ARRET N°

du 12 mars 2024

N° RG 23/01699 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FM6C

[F]

c/

[S]

[D]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 12 MARS 2024

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de TROYES

Madame [C], [P], [I] [F] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît GARCIA, avocat au barreau de L’AUBE

INTIMES :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

* * * *

Madame [O] [D] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MATHIEU, conseillère, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 05 février 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Mme [C] [B] née [F] a acquis, en 2007, un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] (Aube), dans lequel son époux et diverses entreprises ont ensuite entrepris des travaux destinés à le réhabiliter en maison d’habitation.

Elle a vendu cet immeuble, par acte du 11 décembre 2015, à M [L] [S] et Mme [O] [S] née [D].

Se plaignant de désordres dans la maison, M et Mme [S] ont fait assigner Mme [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes par acte du 8 décembre 2020 aux fins d’expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 25 mai 2021, confiant la mesure à M [X] [M].

M et Mme [S] ont également assigné Mme [B], au fond, devant le tribunal judiciaire de Troyes, le 10 décembre 2020 afin d’obtenir la résolution de la vente à raison de vices cachés et la somme de 41 000 euros au titre d’une diminution du prix de vente, principalement sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur le fondement du dol.

L’expert a déposé son rapport le 29 septembre 2022.

Mme [B] a saisi le juge de la mise en état de plusieurs moyens pris de l’irrecevabilité des demandes de M et Mme [S] et d’une demande de communication par ces derniers, sous astreinte, de toutes décisions, titres, pièces, avis et documents relatifs à la procédure d’arrêté de péril du bien en cause.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Troyes a :

— Déclaré recevables comme non prescrites toutes les demandes de M et Mme [S],

— Rejeté comme dépourvue d’objet la fin de non-recevoir opposée par Mme [B] au titre de la prescription sur le fondement de l’article 1792 du code civil, celle-ci n’ayant pas été visée dans les conclusions au fond des requérants,

— Débouté Mme [B] de sa demande de communication de pièces,

— Condamné Mme [B] à verser à M et Mme [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamné Mme [B] aux dépens de l’incident.

Il a rappelé que le délai biennal instauré par l’article 1648 du code civil était un délai de prescription, donc soumis au double effet de l’interruption de l’assignation puis de la suspension du délai, à compter de l’ordonnance désignant l’expert et jusqu’au jour du rapport d’expertise.

Il a retenu que la connaissance du vice, point de départ du délai, est établie lorsque l’acquéreur a eu connaissance du désordre, dans sa nature, mais également dans son ampleur.

Il a estimé que, même si les acquéreurs avaient connaissance de la réalisation de travaux d’ampleur sur l’immeuble, exécutés par l’époux de Mme [B] et qu’ils avaient donc nécessairement connaissance de l’existence de possibles défauts et, ainsi, accepté ce risque, ils n’en demeurent pas moins profanes, de sorte que leur connaissance des vices, notamment de leur gravité, doit être évaluée au regard de cette qualité.

Il a relevé que :

— l’expert s’est prononcé sur la date de découverte de divers défauts, sur la base des affirmations des parties, celle-ci ne pouvant résulter d’une analyse technique,

— la teneur exacte et le déroulement des travaux réalisés par les acquéreurs, en 2016 et 2018, ne sont pas clairement établis, de sorte qu’ils ne permettent pas d’identifier la date à laquelle lesdits vices auraient été complètement portés à la connaissance de M et Mme [S],

— les opérations d’expertises ont nécessité la dépose de nombreux éléments, notamment des bardages, l’expert évoquant un « décor de théâtre » dépourvu de solidité et de sécurité.

Il a conclu que, sous réserve de l’escalier central, dont la non-conformité était visible pour un profane avant la vente, le seul défaut donc les acquéreurs ont eu connaissance avant le 8 décembre 2018, consiste dans la détérioration de la charpente au-dessus du garage, dont les travaux de reprise ont eu lieu en septembre 2018. Il a considéré que l’existence de ce défaut ne pouvait, cependant, être considéré comme justifiant à elle seule la saisine du tribunal, alors que les consorts [S] ignoraient encore la multitude des autres défauts et leur gravité.

Il a donc retenu que la date de découverte des désordres susceptibles de constituer des vices cachés ne peut être fixée avant les opérations d’expertise et qu’elle devait l’être postérieurement à l’assignation en référé, de sorte que les demandes y afférant ne sont pas prescrites.

S’agissant de l’absence de linteaux au-dessus des ouvertures et de la présence de simple plâtre ou MAP pour sceller les pierres de la structure extérieure, il a rappelé que ces défauts étaient mentionnés dans le courrier de M et Mme [S] du 27 août 2020, que le délai biennal n’était pas expiré au jour de l’assignation en référé, qu’un nouveau délai avait couru à compter de l’ordonnance d’expertise, lequel avait été suspendu immédiatement et jusqu’au dépôt du rapport, le 29 septembre 2022, de sorte que les demandes concernant ces désordres n’étaient pas non plus prescrites.

Pour les mêmes motifs, il a décidé que les demandes de M et Mme [S] fondées sur le dol n’étaient pas prescrites.

Il a rejeté la demande de communication de pièce sous astreinte de Mme [B] au motif que M et Mme [S] ne sauraient être tenus de produire un quelconque document dont l’existence actuelle n’est pas établie.

Mme [B] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 21 octobre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— juger irrecevables car forcloses les demandes principales de M et Mme [S] fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil,

— ordonner à M et Mme [S] de lui communiquer toutes décisions, titres, pièces, avis et documents relatifs à la procédure d’arrêté de péril du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter M et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner in solidum M et Mme [S] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M et Mme [S] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Benoît Garcia, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [B] affirme que M et Mme [S] avaient connaissance des vices évoqués par l’expert plus de deux ans avant l’assignation en référé, soit avant le 8 décembre 2018, pour avoir eux-mêmes réaliser d’importants travaux dans l’immeuble.

Pour en justifier, elle invoque les propres déclarations de M et Mme [S] et le rapport d’expertise, dont il résulte que plusieurs désordres étaient apparents lors de la vente et ne constituent donc pas des vices cachés, et que M et Mme [S] ont eu connaissance d’autres désordres plus de deux ans avant l’assignation en référé.

En réponse au moyen de M et Mme [S] pris de ce que la connaissance du vice, point de départ du délai, suppose d’en mesurer l’ampleur tant dans l’origine que dans les conséquences, Mme [B] argue de l’absence d’arrêté de péril et soutient que faute de caractérisation d’un danger imminent, il ne peut valablement être soutenu que la maison n’est pas habitable et présente un risque pour la sécurité de ses habitants.

Elle demande à la cour de constater qu’en tout état de cause, les demandes principales de M et Mme [S] se heurtent à la clause d’exonération de garantie figurant dans l’acte de vente.

Elle conteste toute faute dolosive de sa part et invoque sa bonne foi.

Elle estime que la communication de tout élément relatif à la procédure d’arrêté de péril est nécessaire à la résolution du litige en ce qu’il lui paraît inacceptable qu’aucune information n’ait été communiquée alors que cette procédure a été demandée par le juge chargé du contrôle des expertises et parce qu’elle estime que l’absence d’arrêté de péril remet en cause l’appréciation de l’expert sur la dangerosité de la maison. Elle souligne le délai écoulé entre la demande de l’expert, d’évacuation de la maison, et le courrier du maire et le délai écoulé depuis ce courrier, en déduisant que l’arrêté de péril a été refusé à deux reprises. Elle invoque le principe du contradictoire et du droit à un procès équitable pour obtenir que la communication des pièces soit ordonnée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, M et Mme [S] demandent à la cour de :

— débouter Mme [B] de son appel,

— confirmer l’ordonnance,

y ajoutant,

— condamner Mme [B] à leur payer une indemnité complémentaire de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [B],

— la condamner aux entiers dépens d’appel.

Ils affirment qu’ils n’ont eu connaissance des vices, dans toute leur ampleur et leurs conséquences que lors du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 29 septembre 2022 et font valoir que l’estimation des travaux de reprise par le technicien (418 000 euros) est très éloignée de leurs premières estimations (41 000 euros).

Ils ajoutent qu’à partir du moment où l’expert préconise pour seule issue une démolition et une reconstruction, il n’est pas possible de morceler les vices comme l’appelante le fait, mais que c’est la découverte globale, seule, qui a été de nature à déclencher le délai biennal.

S’agissant de la demande de communication de pièce, ils approuvent les motifs de l’ordonnance du juge de la mise en état et rappel qu’il est loisible à Mme [B] de mettre en 'uvre la procédure d’obtention d’une pièce détenue par un tiers prévue par les articles 138 et suivants du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la prescription des demandes fondées sur la garantie des vices cachés

L’article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il résulte des articles 2241 et 2242 que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion et que cette interruption produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Aux termes de l’article 2239, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

L’assignation en référé expertise délivrée à Mme [B] le 8 décembre 2020 a interrompu le délai de prescription, jusqu’à l’ordonnance du 25 mai 2021 qui a désigné un expert, laquelle a suspendu ce même délai jusqu’au dépôt du rapport, le 29 septembre 2022.

L’assignation au fond datant du 10 décembre 2020, la prescription invoquée par Mme [B] suppose d’établir que M et Mme [S] avait connaissance des vices qu’ils invoquent, dans toute leur ampleur, plus de deux ans avant l’assignation en référé, soit avant le 8 décembre 2018.

Mme [B] invoque un document rédigé par M et Mme [S], intitulé « Litige vices cachés sur maison individuelle », dans laquelle ceux-ci listent plusieurs désordres, en précisant l’époque de leur découverte.

Or la plupart de ces découvertes sont postérieures au mois de décembre 2018.

La chronologie ainsi établie révèle surtout une découverte progressive par M et Mme [S] de la multiplicité des défauts atteignant l’immeuble qu’ils ont acquis, qui les a conduits à solliciter une expertise du juge des référés.

Et cette expertise a révélé l’ampleur et la gravité de plusieurs de ces désordres, pour conclure à la dangerosité de la maison.

Ainsi, au-delà de l’existence de poutres brisées dans la partie ouest de la charpente, que M et Mme [S] indiquent avoir découvert en 2016 et dont la réparation est l’objet d’une facture de 2016 qu’invoque Mme [B], le technicien a relevé en un autre point de la charpente, l’absence d’une ferme complète, en précisant que celle-ci est nécessaire à la tenue de l’ensemble et qu’un simple épisode neigeux pourrait affaiblir par sa surcharge la charpente ainsi désorganisée et provoquer son effondrement.

Contrairement à ce que Mme [B] soutient, M et Mme [S] n’évoquent pas dans leur liste des désordres l’absence totale de cette ferme, n’évoquant que les poutres brisées sur le pignon ouest et il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance du défaut de solidité de la charpente.

De même, Mme [B] produit des photographies, qu’elle affirme avoir été prises avant l’expertise, montrant l’état de la maçonnerie au niveau de l’ouverture de certaines baies et M et Mme [S] indiquent eux-mêmes dans le document intitulé « Litige vices cachés sur maison individuelle » qu’ils ont rédigé, que des lames de bardage ont été entrouvertes au niveau extérieur des colonnades et qu’ils ont constaté qu’une partie au moins des pierres formant les colonnes et jambages des baies est scellée au mortier adhésif placoplâtre (MAP), que des pierres manquantes sont comblées au MAP et en dalles SIPOREX, s’inquiétant de l’usage de tels matériaux, qu’ils estiment complètement inadaptés à l’usage extérieur.

Mais l’expert judiciaire explique : " quant aux ouvertures créées en maçonnerie, à l’issue du premier accedit, je m’attendais au pire dès que j’ai vu comment avait été réalisé le passage de la cuisine à la salle de jacuzzi, mais franchement je n’avais pas imaginé que soit possible ce que nous avons découvert au niveau des ouvertures créées en façade lors du second accedit lorsque Monsieur [S] a démonté le bardage ".

Et dans son compte-rendu de la seconde réunion d’expertise, il indique que le constat est grave pour la maçonnerie : « état des jambages maçonnés derrière le bardage bois déposé pour l’occasion : on voit une maçonnerie appareillée – ou plutôt désappareillée- qui n’est pas scellée, pas redressée, laissée en l’état après la création d’ouverture ».

La description ainsi faite par l’expert dépasse, par l’ampleur du désordre en cause, les difficultés relevées par M et Mme [S] tenant à la simple inadaptation de matériaux employés.

M et Mme [S] avaient également relevé, avant l’expertise, l’absence de linteaux ou de linteaux inadaptés sur certaines ouvertures, mais l’expert a fait déposer le bardage au niveau des linteaux de portes et baies vitrées et découvert à cette occasion que « ce bâtiment est authentiquement une ruine rhabillée. En lieu et place de linteau se trouvent des objets de récupération : étais de maçon, barre de fer, même l’isolant participe à combler le vice constructif ». Examinant l’état de la maçonnerie située au-dessus, il ajoute que les pierres délitées peuvent tomber à chaque instant.

Au final, l’expert conclut que la maison n’est pas habitable, que les travaux entrepris par M [B] ne peuvent être validés comme convenables, concluant : « Aussi la solution au cas présent ne peut être autre que la démolition complète des ouvrages entrepris et la réfection complète de A à Z de la maison ».

Dès lors, M et Mme [S] sont légitimes à souligner le fait qu’ils sollicitaient, avant que l’expertise ne soit ordonnée, la réfaction du prix à hauteur de 41 000 euros, somme qui correspondait à leur évaluation du coût des travaux, tandis que l’expert a chiffré ces travaux à la somme totale de 418 727.24 euros TTC, ce qui traduit leur importante sous-estimation de la gravité des désordres en cause.

Dans ces conditions, outre le fait qu’il n’est pas établi que M et Mme [S] avaient connaissance de tous les désordres relevés par l’expert, plus de deux années avant l’assignation en référé, il apparaît justifié de retenir pour point de départ du délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés que ceux-ci entendent exercer, la date de l’expertise judiciaire qui a révélé toute l’ampleur et la gravité des désordres atteignant la maison, soit le 29 septembre 2022.

Les demandes de M et Mme [S] fondées sur la garantie des vices cachés ne sont donc pas prescrites et l’ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 142 du code de procédure civile prévoit que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Aux termes de l’article 138, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

Selon l’article 139, la demande est faite sans forme et le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Il résulte de l’article 1641 du code civil que l’action en garantie des vices cachés exercée par M et Mme [S] impose la preuve de ce que la maison vendue par Mme [B] est atteinte de défauts cachés la rendant impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La preuve de tels défauts ne requiert pas celle de l’existence d’un péril au sens de la procédure administrative dont Mme [B] souhaite obtenir les pièces et l’absence de mise en 'uvre d’une telle procédure n’exclut pas nécessairement l’existence d’un défaut caché au sens de l’article 1641 du code civil.

La production sollicitée ne présente donc pas d’intérêt pour la résolution du litige. En outre, elle est indéterminée dans son objet, en l’absence de toute précision quant aux pièces dont la production est souhaitée, à peine d’astreinte.

En conséquence, Mme [B] sera déboutée de sa demande, l’ordonnance du juge de la mise en état étant confirmée de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

Mme [B], qui succombe en son appel, doit supporter les dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à M et Mme [S] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme l’ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Troyes en toutes ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [B] née [F] à payer à M [L] [S] et Mme [O] [S] née [D] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute Mme [C] [B] née [F] de sa propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [B] née [F] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente