Arrêt n°

du 19/06/2020

N° RG 19/01211 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EV32

AL

Formule exécutoire le :

à :

- M^e GUILBAULT

- M^e REGNIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

Arrêt du 19 juin 2020

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 21 mars 2019 par le Tribunal d’Instance de REIMS (n° 11-18-1000)

SA d’HLM ICF Habitat Nord-Est

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit au siège social,

[…]

[…]

Représentée et concluant par M^e Anne GUILBAULT de la SCP GUILBAULT MILTAT ASSOCIEES, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉE :

Madame Z X

[…]

porte n°841

[…]

Représentée et concluant par M^e Cécile REGNIER de la SCP MARTEAU-REGNIER-MANNI MERCIER-PONTON, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

Procédure sans audience, en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire

statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, les parties étant avisées.

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Monsieur Benoît Pety, président de chambre

Madame Christel Magnard, conseiller

Madame Anne Lefevre, conseiller

ARRÊT :

contradictoire et prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties ayant été avisées, par le greffe, de la date de délibéré et de l’application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, et signé par M. Pety, président de chambre, et M^me Remy, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2014, la société ICF Habitat Nord Est, SA d’HLM, a donné à bail à M^me Z X un appartement de type 3, situé à Reims, […], au 4^e étage.

En juin 2017, le bailleur informait M^me X de la présence de punaises de lit dans l’immeuble et de l’intervention d’une société de désinsectisation. Les locataires étaient avertis de ce que, préalablement aux traitements qui seraient appliqués, ils devaient laver les vêtements, rideaux, tapis, draps, se débarrasser des meubles contenant du tissu ou les traiter et bâcher les autres meubles. Ces mesures préalables ont entraîné pour M^me X de nombreuses dépenses, dont le remplacement de sa machine à laver le linge. Par ailleurs, elle a été prise d’un malaise en entrant dans l’immeuble le 29 septembre 2017.

Le 7 juin 2018, M^me X a fait assigner la société ICF Habitat Nord Est devant le tribunal d’instance de Reims, afin de voir juger que la bailleresse avait manqué à ses obligations contractuelles et de la voir condamner à lui verser les sommes ci-après :

—  5 000 euros pour trouble de jouissance,

—  735,37 euros pour préjudice matériel,

—  3 000 euros au titre des souffrances endurées,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et à supporter les dépens.

Le jugement du 21 mars 2019 a condamné la société ICF Habitat Nord Est à payer à M^me X la somme de 5 735,37 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

La société ICF Habitat Nord Est a interjeté appel du jugement, en toutes ses dispositions, le 27 mai 2019. Aux termes de conclusions du 8 août 2019, elle demande à la cour de l’infirmer afin de rejeter toutes les demandes de dommages et intérêts et la réclamation au titre des frais irrépétibles. Elle sollicite la condamnation de M^me X à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La société ICF Habitat Nord Est fait valoir qu’elle a agi en toute diligence pour éradiquer les insectes et qu’aucun manquement ne peut lui être reproché. Elle ajoute que les soucis de santé de M^me X ne sont pas en corrélation avec le traitement insecticide.

Par écritures du 8 novembre 2019, M^me X poursuit la confirmation du jugement et la condamnation de la société ICF Habitat Nord Est au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2020.

Les parties ont fait part de leur accord pour qu’il soit statué conformément à l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.

Sur ce, la cour :

Sur la demande d’indemnisation de la locataire :

L’article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

L’article 1721 du code civil ajoute : 'Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.'

La société ICF Habitat Nord Est reconnaît que l’apparition de punaises de lit dans plusieurs des appartements de l’immeuble affecte la jouissance paisible du logement par les locataires.

Elle déclare avoir eu connaissance de la présence des punaises en juin 2017, ce qui n’est pas utilement contesté par M^me X (qui fait état de la présence de punaises dès janvier 2017, mais ne produit aucune pièce au soutien de cette affirmation), et avoir immédiatement contacté la société ISS Hygiène et Prévention, spécialisée dans la lutte contre ce type d’invasion. Dès le 28 juin 2017, ladite entreprise informait M^me X de ce qu’elle était mandatée par le bailleur pour traiter son logement, lui précisait les nettoyages et préparations auxquels elle devait procéder avant l’intervention du technicien par trois traitements de choc (pièce n°3 de M^me X). Les caves ont été désinfectées dès le 7 juillet 2017 et les interventions étaient achevées dès le 25 juillet 2017 dans deux appartements des 1^er et 3^e étages de l’immeuble.

Le protocole à mettre en place avant l’intervention de la société ISS Hygiène et Prévention consistait en nettoyage du logement (aspirateur, lavage des sols, meubles, encadrement, matelas), nettoyage du linge de maison à 60 °C, avec séchage à haute température et emballage dans des sacs hermétiques (type sacs poubelles), préparation des meubles (les vider, les décoller du mur, mettre le lit à la verticale), rangement de tous les objets dans les placards.

M^me X a multiplié les lessives dans une machine à laver de faible contenance, qui n’a pas résisté à cette utilisation intense. Elle a dû prospecter pour la remplacer par un appareil de prix modeste, compatible avec ses maigres revenus. Les frais énergétiques (électricité et eau) ont explosé au rythme des lavages. Il lui a fallu confier de nombreux vêtements à un pressing, acheter des produits, pour traiter son logement dans l’attente de l’intervention de l’entreprise, ainsi que des sacs poubelles, des housses anti-acariens, des crèmes destinées à limiter les piqûres d’insecte ou à aider leur cicatrisation.

M^me X, née en 1944, vivant seule, a recherché de l’aide auprès du bailleur (courriers recommandés datés des 12 juillet, 18 juillet et 1^er août 2017 produits en pièces n°5 à 7), mais en vain. Elle s’est adressée à une association de consommateurs, qui l’a orientée vers une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation et vers une demande d’aide financière auprès du CCAS. Cependant l’assurance a refusé de prendre en charge le sinistre.

La Banque Postale a refusé d’augmenter le montant du découvert autorisé.

Enfin, la société ISS Hygiène et Prévention a procédé aux trois étapes de traitement, les 19 septembre, 4 octobre et 18 octobre 2017 (pièce n°9 de la société ICF Habitat Nord Est).

Le 29 septembre 2017, M^me X a été victime d’un malaise devant son immeuble, selon l’attestation de M^me Y (pièce n°26). Son médecin traitant a constaté le jour-même une altération de son état général (pièce n°16). Un protocole de soins a été établi le 17 octobre 2017 (pièce n°17).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage la responsabilité du bailleur, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. En l’espèce, les punaises ont progressé dans l’immeuble, sans que leur origine ait été déterminée, et l’hygiène de l’appartement de M^me X n’a jamais été mise en cause.

Il s’ensuit que le bailleur doit assumer le coût de la désinsectisation et des dommages soufferts par M^me X suite à l’infestation.

Le coût de la désinsectisation comprend l’intervention de la société ISS Hygiène et Prévention, que la société ICF Habitat Nord Est a effectivement réglée, mais aussi toutes les dépenses exposées par M^me X dans le cadre du protocole préalable à l’intervention du spécialiste. Au vu des pièces produites pour justifier des diverses dépenses exposées, le préjudice matériel de la locataire atteint la somme de 735,37 euros.

Il est certain que l’infestation d’un logement par des punaises de lit et la lourdeur des traitements nécessaires à leur destruction sont des événements traumatisants pour une personne âgée, vivant seule et disposant de revenus très modestes. Les pièces médicales communiquées par M^me X et les témoignages des amies qui l’ont accompagnée aux rendez-vous chez le cardiologue et le médecin généraliste établissent qu’un suivi médical a été nécessaire à compter du 29 septembre 2017 et pendant les mois qui ont suivi (pièces n° 16 à 20 et 25 à 29).

M^me X reproche en outre à la société ICF Habitat Nord Est d’avoir entrepris de gros travaux de transformation d’appartements dans ses blocs d’immeuble du boulevard Joffre de fin novembre 2017 à mars 2018, travaux qui lui ont fait 'subir des bruits insoutenables du fait du stockage des matériaux dans l’appartement situé au-dessus de chez elle'. Elle précise que le bailleur n’a déplacé le lieu de stockage qu’à réception de sa lettre recommandée avec AR datée du 5 mars 2018, après plusieurs mois de désagréments sonores quasi-quotidiens, lesquels succédaient aux angoisses et difficultés consécutives à l’infestation. Le courrier daté du 5 mars 2018, versé aux débats en pièce n°21, comporte une relation très circonstanciée des travaux en cause et des soucis de santé contemporains, lesquels sont confirmés par les certificats médicaux déjà cités.

Le premier juge était dès lors fondé à accueillir M^me X en ses demandes en réparation du préjudice moral 'consistant à la fois dans les souffrances pyschologiques endurées et dans l’impossibilité de jouir du logement comme elle le faisait habituellement'. Toutefois, les éléments du dossier permettent d’apprécier plus justement le dommage subi à la somme de 3 000 euros. La décision entreprise est donc réformée en ce sens.

Sur les autres demandes :

Il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il condamne la société ICF Habitat Nord Est aux dépens et au paiement d’une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ICF Habitat Nord Est et M^me X succombent chacune pour partie devant la cour d’appel. Il y a lieu dès lors de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel, ce qui ne permet pas de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes respectives au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs,

Infirme partiellement le jugement du 21 mars 2019,

Statuant à nouveau,

Condamne la société ICF Habitat Nord Est à payer à M^me X une somme de 735,37 euros en réparation de son préjudice matériel,

Condamne la société ICF Habitat Nord Est à payer à M^me X une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral (souffrances et préjudice de jouissance),

Confirme le jugement pour le surplus,

Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT