ARRET N°

du 28 janvier 2020

R.G : N° RG 19/01076 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EVSB

A

B

c/

X

Z

EMJ

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP BADRE HYONNE SENS SALIS DENIS

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 28 JANVIER 2020

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 08 mars 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

Monsieur C A

[…]

[…]

Représenté par M^e Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS SALIS DENIS, avocat au barreau de REIMS

Madame E B

[…]

[…]

Représentée par M^e Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS SALIS DENIS, avocat au barreau de REIMS

INTIMES :

Monsieur G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

Madame H Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric RAFFIN de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, rédactrice

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

Madame Florence MATHIEU, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

M. G X et M^me H Z sont propriétaires depuis 2005 d’un immeuble sis […] à Ville en Selve composé d’une maison d’habitation sise à Ville en Selve cadastrée section AB numéro 75, de parcelles à usage de jardin cadastrées section AB numéro 76,numéro 77, numéro 78, lieu dit 'Le Village', et d’une parcelle à usage de pré cadastrée section AB numéro 81, lieu dit 'Le Pré de la Halle'.

M. C A et M^me E B sont propriétaires depuis 2011 de la maison d’habitation avec dépendances voisine sise […], cadastrée section AB numéro 70.

Ils ont entrepris des travaux d’extension d’un garage avec une buanderie à l’étage en 2015.

M. X et M^me Z se plaignant de ce que cette édification intervenait en exhaussement du mur de façade leur appartenant, diverses démarches amiables sont intervenues.

Par exploit délivré le 29 juillet 2016, M. G X et M^me H Z ont fait assigner M. A et M^me B devant le tribunal de grande instance de Reims au visa des articles 544 et 653 du code civil aux fins de les voir condamner sous astreinte à supprimer l’empiétement.

M. A et M^me B leur ont opposé qu’ils n’apportaient pas la preuve de leurs droits de propriété exclusif sur le mur séparant les propriétés qui a fait l’objet en partie d’un exhaussement, ont développé qu’il ressortait des pièces produites que le mur en question devait être présumé comme étant mitoyen et qu’ils avaient procédé à l’exhaussement de celui-ci en respectant la limite de propriété puisque l’exhaussement n’avait été réalisé que sur la partie leur appartenant conformément aux dispositions de l’article 658 du code civil. Ils ont demandé à titre subsidiaire la désignation d’un expert géomètre avec pour mission d’examiner les titres de propriété, d’ examiner le mur séparatif des deux propriétés et de déterminer la ligne séparative des deux fonds.

Par jugement en date du 8 mars 2019, le tribunal de grande instance de Reims a :

— condamné M. C A et M^me E B à supprimer l’empiétement constitué par l’exhaussement du mur édifié sur le mur de façade de l’immeuble appartenant à M. G X et M^me H Z, sis […] à Ville en Selve, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois passé la signification du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. C A et M^me E B à verser à M. G X et M^me H Z une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. C A et M^me E B aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL Raffin associés,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a estimé que les consorts A B n’apportaient pas la preuve du caractère mitoyen du mur sur lequel ils avaient fait édifier leur extension, l’existence d’un précédent appentis ne figurant ni au plan cadastral, ni sur leur titre de propriété, ne pouvant emporter le caractère mitoyen dudit mur.

Par déclaration enregistrée le 7 mai 2019, M. C A et M^me E B ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 7 août 2019 ils demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 544 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1315 et suivants du même code,

— dire et juger que les consorts X Z n’apportent pas la preuve de leurs droits de propriété exclusif sur le mur séparant leur propriété de celle des consorts A B qui a fait l’objet en partie d’un exhaussement,

— constater qu’il ressort des pièces produites que le mur en question doit être présumé comme étant mitoyen,

— constater qu’ils ont procédé à l’exhaussement du mur mitoyen en respectant la limite de propriété puisque l’exhaussement n’a été réalisé que sur la partie leur appartenant conformément aux dispositions de l’article 658

du code civil,

— débouter en conséquence les consorts X Z de leur demande tendant à voir consacrer l’existence d’un empiétement et à le voir supprimer sous astreinte,

— condamner les consorts X Z à régler aux consorts A B une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert géomètre qu’il plaira au tribunal de désigner avec pour mission de :

— examiner les titres de propriété des consorts X Z d’une part et des consorts A B d’autre part, ainsi que tout autre acte qui lui semblera utile à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place et examiner le mur séparatif des deux propriétés,

— déterminer la ligne séparative des deux fonds,

— donner à la juridiction saisie toute information lui permettant de déterminer l’éventuelle existence d’un empiétement d’une propriété sur l’autre,

— donner à la juridiction saisie toute information qui lui semblera utile à la solution du litige,

— dire que les frais relatifs à la mission de l’expertise seront supportés de manière égale par les deux parties,

— surseoir à statuer sur les demandes des consorts X Z dans l’attente de l’issue de la mesure d’instruction ordonnée,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— réserver les dépens.

Par conclusions déposées le 7 novembre 2019, M. G X et M^me H Z demandent à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 544 du code civil,

Vu les dispositions des articles 653 et suivants du code civil,

— débouter M. A et M^me B de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Reims en date du 8 mars 2019, sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’astreinte mise à la charge des consorts A B à hauteur de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois passé la signification du jugement,

Faisant droit à l’appel incident de M. X et de M^me Z,

— fixer le montant de l’astreinte mise à la charge des consorts A B à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois passé la signification du jugement de première instance, intervenue le 9 avril 2019.

— condamner M. A et M^me B à payer à M. X et à M^me Z la somme de 3.000 euros en

vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. A et M^me B aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL Raffin Associés, avocat, aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2019.

MOTIFS

M. C A et M^me E B ont réalisé des travaux de construction selon arrêté du maire du 15 juin 2015 faisant droit à leur déclaration préalable d’extension d’un garage avec une buanderie à l’étage et déclaration d’ouverture des travaux le 15 septembre 2015.

Ces travaux ont conduit à l’édification d’un mur de façade en exhaussement d’un mur de façade appartenant aux consorts X et Z séparant les deux fonds.

Ils se prévalent des dispositions de l’article 658 du code civil selon lesquelles chaque copropriétaire a la possibilité d’exhausser librement le mur mitoyen sans le consentement de son voisin. Ils précisent qu’ils se sont montrés respectueux du droit de propriété de leurs voisins en prenant soin de ne procéder à l’exhaussement du mur mitoyen que sur la partie du mur mitoyen amenant ainsi un décrochement de leur construction par rapport à l’alignement de l’existant.

La mitoyenneté est un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun

Elle n’est pas établie en l’espèce par titre.

En effet l’acte de vente en date du 5 janvier 2006 par lequel les consorts X Z ont acquis la propriété de leur immeuble situé […] à Ville en Selve ne comporte aucune disposition sur la qualification du mur séparant leur propriété de celle de leurs voisins les consorts A et B. L’acte de vente de ces derniers du 9 août 2011 ne contient pas plus d’indication à ce titre.

M. C A et M^me E B se prévalent de la présomption légale de l’article 653 selon lequel est présumé mitoyen dans les villes et les campagnes, s’il n’y a marque du contraire, tout mur servant de séparation entre bâtiment jusqu’à l’héberge, ou entre cour et jardin, et même entre enclos dans les champs.

Mais la mitoyenneté entre deux bâtiments accolés construits en limite de propriété est présumée entière uniquement si les bâtiments sont de même hauteur et de même largeur.

Aussi la mitoyenneté ne concernerait que la hauteur et la largeur du bâtiment le plus petit alors que les photos produites M. X et M^me Z démontrent une édification du mur de façade par les consorts A et B pour la construction d’un garage avec buanderie à l’étage, intervenant en exhaussement du mur de façade de l’appentis dont ils se prévalent. Et les précautions alléguées pour décrocher le mur leur appartenant de l’alignement de la ligne de propriété ne résultent pas des photos qu’ils produisent.

En tout état de cause la présomption de mitoyenneté d’un mur séparatiste n’a pas lieu lorsqu’il n’existe de bâtiment que d’un seul côté, le mur d’un bâtiment séparant celui-ci de la cour ou du jardin du voisin est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du bâtiment.

Or si M. C A et M^me E B se prévalent de l’existence d’une construction antérieure constituée d’un appentis force est de constater qu’il n’apparaît pas sur le cadastre de 2003, qu’aucune déclaration de travaux ou de demande de permis de construire n’a été déposée et que les photos produites en pièces 4 et 5 qu’ils présentent pour en justifier ne sont pas datées ne présentent pas de vue d’ensemble du terrain et n’ont pas de caractère probant sur l’existence d’une construction sur le terrain A B adossée à la façade des consorts X et Z.

Toutes les photos qu’ils produisent souffrent des mêmes critiques d’absence probante sur la démonstration d’un indice de mitoyenneté tenant notamment à la présence d’un chaperon de chaque côté du mur et l’expertise amiable réalisée de manière contradictoire entre les parties constate l’existence d’une couverture débordante en tuiles identiques à celles existantes sur le versant long pan du bâtiment Z ce qui caractérise au contraire un signe extérieur de non mitoyenneté.

Il en résulte que le premier juge a à juste titre conclut que Monsieur X et Madame Z sont les seuls propriétaires du mur et étaient fondés à solliciter la destruction de l’exhaussement réalisé par Monsieur A et Madame B sous astreinte de 100 euros pas jour de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois passé la signification du jugement. Il sera rajouté que l’astreinte court pendant un délai de 3 mois.

En conséquence le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La COUR,

Stauant publiquement par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Reims du 8 mars 2019 en toutes ses dispositions

Ajoutant

Limite la durée de l’astreinte à une durée de 3 mois.

Condamne M. C A et M^me E B à payer à M. G X et M^me H Z une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne M. C A et M^me E B aux dépens.

Le greffier La présidente