ARRET N°

du 12 décembre 2023

N° RG 22/01831 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FHWC

S.C.I. SCI DES ARDENNES

c/

S.A.S. CHAUFCLIM DISTRIBUTION

Formule exécutoire le :

à :

M^e Virginie BONNEROT

M^e Pascal GUILLAUME

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 12 DECEMBRE 2023

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 23 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

S.C.I. DES ARDENNES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Virginie BONNEROT, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AMIENS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. CHAUFCLIM DISTRIBUTION

[Adresse 2]

[Adresse 2] / FRANCE

Représentée par M^e Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 07 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2023

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La SCI des Ardennes est propriétaire d’un bâtiment séparé en cellule au [Adresse 1].

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2018, la SCI des Ardennes représentée par Monsieur [X] [S], a donné à bail à la Société Chaufclim distribution, une cellule quai numéro 1 à usage commercial située dans ce bâtiment pour une durée de neuf années entières du 1er octobre 2018 au 07 octobre 2027.

La locataire a donné congé au bailleur à compter du 1er octobre 2021 et un procès- verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé.

Par ailleurs par acte sous seing privé du 01 janvier 2019, la SCI des Ardennes et la Sarl Chaufclim distribution ont conclu une convention d’occupation précaire non régie par le statut des baux commerciaux, pour une durée d’un an à compter du 1er janvier 2019 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 500 euros HT portant sur une cellule commerciale et artisanale voisine de la première (n°Quai2) de 298,50 m2 comprenant une partie sanitaire et une partie stockage et entreposage outre une cour de stationnement.

Par courriel du 3 décembre 2019 en réponse au courrier du bailleur du même jour, la SARL Chaufclim distribution a refusé sa proposition de reconduction du bail dérogatoire pour une nouvelle année expliquant que sa volonté était de quitter la cellule Q2 au 31 décembre 2019 telle qu’exprimée dans son précédent courrier.

La SCI des Ardennes a fait dresser des procès-verbaux de constat les 06, 07 et 11 février 2020 et 07 juillet 2020, aux fins de faire constater la carence de la SARL Chaufclim distribution dans la libération de la cellule Q2, et notamment l’absence de retrait des panneaux publicitaires affichés sur la cellule.

La Société Chaufclim distribution a rendu les clés du local le 20 juin 2020 laissant son enseigne sur les locaux

Le 13 septembre 2020, la SCI des Ardennes prise en la personne de Monsieur [X] [S] a déposé plainte près la gendarmerie départementale de Reims à l’encontre de Monsieur [E] [I] pour des faits de chantage. Cette plainte était classée sans suite le 07 septembre 2020.

Par exploit d’huissier délivré le 15 décembre 2020, la SCI des Ardennes a fait assigner la SARL Chaufclim Distribution devant le tribunal judiciaire de Reims, aux fins notamment de voir constater la transformation du bail dérogatoire en bail commercial, et en sollicitant la condamnation du locataire à régler les différents loyers demeurés impayés pour les cellules Q1 et Q2 outre les frais de réparations de la cellule Q1, des dommages et intérêts pour résistance abusive. A titre subsidiaire, la SCI des Ardennes sollicitait la condamnation de la SAS Chaufclim distribution à lui payer des indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier au 20 juin 2020, outre 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Par jugement du 23 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Reims a':

— débouté la SCI des Ardennes de l’intégralité de ses demandes,

— condamné la SCI des Ardennes à payer à la SAS Chaufclim distribution la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI des Ardennes aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement au profit de M^e Pascal Guillaume.

Le tribunal a retenu un défaut de preuve d’une occupation postérieure au 31 décembre 2019 aux fins d’exploiter une activité commerciale même s’il avait été constaté par huissier les 06, 07 et 11 février 2020 que la cellule commerciale Q2 contenait sur sa façade une enseigne Chaufclim distribution et des détritus en son sein et à l’extérieur'; que par ailleurs en l’absence d’un état des lieux d’entrée, les locaux étaient présumés avoir été donnés en bon état.

Par déclaration reçue le 24 octobre 2022, la SCI des Ardennes a interjeté appel du jugement rendu.

Par ordonnance du 23 février 2023, le conseiller en charge de la mise en état de la cour d’appel de Reims a donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour s’informer sur la médiation.

Par conclusions notifiées le 23 janvier 2023, la SCI des Ardennes, appelante, demande à la cour d’infirmer en toutes dispositions le jugement déféré,

Et, statuant à nouveau,

— Condamner la société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes une somme de 6 432,35€ HT, soit 7 718,82€ TTC au titre des réparations de la cellule Q1;

— Constater que la société Chaufclim distribution s’est maintenue dans les lieux loués en vertu d’un bail dérogatoire, tout en étant laissée en possession par son bailleur, pendant une durée supérieure à un mois, sans qu’un nouveau bail écrit n’ait été conclu entre les parties ;

— Requalifier la relation contractuelle liant les parties à compter du 1er février 2020, en un bail commercial, verbal, une novation s’étant opérée entre le bail dérogatoire et le bail commercial ;

— Condamner la société Chaufclim distribution à payer à la société civile immobilière des Ardennes une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes une somme de 36 000 € hors-taxes, soit 57 000 € TTC, au titre des loyers impayés concernant la cellule Q2, pour la période du 1er janvier 2020 au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ne retiendrait pas la novation du bail dérogatoire en bail commercial :

— condamner la société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes une somme de 8467,74 € hors-taxes, soit 10 161,29 € TTC, au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er janvier au 20 juin 2020 ;

— condamner la société Chaufclim distribution à payer à la société civile immobilière des Ardennes une indemnité de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Chaufclim distribution aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, lesquels comprendront les frais des deux constats d’huissier de Maître [O], huissier de justice à [Localité 4], dont distraction directe est requise au profit de Maître BONNEROT, Avocat aux offres de droit .

Par conclusions notifiées le 21 avril 2023, la SAS Chaufclim distribution, intimée, demande à la cour de’confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims en date du 23 septembre 2022.

Vu les éléments et justificatifs produits aux débats par la Société Chaufclim distribution :

— débouter la SCI des Ardennes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives aux prétendus loyers impayés pour la cellule Q1 ;

— débouter la SCI des Ardennes de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives aux loyers prétendument impayés et dus concernant la cellule Q2 ;

— débouter la SCI des Ardennes de ses demandes formées à titre subsidiaire ;

— condamner la SCI des Ardennes à verser à la Société Chaufclim distribution une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI des Ardennes aux entiers dépens d’appel, avec, pour ceux-ci, faculté de recouvrement au profit de Maître Pascal Guillaume, avocat à la Cour, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 17 octobre 2023.

MOTIFS :

Sur les réparations de la cellule Q1 :

La Société Chaufclim distribution a donné congé au bailleur et a restitué les locaux de la cellule Q1 libre de toute occupation.

La SCI des Ardennes lui réclame une somme de 6 432,35€ HT, soit 7 718,82€ TTC au titre des réparations à prévoir lui reprochant des dégradations sur la porte sectionnelle.

L’état dégradé de la porte ressort du constat d’état des lieux de sortie contradictoire établi par huissier le 1er octobre 2021 (trace de scotch-gros joints en caoutchouc distendus et déchirés-filin métallique ressortissant de la porte- trace de frottement dans le montant métallique- porte vrillée sur le bas- pas jointive avec le caoutchouc en bas).

La loi Pinel du 18 juin 2014 applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 a rendu obligatoire l’établissement d’un état des lieux tant lors de la prise de possession des locaux que lors de leur restitution.

Selon l’article L145-40-1, à défaut d’état des lieux, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la présomption de réception des lieux en bon état prévue à l’article 1731 du code civil et il lui appartient de prouver que les locaux ont été attribués au preneur dans un autre état que lors de leur restitution.

En l’espèce, les locaux incendiés en 2015 ont été reconstruits à neuf et livrés en juin 2018 selon procès verbal de réception des travaux du 30 juin 2018, de sorte que la preuve que les locaux ont été donnés à bail neufs à l’intimée et donc que la porte sectionnelle n’était pas dégradée au moment de la conclusion du bail du 20 septembre 2018 est ainsi démontrée.

En conséquence, la preuve de la dégradation et du coût de la remise en état imputable à la Société Chaufclim distribution et donc son obligation à réparation de ce désordre, est établie.

Le montant à engager pour remettre la porte en état ressort d’un devis de réparation de 7.718,82 euros établi par la société Fimalu le 22 octobre 2021.

La Société Chaufclim distribution qui limite ses développements quant à la cellule Q1, aux seules prétentions relatives au règlement des loyers, et ne présente aucun moyen en défense sur les prétentions du bailleur quant au paiement des réparations nécessaires à la remise en état, ne fait donc aucune contre proposition ni observation quant au montant ainsi nécessaire.

L’obligation à réparation du locataire ne contraint pas la SCI des Ardennes à produire de facture pour justifier de l’engagement des frais.

Aussi, les éléments précités suffisent pour condamner la Société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes la somme de 7.718,82 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les conséquences de l’occupation des lieux à l’issue du terme

La SCI des Ardennes soutient que le bail dérogatoire de la Société Chaufclim distribution portant sur la cellule Q2 s’est poursuivi en bail commercial à compter du 1er février 2020 conformément à l’article 145-5 du code de commerce au motif que le locataire a continué l’exploitation de son fonds de commerce plus d’un moins après la date théorique pour laquelle il avait donné congé.

Le bail de courte durée dérogatoire au statut des baux commerciaux est réglementé par l’article L145-5 du code de commerce qui autorise sa succession pour les mêmes locaux, dans la limite maximale de 3 ans.

A l’expiration du bail dérogatoire, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, sous réserve que les conditions générales d’application du statut soient réunies et donc notamment sous la condition que le preneur exploite un fonds de commerce dans les locaux.

Tant le preneur que le bailleur peuvent revendiquer la conclusion d’un bail soumis au statut à l’issue du bail dérogatoire, à charge pour celui qui entend s’en prévaloir de démontrer la poursuite de cette exploitation.

En l’espèce, les parties n’ont pas conclu un bail de courte durée mais une convention d’occupation précaire faisant expressément référence à l’article L145-5-1 du dit code qui n’est pas soumise au chapitre V du bail commercial du code de commerce et donc à l’article L145-5 précité mais qui est régit pas le droit commun des contrats de louage.

Se plaçant dans le cadre du régime juridique de l’occupation précaire, à défaut d’intention de l’occupant de poursuivre l’occupation précaire à son terme déterminé, aucun contrat ne se forme automatiquement du fait du simple défaut de sortie des lieux.

L’occupant devient alors sans droit ni titre, il est redevable d’une indemnité d’occupation pour le préjudice résultant de son occupation illicite et son expulsion peut être ordonnée. Ces précisions figurent d’ailleurs dans la convention à l’article 17 qui pose que dans le cas où l’occupant refuserait de quitter les lieux, il pourrait y être contraint par une simple ordonnance de référé et serait redevable d’une indemnité par jour de retard.

La SCI des Ardennes réclame la requalification de cette convention d’occupation précaire en un contrat de bail dérogatoire, estimant que la validité d’une convention d’occupation précaire suppose la preuve d’une précarité objective en raison d’un événement qui fragilise l’occupation des lieux par le preneur outre de la modicité de la contrepartie financière tous éléments qui ne sont pas établis en l’espèce.

Mais à supposer la requalification de la convention en un bail dérogatoire, la SCI des Ardennes ne démontre pas la poursuite de l’exploitation par la seule constatation des éléments figurant au constat d’huissier du février 2020.

En effet, d’une part le locataire a manifesté de façon expresse à deux reprises avant le terme fixé sa volonté de mettre fin au contrat et n’a pas modifié sa position ultérieurement.

Par ailleurs, la destination des lieux indiquée au contrat fait état de «'négoce de matériel de plomberie et autres'» à l’exclusion de toute autre activité même connexe et complémentaire.

Or, le premier juge a parfaitement estimé que la description du local ressortant de la lecture du constat d’huissier du mois de février 2020 ne permet pas de conclure à la poursuite d’une activité de négoce alors que si l’enseigne est restée accrochée sur la façade extérieure au dessus de la porte de garage, la cour était encombrée de divers emballages et détritus et que l’espace de la cellule, jusqu’à couvrir la vitre, était complètement occupé «'par des cartons avec des ballons de 30 litres et d’autres cartons et des bidons'».

Il n’y apparaît aucune activité et les salariés de l’entreprise interrogés par l’huissier et rencontrés au sein du magasin de la cellule Q1, ont déclaré qu’ils ne disposaient pas des clés de ce local Q2.

En conséquence, la SCI des Ardennes est déboutée de sa demande visant à voir constater la formation d’un contrat de bail commercial à l’échéance de la convention d’occupation précaire conclue le 1er janvier 2019 pour la cellule Q2.

En revanche, elle est fondée dans sa demande d’indemnisation de l’occupation postérieure.

La Société Chaufclim distribution soutient que les détritus ont été déposés par des tiers mais qu’elle les a enlevés début mars, s’agissant de la présence de la bâche qu’il avait été convenu avec la SCI des Ardennes de ne la décrocher qu’en accrochant celle du locataire suivant pour réduire les coûts.

Elle ne justifie pas de cet accord du propriétaire.

Elle prétend également que les bidons et matériels n’ont été entreposés qu’une semaine, le temps de réaliser les travaux de rebouchage et de séparations qui étaient à la charge du bailleur.

Mais le défaut de rebouchage du trou entre les deux cellules et de séparation des différents compteurs pour permettre une exploitation conforme de la cellule Q1, est sans rapport avec l’occupation de la cellule Q2 qui dans tous les cas devaient être vidées.

Et les allégations selon lesquelles le matériel aurait été entreposé en février le temps de faire les travaux nécessaires ne ressortent pas de la date de factures des travaux de séparation eau électricité gaz renfort cloison effraction entre Q1 et Q2 puisqu’il y apparaît que les travaux commandés par la Société Chaufclim distribution ont été réalisés en décembre 2019 sur la base de devis.

En outre, ces devis réclamés par la Société Chaufclim distribution elle-même mentionnent qu’il s’agit de 'séparer des cellules Q1 et Q2 «'pour retourner à l’état initial'» et il est rappelé que les locaux étaient neufs lors de la conclusion du contrat de bail portant sur la cellule Q1 ce dont se déduit le fait que cette cellule était indépendante des autres et donc de la cellule Q2.

Et le contrat d’occupation précaire désigne le local Q2 sans prévoir de jonction avec le local Q1, ni matériel, ni électrique.

Il est ainsi établi que cette jonction n’existait pas au moment de l’entrée dans les lieux.

La Société Chaufclim distribution était dès lors tenue d’y mettre un terme lors de sa sortie et ne peut reprocher à la SCI des Ardennes sa carence sur ce point pour justifier le retard pris dans l’évacuation des lieux ou lui réclamer le paiement du coût des travaux de remises en état d’un local qu’elle a effectués sans demande ou mise en demeure du bailleur à ce titre.

Par ailleurs, la Société Chaufclim distribution reconnaît à plusieurs reprises dans ses courriers ou dans le cadre de son audition au cours de l’enquête pénale qu’elle a conservé clé et bip du local jusqu’à leur envoi au propriétaire par courrier du 20 août 2020.

Si elle explique et s’en plaint pour la première fois dans un mail du 1er août 2020 qu’elle détient ces clés et bips à la demande du propriétaire pour assurer d’éventuelles visites de locataires ou permettre des interventions d’artisans, force est de constater qu’elle ne procède encore ainsi que par allégation et qu’elle ne produit aucune pièce émanant de la SCI des Ardennes les corroborant.

Celle-ci reconnaît à l’avantage de l’intimée, une date de remise des clés le 20 juin 2020 qui sera retenue

Par ailleurs le constat d’huissier du 7 juillet 2020 montre qu’elle avait encore laissé sa grosse enseigne commerciale au dessus des locaux et ce n’est que le 14 août 2020 soit 8 mois après le terme de la convention que le constat qu’elle a fait établir, montre qu’elle a mis un terme définitif à toute occupation et notamment enlever cette enseigne.

Il sera dès lors fait droit à la demande de la SCI des Ardennes visant à voir condamner l’intimée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1500 euros HT pour la période du 1er janvier 2020 au 20 juin 2020, soit une somme totale de 10 162,29 euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de ce jour s’agissant d’une créance indemnitaire fixée par la cour.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Reims du 23 septembre 2022 en ce qu’il a dit qu’aucun contrat de bail commercial n’avait suivi le terme de la convention d’occupation précaire, a débouté la SCI des Ardennes de sa demande de paiement de loyers à ce titre et a débouté la SCI des Ardennes de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la Société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes la somme de 10 162,29 euros à titre d’indemnité d’occupation de la cellule Q2 du 1er janvier au 20 juin 2020.

Condamne la Société Chaufclim distribution à payer à la SCI des Ardennes la somme de 7 718,82 euros TTC au titre des réparations des dégradations de la cellule Q1.

Condamne la société Chaufclim à payer à la SCI des Ardennes la somme de 2000 euros pour la procédure d’appel et la déboute de ses prétentions à ce titre.

Condamne la société Chaufclim aux dépens.

Le greffier La présidente