COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 FÉVRIER 2021

N° 2021/ 78

Rôle N° RG 19/07097 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEGGM

Z Y

C/

A X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean Baptiste GOBAILLE

l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 07 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/00196.

APPELANT

Monsieur Z Y Faisant élection de domicile chez FONCIA SAGI

S.A.S. immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 067.803.916., dont le siège social est sis […]

En son établissement […]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, y domicilié ès qualité

né le […] à Banyuls-dels-Aspres, demeurant Faisant élection de domicile chez FONCIA SAGI S.A.S. – En son établissement […]

représenté par M^e Jean Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame A X

née le […], demeurant et domiciliée […],

représentée par M^e Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence DEPARIS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 10 juillet 2014, A X a conclu un bail professionnel par l’intermédiaire de la société FONCIA SAGI intervenant comme le mandataire du propriétaire, Z Y, aux fins d’y exercer sa profession d’avocat et portant sur des locaux situés 97 cours Lieutaud, […].

Le 25 février 2016, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme au principal de 11.750 euros puis, le 20 octobre suivant, M^me X a mis un terme au bail professionnel pour le 20 avril 2017, conformément au préavis de 6 mois prévu par le contrat.

Le 29 décembre 2016, Z Y a fait citer A X devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par jugement en date du 7 mars 2019, le Tribunal de Grande Instance d’Aix-en-Provence a statué ainsi :

— DIT que A X est bien-fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

— REJETTE l’intégralité des demandes de Z Y ;

— ORDONNE la restitution du montant du dépôt de garantie dans les 15 jours de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE Z Y à payer à A X une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Z Y aux entiers dépens de la procédure.

Le tribunal a jugé bien-fondée l’exception d’inexécution soulevée par la locataire du fait de l’état des lieux loués.

Par déclaration en date du 26 avril 2019, M. Z Y a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— DIT que A X est bien-fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution ;

— REJETTE l’intégralité des demandes de Z Y ;

— ORDONNE la restitution du montant du dépôt de garantie dans les 15 jours de la signification du présent jugement ;

— CONDAMNE Z Y à payer à A X une somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Z Y aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 10 janvier 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y demande de :

- REFORMER le jugement dont appel,

- REJETER toutes demandes, fins et prétentions de Madame A X en appel,

- REJETER toutes demandes fins et prétentions de Madame A X,

- REJETER toute exception d’inexécution et toute exception de compensation, les DIRE mal fondées ;

- TIRER toutes conséquences de la signification par le preneur d’un congé par ministère d’Huissier, en date du 20 octobre 2016,

- CONDAMNER Madame A X à régler à Monsieur Z Y une somme de 22.860,85 €uros, en application des stipulations du bail professionnel du 10 juillet 2014 au titre de l’arriéré locatif stricto sensu à la date de résiliation du bail ;

- CONDAMNER Madame A X à payer à Monsieur Z Y une somme de 24.805,98 euros, au titre des travaux de remise en état injustement supportés par ce dernier ;

- CONDAMNER Madame A X à payer à Monsieur Z Y une somme de 14.388,53 euros, au titre du manque à gagner subi par Monsieur Z Y du fait des travaux de remise en état et ayant entraîné une vacance de locataire et un préjudice locatif ;

- DIRE ET JUGER que les sommes dues à Monsieur Z Y en application des stipulations du bail professionnel du 10 juillet 2014 porteront intérêt au taux légal à partir de l’assignation de 1 ère instance en date du 29/12/2016 ;

- ORDONNER la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1154 du Code civil à compter de l’assignation de 1^re instance ;

- ORDONNER que le dépôt de garantie, tel que visé par l’Article V du bail liant les parties, ne sera pas restitué par le bailleur, viendra en compensation partielle et donc en déduction de la dette locative

- CONDAMNER Madame A X à payer à Monsieur Z Y la somme de 5.000 €uros, à titre de dommages-intérêts sur le fondement des articles 1147 et 1153 alinéa 4 du Code Civil ;

- CONDAMNER Madame A X à payer à Monsieur Z Y la somme de 3.600 €uros au titre de l’article 700 du CPC en cause de 1^re instance, outre la somme de 4.800 €uros au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel.

- CONDAMNER Madame A X aux entiers dépens de 1^re instance et d’appel;

Au soutien de ses prétentions, il rappelle l’existence de la dette locative et fait valoir l’obligation du preneur dans le cadre du bail professionnel. Il indique que l’exception d’inexécution ne peut prospérer qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Il ajoute que la locataire n’a pas respecté l’obligation de prudence qui pèse sur l’excipiens alors en outre qu’elle avait connaissance de la fragilité économique de son bailleur âgé de 90 ans. Il s’oppose à une compensation entre un prétendu préjudice moral subi par la locataire et sa dette locative. Il ajoute que la locataire a accepté les lieux en l’état comme stipulé dans le bail, qu’elle devait assurer les réparations y compris celle visées par l’article 606 du code civil, qu’elle a bénéficié d’une remise de 5 000 euros à valoir sur le paiement des loyers au début du bail et qu’il a en plus effectué des travaux pour un montant de plus de 4 000 euros entre juillet 2014 et janvier 2015. Il fait valoir la mauvaise foi du preneur. Il sollicite indemnisation des frais de remise en état et du manque à gagner du fait de cette remise en état indispensable.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 11 octobre 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M^me A X demande de:

- DIRE ET JUGER que le local donné à bail à Madame X était dans un état de vétusté avancé qui imposait au bailleur de réaliser un certain nombre de travaux,

- DIRE ET JUGER que le bailleur a fait preuve d’une inertie particulièrement grave, en dépit de la situation des lieux,

- DIRE ET JUGER que le bailleur n’a pas respecté l’obligation contractuelle mise à sa charge au titre de la jouissance paisible des locaux par le preneur,

- DIRE ET JUGER que Madame X est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution, pour se soustraire au paiement des loyers réclamés par Monsieur Y,

- CONFIRMER le jugement du 7 mars 2019, en toutes ses dispositions, et en particulier en ce qu’il a reconnu que Madame X était bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution,

- DÉBOUTER Monsieur Z Y de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- ORDONNER la restitution du dépôt de garantie détenu par le bailleur,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

- DIRE ET JUGER que Madame X n’a pas pu exploiter l’intégralité du local donné à bail, en raison de l’importance des désordres.

- DIRE ET JUGER que les graves manquements contractuels imputables au bailleur ont causé un préjudice moral et professionnel à Madame X,

- DIRE ET JUGER que la créance dont entend se prévaloir Monsieur Y à hauteur de 22.860,85 € au titre d’un prétendu arriéré locatif, ne constitue pas une créance certaine, liquide et exigible,

- DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation ne pourra être prononcée à l’encontre de Madame A X au titre d’un arriéré locatif, sur la base des décomptes communiqués par Monsieur Z Y,

- CONDAMNER Monsieur Y à verser à Madame X la somme de

15.000 € au titre des préjudices subis,

- ORDONNER une compensation entre la demande de Monsieur Y et les préjudices subis par Madame X,

- DIRE ET JUGER que Madame X reste redevable uniquement de la somme de 3.605,64 € au titre de la dette locative,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

- DÉBOUTER Monsieur Z Y de sa demande de condamnation de Madame A X au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

- DÉBOUTER Monsieur Z Y de sa demande de condamnation de Madame A X au paiement d’une somme de 24.805,98 € au titre de travaux de remise en état,

- DÉBOUTER Monsieur Z Y de sa demande de condamnation de Madame A X au paiement de la somme de 14.388,53 € au titre du manque à gagner prétendument subi du fait des travaux de remise en état, ayant entrainé une vacance de locataire,

- DÉBOUTER Monsieur Z Y de sa demande au titre de la capitalisation des intérêts,

- DIRE ET JUGER que Madame X pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités,

- ORDONNER la restitution du dépôt de garantie détenu par le bailleur,

- CONDAMNER Monsieur Z Y au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de Maître Guillaume BORDET.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’obligation contractuelle du bailleur prévue par l’article 1719 du code civil nonobstant les clauses contractuelles et indique qu’elle n’a pu exercer son activité

professionnelle dans des conditions normales eu égard à l’état des lieux. Elle précise avoir régulièrement et précisément informé son bailleur qui a fait preuve d’inertie, la situation ne cessant de s’aggraver pour aboutir à un arrêté de péril imminent en date du 14 octobre 2016. A titre subsidiaire, elle conteste le décompte locatif produit et sollicite réparation de son préjudice moral. Elle s’oppose aux travaux de remise en état demandés faisant valoir qu’ils ont été rendus nécessaires du fait de la vétusté des lieux et des dégradations ainsi qu’à la demande relative au manque à gagner.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2020.

L’affaire a été plaidée le 17 décembre 2020 et mise en délibéré au 4 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les obligations contractuelles des parties et le préjudice du preneur

Il résulte du bail signé entre les parties que sa prise d’effet était prévue au 10 juillet 2014 et que l’état des lieux d’entrée a été établi le 18 juillet 2014.

Par mel en date du 12 août 2014, la locataire indique à l’agence immobilière Foncia, mandataire, que le plafond de la pièce d’accueil est entièrement à refaire du fait du 'dégât des eaux du dessus’ et que la porte de secrétariat se déchausse de ses chambranles et ne ferme pas. Elle indique que la gratuité du loyer a été acquise jusqu’à mi-août ce qui est exact et résulte du décompte produit par le bailleur. Elle précise que des travaux convenus avec le bailleur ont été effectués fin juillet et ont porté sur la reprise des deux pièces du fonds aux murs humidifiés suite à un dégât des eaux. La réalisation de ces travaux par le bailleur est attestée par une facture en date du 10 juillet 2014 concernant la reprise de désordres survenus suite à ce dégât des eaux.

On comprend de l’état des lieux d’entrée, même si le document est relativement confus et peu lisible, que le dégât des eaux de l’entrée y est mentionné tout comme le problème de la porte-fenêtre du secrétariat ainsi d’ailleurs que le confirme M^me X dans son mel en date du 12 août 2014. Les travaux de reprise du plafond du hall d’entrée imbibé d’eau seront réalisés en novembre 2014 ainsi qu’en atteste la facture en date du 26 novembre 2014 de la société ABITA SERVICES PROVENCE et le courrier de M^me X en date du 19 janvier 2015. La facture atteste également de la gravité du désordre puisqu’elle mentionne que 'le plafond est imbibé d’eau, il est affaissé et menace de tomber’ et qu’il sera démoli. Les travaux sur la porte-fenêtre seront quant à eux exécutés en janvier 2015 comme il en résulte de la facture de la société ABITA SERVICES en date du 28 janvier 2015. Ces travaux seront également constatés dans le procès-verbal d’huissier en date du 1^er mars 2016.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 26 janvier 2015 relève dans la salle d’attente un dégât des eaux avec infiltrations, des traces d’infiltration dans le secrétariat, des fissures dans son bureau comme M^me X le signalait dans son mel en date du 3 novembre 2014.

Par procès-verbal dressé par huissier le 1^er mars 2016, il est constaté la persistance d’infiltrations d’eau dans la salle d’attente, la persistance de traces d’humidité à gauche de la porte-fenêtre qui a été changée. Plusieurs fissures sont constatées au sol et au mur du bureau de M^me X, un début d’effritement de peinture et de décollement du plâtre est constaté au plafond.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 8 avril 2016 relève à son tour la persistance de fissures dans le bureau de M^me X, de traces d’infiltrations dans le secrétariat, dans le bureau situé entre le secrétariat et la salle de documentation et dans la salle de documentation.

Le 14 octobre 2016, un arrêté municipal visant le risque avéré pour le public en raison de la persistance de désordres enjoindra à la copropriété de l’immeuble de faire réaliser des travaux dans

l’appartement du 1^er étage de l’immeuble, occupé par la famille NOUAILLE DE GORCE, mais pas dans les parties communes ni dans le cabinet de la locataire.

M^me X B congé le 20 octobre 2016 pour le 20 avril 2017. Par procès-verbal en date du 17 avril 2017, un huissier constatera la persistance d’une alvéole d’humidité dans la pièce donnant sur la cour à l’endroit qui avait fait l’objet de travaux au moment de son entrée dans les lieux.

Le bail professionnel conclu entre les parties stipulait que le preneur prendrait les lieux dans l’état où ils se trouvaient le jour de l’entrée en jouissance. Comme indiqué ci-dessus, certains désordres étaient relevés au moment de l’entrée dans les lieux et notamment la présence de fissures, cloques, 'décroutage dégâts des eaux’ dans l’entrée. Ainsi à l’entrée dans les lieux, M^me X, qui avait signé le bail pour son usage professionnel d’avocat, avait eu connaissance de l’état des locaux situés dans un immeuble ancien. Cependant, ces désordres qui apparaissaient limités en apparence, se sont aggravés au fil du temps et ce, malgré la réalisation de certains travaux par le bailleur telles que la reprise du dégât des eaux dans deux pièces au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire au cours de l’été 2014 et la reprise du dégât des eaux dans l’entrée en novembre 2014.

Le bail laissait également à la charge du preneur toutes les réparations, 'petites ou grosses', y compris celles prévues par l’article 606 du code civil. A ce titre, il est constant que cet article concerne exclusivement les réparations et non l’entretien de l’immeuble et que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les réparations, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ni être dispensé de répondre de la vétusté de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte à la fois de la nature des désordres constatés, fissures se multipliant et/ou s’agrandissant, présence nouvelle et/ou persistante d’infiltrations d’eau au niveau des plafonds et des ouvertures, de l’arrêté municipal relevant les désordres constructifs de l’immeuble même si le logement visé était celui du 1^er étage, mais également du courrier de l’assureur de M^me X en date du 15 juin 2016 faisant état de fissures structurelles et de risque d’effondrement et de la réponse de FONCIA faisant état de fissures fruits de mouvements structurels de l’immeuble dans un immeuble ancien et dues à un défaut d’entretien manifeste de la part du propriétaire, que les lieux loués ont subi des désordres graves liés à la structure et à la vétusté de l’immeuble auxquels l’absence d’entretien par le bailleur n’a pas permis de remédier.

La connaissance par M^me X de quelques désordres lors de son entrée dans les lieux et du caractère ancien de l’immeuble ne dispensait pas le bailleur de remédier par la suite aux désordres sérieux qu’elle a très régulièrement signalés et fait constater. Si quelques travaux ont été réalisés par le bailleur ainsi qu’il a été indiqué plus haut, ils n’ont manifestement pas été de nature à faire cesser correctement et dans leur intégralité les désordres.

Cependant, il est constant également que seule l’impossibilité totale d’user des lieux loués peut justifier la suspension de paiement des loyers par le preneur ce que M^me X, professionnelle du droit, n’ignorait pas ainsi qu’elle l’a écrit. Elle aurait ainsi pu solliciter, en produisant l’ensemble des correspondances et procès-verbaux de constat d’huissier qu’elle a fait réaliser, une autorisation judiciaire de suspendre et consigner le montant de ses loyers .

M^me X se trouve redevable, en vertu de son obligation de payer les loyers en qualité de locataire, et au vu du décompte arrêté au 20 avril 2017 qui ne souffre pas de critique utile – même le prélèvement de 2 306,78 euros effectué en avril 2016 par Foncia et discuté par la locataire n’ayant pas été pour finir débité – de la somme de 22 860,85 euros au titre de la dette locative dont il convient de soustraire la somme de 2 200 euros versée à titre de dépôt de garantie et conservée par le bailleur soit la somme de 20 660,85 euros, avec intérêts à compter du 29 décembre 2016, date de l’assignation en première instance, et capitalisation des intérêts ainsi que demandé par le créancier, et

sous réserves que les intérêts échus soient dus au moins pour une année entière comme prévu par les dispositions légales.

M^me X a occupé les locaux professionnels de juillet 2014 à avril 2017 après avoir donné son congé en octobre 2016. La salle d’attente a été indisponible du fait des travaux pendant trois mois et demi. S’agissant des autres pièces, et notamment du secrétariat et du bureau d’un cadre, leur usage n’était pas impossible mais affecté de nombreux désagréments liés à l’humidité des lieux. Enfin, le bureau de M^me X n’était pas non plus inutilisable du fait des fissures mais, tout comme l’ensemble des locaux, pouvait permettre de s’interroger sur leur sécurité. L’impossibilité d’user correctement des locaux professionnels ouverts à la clientèle et l’ensemble des désagréments et démarches résultant des désordres des lieux justifie que la somme de 10 000 euros soit allouée à M^me X en réparation de son préjudice, somme qui sera compensée avec sa dette locative.

Sur les demandes de remise en état des lieux loués et manque à gagner et dommages et intérêts formées par le bailleur

M. Y demande paiement d’une somme de 24 805,98 euros au titre de trois factures émises par la S.A.R.L. ABEILLE RENOVATION le 19 janvier 2018 et portant sur la remise en état de la terrasse extérieure, la reprise des réseaux électriques et la mise en peinture murs et plafond en blanc ainsi que la dépose du sol existant. Les pièces concernées par ces travaux ne sont pas précisées mais le montant de la facture qui s’élève à 9 262 euros laisse pense qu’il s’agit de travaux pour l’intégralité des lieux loués.

Cependant, il convient de constater qu’aux termes de l’état des lieux de sortie réalisé le 20 avril 2017 par huissier, aucune constatation n’est effectuée s’agissant d’une terrasse extérieure ni du réseau électrique. S’agissant des revêtements, il convient de constater que les désordres relevés par l’huissier sont majoritairement des fissures, des gonflements, des auréoles et des écaillures, parties visibles des désordres importants affectant l’immeuble et qu’il n’appartient pas à la locataire de remettre à neuf les lieux loués affectés par les infiltrations, la vétusté, les mouvements structurels de l’immeuble. Le bailleur sera débouté de cette demande ainsi que de celle résultant de son manque à gagner puisqu’il lui appartenait de réaliser des travaux de nature à proposer à nouveau le bien à la location.

La mauvaise foi de la locataire n’est pas rapportée par le bailleur qui sera débouté de sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef tout comme de sa demande liée à sa qualité de retraité qui ne peut justifier une réparation alors qu’il résulte de la présente décision qu’il a également manqué à ses obligations contractuelles même s’il avait confié la gestion du bien à une agence immobilière qui n’est cependant pas à la cause.

Sur la demande en délais de paiement formée par la locataire

M^me X ne justifie d’aucune pièce attestant de sa situation économique et financière au soutien de sa demande dont elle sera par conséquent déboutée.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, aucune somme ne sera allouée de ce chef aux parties.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par moitié par les parties.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement seulement en ce qu’il a dit que M^me A X était bien-fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution et qu’il a ordonné la restitution du montant du dépôt de garantie dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE M^me A X à payer la somme de 20 660,85 euros à M. Z Y, déduction du dépôt de garantie faite, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2016, au titre de sa dette locative arrêtée au 20 avril 2017.

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt.

CONDAMNE M. Z Y à payer la somme de 10 000 euros à M^me A X en réparation de son préjudice.

ORDONNE la compensation de ces deux sommes à due concurrence.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT n’y a avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les parties supporteront par moitié les dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,