cependant les comptes de sortie produits en pièces n° 5 et 13 font apparaître les régularisations de charges propres à chaque logement en fonction des consommations respectives ainsi que les provisions appelées.

XXX

La cour fait sienne l’appréciation du tribunal d’instance selon laquelle s’agissant des charges locatives, les décomptes produits sont suffisamment détaillés pour établir les montants des charges assumées par le locataire concernant le chauffage et les autres charges. Le premier juge a, à juste titre, déduit du décompte du bailleur les frais de désencombrement et les frais de procédure, de sorte que sa décision est confirmée en ce qu’elle fixe à 4 180,47 euros l’arriéré réclamé.

XXX

La cour approuve le premier juge en ce qu’il a estimé que les décomptes produits sont suffisamment détaillés. Cependant, après déduction de l’indemnité d’état des lieux de 2 763,30 euros figurant dans le décompte et sur laquelle il a été précédemment statué, le solde dû par le locataire atteint 1 364,05 euros et non 1 300,75 euros. Z, le jugement est infirmé en ce sens.

Par suite, M^me X est débitrice au titre des loyers et charges impayés d’une somme totale de 5 544,52 euros et non plus 5 481,22 euros.

Sur les effets de la procédure de surendettement :

Le jugement du 14 mars 2014 a rééchelonné les dettes de M^me X sur 66 mois avec effacement partiel à l’issue du plan. La décision rappelle qu’à défaut de paiement d’une seule des échéances à son terme, l’ensemble du plan est de plein droit caduc 15 jours après une mise en demeure d’exécuter ses obligations adressée à M^me X et demeurée infructueuse.

La société Plurial Novilia produit deux lettres recommandées avec avis de réception distribuées à M^me X le 19 août 2014, chacune lui rappelant qu’elle n’a pas respecté le plan de surendettement en ce qui concerne la dette locative d’un des deux logements successifs. Les décomptes datés du 4 septembre 2014 ne mentionnent pas de règlement dans les 15 jours des dites lettres et M^me X n’en fait d’ailleurs pas état. Il apparaît en conséquence que le plan est caduc.

Il est rappelé qu’en tout état de cause, l’existence d’un plan de surendettement ne fait pas obstacle à l’obtention d’un titre fixant la créance au profit du créancier.

Sur les autres demandes :

M^me X succombe pour l’essentiel en son recours et supporte les dépens d’appel. Eu égard à la situation économique de l’ex-locataire, qui a la charge de cinq enfants, la société Plurial Novilia n’est accueillie qu’à hauteur de 200 euros en sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Par ces motifs :

Infirme le jugement du 26 mai 2015 uniquement en ce qu’il fixe à la somme de 5 481,22 euros le montant des loyers et charges impayés,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M^me X à payer à la société Plurial Novilia la somme de 5 544,52 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2014,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne M^me X à payer à la société Plurial Novilia une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M^me X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE