N° RG : 24/00658

N° Portalis : DBVQ-V-B7I-FPMS

ARRÊT N°

du : 28 février 2025

C. H.

M. [N] [V]

C/

M. [T] [V]

M. [S] [V]

Formule exécutoire le :

à :

M^e Florence Six

M^e Catherine Desgrippes

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET

DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 22/00209)

M. [N] [V]

[Adresse 19]

[Localité 20]

Comparant et concluant par M^e Florence Six, membre de la SCP Inter-Barreaux Hermine avocats associés, avocat postulant au barreau de Reims, et par M^e Pascal Ammoura, avocat au barreau de Reims

INTIMÉS :

1°] – M. [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 21]

2°] – M. [S] [V]

[Adresse 7]

[Localité 22]

Comparant et concluant par M^e Catherine Desgrippes, avocat postulant au barreau de Reims, et par M^e Jérôme Casey, membre de la SELARL Casey, avocats au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Duez, président de chambre

M^me Magnard, conseiller

M^me Herlet, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M^me Roullet, greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Janvier 2025, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Février 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Duez, président de chambre, et par M^me Roullet, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

—  2 -

Exposé du litige :

M. [J] [V], né le [Date naissance 9] 1915 à [Localité 43] (94), et Mme [F] [U], née le [Date naissance 1] 1920 à [Localité 46] (10), se sont mariés le [Date mariage 6] 1945 par-devant l’officier d’état civil de la mairie de [Localité 46] (10).

Ils ont fait précéder leur union d’un contrat de mariage en date du 30 mai 1945, reçu par Me [O], notaire à [Localité 25] ([Localité 32]) par lequel ils ont adopté le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.

Trois enfants sont issus de cette union :

— M. [T] [V], né le [Date naissance 15] 1946 à [Localité 48] (10),

— M. [S] [V], né le [Date naissance 5] 1952 à [Localité 44] (51),

— M. [N] [V], né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 44] (51).

M. [J] [V] décédé le [Date décès 10] 1997 à [Localité 44] en laissant à sa survivance, et pour héritiers, son épouse et ses trois enfants.

A la suite du décès de M. [J] [V], un acte de partage mobilier de la communauté et de la succession de M. [J] [V] a été effectué devant Me [E] [Y], notaire à [Localité 44].

Le 5 mars 1998, une attestation de propriété a été dressée aux termes de laquelle l’immeuble sis [Adresse 16] à [Localité 44] a été déclaré appartenir à :

' Mme [F] [U], veuve [V] pour moitié en pleine propriété et pour moitié en usufruit,

' M. [T] [V] pour 1/6 en nue-propriété,

' M. [S] [V] pour 1/6 en nue-propriété,

' M. [N] [V] pour 1/6 en nue-propriété.

Toutefois, a été omis du règlement de cette succession, une parcelle de [Localité 34] sise à [Adresse 26] (10) cadastrée Section E, n° [Cadastre 23].

Ce bien appartenait à M. [J] [V] et à Mme [X] [R], sa s’ur, pour l’avoir recueilli dans la succession de M. [W] [V], leur père, décédé à [Localité 44] le [Date décès 8] 1963.

Chacun en possédait la moitié indivise.

Mme [X] [R] a vendu l’intégralité de ses droits indivis à M. [T] [V] le 9 mai 1981 devant Me [J] [H], notaire à [Localité 25] ([Localité 32]).

Jusqu’au décès de M. [J] [V], la parcelle était donc en indivision entre ce dernier et M. [T] [V].

Au décès de M. [J] [V], en 1997, ses trois fils ont reçu un tiers de sa part indivise.

Ainsi, à ce jour, les droits indivis sur ladite parcelle sont répartis entre :

' M. [T] [V] pour 4/6 en pleine propriété,

' M. [S] [V] pour 1/6 en pleine propriété,

' M. [N] [V] pour 1/6 en pleine propriété.

—  3 -

Par donation-partage du 22 juin 2000, effectuée devant Me [Z] [Y], notaire à [Localité 44], Mme [F] [U], veuve [V] a partagé, à parts égales entre ses 3 fils :

' la moitié de la nue-propriété d’un immeuble sis [Adresse 16] et [Adresse 12] à [Localité 44] (51),

' la nue-propriété d’un corps de ferme sis à [Localité 46] (10),

' la pleine propriété d’un portefeuille de titres.

Mme [F] [V] est décédée le [Date décès 3] 2019 à [Localité 44].

À la suite du décès de leur mère, les indivisaires se sont accordés pour vendre le corps de ferme sis à [Localité 46]. La vente a été conclue le 11 mars 2020 pour une valeur de 199 000 €. Les fonds issus de la vente ont été séquestrés chez le notaire.

Par ailleurs, les consorts [V] ont reçu diverses offres d’achat pour la maison sise à [Localité 44] dont une au mois de novembre 2019 pour un montant 340 000 €.

Cependant, M. [N] [V] n’a jamais donné suite à cette proposition, ce dernier ayant fait part de son souhait de racheter les parts de ses frères pour un montant de 90 000 € chacune, estimant ainsi la maison à 270 000 €.

Considérant que ce montant était dérisoire, MM. [T] et [S] [V] ont refusé cette proposition.

Les parties ne sont jamais parvenues à s’accorder sur un prix, et au motif qu’aucun règlement amiable ne paraissait envisageable, M. [T] [V] et M. [S] [V] ont mandaté Me [M], notaire à [Localité 44], afin de faire connaître à leur frère, de façon officielle, leur intention d’aliéner le bien du [Adresse 35] à [Localité 44].

Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 15 octobre 2021, ensuite duquel M. [T] [V] et M. [S] [V] ont assigné leur frère selon exploit du 21 janvier 2022, devant le tribunal judiciaire de Reims, en licitation à la fois du bien situé [Adresse 35] à Reims et de la parcelle sise dans le département de l’Aube, au visa de l’article 815-5-1 du code civil.

Par jugement rendu le 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Reims a :

— ordonné la licitation du bien sis [Adresse 16] et [Adresse 13] (Marne), cadastré section [Cadastre 38] lieudit [Adresse 16] d’une surface de 00 ha 02 a 03 ca et section CV n° [Cadastre 24] lieudit [Adresse 11] à [Adresse 45] d’une surface de 00 ha 00 a 71 ca,

— fixé la mise à prix du bien indivis sis [Adresse 16] et [Adresse 13] à la somme de 350 000 €,

— ordonné que le prix plancher de mise en vente du bien indivis sis [Adresse 17] et [Adresse 13] sera de 350 000 €,

— ordonné le partage du prix de vente du bien sis [Adresse 16] et [Adresse 14] entre les indivisaires à proportion de leurs droits dans le bien,

— ordonné la licitation de la parcelle sise à [Localité 27] cadastrée section E n° [Cadastre 23] lieudit [Localité 49] [Adresse 39] [Localité 42] d’une surface de 00 ha 15 a 45 ca,

— fixé la mise à prix de ladite parcelle au prix de 250 €,

—  4 -

— ordonné que le prix plancher de mise en vente de la parcelle indivise sise à [Adresse 26] sera de 250 €,

— ordonné le partage du prix de vente de ladite parcelle entre les indivisaires à proportion de leurs droits dans le bien,

— débouté M. [N] [V] de toutes ses demandes,

— débouté M. [T] [V] et M. [S] [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné M. [N] [V] aux dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présent décision.

Suivant déclaration en date du 22 avril 2024, M. [N] [V] a relevé appel du jugement en ce qu’il a ordonné la licitation du bien sis [Adresse 16] et [Adresse 11] à [Adresse 45] ainsi que de la parcelle située à [Adresse 26].

Dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. [N] [V] demande à la cour de :

— juger bien fondé son appel relevé à l’encontre du jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Reims,

y faisant droit,

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a ordonné la licitation du bien sis [Adresse 17] et [Adresse 13] et de la parcelle située à [Adresse 26], avec toutes conséquences de droit, débouté M. [N] [V] de l’ensemble de ses demandes et en ce qu’il l’a condamné aux dépens.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [T] [V] et M. [S] [V] de leurs demandes de licitation des biens et renvoyer les parties devant notaire.

Subsidiairement,

— ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession dont dépend le bien sis [Adresse 16] et [Adresse 13] avec toutes conséquences de droit et ordonner l’attribution préférentielle dudit bien au profit de M. [N] [V] en en fixant alors la valeur à 270 000 €.

Très subsidiairement,

— ordonner une expertise de l’immeuble situé [Adresse 16] et [Adresse 13], confiée à tel sachant qu’il plaira, afin de le visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, de décrire le bien en donnant toutes précisions relatives à la qualité de la construction, son état intérieur et extérieur ainsi qu’aux travaux à entreprendre, et d’en déterminer la valeur,

— dans ce cas, surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

En toute hypothèse,

— débouter M. [T] [V] et M. [S] [V] de toutes prétentions plus amples ou contraires, fins de non-recevoir et exceptions de procédure,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. [T] [V] et M. [S] [V] demandent à la cour de :

—  5 -

À titre principal :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Reims le 21 mars 2024 (RG 22/00209) en toutes ses dispositions,

— juger irrecevable la demande visant à renvoyer les parties devant notaire ;

— sur le moyen subsidiaire :

— juger irrecevable la demande d’attribution préférentielle formulée par M. [N] [V],

— juger irrecevable la demande visant à ordonner les opérations de compte liquidation et partage de la succession,

— déclarer infondée et rejeter la demande d’attribution préférentielle à M. [N] [V] du bien sis [Adresse 16] et [Adresse 11] à [Localité 44],

— sur le moyen très subsidiaire :

— se déclarer incompétente pour ordonner une mesure d’expertise ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [N] [V] de sa demande d’expertise.

En tout état de cause :

— condamner M. [N] [V] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [V] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’irrecevabilité des demandes de l’appelant soulevée par les intimés s’agissant de celles visant à voir ordonner les opérations de compte liquidation et partage de la succession, la demande d’attribution préférentielle des biens immobiliers et le renvoi des parties devant le notaire :

Il résulte des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que :

«À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Enfin l’article 1360 du code de procédure civile dispose que :

«À peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable».

—  6 -

Dans ses dernières conclusions d’appelant signifiées le 8 janvier 2025 moins de deux jours avant la clôture, M. [N] [V] formule pour la première fois en appel et dans ses dernières conclusions une demande subsidiaire visant à ordonner l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de la succession.

Les intimés estiment qu’outre que cette demande ne peut être formulée pour la première fois en appel, ni pour la première fois dans les dernières conclusions de l’appelant compte tenu des dispositions très claires des articles 564 et 910-4 précitées du code de procédure civile, M. [N] [V] ne remplit pas plus les conditions posées par l’article 1360 du code de procédure civile qui imposent préalablement à une assignation en partage, qui n’a pas eu lieu en l’espèce, de faire un descriptif du patrimoine à partager, de faire part de ses intentions dans le partage et surtout de justifier de tentatives amiables quant au partage préalablement à une assignation.

La cour constate que l’action engagée par M. [T] [V] et M. [S] [V] vise à solliciter la licitation de deux biens immobiliers dont les parties sont propriétaires en indivision suite au décès de leur mère.

Cette action, bien que portant sur des biens issus de la succession de la mère des indivisaires se distingue de l’action en partage judiciaire en ce qu’elle ne poursuit pas la même but.

Alors que la demande formée par M. [N] [V] visant à voir ordonner les opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Mme [F] [U] est une demande nouvelle qui n’a pas été formée devant le premier juge et qu’elle ne peut être formulée que dans le cadre d’une action en partage judiciaire si bien qu’elle ne saurait être considérée comme accessoire à la demande de licitation des biens immobiliers qui a saisi le premier juge, il y a lieu de constater qu’ayant été formulée pour la première fois en cause d’appel, elle est irrecevable, outre qu’elle a été formée dans les dernières conclusions et sans respect des exigences formelles imposées par l’article 1360 du code de procédure civile.

Sur les mêmes motifs que ceux exposés plus avant, la cour constate que la demande d’attribution préférentielle présentée par M. [N] [V] à hauteur d’appel, est une demande nouvelle en ce qu’elle n’a pas été formée devant le premier juge, l’appelant ayant seulement demandé à pouvoir racheter la maison sise [Adresse 35] à [Localité 44] à ses frères.

Contrairement à ce que M. [N] [V] affirme, la cour ne peut considérer que cette demande d’attribution préférentielle est accessoire à celle formulée en première instance alors qu’il est manifeste que l’action engagée initialement n’a pas pour objet le règlement de la succession de Mme [U] mais la licitation du bien indivis et que l’attribution préférentielle d’un bien suppose qu’une action en partage judiciaire ait été engagée ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, constatant qu’aucune action en partage successoral judiciaire ne saisit la cour et qu’aucun notaire n’a été désigné à cette fin, la cour ne peut que déclarer irrecevable la demande formée par M. [N] [V] par laquelle il sollicite le renvoi des parties devant le notaire.

— Sur la compétence de la cour quant à la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, auquel renvoie l’article 907 lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le conseiller de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement,

—  7 -

seul compétent à l’exclusion de toute autre formation de la cour pour notamment 5° ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Cependant, comme l’indique M. [N] [V], c’est à tort que les intimés estiment que la demande d’expertise judiciaire formée par l’appelant ne pouvait l’être que devant le conseiller de la mise en état alors que saisi d’une telle demande en première instance, le tribunal a rejeté sa demande dans le jugement déféré.

Dés lors, le conseiller de la mise en état ne peut ordonner une telle expertise, la cour étant déjà saisie de cette demande au fond par la dévolution de l’appel formé par M. [N] [V] sur les dispositions du jugement y compris le rejet de la demande d’expertise.

La cour est donc bien compétente pour connaître de la demande d’expertise.

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes des articles 143 et 144 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

M. [N] [V] sollicite que soit ordonnée une expertise de la maison sise à [Localité 44] au motif qu’il conteste les évaluations produites par ses frères, lesquelles ne tiennent pas compte de l’état de vétusté de la maison ni de l’importance des travaux à envisager pour la remettre en état qu’il estime à 200 000 €.

Pour contester le bien fondé de la demande d’expertise, les intimés exposent que selon expertise notariée datée du 7 octobre 2019, la valeur vénale de la maison d’habitation située [Adresse 16] à [Adresse 45] est comprise entre 280 000 € et 300 000 €, qu’ils produisent par ailleurs une estimation immobilière datée du 23 septembre 2022 par l’agence [36], évaluant le bien entre 414 050 € et 433 050 € nets vendeur et que si M. [N] [V] conteste cette estimation au regard notamment de l’écart avec l’évaluation notariée, il n’en reste pas moins que les deux évaluations ont été réalisées à trois années d’intervalle et que le défendeur ne produit pas d’évaluation immobilière plus récente.

Ils ajoutent que l’expertise judiciaire n’est pas destinée à pallier la carence de la partie qui a la charge de la preuve.

En l’espèce, la cour constate comme le premier juge que M. [N] [V] se contente de contester les évaluations de l’immeuble produites par ses frères sans produire lui-même aucune pièce permettant de les remettre en question ou à tout le moins de considérer que les évaluations les plus récentes ne correspondraient ni au prix du marché ni à l’état de vétusté de l’immeuble qu’il invoque sans pour autant soutenir son moyen par un constat d’huissier ou des devis de réfection de l’immeuble.

—  8 -

En effet, la pièce n° 27 que M. [N] [V] verse aux débats visant à justifier d’une estimation du bien litigieux à la baisse par rapport à la mise à prix retenue par le premier juge ne peut être valablement prise en compte alors qu’il l’a lui-même établie en relevant le prix de vente de trois biens immobiliers prétendument similaires en les listant sans aucun moyen pour la cour de vérifier la véracité de ses affirmations.

Dans ces conditions, la cour estime, comme le premier juge, que M. [V] ne justifie pas sa demande d’expertise judiciaire alors qu’il échoue lui-même à prouver l’état de vétusté qu’il invoque ainsi que le fait que le prix de l’immeuble proposé par ses frères ne corresponde pas à la réalité du marché.

Le jugement qui l’a débouté de sa demande sera donc confirmé.

— Sur la demande de licitation :

L’article 815-5-1 du code civil dispose que :

«Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa».

M. [N] [V] s’oppose à la licitation du bien aux motifs qu’il est très attaché à l’immeuble familial et qu’il a manifesté depuis octobre 2004 sa volonté de conserver la maison familiale en rachetant les parts de ses frères à hauteur de 90 000 € chacune considérant que le prix proposé est conforme aux données du marché.

Il estime que la licitation du bien après fixation du prix à 350 000 € est une atteinte excessive à ses droits notamment parce qu’il a signé un bail professionnel sur l’immeuble avec sa mère afin d’y développer son activité professionnelle d’agent immobilier spécialisé dans la vente de maisons solaires.

Il conteste l’appréciation portée par le premier juge qui a qualifié cette activité professionnelle d’hypothétique et ainsi il précise qu’il a déjà domicilié deux sociétés dans les lieux depuis le 1er juillet 2000 pour la SAS [47] et depuis le 15 octobre 2020 pour la seconde société [40]

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([41]) et qu’il utilise deux bureaux au 1er étage de la maison familiale pour son travail, y convoquant également chaque année les actionnaires de [47] et les associés de la [40], dans les six mois qui suivent la clôture de chaque exercice.

Il estime que la licitation de l’immeuble l’empêcherait de développer son activité professionnelle.

Il ajoute que son domicile a été fixé, dès le 1er octobre 2014, dans la maison familiale du [Adresse 18], suite à la demande de sa mère qui souhaitait qu’il s’occupe d’elle, précisant qu’il y habitait évidemment toujours lors du décès de celle-ci et qu’il y est resté depuis, à l’exception de la période de confinement qui l’a contraint de rejoindre sa résidence secondaire de 120 m2 sur 500 m2 de terrain à seulement 1 500 m de la Méditerranée,

achetée en novembre 1986 à [Localité 30], devenue sa maison de vacances depuis dix ans.

Il ajoute qu’il a continué à régler seul, comme depuis juillet 2019, tous les frais afférents au bien familial.

S’agissant de la licitation de la parcelle, M. [N] [V] affirme qu’une telle aliénation porte nécessairement une atteinte excessive à ses droits et à ceux de tous les héritiers en ce qu’il s’agit d’une réserve de bois de chauffage pour la maison sise à [Localité 44].

Les intimés concluent au rejet de cette demande aux motifs que le bien indivis sis [Adresse 33] à [Localité 44] n’a jamais servi d’habitation à M. [N] [V] qui est domicilié à [Localité 30].

Quant à l’exercice de sa profession, il considèrent que c’est pour les besoins de la cause que leur frère, actuellement âgé de 70 ans, tente de domicilier des « sociétés » aux activités peu actives dans le bien dont il cherche à obtenir l’attribution préférentielle alors qu’il est censé vivre à plus de 1000 km.

Il ressort des pièces versées aux débats que s’il est constant que la mère de [N] [V] lui a consenti un bail pour sa société [47] domiciliée depuis son immatriculation le 7 juillet 2020 au [Adresse 18], cette société est restée en veille économique pendant 22 ans et n’a eu aucune activité, [N] [V] expliquant à ses sociétaires dans la convocation pour l’AGO annuelle d’approbation des comptes 2022 qu’il venait d’obtenir la première carte professionnelle d’agent immobilier au cours de l’année 2023 et obtenu le premier permis de construire d’un bâtiment à énergie solaire.

Il ajoutait que la société n’ayant aucune activité et aucun actif, il payait avec ses fonds propres le loyer et les charges de 3 200 € par an.

Par ailleurs, la cour constate que la société [40] n’a été immatriculée que le 29 octobre 2020 après un changement d’objet social, son siège social ayant été transféré à l’adresse de l’immeuble litigieux alors qu’il était initialement fixé à [Localité 29] au domicile de M. [N] [V] suite au décès de sa mère, laissant ainsi apparaître la volonté de son gérant d’occuper les lieux litigieux avec l’une de ses sociétés, par ailleurs sans activité économique, dans le but d’empêcher la vente de l’immeuble à des tiers.

De plus, alors que dans ses conclusions M. [N] [V] expose être attaché à la maison familiale, il ressort du courrier qu’il a adressé à ses frères le 9 décembre 2019 (pièce n°14 des intimés), qu’il a écrit «sachez tout d’abord, tout comme vous, que je n’aime pas la maison de [Localité 44] telle qu’elle est actuellement distribuée : je ne l’ai jamais aimée avec tous ces étages ! …

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et encore moins ma chambre sans soleil est totalement inchauffable au bout du réseau de chauffage central du 2ème étage», considérant uniquement le bien comme ayant un potentiel exploitable dans le cadre d’une future activité professionnelle dont il rêve.

S’il ajoute qu’il est domicilié au [Adresse 16] à [Localité 44] depuis 2004, cette affirmation est contredite par l’ensemble des pièces du dossier, notamment tous les documents notariés postérieurs au décès de sa mère et notamment la déclaration de succession dans lesquels il est domicilié à [Localité 30], l’acte contenant la constatation de ses frères d’aliéner le bien reçu le 21 juin 2021 par Me [M] ayant été signifié à son domicile à [Localité 28] le 24 juin 2021, ainsi que le procès-verbal de carence.

Cette absence de domiciliation réelle à [Localité 44] apparaît confirmée par M. [N] [V] lui-même lorsqu’il écrit à ses frères dans un courriel du 31 mars 2020 dans lequel il explique qu’en raison du Covid 19 il est rentré chez lui à [Localité 30] précisant qu’il n’avait habité la maison que pendant deux mois.

Dans ces conditions, il ne peut donc se prévaloir d’une atteinte excessive à ses droits en cas de licitation de l’immeuble au titre d’une activité professionnelle inexistante et en l’absence d’attachement à l’immeuble dans lequel il n’est pas domicilié. Le jugement qui a ordonné sa licitation sera donc confirmé.

S’agissant du montant de la mise à prix fixée par le premier juge à 350 000 € pour l’immeuble sis au [Adresse 18], il l’estime surévalué sans pour autant justifier par la production d’évaluations faites par des professionnels d’une valeur moindre du bien, alors même qu’un acheteur (la SASU [31]) a fait une offre d’achat de 340 000 € le 24 décembre 2019, qu’il écrivait lui-même à ses frères dans un courriel du 31 mars 2020 qu’il ne voulait pas vendre à moins de 400 000 € et que le bien a été estimé par Mme [A] [D] exerçant au sein de l’agence [37] [Localité 44] entre 440 000 et 460 000 € le 23 septembre 2022.

Dans ces conditions, la mise à prix fixée à 350 000 € par le premier juge apparaît adaptée et sera confirmée.

Concernant les bois sis à [Adresse 26], le motif invoqué par M. [N] [V] apparaît inopérant en ce qu’il affirme que la parcelle fournit le bois de chauffage de la maison sis à [Localité 44] sans en justifier et alors que rien ne permet d’établir que la vente de cette parcelle causerait une atteinte excessive à ses droits ni que ces biens ne pourraient être vendus distinctement.

Compte-tenu de l’évaluation de cette parcelle le 2 août 2019 conformément à l’offre d’achat à 246 €, la mise à prix fixée par le premier juge à 250 € apparaît adaptée.

Le jugement qui a ordonné la licitation et la mise à prix de cette parcelle sera donc confirmé.

— Sur les dépens :

M. [N] [V] ayant succombé en première instance et en appel, le jugement qui l’a condamné à payer les dépens sera confirmé et il sera tenu de supporter les dépens de la procédure d’appel.

—  11 -

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

M. [N] [V] ayant succombé en son appel, l’équité commande de ne pas laisser à la charge des intimés l’intégralité de la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans la présente procédure.

Par conséquent, il sera condamné à payer à M. [T] [V] et à M. [S] [V] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les demandes formées en cause d’appel par M. [N] [V] visant à voir ordonner les opérations de compte liquidation et partage de la succession, la demande d’attribution préférentielle des biens immobiliers et le renvoi des parties devant le notaire.

Se déclare compétente pour statuer sur la demande d’expertise formée par M. [N] [V].

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [V] à payer les dépens de la procédure d’appel.

Condamne M. [N] [V] à payer à M. [T] [V] et à M. [S] [V] la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT