Chambre civile

Section 2

ARRET N°

du 5 MAI 2021

N° RG 19/00615

N° Portalis DBVE-V-B7D-B4GT SM – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de BASTIA, décision attaquée en date du 15 Mars 2019, enregistrée sous le n° 17/00252

Z

C/

[…]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU

CINQ MAI DEUX MILLE VINGT ET UN

APPELANTE :

M^me AH-AI Z épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e S T, avocate au barreau de BASTIA, M^e Patrice BALDO de l’AARPI BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires MARINE DE SANT’AMBROGGIO représenté par son syndic la SARL BALAGNE IMMOBILIER, elle-même prise en la persone de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège

[…]

2020 L’ILE ROUSSE

Représenté par M^e AD VACCAREZZA de l’AARPI TOMASI VACCAREZZA BRONZINI DE CARAFFA TABOUREAU GENUINI LUISI BENARD-BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA, M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 février 2021, par Stéphanie MOLIES, conseillère chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte de son rapport dans le délibéré de la cour, composée de :

AF-AD GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Q R.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 mai 2021.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par AF-AD GILLAND, président de chambre, et par Q R, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Par acte d’huissier délivré le 16 novembre 2016, M^me AH-AI Z, épouse X, propriétaire d’un lot dans la résidence en copropriété la Marine de Sant’Ambroggio, située à Lumio (Haute-Corse), a fait citer le syndicat des copropriétaires de la dite résidence, représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. Balagne immobilier, aux fins de voir :

'- à titre principal, entendre annulée l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2016 faute d’avoir convoqué la commune de Lumio en qualité de copropriétaire,

— à titre subsidiaire, annuler les délibérations n°6 et 7 de ladite assemblée générale,

— annuler la rédaction relative à la 24^e résolution,

— ordonner la désignation d’un expert ou d’un administrateur ad hoc en vue de proposer la mise en conformité du règlement de copropriété et de la répartition des charges conformes aux articles 5 et 10 de a loi du 10 juillet 1965,

— dire que les frais d’administration seront avancés par le syndicat des copropropriétaires,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de remettre une copie des procès-verbaux d’huissier qui ont assisté aux assemblées générales de 2014, 2015 et 2016,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance, distraits au profit de M^e S T, avocat au barreau de Bastia,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.'

Par décision du 15 mars 2019, le tribunal de grande instance de Bastia a :

'- révoqué l’ordonnance de clôture en date du 6 décembre 2018 et ordonné la clôture de l’instruction au jour de l’audience de plaidoiries,

— débouté M^me AH-AI Z épouse X de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné M^me AH-AI Z épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambrogio la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M^me AH-AI Z épouse X au paiement des entiers dépens de l’instance,

— autorisé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e AD Vaccarezza, avocat au barreau de Bastia, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— rejeté toute autre prétention,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.'

Suivant déclaration du 28 juin 2019, M^me AH-AI Z a interjeté appel de la décision susvisée en ce qu’elle a :

'- débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir annulée l’assemblée générale du 29 juillet 2016 et le procès-verbal de ladite assemblée,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir ordonnée la désignation de tel expert ou administrateur ad hoc en vue de proposer la mise en conformité du règlement de copropriété et de la répartition des charges conformes aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir dire que les frais d’administration seront avancés par le syndicat des copropriétaires,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir enjoindre le

syndicat à remettre une copie des procès-verbaux d’huissier qui ont assisté aux assemblées générales de 2014, 2015, 2016,

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X et tendant à voir annulée la sixième délibération (approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2015),

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X tendant à voir annulée la 7^e délibération (quitus au syndic pour la période de l’exercice clos au 31 décembre 2015),

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X tendant à voir annulée la rédaction relation à la 24^e résolution : dire et juger que l’assemblée au vu du procès-verbal de constat du 29 juillet 2016 de la S.C.P. Kallijuris a rejeté la délibération,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de M^e S T avec distraction sur son affirmation de droit,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir appliquées les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné Madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné Madame X aux dépens.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 14 mai 2020, M^me AH-AI Z a demandé à la cour de :

'à titre liminaire,

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 1^er avril 2020,

— dire et juger recevables les présentes écritures et nouvelles pièces communiquées sous bordereau n°28 à 37,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir annulée l’assemblée générale du 29 juillet 2016 et le procès-verbal de ladite assemblée,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir ordonnée la désignation de tel expert ou administrateur ad hoc en vue de proposer la mise en conformité du règlement de copropriété et de la répartition des charges conformes aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir dire que les frais d’administration seront avancés par le syndicat des copropriétaires,

— débouté de la demande formulée par Madame X tendant à voir enjoindre le syndicat à remettre une copie des procès-verbaux d’huissier qui ont assisté aux assemblées générales de 2014, 2015, 2016,

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X et tendant à voir annulée la sixième délibération (approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2015),

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X tendant à voir annulée la 7^e délibération (quitus au syndic pour la période de l’exercice clos au 31 décembre 2015),

— débouté de la demande subsidiaire formulée par Madame X tendant à voir annulée la rédaction relation à la 24^e résolution : dire et juger que l’assemblée au vu du procès-verbal de constat du 29 juillet 2016 de la S.C.P. Kallijuris a rejeté la délibération,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de M^e S T avec distraction sur son affirmation de droit,

— débouté de la demande formulée par Madame X en tout état de cause et tendant à voir appliquées les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné Madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné Madame X aux dépens,

statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale du 29 juillet 2016 et le procès-verbal de ladite assemblée,

— ordonner la désignation de tel expert ou administrateur ad hoc en vue de proposer la mise en conformité du règlement de copropriété et de la répartition des charges conformes aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire que les frais d’administration seront avancés par le syndicat des copropriétaires,

— enjoindre le syndicat à remettre une copie des procès-verbaux d’huissier qui ont assisté aux assemblées générales de 2014, 2015, 2015,

subsidiairement,

— annuler la 6^e délibération (approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre

2015) et la 12^e délibération (répartition),

— annuler la 7^e délibération (quittus au syndic pour la période de l’exercice clos au 31 décembre 2015),

— annuler la rédaction relative à la 24^e résolution : dire et juger que l’assemblée au vu du procès-verbal de constat du 29 juillet 2016 de la S.C.P. Kallijuris a rejeté la délibération,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître S T avec distraction sur son affirmation de droit,

— appliquer les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.'

Par dernières conclusions régulièrement notifiées le 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambroggio, représenté par son syndic, la S.A.R.L. Balagne immobilier, a demandé à la juridiction d’appel de :

'- dire et juger irrecevable, sinon mal fondée Madame Z épouse X, en son appel; l’en débouter.

— En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame Z, épouse X de toutes ses demandes

— condamner Madame Z, épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’AMBROGIO la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par M° AD AE, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.'

Par ordonnance du 1^er avril 2020, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 15 octobre 2020 à 8 heures 30.

Par décision en date du 14 mai 2020, le conseiller de la mise en état a :

'- ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture,

— ordonné la clôture de l’instruction au 1^er juillet 2020 et le maintien à l’audience de plaidoiries du 15 octobre 2020,

— dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond.'

Par décision avant-dire droit du 16 décembre 2020, la cour d’appel de Bastia a :

'- déclaré sans objet la demande de M^me AH-AI Z épouse X tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture du 1^er avril 2020,

— rouvert les débats afin de recueillir les observations des parties sur le moyen relevé d’office tenant à l’irrecevabilité des conclusions notifiées tardivement par l’intimé,

— renvoyé la présente procédure à l’audience du 18 février 2021 à 8 heures 30 pour y être plaidée devant un conseiller rapporteur,

— réservé les dépens.'

Par conclusions notifiées le 25 janvier 2021, M^me AH-AI Z a conclu à l’irrecevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires intimé notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 mai 2020.

Le 18 février 2021, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 5 mai 2021.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Sur la recevabilité des conclusions de l’intimé :

Aux termes de l’article 909 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, la déclaration d’appel est intervenue le 28 juin 2019 et M^me AH-AI Z a notifié ses premières conclusions le 13 septembre 2019, soit dans le délai prévu à l’article 908 du code de procédure civile.

L’intimé devait dès lors notifier ses conclusions au plus tard le 13 décembre 2019.

Or, le syndicat des copropriétaires de la Marine de Sant’Ambroggio n’a notifié ses conclusions que le 22 mai 2020.

Dans ces conditions, il convient de déclarer irrecevables les conclusions de la partie intimée.

L’irrecevabilité des conclusions de l’intimé entraîne qu’il est réputé ne pas avoir conclu et sous-tend qu’il s’est approprié les motifs de la décision querellée ayant accueilli sa prétention en première instance.

Sur la nullité de l’assemblée générale

Sur la violation de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 22 alinéa 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandats n’excède pas 5 % des voix du syndicat. (….)

Au soutien de son appel, M^me Z affirme que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2016, M. U B détenait 7 pouvoirs représentant un total de 7,38 % des droits de vote.

Elle reproche au premier juge de n’avoir tenu compte que des pouvoirs produits par le

syndicat des copropriétaires alors que le nombre de pouvoirs apparaîtrait clairement sur le procès-verbal dressé par huissier.

En l’espèce, le premier juge a estimé qu’aucune nullité ne pouvait être retenue de ce chef, sans relever toutefois le nom du mandataire et le nombre des mandats reçus par lui.

En premier lieu, il sera relevé que la liste des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée générale du 29 juillet 2016 n’est pas produite de manière complète par l’appelante puisque les pages 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale en question sont manquantes.

Sont en revanche versées au débat une partie de la feuille d’émargement des copropriétaires
-soit 6 pages sur 92-, et la feuille de présence tenue de manière manuscrite mais non signée.

En outre, M. V Z et M. AF AG A, copropriétaires, ont mandaté un huissier pour assister à l’assemblée générale litigieuse, et ce dernier a dressé une liste des copropriétaires représentés. Ce même huissier a également été mandaté le même jour par le syndicat des copropriétaires et deux procès-verbaux de constat identiques ont donc

été dressés par le même huissier de justice, l’un à la requête de M. Z et M. A et l’autre à la demande du syndicat des copropriétaires. Les constatations purement matérielles ainsi relevées par l’huissier font foi jusqu’à preuve contraire.

Il ressort ainsi du procès-verbal de constat dressé par M^e Patricia P, huissier de justice à Borgo (Haute-Corse), pendant l’assemblée générale, que M. B, présent, représentait la 'S.C.I.C.V. A Marina, Brognart, I, E, Ind-G, C et F', soit sept personnes, et disposait d’un total de 68 467èmes incluant ses tantièmes.

La clef de répartition des charges annexée au règlement de copropriété n’est pas versée au débat mais il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que la copropriété est composée de 927 405 tantièmes.

Il résulte toutefois du procès-verbal d’assemblée générale et de la feuille d’émargement signée par les copropriétaires et les membres du bureau que des distorsions existent avec le procès-verbal dressé par huissier. Ainsi, M. C est-il indiqué comme représenté par M. D et non M. B sur la feuille d’émargement, ce qui est corroboré par la feuille de présence manuscrite puisque la lettre 'L’ est apposée en face de son nom.

Il en est de même pour M^me E, M. F et M. G.

Il sera relevé à ce propos qu’en page 7 du procès-verbal de l’assemblée générale, M^me E est indiquée comme étant représentée par M. D.

La lettre 'C’ pouvant correspondre à M. B figure en face des noms de M. H, M^me I et la S.C.I.C.V.A. A Marina sur la feuille de présence manuscrite ; la feuille d’émargement n’est pas produite pour ces copropriétaires et seule la société civile apparaît comme représentée par M. B sur le procès-verbal de l’assemblée générale, les deux autres copropriétaires figurant sur les pages manquantes.

En l’état des pièces versées au débat, il est donc établi que M. B représentait uniquement M. H, M^me I et la S.C.I.C.V. A Marina et disposait ainsi de 3 mandats conformément à l’article 22 susvisé.

Aucune nullité ne saurait dès lors être encourue de ce chef, et le jugement entrepris sera

confirmé sur ce point.

Sur le caractère non identique à l’original de la copie du procès-verbal d’assemblée générale notifié aux copropriétaires

M^me Z affirme que le procès-verbal notifié est différent de la copie de l’original communiqué par le syndicat en première instance dès lors que le détail des présents et représentés, absents, ainsi que le nom des opposants, ne serait pas mentionné. En outre, le renvoi à la feuille de présence annexée ne figurerait pas dans le procès-verbal notifié.

Elle fait valoir que le procès-verbal dit original paraphé par un huissier comporte 16 pages de moins que le procès-verbal notifié aux copropriétaires. En outre, les résultats des votes différeraient selon le procès-verbal.

D’autre part, la copie conforme à l’original du procès-verbal d’assemblée générale ne serait pas signée, tandis que la feuille de présence contiendrait des irrégularités et des données importantes n’auraient pas été renseignées.

Enfin, le pouvoir donné par la S.C.I.V A Marina à M. B serait irrégulier.

La comparaison du procès-verbal dressé au moment de l’assemblée générale du 29 juillet 2016 et celui notifié aux copropriétaires sont parfaitement identiques en termes de présentation et de résultats aux différents votes.

Pour des raisons pratiques évidentes, les noms des différents votants, opposants ou abstentionnistes n’est pas mentionné sur le procès-verbal tenu par la secrétaire lors de l’assemblée générale, mais renseigné sur un document distinct pour que le tout soit ensuite mis au propre et notifié aux copropriétaires.

M^me Z ne fait d’ailleurs valoir aucune difficulté quant à l’identité des votants, opposants ou abstentionnistes.

Les différents noms des copropriétaires votants étant mentionnés sur le procès-verbal notifié aux copropriétaires, le renvoi à la feuille de présence devenait sans intérêt et aucune nullité ne pourra être prononcée de ce chef.

S’agissant des 16 pages prétendument manquantes, il sera observé que le procès-verbal dressé sur l’assemblée générale comporte 27 pages tandis que le procès-verbal notifié aux copropriétaires en comporte 32, la différence s’expliquant uniquement par l’ajout de l’énumération des différents noms des copropriétaires votants ou abstentionnistes.

En l’absence de précisions sur l’argument développé par l’appelante à ce titre, il ne sera donc pas retenu.

En outre, contrairement à ce que soutient M^me Z, la copie du procès-verbal dressé lors de l’assemblée générale est signée par le président, les scrutateurs et la secrétaire. En revanche, tel n’est pas le cas du procès-verbal notifié aux copropriétaires.

Il convient néanmoins de rappeler que le défaut de signature du procès-verbal n’entraîne pas sa nullité ou celle de l’assemblée générale, mais ouvre la voie à la contestation des décisions prises par l’assemblée générale dès lors que le procès-verbal non signé est dénué de toute force probante. M^me Z ne pourra donc obtenir le prononcé de la nullité du procès-verbal sur ce fondement.

En revanche, des distorsions apparaissent bel et bien dans le décompte des voix entre le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juillet 2016 renseigné par le bureau et les procès-verbaux de constat dressés par huissier le même jour à la demande du syndicat des copropriétaires et à la demande de M. Z et M. A, au niveau de la 6^e résolution.

Le décompte apparaissant sur les procès-verbaux dressés par huissier s’agissant de cette résolution est le suivant :

pour : 431 966èmes

contre : 62 789èmes

abstention : 19 616èmes,

soit un total de 513 771èmes.

Le décompte apparaissant sur les procès-verbaux tenus par le bureau de l’assemblée générale est le suivant :

pour : 432 730èmes

contre : 62 804èmes

abstention : 20 492èmes

soit un total de 516 026èmes, alors que le nombre de personnes présentes ou représentées mentionné sur le procès-verbal est de 513 771èmes.

Toutefois, cette erreur n’entraîne aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée générale et est dépourvu d’incidence sur le sens de celles-ci ; il s’agit en conséquence, d’une simple erreur matérielle ne pouvant entraîner l’annulation de l’assemblée générale dans sa totalité.

Le surplus des erreurs s’analyse également comme de simples erreurs matérielles dès lors qu’il s’agit de votes à l’unanimité.

D’autre part, le tableau figurant à la dernière page de la feuille de présence n’est pas renseigné, s’agissant du 'nombre de copropriétaires indivis présents ou représentés', 'nombre de tantièmes représentés', 'nombre de tantièmes absents', 'nombre de tantièmes totaux'.

Outre le fait que de telles mentions ne sont pas exigées sur la feuille de présence au terme de l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il sera relevé que ces informations figurent sur le procès-verbal de l’assemblée générale.

Aucune nullité ne saurait dès lors être encourue de ce chef.

A l’instar du premier juge, il sera rappelé que la présence d’un huissier lors de l’assemblée générale des copropriétaires n’étant pas prévue par les textes, aucune nullité ne saurait être encourue à défaut de visa de trois pouvoirs par l’huissier.

S’agissant enfin de l’irrégularité du mandat donné par la S.C.I.C.V. A Marina, il convient d’observer que cette société dispose de 60 000èmes, soit 6,47% des voix du syndic.

Eu égard aux modalités d’adoption des résolutions, l’irrégularité du mandat et donc sa nullité n’entraînera en toutes hypothèses aucun changement dans le décompte des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée générale et est dépourvue d’incidence sur le sens de celles-ci.

Aucune nullité de l’assemblée générale ne pourra par conséquent être prononcée de ce chef.

Sur la prise de part au vote du syndicat des copropriétaires

Au terme de l’article 16 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat peut acquérir pour lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l’alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

M^me Z soutient que le syndicat des copropriétaires a pris part au vote des résolutions, plus précisément les 18^e et 20^e, par le truchement de M. J, son mandataire, pour 2 245 et 11 173 tantièmes.

Le premier juge a retenu que M^me Z était dénuée de qualité et d’intérêt à agir sur ce point.

Il ressort de la feuille d’émargement signée par les membres du bureau de l’assemblée générale que le syndicat des copropriétaires de la Marine Sant Ambroggio est propriétaire des lots 112, 682 à 691 et 702 correspondant à 2 245 tantièmes, et du lot 71 correspondant à 11 173 tantièmes, et qu’il était représenté par M. J lors de l’assemblée générale.

D’autre part, il ressort du procès-verbal non signé notifié aux copropriétaires que le syndicat des copropriétaires a pris part aux votes par l’intermédiaire de son mandataire. Il s’en suit que les tantièmes lui appartenant ont été intégrés dans les tantièmes de la copropriété, soit 13 418 tantièmes sur 927 405 -même si aucun état descriptif de division n’est versé au débat afin de s’en assurer.

La majorité aurait donc dû être calculée à partir de 913 987 tantièmes et non 927 405, et les tantièmes correspondant aux lots appartenant au syndicat des copropriétaires auraient dû être déduits des votes.

Même si l’assemblée générale n’a pas respecté ces règles, force est de constater que ce non-respect est dépourvu d’incidence sur le sens des majorités requises pour l’adoption des résolutions de l’assemblée générale.

Aucune nullité ne saurait dès lors être prononcée de ce chef.

Sur l’absence de prise en compte d’un millième détenu par un copropriétaire

M^me Z explique que la commune de Lumio est devenue copropriétaire du fait de l’acquisition des sols sur lesquels sont installés la piscine et le tennis. Or, elle n’aurait pas été convoquée et le tantième qui lui a été attribué n’aurait pas été intégré dans le compte général des millièmes, ce qui vicierait le calcul des majorités. S’agissant d’une nullité

absolue, l’appelante serait fondée à l’invoquer. Si la cour devait retenir une nullité relative, M^me Z s’estime également fondée à l’invoquer dès lors que la disposition litigieuse vise à protéger la copropriété dans son ensemble et, en conséquence, chaque copropriétaire.

Le premier juge a considéré que M^me Z était dépourvue de toute qualité et intérêt à agir de ce chef.

En vertu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, chaque copropriétaire doit être convoqué au moins une fois par an à l’assemblée générale.

Il résulte de l’acte notarié reçu le 12 mai 2011 par Maître K, notaire à l’Île-Rousse (Haute-Corse), que la commune de Lumio a acquis les parcelles AB n°362 et 363 constituant des parties communes de la copropriété.

Elle aurait donc dû être convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires.

Néanmoins, s’agissant d’une nullité relative qui vise non pas à protéger la copropriété dans son ensemble mais le copropriétaire qui devrait subir les conséquences d’un vote auquel il n’aurait pas pris part, seul ce copropriétaire peut soulever la nullité de l’assemblée générale du fait de son absence de convocation.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré M^me Z irrecevable pour défaut de qualité à agir.

Sur la tenue de l’assemblée générale

M^me Z soutient que l’huissier n’a pas paraphé le procès-verbal original de l’assemblée générale, et que ce paraphe aurait été ajouté par le syndicat des

copropriétaires, ce qui entacherait le procès-verbal de nullité au regard de son manque de sincérité.

A l’instar du premier juge, il sera relevé que la présence d’un huissier de justice pour certifier la conformité d’un procès-verbal d’assemblée générale n’est requise par aucun texte.

Aucune nullité ne saurait dès lors être prononcée de ce chef : le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la désignation d’un expert ou d’un administrateur ad hoc

M^me Z affirme que l’état descriptif de division date de 1969 et n’a jamais été modifié pour tenir compte des différents changements intervenus. Elle ajoute que le délai prévu par l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut s’appliquer en l’espèce.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que des constructions additives ont été réalisées par certains copropriétaires, de sorte qu’il convient d’ordonner une mesure d’instruction pour mettre le règlement de copropriété en conformité avec la réalité.

Le premier juge a rejeté la demande aux motifs que le délai d’action prévu à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré et que la demande devait être présentée devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Il convient de relever que la demande de M^me Z ne tendant à la désignation d’un expert ou d’un administrateur ad hoc est présentée à titre principal et non à l’appui d’une demande principale visant à la modification de la grille de répartition des charges.

Cette demande relève, en conséquence, de l’article 145 du code de procédure civile et non de l’article 144, et doit être présentée sur requête ou en référé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur la production des procès-verbaux de constat d’huissier des assemblées générales de 2014 à 2016

M^me Z expose qu’il est fait appel aux services d’un huissier avant chaque assemblée générale ; elle souhaite obtenir communication des procès-verbaux de constat ainsi dressés à l’occasion des assemblées générales qui se sont tenues en 2014, 2015 et 2016.

Le tribunal a rejeté la demande en raison de son imprécision, faute d’indication des dates et du nom de l’huissier de justice.

Au surplus, il sera observé que M^me Z ne produit aucun élément permettant d’attester de la présence d’un huissier de justice lors de chaque assemblée générale. En tout état de cause, seul le procès-verbal d’assemblée générale doit être communiqué en copie à chaque copropriétaire, le procès-verbal de constat dressé par huissier à la demande d’une partie étant un acte unilatéral que seule la partie mandante peut recevoir.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée de ce chef.

Sur la nullité de la 6^e et de la 12^e résolution

M^me Z soutient que suite à la réalisation de constructions additives par certains copropriétaires, les appels de fonds sont faussés de sorte que la résolution n°6 relative à l’approbation des comptes et la résolution n°12 sur la détermination des quote-parts de copropriété devront être annulées. S’agissant de cette dernière résolution, elle observe que les règles de majorité ont été appliquées par erreur et ont empêché le vote de se tenir.

Le premier juge a considéré que M^me Z n’avait ni qualité ni intérêt à agir sur ce fondement.

L’article 24-f de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement.

Au terme de l’article 11 de la même loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

En l’espèce, M^me Z fait valoir une modification de la consistance de plusieurs lots et non une évolution législative ou réglementaire : la règle de l’unanimité des copropriétaires était donc applicable et aucune nullité ne sera prononcée de ce chef.

D’autre part, l’établissement d’une nouvelle grille de répartition des charges ne vaut que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Aucune nullité de la résolution visant à l’approbation des comptes ne saurait donc être prononcée pour ce motif.

Sur la nullité de la 7^e délibération

M^me Z soutient que le syndic, par M. L, secrétaire de séance, est intervenu personnellement dans la tenue de l’assemblée et son interruption : en menant les débats et

l’assemblée, il se serait substituer au président de séance dans la conduite de l’assemblée, ce qui entacherait l’assemblée de nullité.

Le premier juge a retenu le défaut de qualité et d’intérêt à agir de M^me Z.

La 7^e résolution vise à donner quitus au syndic pour l’exercice clos.

Le procès-verbal de l’assemblée générale vise une adoption à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, sans faire état d’incident.

D’autre part, aucun des deux procès-verbaux de constat dressés par huissier ne fait état d’incident s’agissant de l’adoption de la 7^e délibération.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande sur ce fondement.

Sur la nullité des dispositions 13 à 17

M^me Z observe que la majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été appliquée aux résolutions 13 à 17 à tort, dès lors que les constructions tendant à

modifier l’aspect extérieur de l’immeuble en respectant la destination de l’immeuble sont votée selon les dispositions de l’article 25 b de ladite loi.

Elle ajoute que le syndic engage sa responsabilité dans la rédaction de la convocation en mentionnant une majorité erronée, de sorte que le quitus donné au terme de la 7^e délibération devrait être annulé.

Le premier juge a retenu que la majorité de l’article 26 était bel et bien applicable aux résolutions 13 à 17.

Les résolutions 13 à 17 concernent des autorisations de travaux sollicitées par les époux M, les consorts W AA, les époux N, les consorts AB AC, et les époux O sur leurs lots privatifs voire sur certaines portions des parties communes.

Ces résolutions n’ont pas été soumises au vote, le président de séance ayant déclaré que la majorité requise par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas atteinte.

Dans ces circonstances, seuls les copropriétaires lésés peuvent soulever une nullité de ce chef ; il n’en irait autrement que si les résolutions avaient été adoptées à une majorité non adaptée.

Le jugement entrepris sera donc infirmé et la demande de M^me Z sera déclarée irrecevable faute d’intérêt à agir de ce chef.

Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la résolution n°7 pour ce motif.

Sur la délibération 24

M^me Z s’étonne de ce que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne une interruption de l’assemblée générale au regard du climat régnant au moment du vote, alors

que le procès-verbal de constat dressé par huissier ne mentionnerait aucune menace, injure, violence ou acte ingérable. Elle soutient que le vote a eu lieu et que l’huissier a comptabilisé

les votes 'pour’ et les abstentions, jusqu’à ce que M. L mette fin à l’assemblée générale en lieu et place du président de séance. Elle affirme que le vote a eu lieu et a abouti à un rejet.

Le premier juge a retenu que la 24^e résolution ne pouvait être annulée dès lors qu’elle n’avait pas été votée.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que 'Devant les menaces, les invectives contre le bureau de l’assemblée générale et dans l’impossibilité de poursuivre les débats de manière sereine, le président de séance ainsi que les deux scrutateurs, lèvent la séance avec effet immédiat. Il est 14 heures 24.'

Les procès-verbaux de constat dressés par huissier indiquent pour leur part : 'Je constate que les copropriétaires présents à l’assemblée sont las de la longueur de la tenue de l’assemblée et pressent le président de séance d’aborder la résolution 24.

Je constate que le syndic de copropriété en la personne de M. L tente de persuader M. J de lever la séance au motif que tout le monde est debout, je constate que des personnes sont parties et quittées l’assemblée générale, sans en informer le bureau.

M. Z prend alors la parole et indique à l’assemblée que la résolution 24 doit se voter selon les modalités de l’article 26 soit la double majorité et que si le vote est effectué selon les modalités de l’article 24 il est nul et le P.V. D’A.G. sera attaqué.

A 14 heures, M. L indique alors de ne plus voter et de suspendre la séance, mais de nombreux copropriétaires insistent sur la nécessité de procéder au vote de la résolution 24 afin d’en terminer avec ce problème, je constate que la majorité des présents se mobilise pour que le vote ait lieu.

Puis M. J tente une nouvelle approche en demandant de voter la résolution 22 puis d’en finir avec la résolution 24 et demande à tous de reprendre son calme.

La résolution 22 'décision de faire procéder aux aménagement d’un chemin piéton pour la sécurisation du cheminement du pont’ est alors mise au vote.

(…)

Puis à nouveau cacophonie, situation de blocage sur la suite de l’assemblée, certains veulent voter la résolution 24, d’autres refusent car votée selon les modalités de l’article 24 le vote serait nul.

Puis M. J président de séance demande de voter la résolution au milieu du brouhaha, la résolution 24 'adoption de la convention liant la ste Crazy denti/syndicat des copropriétaires avec effet pour la saison 2017".

Il résulte du vote à mainlevée, difficile car tout le monde est debout et parle,

Pour : (…) Soit 105 467 tantièmes

abstention : (…) Soit 10 810 tantièmes

Si l’on s’en réfère au vote selon l’article 24, la résolution 24 est rejetée avec 397 494 tantièmes contre.

Puis M. J veut poursuivre sur la suite de l’odre du jour et notamment les résolutions 25 et 26 mais beaucoup de gens partent, M. L du syndic de copropriété indique que la séance est levée depuis longtemps, qu’il n’y a plus lieu de procéder à des votes, qu’on ne sait même pas si les précédentes résolutions doivent être considérées comme votées.

Je constate que certains copropriétaires encore nombreux et présents demandent que la séance soit poursuivie à son terme, mais M. J et les deux scrutateurs lèvent officiellement la séance à 14h30, indiquant qu’il est impossible de poursuivre dans un tel vacarme, de tels événements des uns et des autres, le non-respect du calme';

Ainsi, il ressort clairement du procès-verbal dressé par Maître P que le climat n’était pas propice à un vote et que M. J a assuré seul la police de l’assemblée générale en sa qualité de président du bureau ; lui-seul a mis fin à la séance.

Aucune nullité ne saurait donc être encourue de ce chef.

En outre, aucun résultat n’a été proclamé suite à la mise au vote de la résolution 24, l’huissier de justice s’étant lui-même seul livré à des calculs suite au décompte des votes 'pour’ et des abstentions.

Il sera au demeurant observé que le calcul ainsi opéré par l’huissier est faussé puisqu’il a déduit le nombre de votants 'contre’ à partir du nombre de votants initial alors qu’il indique lui-même que des copropriétaires ont quitté l’assemblée générale.

La séance ayant été levée avant le comptage intégral des votants et en toute hypothèse avant la proclamation du résultat, les membres du bureau ont pu estimer que la levée de séance était intervenue avant le vote de la 24^e résolution.

En l’absence de vote en raison des circonstances clairement relatées par l’huissier de justice, M^me Z ne peut solliciter la nullité de la résolution n°24 non votée.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à M^me Z les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; elle sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Z, qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées tardivement par le syndicat des copropriétaires de la résidence la Marine de Sant’Ambroggio représenté par son syndic, la S.A.R.L. Balagne immobilier,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant débouté M^me AH-AI Z de sa demande visant à l’annulation des résolutions n°13 à17,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Déclare irrecevable M^me AH-AI Z en sa demande visant à l’annulation des résolutions n°13 à 17,

Y ajoutant,

Déboute M^me AH-AI Z de ses demandes,

Condamne M^me AH-AI Z au paiement des dépens.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,