Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 20 novembre 2018, n° 17/06664

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2018

(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, président,)

N° RG 17/06664

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE BACALAN

c/

A Y

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 20 novembre 2017 par le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (RG : 17/01201) suivant déclaration d’appel du 04 décembre 2017

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VILLAGE BACALAN, pris en la personne de son syndic la SARL SQUARE & HASHFORD – 173 rue du Palais Gallien, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

représentée par Maître LOURME substituant Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

A Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représenté par Maître BERGEON substituant Maître BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre 2018 en audience publique, devant la cour composée de :

Elisabeth LARSABAL, président,

Catherine BRISSET, conseiller,

Sophie BRIEU, Vice-Président placé,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. A Y est propriétaire d’un appartement de type T4 au sein de la résidence […] à Bordeaux. Il l’a donné à bail, par l’intermédiaire de la société Nexity, à M. C D et M^me X, suivant contrat du 14 août 2014.

Des dysfonctionnements de l’installation de chauffage et de la production d’eau chaude (collective) ont été signalés par les locataires mais n’ont pu être réparés malgré les démarches de la société Nexity.

La SARL Square & Hashford, syndic de copropriété, a déclaré le sinistre à son assureur, la compagnie Allianz, qui a mandaté le cabinet Eurisk, lequel a rendu un rapport le 2 mars 2015 qui a confirmé les dysfonctionnements et préconisé des travaux qui ont été réalisés mais n’ont pas mis fin aux dysfonctionnements.

D’autres propriétaires se plaignant de dysfonctionnements du système de chauffage et de production d’eau chaude, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure en référé contre le promoteur, la SCI les Chais et une expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 11 janvier 2013.

Par ordonnance de référé du 27 janvier 2017, M. Y a été condamné à effectuer les travaux pour remédier aux dysfonctionnements du système de production d’eau chaude et de chauffage sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Il a relevé appel de cette ordonnance et par arrêt du 22 février 2018, la cour d’appel de Bordeaux a infirmé partiellement l’ordonnance du 27 janvier 2017 et condamné M. Y à faire réaliser les travaux propres à assurer, au moins provisoirement, la production d’eau chaude sanitaire à une température décente dans l’appartement donné à bail, au motif que même si le dysfonctionnement provenait des parties communes, ce fait ne pouvait l’exonérer de son obligation de délivrance envers le locataire.

Par assignation du 7 juillet 2017 délivrée par M. Y au SDC de la résidenceVillage Bacalan, il était demandé au juge des référés, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, de :

— dire que l’urgence est caractérisée du fait de 1'assignation en liquidation d’astreinte délivrée par M. C D et M^me X à son encontre et de l’arrivée imminente des besoins de chauffage,

— dire que le syndicat des copropriétaires est responsable vis à vis de lui des dysfonctionnements affectant l’installation de chauffage collective,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à le relever indemne de toute condamnation qui sera prononcée à son encontre en exécution de l’ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2017 et, le cas échéant, en exécution de l’arrêt de la Cour à venir,

— le condamner à remédier aux dysfonctionnements de l’installation de chauffage collective, sous astreinte de 50 € par jour de retard aprés un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Par ordonnance de référé du 20 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

— condamné le SDC de la résidence Village Bacalan à remédier aux dysfonctionnements du système de production d’eau chaude et de chauffage dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte passé ce délai, 50 € par jour de retard pendant deux mois,

— condamné le SDC de la résidence Village Bacalan à payer M. Y la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes de M. Y,

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— condamné le SDC de la résidence Village Bacalan aux dépens.

Le SDC de la […] a relevé appel partiel de cette ordonnance par déclaration au greffe de son avocat le 4 décembre 2017, limité à sa condamnation à remédier aux dysfonctionnements du système de chauffage et d’eau chaude, et au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure. M. Z forme appel incident.

Par conclusions 3/3 signifiées par RPVA le 28 septembre 2018, le SDC de la résidence Village Bacalan demande à la cour de :

Vu l’article 562 du code de procédure civile et le caractère limité de l’appel,

Vu l’article 808 du code de procédure civile,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— réformer partiellement l’ordonnance de référé du 20 novembre 2017,

Statuant à nouveau,

— dire la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires d’avoir à remédier aux dysfonctionnements de l’installation de chauffage sérieusement contestable,

— la rejeter en conséquence,

— rejeter toutes les demandes de M. Y comme étant sérieusement contestables,

— condamner M. Y au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entier dépens, en ce compris de référé.

Par conclusions d’intimé n°4 signifiées par RPVA le 1^er octobre 2018, M. Y demande à la cour de :

— juger l’appel principal mal fondé,

— juger l’appel incident recevable et bien fondé,

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance de référé du 20 novembre 2017 en ce que le juge des référés a condamné le SDC de la résidence Village Bacalan à remédier aux dysfonctionnements du système de production d’eau chaude et de chauffage dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant deux mois, passé ce délai,

— l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner le SDC de la […] à relever indemne M. Y des condamnations prononcées à son encontre par la cour d’appel dans son arrêt du 22 février 2018, et plus précisément :

* au titre de l’indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* au titre des dépens d’appel,

* au titre des travaux préparatoires provisoires chiffrés à 3.630,04 €,

— condamner le SDC de la Résidence le Village Bacalan à payer à M. Y une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le SDC de la Résidence le Village Bacalan aux dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 16 octobre 2018.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de

l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé à l’ordonnance déférée et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel principal du SDC de la […] tend à voir M. Z débouté de sa demande de condamnation du SDC à remédier aux dysfonctionnements du système d’eau chaude et de chauffage, compte tenu de sa propre condamnation à effectuer des travaux dans l’appartement dont il est propriétaire au regard des doléances de ses locataires.

La décision déférée sera confirmée de ce chef en son principe ; en effet compte tenu du caractère collectif du système de chauffage et d’eau chaude, le SDC de la […] est incontestablement tenu vis à vis de chaque copropriétaire de son bon fonctionnement, et la nature des dysfonctionnements est préjudiciable aux occupants, alors qu’approche à nouveau la période hivernale, et que le bailleur est condamné à effectuer des travaux même provisoires.

Le SDC de la […] fait valoir l’expertise en cours ordonnée le 11 janvier 2013 dans le cadre de la procédure qu’il a engagée contre le promoteur, dont le rapport n’est pas déposé, ce qui ne lui permet pas d’envisager de travaux réparatoires, notamment en ce que la cause possible des dysfonctionnements du système vient seulement d’être déterminée par un sapiteur ; ce fait est exact, mais pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité à l’égard des propriétaires, à plus forte raison lorsque la responsabilité de ceux-ci est recherchée avec succès par les locataires. Dès lors l’obligation du SDC de la […] n’est pas sérieusement contestable, alors de surcroît que l’issue de la procédure que le SDC de la […] a engagée n’est pas imminente.

Pour autant la Cour ne croit devoir assortir cette condamnation ni d’un délai ni d’une astreinte au regard des difficultés majeures rencontrées par le SDC de la […], alors qu’une expertise judiciaire a été ordonnée le 11 janvier 2013, dont le rapport n’est toujours pas déposé, seul venant de l’être après cinq années un pré-rapport, la détermination de la cause des dysfonctionnements des chaufferies collectives de l’immeuble ayant été complexe, et alors que le SDC de la […] ne peut raisonnablement faire de travaux provisoires alors que des travaux réparatoires de fond ressortiront de l’expertise qui va être déposée. L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

L’appel incident de M. Z tend à voir le SDC de la […] condamné à le garantir indemne des sommes qu’il doit verser à ses locataires, demande dont il a été débouté au motif que sa demande était fondée sur l’astreinte prononcée par le juge des référés dans l’ordonnance du 27 janvier 2017, astreinte de caractère personnel.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef, par substitution de motifs, dès lors qu’il n’a pas été prononcé d’astreinte pour les travaux imposés au bailleur ; en effet, dans la mesure où, comme indiqué ci dessus, le SDC de la […] se heurte à des difficultés sérieuses pour faire exécuter des travaux en l’absence de rapport d’expertise cinq ans après la désignation de l’expert judiciair, de sorte que son obligation à garantir M. Z est sérieusement contestable alors que les travaux réalisés par M. Z ou à réaliser par celui-ci dans la mesure du possible n’ont qu’un caractère provisoire.

Il sera ajouté que la cour d’appel dans son arrêt du 22 février 2018 n’a pas prononcé d’astreinte au profit des locataires de M. Z, prenant notamment en considération la bonne volonté manifestée par celui-ci, et les difficultés d’établir la réalité du préjudice des locataires, qui ont refusé à l’expert amiable Eurisk l’accès à leur logement, ce qui ne permet

ni de constater l’ampleur des dysfonctionnements allégués, ni d’en rechercher la cause et les remèdes, de sorte que dans ce contexte, la condamnation du propriétaire ne peut porter que sur des travaux provisoires en attendant le dépôt du rapport d’expertise générale et la réalisation des travaux que celui-ci pourrait préconiser, ce qui supposera leur financement. Il en résulte que si M. Z subit certes un préjudice celui-ci est d’une ampleur plus limitée qu’initialement en l’absence d’astreinte.

Les dépens d’appel seront mis à la charge du SDC de la […], qui sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce même fondement à verser à M. Z, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais de procédure, une somme de 1500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Infirme partiellement l’ordonnance déférée en ce qu’elle a assorti d’un délai de deux mois et d’une astreinte la condamnation du SDC (Syndicat des copropriétaires) de la […] à remédier aux dysfonctionnements du système de production d’eau chaude et de chauffage ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ni à délai ;

Confirme pour le surplus l’ordonnance déférée ;

Y ajoutant,

Condamne le SDC (Syndicat des copropriétaires) de la […] à payer à M. Z la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le SDC (Syndicat des copropriétaires) de la […]

aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,