COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 29 Octobre 2015

Chambre Civile

Numéro R.G. : 14/00518

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Novembre 2014 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :12/1834)

Saisine de la cour : 29 Décembre 2014

APPELANTS

M. E X

né le XXX à XXX

XXX – XXX

Représenté par la SELARL REUTER-DE RAISSAC, avocat au barreau de NOUMEA

M^me A B épouse X

née le XXX à XXX

XXX – XXX

Représentée par la SELARL REUTER-DE RAISSAC, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LANGFORDI, prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

Représentée par la SELARL MILLIARD-MILLION, avocat au barreau de NOUMEA

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ROSSELLI, prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

Représentée par la SELARL MILLIARD-MILLION, avocat au barreau de NOUMEA

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VERIDIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

XXX

Représentée par la SELARL MILLIARD-MILLION, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

M. I BILLON, Conseiller,

M. I J, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. I J.

Greffier lors des débats: M^me Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Yves ROLLAND, président, et par M^me Cécile KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l’article R 123-4 du code de l’organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Les époux E X et A B sont propriétaires du lot numéro 23, villa indépendante de l’ensemble immobilier la résidence du Parc sis à Dumbéa, lieu-dit Tonghoué, composée de 50 logements répartis en plusieurs groupes, bâtiments et villas indépendantes.

Les époux X reprochent à trois SCI copropriétaires de ne pas faire diligence et laisser leurs locataires poser des canisses et des stores non conformes sur les terrasses, ne pas entretenir régulièrement les jardins, faire sécher du linge sur les balcons et terrasses, entreposer des poubelles et détritus sur les parties communes.

Par requête du 17 septembre 2012, ils ont fait citer devant le tribunal de première instance la XXX, la SCI Rosselli et la XXX aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la cessation sous astreinte de 100'000 F CFP par jour de retard des infractions aux prescriptions du règlement de copropriété par leurs locataires, l’enlèvement des aménagements non conformes et la remise en état des parties communes à usage privatif. Ils sollicitaient en outre une indemnité de procédure.

Par jugement du 17 novembre 2014, le tribunal a déclaré l’action recevable, débouté les époux X leurs demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie et condamné les demandeurs aux dépens.

PROCÉDURE D’APPEL

Les époux X ont interjeté appel de cette décision par requête déposée le 29 décembre 2014, suivie d’un mémoire ampliatif en date du 30 mars 2015.

Par conclusions récapitulatives du 17 août 2015, les appelants demandent à la cour d’infirmer le jugement sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action, dire que les trois SCI copropriétaires ont engagé leur responsabilité en qualité de copropriétaires au titre des infractions au règlement de copropriété constatées sur les parties communes de la copropriété de la résidence du Parc par leurs locataires, leur ordonner de faire cesser l’usage non conforme aux prescriptions dudit règlement de leurs locataires, de procéder à l’enlèvement des aménagements non conformes et de procéder à la remise en état conforme des parties communes à usage privatif, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et au besoin sous astreinte de 100'000 F CFP par jour de retard, débouter les intimées de toutes leurs demandes fins et conclusions, les condamner au paiement de la somme de 350'000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux X font valoir à l’appui de leur appel que depuis fin 2009, ils ont constaté de multiples violations du règlement de copropriété de la part des locataires des SCI Rosselli, Langfordi et Veridis (pose de canisses ou de store non conforme, absence d’entretien des jardins, pose de corde à linge sur les terrasses, dépôt de poubelles et détritus sur les parties communes), que le syndic a vainement tenté à plusieurs reprises de rappeler les SCI à leurs devoirs mais que celles-ci ont toujours contesté la réalité des infractions invoquées, qu’étant majoritaires au sein de la copropriété, les SCI ce sont naturellement toujours opposées à toute action en justice pouvant être menée par le syndicat à leur encontre, que les époux X ont bien intérêt et qualité à agir pour faire respecter le règlement de copropriété relativement au respect des parties communes, qu’en effet leur villa est littéralement cernée par les locataires non respectueux des règles de la copropriété, que certains locataires déposent leurs déchets où bon leur semble au prétexte qu’il n’existe pas de service de ramassage des déchets verts ou des objets encombrants au sein de la résidence, que les infractions au règlement ont été constatées par huissier en juillet 2012 puis le 19 mars 2015 et le 24 juillet 2015, que le règlement de copropriété a notamment pour but d’éviter les comportements individuels qui nuisent, par leur différence, à l’harmonie de la résidence, qu’aujourd’hui, la résidence censée être une résidence de standing, est assimilée à un lotissement social et ressemble plus à un immense squat, que le mandataire des SCI a bien reconnu l’existence de troubles en répondant au syndic, en mai 2015, que des mesures avaient été prises et en adressant un mail circulaire aux locataires relatifs à l’évacuation de leurs déchets.

XXX, Rosselli et Veridis demandent à la cour, par conclusions récapitulatives du 30 juillet 2015, d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action des époux X, déclarer l’action irrecevable, pour le surplus, confirmer le jugement et condamner les appelants à leur payer la somme de 350 000 F CFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, outre les dépens.

Les intimées font valoir principalement que seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a qualité à agir pour la défense des parties communes, que les appelants se plaignent d’un abus de majorité de la part des SCI mais ils n’ont jamais attaqué les assemblées générales dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils ne peuvent justifier d’aucun préjudice distinct de l’intérêt collectif qui pourrait leur permettre d’agir personnellement, que les manquements allégués n’existent pas, que certains comportements tels la pose de store, de toile tendue, le renouvellement du grillage, ont été validés par des assemblées générales, que les SCI par l’intermédiaire de leur mandataire font tout pour que le règlement de copropriété soit respecté par ses locataires dont certains ont d’ailleurs quitté les lieux en mai 2015, que la mauvaise foi des appelants résulte notamment du fait qu’ils ont voté récemment contre une résolution autorisant le syndic à entamer des poursuites judiciaires contre les contrevenants, que M. X est agent immobilier et que son seul mobile semble être de vouloir nuire à une entreprise concurrente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’en vertu des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire, sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat ;

Que c’est à juste titre que le tribunal a déclaré l’action des époux X recevable;

Sur le fond

1 Sur l’existence des manquements au règlement de copropriété

Attendu que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, exclusivement destiné à l’habitation, édicte au titre III, chapitre I, sections 1 et 2 un ensemble de règles destinées à assurer la solidité et la sécurité des immeubles, le respect de la libre jouissance des lots par chacun, la tranquillité, l’harmonie des lieux ;

Attendu que le constat d’huissier du 19 juillet 2012 mentionne des violations du règlement de copropriété et des numéros de lots ou d’appartements sans que l’on puisse rattacher ceux-ci à un copropriétaire précis ;

Que les constats des 19 mars et 24 juillet 2015 indiquent en revanche non seulement des manquements caractérisés aux dispositions susvisées du règlement de copropriété (clôture détériorée remplacée par des palettes en bois, chien agressif en liberté, épaves en stationnement, canisses installées sur des terrasses sans autorisation, linge étendu sur une terrasse, déchets verts entreposés devant la clôture, étendoir à linge installé sur un balcon, détritus posé sur le sol à côté des containers poubelles, entretien de parkings non effectué, poulailler dans un jardin, palettes de bois stockées dans un jardin, bâches installées sur une terrasse, corde à linge, cloison de bois servant de séparation entre deux terrasses, objets stockés devant les entrées, clôture grillagée détériorée), mais aussi les copropriétaires concernés ;

Attendu que l’affirmation des intimées selon laquelle la pose de stores, de toiles tendue, le renouvellement du grillage auraient été validés par des assemblées générales n’est étayée par aucune pièce pertinente ; que lors de l’assemblée générale du 19 mars 2015, seule la pose de stores de couleur bordeaux a été autorisée alors qu’en l’espèce, d’autres couleurs ont été utilisées par les contrevenants ;

2 Sur l’attitude des SCI copropriétaires

Attendu que les SCI ne peuvent à la fois contester l’existence de manquements et invoquer leur réactivité et leur intervention systématique auprès des locataires lorsque le syndic le leur demandait ; qu’ainsi, le mandataire des SCI est intervenu à plusieurs reprises auprès des locataires pour leur rappeler leurs obligations (pièces 1 à 10 produites en première instance par les SCI) à propos :

— de l’entretien des jardins et de l’interdiction d’y stocker des détritus (pièce 1, octobre 2010 et 10, juillet 2012),

— de la présence d’une corde à linge, d’un sac à linge sale sur le balcon, d’un vélo stocké dans la coursive (pièce 2, novembre 2010),

— de canisses disgracieuses posées derrière le garde corps du balcon (pièce 3 novembre 2010), de canisses et d’étendage de linge aux fenêtres (pièce 4, 5, 6, 7, 8, 9, décembre 2010) de pose de canisses aux terrasses (lettre adressée à plus de 20 locataires, pièce 10, juillet 2012),

— d’un toit accessible par le parking à jouissance privative devenu un réel dépotoir,

— de batteries usagées, cartons, divers objets (pièce 9, juillet 2012) ;

Attendu que le syndic a rappelé à l’ordre à de nombreuses reprises le mandataire des SCI (pièces 5 et suivantes de première instance des époux X) ; que dans un courriel du 29 décembre 2009, M. Z rappelle à Tropiques Immobilier l’obligation de se conformer au règlement de copropriété qui prévoit que la couleur de toile doit être approuvée par l’architecte avant la pose ;

Attendu que même si à certains moments, des démarches ont pu être entreprises par ce mandataire auprès des locataires, les constats d’huissier de mars et juillet 2015 prouvent que tous les rappels à l’ordre adressés tant par les copropriétaires appelants que par le syndic de la copropriété au mandataire des SCI sont demeurés lettres mortes à quelques exceptions près ;

Attendu que, directement responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire a le devoir d’intervenir pour que celui-ci respecte les obligations qui lui incombent ; qu’à défaut, son inaction revêt un caractère fautif, génératrice du préjudice supporté par le syndicat ou l’un de ses membres ; que s’il veut éviter d’engager sa responsabilité, le copropriétaire bailleur doit intervenir aussitôt que possible auprès de son locataire pour qu’il se conforme à ses obligations envers la copropriété;

Attendu que les quelques lettres adressées aux locataires par le mandataire des SCI étaient manifestement insuffisantes ; qu’il lui appartenait d’engager des actions plus énergiques, voire des procédures judiciaires à l’encontre de ses locataires ;

Attendu que les SCI invoquent l’incohérence des époux X qui, lors de la dernière assemblée générale du 19 mars 2015, ont voté contre la résolution autorisant le syndic à ester en justice à l’encontre de tout copropriétaire contrevenant au règlement de copropriété ;

Que les appelants justifient cependant leur vote en répliquant que cette assemblée générale s’est tenue au seul motif qu’ils avaient contesté en justice la précédente assemblée générale du 9 septembre 2014 à laquelle ils n’avaient pas été convoqués et qu’ils ont entendu manifester leur refus du principe de cette nouvelle assemblée et non leur refus des décisions soumises au vote des copropriétaires ;

Attendu que les SCI intimées devront donc être condamnées sous astreinte à ne pas laisser se poursuivre les violations du règlement de copropriété par leurs locataires, à rendre à leur affectation initiale les lieux loués, utilisés dans des conditions contraires au règlement ;

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action des époux X,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

XXX

— de cesser ou de faire cesser par tous occupants de leur chef les usages, des lieux loués faisant partie de l’ensemble immobilier 'la résidence du Parc’ sis à Dumbéa, lieu-dit Tonghoué,

— tels que décrits ci-après, non conformes aux prescriptions du règlement de copropriété,

— de procéder ou de faire procéder à l’enlèvement des aménagements non conformes et à la remise en état conforme des parties communes à usage privatif :

XXX

lot numéro 33 :

clôture détériorée et plusieurs palettes en bois faisant office de palissades,

Ouverture dans la clôture permettant à un chien agressif, bien qu’attaché par une corde à l’intérieur de ce lot, de sortir,

lot numéro 31 :

linge étendu sur la terrasse (déjà constaté en mars 2015),

lot numéro 29 :

déchets verts entreposés devant la clôture,

bâtiment collectif A 1

canisses installées sur la terrasse de l’appartement A 1 / 0 21 (déjà constaté en mars 2015) et linge étendu sur cette terrasse,

bâtiment collectif A 2 :

canisses de couleur bois installées sur le balcon de l’appartement 002 (déjà constaté en mars 2015),

canisses de couleur bois installées et linge étendu sur le balcon de l’appartement 001,

canisses de couleur verte installées sur le balcon de l’appartement 012 (déjà constaté en mars 2015),

canisses de couleur bois installées sur le balcon de l’appartement 011 (déjà constaté en mars 2015),

étendoir à linge installé sur le balcon de l’appartement 021,

étendoir à linge installé sur le balcon de l’appartement 022,

lot numéro 11 :

poulailler installé dans le jardin (déjà constaté en mars 2015),

palettes en bois stockées dans le jardin,

bâche installée sur la terrasse arrière (déjà constaté en mars 2015),

corde à linge installée (déjà constaté en mars 2015),

cloison en bois servant de séparation entre deux terrasses,

divers objets stockés devant l’entrée principale du lot,

SCI Rosselli :

lot numéro 4 :

canisses installées sur la terrasse,

bâtiment collectif A3 :

canisses de couleur bois installées sur le balcon de l’appartement 002 (déjà constaté en mars 2015)

étendoir à linge installé sur le balcon de l’appartement 001,

canisses de couleur bois installées sur le balcon l’appartement 011 (déjà constaté en mars 2015),

canisses de couleur bois et étendoir à linge installés sur le balcon de l’appartement 021 (déjà constaté en mars 2015)

étendoir à linge installé sur le balcon de l’appartement 022,

détritus posés sur le sol à côté des containers poubelles et encombrants jonchant le trottoir,

lot numéro 9 :

entretien non effectué sur le parking privatif (déjà constaté en mars 2015),

lot numéro 8 :

entretien non effectué sur le parking privatif (déjà constaté en mars 2015),

lot numéro 29 :

canisses installées sur le balcon (déjà constaté en mars 2015),

lot numéro 06 :

entretien non effectué du parking privatif et clôture endommagée,

lot numéro 07 :

entretien non effectué du parking privatif et restes d’une balançoire entreposés contre le mur de la maison,

lot numéro 03 :

canisses de couleur jaune installées sur la clôture arrière,

lot numéro 26 :

divers objets stockés devant l’entrée principale (déjà constaté en mars 2015)

canisses installées sur la clôture,

lot numéro 25 :

divers objets stockés devant l’entrée principale,

lot numéro 24 :

divers objets stockés devant l’entrée principale,

clôture grillagée détériorée,

palissade en bois située à côté du lot détériorée par le feu,

lot numéro 12 :

divers objets stockés devant l’entrée principale,

entretien non effectué du parking privatif,

XXX

Lot numéro 22 :

entretien du jardin et de la haie non effectué,

clôture détériorée,

(déjà constaté en mars 2015)

Dit que ces remises en état devront intervenir dans les trois mois de la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut d’exécution volontaire dans le délai fixé, les contrevenants devront s’exécuter sous peine d’une astreinte de DIX MILLE (10 000) F CFP par jour de retard pendant deux mois à la suite de quoi il sera à nouveau fait droit,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne les XXX, SCI Rosselli et XXX aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl d’avocats Reuter – De Raissac, ainsi qu’au paiement aux époux X de la somme de 300 000 F CFP par application de l’article 700 du code

de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

Le greffier, Le président.