Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 11 janvier 2022, n° 20/01583

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE REIMS
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Sur la nullité de l'acte
- Sur la nullité en ce que l'acte contiendrait une clause potestative
- Sur la nullité pour vice du consentement
- Sur les demandes de Madame B
- Sur la clause pénale
- Dispositif

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CA Reims
Infirmation partielle 11 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Existence d'un acte authentique
La cour a estimé que la réitération de l'acte en la forme authentique était un élément constitutif du consentement des vendeurs, et qu'ils n'étaient pas tenus de consentir à la vente sans cet acte.
Rejeté
Obligation de régularisation de l'acte
La cour a jugé que les vendeurs n'étaient pas tenus de régulariser l'acte en l'absence de consentement valide, ce qui rendait la demande irrecevable.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la clause pénale était valide et que les vendeurs avaient été mis en demeure, justifiant ainsi le paiement de la somme convenue.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que l'acquéreur avait droit au remboursement des frais irrépétibles, en raison de la décision favorable sur la clause pénale.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, 1re ch. sect.civ., 11 janv. 2022, n° 20/01583
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	20/01583
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président
Avocat(s) :	Quentin MAYOLETStanislas CREUSAT
Cabinet(s) :	SCP RCL & ASSOCIES - SOCIETE D'AVOCATS INTERBARREAUXLEDOUX-FERRI-RIOU JACQUES-TOUCHON-MAYOLET

Texte intégral

ARRET N°

du 11 janvier 2022

R.G : N° RG 20/01583 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E47J

Formule exécutoire le :

à :

la SCP U V W-AA TOUCHON MAYOLET

la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 11 JANVIER 2022

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 30 septembre 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de

CHARLEVILLE-MEZIERES

Madame F B épouse X

[…]

Représentée par M^e Quentin MAYOLET de la SCP U V W-AA TOUCHON

MAYOLET, avocat au barreau D’ARDENNES

INTIMES :

Madame H X

[…]
Représentée par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de

REIMS

Monsieur Z I agissant en sa propre qualité et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs, J K, né à REIMS le […] et O K, né à

REIMS le […]

[…]

Représenté par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de

REIMS

Madame E L agissant en sa propre qualité et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs, J K, né à REIMS le […] et O K, né à

REIMS le […]

[…]

Représentée par M^e Stanislas CREUSAT de la SCP RAHOLA CREUSAT LEFEVRE, avocat au barreau de

REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Y JUNGBLUTH, président de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller

GREFFIER :

Madame Allison CORNU-HARROIS, greffière lors des débats et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 16 novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2022,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2022 et signé par Madame Y

JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS , PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Les 21 mai et 30 juin 2015, a été signé un acte notarié instrumenté par Maître C, notaire, intitulé compromis de vente d’immeuble, faisant état de ce que Madame H X, Monsieur Z
I, en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K (né le […]) et O I (né le […]) et Madame E L en qualité

d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I (les consorts X

I L) vendaient, sous certaines conditions, à Madame F B épouse X

(Madame B) diverses parcelles sis à […]) et […].

Les 2 et 3 janvier 2017, Madame B a fait assigner devant le tribunal de grande instance de

Charleville-Mézières les consorts X I L aux fins notamment de voir déclarer parfaite la vente immobilière entre parties, ou à tout le moins d’ordonner la régularisation de l’acte authentique y afférent.

Par jugement contradictoire avant dire droit en date du 1er mars 2019, le tribunal de grande instance de

Charleville-Mézières a :

- ordonné la réouverture des débats à la mise en état du 7 mai 2019;

- invités les parties à présenter leurs éventuelles observations sur l’application à la présente espèce des articles

1170 et 1174 du Code civil, dans leur version en vigueur avant le 1er octobre 2016;

- sursis à statuer sur l’ensemble des prétentions des parties, ainsi que sur les dépens.

En dernier lieu, Madame B a demandé de:

- débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles;

- déclarer parfaite entre les parties la vente à son profit des parcelles sises:

° commune de Poilcourt Sydney: parcelle ZC numéro 55 lieu dit « Le Belain »pour une contenance de 2 ha 99 art 83 centiares, et parcelle ZD numéro 13 lieu dit « Lava » pour une contenance de 6 ha 83 art 65 centiares;

° commune de Blanzy: parcelle ZY numéro 121 lieu dit "[…]"

Pour une contenance de 4 ha 58 ares 82 centiares;

soit une contenance totale de 14 ha 42 a 25 centiares pour le prix de 151'436,25 euros conformément au projet

d’acte authentique établi par Maître C qui demeurerait annexé au jugement à intervenir;

- à tout le moins, ordonner la régularisation de l’acte authentique de vente conformément au projet établi par

Maître D qui demeurerait annexé au jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la charge des consorts X I L, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement intervenir;

En tout état de cause:

- condamner solidairement les défendeurs à lui payer une somme de 15'143,62 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente;

- condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, les consorts X I L ont demandé de:

- constater qu’ils avaient commis une erreur substantielle sur les parcelles ayant fait l’objet du compromis de vente du 21 mai 2015 ;
- constater que Madame B s’était volontairement abstenue de les informer de la constructibilité, dont elle avait eu connaissance, des parcelles faisant l’objet du dit compromis;

- constater que le compromis contenait une condition potestative;

- annuler purement et simplement ce compromis;

- condamner Madame B à leur payer une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts;

À titre infiniment subsidiaire,

- débouter Madame B de sa demande consistant à voir déclarer parfaite entre les parties la vente à son profit des parcelles leur appartenant;

- la débouter de sa demande de régularisation de l’acte authentique sous astreinte;

- la débouter de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale;

À titre encore plus subsidiaire,

- réduire dans d’importantes proportions l’indemnité prévue au titre de la clause pénale;

- condamner Madame B aux entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a:

- annulé l’acte signé le 21 mai 2015 entre Madame B et les consorts X I L;

- débouté Madame B de l’ensemble de ses prétentions;

- débouté les consorts X I L de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;

- condamné Madame B aux entiers dépens avec distraction au profit du conseil des consorts X

I L.

Le 16 novembre 2020, Madame B a relevé appel de ce jugement

Le 19 octobre 2021, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

- le 18 octobre 2021 par Madame B, appelante ;

- le 6 mai 2021 par les consorts X I L, intimés.

Par voie d’infirmation, Madame B réitère toutes ses prétentions initiales, en demandant la condamnation des consorts X I L aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer les sommes de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Les consorts X I L demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Madame B de l’ensemble de ses demandes, tout en réitérant leur demande indemnitaire initiale.

A titre infiniment subsidiaire, en cas de validation de l’acte signé le 21 mai 2015, les consorts X,

I L demandent de débouter Madame B de sa demande au titre de la clause pénale, ou subsidiairement, de réduire dans d’importantes proportions l’indemnité à ce titre.

Les consorts X, I L demandent encore la condamnation de Madame B aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

MOTIVATION:

Sur la nullité de l’acte :

Sur la nullité en ce que l’acte contiendrait une clause potestative :

Selon l’article 1174 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Selon l’article 1170 du même code dans la même version, la condition potestative est définie comme celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

Selon l’article 1178 du même code dans la même version, la condition mixte est celle qui dépend tout à la fois de la volonté d’une des parties contractantes, et de la volonté d’un tiers.

Selon l’article 1227 du même code, dans la même version, la nullité de l’obligation principale entraîne celle de la clause pénale.

Au sein de l’acte litigieux, dans un paragraphe intitulé « Conditions suspensives » (page 9), sont stipulées diverses conditions suspensives :

- dans un paragraphe 1°, dans l’intérêt de l’acquéreur ;

- dans un paragraphe 2°, dans l’intérêt du vendeur, et ainsi rédigée :

La perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique, avec le paiement du prix et des frais.

Nonobstant sa qualification dans l’acte de condition suspensive, il conviendra d’observer que cette clause institue la réitération de l’acte en la forme authentique comme un élément constitutif du consentement du vendeur, et non comme une simple modalité d’exécution de la vente.

Au surplus, d’autres mentions de cet acte viennent conforter l’analyse selon laquelle les parties ont souhaité faire de la réitération de l’acte authentique un élément constitutif du consentement du vendeur, puisque faisant état :

- du « prix de la vente éventuelle », en précisant que « la vente, si elle se réalise, aura lieu au prix de 151 436,25 euros » (page 6) ;

- dans le paragraphe relatif aux conditions de la vente, de « la vente, si elle se réalise… » (page 7) :

- dans le paragraphe relatif à la réalisation, de « l’acte authentique constatant la réalisation de la vente » (page

11).
Sur la nullité pour vice du consentement :

Sur un vice ayant déterminé le consentement d’une partie peut conduire à l’annulation de la convention qu’il a grevé.

Selon l’article 1110 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, l’erreur

n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est

l’objet.

L’erreur substantielle peut ainsi porter sur la constructibilité d’un terrain.

Si les consorts X I L soutiennent s’être mépris, en donnant leur consentement à l’acte en croyant les parcelles inconstructibles, alors qu’une partie en serait constructible, le plan de zonage communal produit par les intéressés eux-mêmes met en évidence que seule une très infime partie des parcelles objet de l’acte est constructible, notamment compte tenu de l’existence d’un périmètre d’exclusion de 100 mètres autour d’un bâtiment d’élevage.

De la sorte, le prix de vente des parcelles prises dans leur ensemble ne peut pas avoir été affecté par le caractère constructible d’une infime partie d’entre elles.

Au surplus, il ressort d’un mail adressé le 3 septembre 2015 par Monsieur Z I à son notaire que ce dernier avait indiqué avoir consenti un « tarif au rabais » pour ne pas compromettre l’activité du vendeur.

Dès lors, à supposer même que les consorts X I L aient ignoré le caractère constructible d’une infime partie des parcelles, cette circonstance ne peut pas avoir été déterminante de leur consentement.

Pour les mêmes raisons, leur demande en nullité pour dol, en ce que Madame B leur aurait caché le caractère constructible d’une partie des parcelles, à le supposer établi, ne pourra pas plus prospérer.

* * * * *

A l’issue de cette analyse, il conviendra de rejeter la demande des consorts X I L tendant à l’annulation de l’acte signé le 21 mai 2015, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes de Madame B :

De l’analyse de la clause que les parties avaient qualifié de suspensive, il ressort que les parties avaient entendu instituer la réitération de l’acte en la forme authentique comme un élément constitutif du consentement du vendeur.

Dès lors, et sans qu’il soit suffisamment caractérisé un quelconque abus de droit, il était loisible aux consorts

X I L de ne pas consentir à cette vente en la forme authentique.

Madame B sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer parfaite la vente sur les parcelles litigieuse ou à voir ordonner sous astreinte la régularisation de l’acte authentique, et le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la clause pénale :

Selon l’article 1152 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Selon les termes du compromis de vente (page 18), au cas où une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à

l’autre partie à titre de clause pénale la somme de 15 143,62 euros.

Madame B produit la première page d’une sommation délivrée par acte d’huissier en date du 24 octobre

2016, adressée aux consorts X I L et les intimant d’avoir à se présenter en l’étude notariale aux fins de régularisation de l’acte authentique, et ceux-ci reconnaissent dans leurs écritures (page 3) avoir été touchés par cette sommation.

En tout état de cause, l’assignation délivrée par Madame B aux consorts X I L vaut mise en demeure.

En ce que le montant de la clause pénale représente 10 % du prix du vente convenu entre parties, celui-ci

n’apparaît pas excessif.

Il conviendra donc de débouter les consorts X I L de leur demande en réduction de la clause pénale, et de les condamner solidairement à payer à Madame B la somme de 15 143,62 euros à ce titre.

* * * * *

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de première instance, et en ce qu’il a condamné Madame B aux entiers dépens de première instance, avec distraction au profit du conseil des consorts X I L.

Les consorts X I L seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles des deux instances, seront condamnés in solidum à payer au même titre à Madame B la somme de 4000 euros, et aux entiers dépens des deux instances, avec distraction au profit du conseil de Madame B.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Madame F B épouse X de ses demandes tendant à:

- déclarer parfaite entre les parties la vente à son profit des parcelles sises:

° commune de Blanzy: parcelle ZY numéro 121 lieu dit "[…]"

Pour une contenance de 4 ha 58 ares 82 centiares ;

soit une contenance totale de 14 ha 42 a 25 centiares pour le prix de 151'436,25 euros

conformément au projet d’acte authentique établi par Maître C qui demeurerait annexé à la décision à intervenir ;

- ordonner la régularisation de l’acte authentique de vente conformément au projet établi par Maître D qui demeurerait annexé au jugement intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la charge des consorts X I L, à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement intervenir;
Confirme le jugement de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à annuler l’acte signé le 21 mai 2015 par Madame H X, Monsieur Z

I, en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et

O I et Madame E L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs

J K et O I d’une part, et par Madame F B épouse X d’autre part;

Déboute Madame H X, Monsieur Z I, en son nom personnel et en qualité

d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et O I et Madame E L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I de leur demande en réduction de la clause pénale insérée à l’acte par eux signé le 21 mai 2015 avec Madame F B épouse X;

Condamne solidairement Madame H X, Monsieur Z I, en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et O I et Madame E

L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I à payer

à Madame F B épouse X la somme de 15 143,62 au titre de la clause pénale insérée à

l’acte signé le 21 mai 2015;

Déboute Madame H X, Monsieur Z I, en son nom personnel et en qualité

d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et O I et Madame E L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

Condamne in solidum Madame H X, Monsieur Z I, en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et O I et Madame E

L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I, à payer à Madame F B épouse X la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

Condamne in solidum Madame H X, de Monsieur Z I, en son nom personnel et en qualité d’administrateur légal de ses enfants mineurs J K et O I, et de Madame E

L en qualité d’administratrice légale de ses enfants mineurs J K et O I aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de la Scp U V W-AA

Touchon Mayolet, conseil de Madame F B épouse X, de ceux des dépens de première instance et d’appel dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le Greffier La Présidente 1. Q R S T

[…]