4^e Chambre

ARRÊT N° 203

R.G : 09/06057

Société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER SARL

C/

M. H A DE X

M^me K L M épouse A DE X

M^e Henri-Xavier C

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 MAI 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Patricia GRANGE-PITEL, Conseiller,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Agnès EVEN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2012

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mai 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER SARL

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Mary PLARD, Plaidant (avocat au barreau de NANTES)

INTIMÉS :

Monsieur H A DE X

né le XXX à ANNAPOLIS (ETATS-UNIS)

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP Jean-Loup BOURGES – Luc BOURGES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Olivier HUYGHUES DESPOINTES, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

Madame K L M épouse A DE X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP Jean-Loup BOURGES – Luc BOURGES, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Olivier HUYGHUES DESPOINTES, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

Maître Henri-Xavier C

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL AB LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Thierry CABOT, Plaidant (avocat au barreau de RENNES)

I-Exposé du litige :

Suivant promesse en date du 15 septembre 2006, Monsieur Y a vendu à Monsieur et Madame A de X, par l’intermédiaire de la société Ouest Atlantique Immobilier une maison d’habitation sise à Nantes, XXX, cadastrée section Z 224, moyennant le prix de 224000€, vente assortie de plusieurs conditions suspensives particulières et notamment l’obtention : – d’un état hypothécaire demandé par Maître C notaire du vendeur, confirmant l’absence de toute servitude passive susceptible de gréver le bien vendu, – d’un rectificatif par un géomètre expert concernant la bande de terrain devant l’accès de la maison, parcelle appartenant à la parcelle Z 225 et qui sera attribuée au profit de la parcelle Z 224, rectificatif aux frais du propriétaire actuel.

L’acte authentique devait être réitéré devant Maître C au plus tard le 30 novembre 2006.

La condition suspensive relative à la bande de terre dépendant de la parcelle Z 225 n’ ayant pu être réalisée, les acquéreurs ont fait savoir à l’agence immobilière par courrier de leur conseil du 24 avril 2007, qu’ils renonçaient à l’acquisition.

Par actes des 27 septembre et 4 octobre 2007, ils ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de NANTES, la société Ouest Atlantique Immobilier et Maître C aux fins de les voir condamnés in solidum à les indemniser des différents préjudices subis.

Par jugement du 25 juin 2009, le tribunal a sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— mis hors de cause Maître C,

— condamné la société Ouest Atlantique Immobilier à payer à Monsieur et Madame A DE X la somme de 9328,99€ outre 2000€ d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame A DE X à payer à Maître C la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ouest Atlantique Immobilier aux dépens.

La société Ouest Atlantique Immobilier a interjeté appel par déclaration déposée le 19 août 2009.

Par conclusions déposées et signifiées le 27 février 2012, la société Ouest Atlantique Immobilier demande sur le fondement des articles 1147 et 1178 du code civil, la réformation de la décision et le débouté des époux A DE X. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de Maître C à la garantir de toutes les condamnations mises à sa charge.

Renconventionnellement, elle demande la condamnation de Monsieur et Madame A DE X à lui verser une somme de 7000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 6§3 de la loi du 2 janvier 1970 outre 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient n’avoir commis aucun manquement au devoir de conseil qui lui incombe à l’égard des acquéreurs et fait observer qu’elle les a alertés de la difficulté relative à la propriété de la bande de terrain longeant la parcelle vendue, qu’ils ont dès lors fait le choix de signer la promesse en toute connaissance de cause. Elle ajoute qu’elle a vérifié l’existence de servitudes, que le notaire a confirmé leur absence et qu’il ne peut lui être reproché une faute grossière dans la rédaction de la condition suspensive relative à la bande de terre litigieuse dont l’acquisition dépendait d’un tiers.

Elle relève également qu’elle a accompagné les parties dans leur tentative de négociation pour aboutir à la vente et a réalisé de nombreuses démarches vis à vis du notaire et de Monsieur B propriétaire voisin, pour proposer des solutions qui finalement ont toutes été réfusées par les acquéreurs.

Elle estime par ailleurs que ceux-ci gonflent artificiellement leur préjudice et remarque qu’ils justifient l’engagement de différents frais par l’assurance reçue du notaire que les conditions suspensives étaient levées, ce qui la conduit à solliciter la garantie intégrale de Maître C, demande qui ne peut être analysée en une demande nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile, alors que devant le premier juge, elle avait déjà stigmatisé sa responsabilité et qu’en tout état de cause cette prétention était virtuellement comprise dans ses moyens de première instance. Elle ajoute qu’il est établi que le notaire connaissait parfaitement la situation de l’immeuble et la difficulté, qu’il a procuré à son client, le vendeur, des renseignements erronés et a tardé à saisir un géomètre pour établir un document d’arpantage.

Elle considére que le refus systématique de la part des acquéreurs des solutions proposées est fautif et justifie qu’elle reçoive une compensation égale au moment de sa commission.

Par conclusions déposées et signifiées le 5 mai 2011, les époux A DE X demandent la réformation du jugement et la condamnation in solidum de la société Ouest Atlantique Immobilier et de Maître C à leur verser la somme de 13400€ au titre des frais et honoraires engagés, outre 2000€ de frais irrépétibles.

Ils rappellent que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil vis à vis de l’acquéreur, qui lui impose de vérifier les éléments de droit et de fait susceptibles de valider ou non la vente projetée et d’éclairer les parties sur la situation exacte du bien en vente. Ils soutiennent qu’elle a commis une erreur grossière dans l’établissement de la condition suspensive, inadaptée pour obtenir la propriété de la bande de terrain dépendant de la parcelle voisine.

Ils reprochent par contre au premier juge d’avoir écarté la responsabilité du notaire et relèvent que même s’il n’est pas la rédacteur de la promesse, Maître C est intervenu à tous les stades de l’opération. Ils relèvent notamment qu’il avait connaissance de la difficulté relative à la bande de terrain de la parcelle 225 dès avant la signature de la promesse, qu’il aurait dû proposer une autre rédaction de la condition suspensive de nature à permettre la mutation de cette bande. Ils estiment également qu’il a manqué à son devoir de conseil en indiquant à son confrère le 17 octobre 2006 que les conditions suspensives étaient levées, ce qui laissait entendre qu’il n’existait plus de difficulté sur la bande de terre litigieuse. Enfin, ils considérent qu’il a tardé à envisager les solutions alternatives avec le propriétaire voisin.

Ils soutiennent que ces erreurs cumulées les ont conduit à engager des frais en pure perte notamment pour mettre au point le permis de construire et mettre en vente leur propre bien , auxquels s’ajoute une importante perte de temps en réunions avec les différents intervenants, sans résultat en raison de conditions posées par Monsieur B, qui remettaient en cause leur projet d’aménagement des lieux.

Par conclusions déposées et signifiées le 9 mars 2012, Maître C demande la confirmation du jugement, le débouté de l’ensemble des demandes à son encontre et la codamnation in solidum de la société Ouest Atlantique Immobilier et des époux A DE X à lui verser une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles.

S’agissant de la demande de garantie formulée à son encontre par l’agence immobilière, il soutient qu’elle est irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile. Il ajoute qu’une telle demande ne peut être déclarée recevable sur le fondement de l’article 566 du même code comme constituant l’accessoire, la conséquence ou la complément d’une demande, puisque l’agence n’avait présenté aucune demande à son encontre devant le premier juge.

Il ajoute que la société Ouest Atlantique Immobilier ne peut lui reprocher de ne pas avoir alerté ses clients à savoir les époux Y vendeurs, sur la situation de l’immeuble, alors qu’ils étaient parfaitement informés de la situation d’enclave, notamment par un courrier de Maître DEJOIE du 20 septembre 1994 auquel ils n’avaient pas souhaité donner suite et que l’agence doit répondre de ses erreurs dans la rédaction de la promesse, acte auquel il n’a pas participé.

En réponse aux acquéreurs, il fait valoir qu’il n’est débiteur d’une obligation de conseil qu’à l’égard des personnes pour le compte desquels il a instrumenté, ce qui n’est pas le cas des époux A DE X. Il rappelle n’avoir en aucune façon participé à l’établissement de la promesse de vente et à la rédaction de la condition suspensive, n’en ayant jamais eu communication avant la signature et s’étant contenté de communiquer à l’agence une correspondance accompagnée d’un état hypothécaire confirmant que la parcelle 224 n’est grévée d’aucune servitude, ce qui correspond à la réalité.

Il admet avoir tenté de trouver des solutions pour obtenir une cession de la bande de terre litigieuse pour aboutir à la vente, mais conteste l’interprétation donnée par les acquéreurs au courrier du 17 octobre 2006, destiné à son confrère qui se limitait à indiquer que la condition suspensive relative aux servitudes affectant la parcelle vendue, également prévue dans la promesse, était levée, ce qui était sans lien avec la réalisation de la condition relative à la parcelle 225.

Il relève enfin l’imprudence des acquéreurs à engager des frais importants, alors qu’ils n’avaient obtenu aucune garantie sur la réalisation de la condition suspensive litigieuse.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures vises ci-dessus.

II-Motifs :

Sur les responsabilités :

* Sur la responsablité de l’agence immobilière :

Comme l’a justement relevé le premier juge, l’agent immobilier mandaté pour réaliser la vente d’un bien, doit s’assurer de la réunion de l’ensemble des conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la promesse qu’il établit. Dans ce cadre et censé en qualité de négociateur avoir visité le bien vendu, il lui appartient de vérifier sa situation exacte, tant d’un point de vue physique que juridique et à partir de ses constatations de prévoir dans son acte, les dispositions les mieux adaptées pour solutionner les difficultés identifiées afin de permettre de régulariser l’acte authentique.

En l’espèce, il n’est pas contestable qu’au moment de la signature de la promesse le 15 septembre 2006, l’état d’enclave de la parcelle 224 vendue, par une bande de terrain dépendant de la parcelle 225, dont atteste un simple examen du plan cadastral produit aux débats, était connu. Il n’est pas discuté que les époux A DE X ne souhaitaient pas voir perdurer cet état même s’il constituait un titre légal, qui leur permettait d’emprunter cette bande de terre pour rejoindre le fonds vendu à partir de la route et voulaient afin de se garantir un droit indiscutable que cette bande soit rattachée à la parcelle acquise.

Pour satisfaire cette demande des acquéreurs, l’agence a introduit dans la promesse une condition suspensive particulière, libellée comme suit : « rectificatif par un géomètre expert concernant la bande de terrain devant l’accès de la maison, parcelle appartenant à la parcelle DI225 et qui sera attribuée au profit de la parcelle Z 224, rectificatif aux frais du propriétaire actuel Monsieur et Madame Y. » Si cette formulation rappelle l’objectif poursuivi, force est de constater qu’elle ne permet pas d’y répondre. L’agence immobilière, professionnelle de la vente ne pouvait ignorer que le rattachement à la parcelle 224 de la bande de terrain qu’elle mentionne comme appartenant à la parcelle voisine 225 ne s’opérerait que par l’effet d’un transfert de propriété mettant en cause un tiers, peu important qu’il ait alors été identifié ou non et qu’une correction administrative ne pouvait solutionner la difficulté. Elle ne pouvait non plus pour justifier sa rédaction se satisfaire des allégations du vendeur relatives à une erreur du géomètre lors de la division du fonds unique en deux parcelles ( 224 et 225).

Afin de remplir son obligation à l’égard d’acquéreurs dont il n’est pas démontré qu’ils connaissaient les incidences juridiques de leur souhait, il appartenait à l’agence de prévoir une clause conditionnant la vente à l’obtention de la propriété de la bande litigieuse et organisant les modalités de négociation avec le tiers concerné. Le tribunal a donc considéré à juste titre qu’en donnant aux acquéreurs, la fausse assurance qu’une rectification cadastrale leur permettrait d’obtenir le rattachement souhaité, la société Ouest Atlantique Immobilier a commis une faute qui engage sa responsabilité.

L’appelante ne peut utilement reprocher aux acquéreurs d’avoir refusé les solutions qui leur ont été proposées. En effet, il résulte des courriers échangés par les notaires des différentes parties, qu’ont été évoqués l’octroi d’une servitude conventionnelle, qui ne correspondait pas à ce qui était demandé, pas plus qu’une propriété indivise ; que l’échange envisagé avec le voisin remettait en cause le projet de rénovation, préparé pour obtenir la délivrance du permis de construire, par les acquéreurs avec l’architecte et ne leur garantissait qu’un droit de passage. En l’absence de comportement fautif des acquéreurs à son égard et alors au contraire que l’importance de l’erreur commise dans la rédaction de la condition suspensive relative à la bande terre dépendant de la parcelle 225, contredit sa revendication d’une prestation efficace, elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 7000€.

* Sur la responsabilité du notaire :

La société Ouest Atlantique Immobilier sollicite pour la première fois devant la cour, ce qu’elle ne conteste pas la garantie du notaire. Or, l’article 564 du code de procédure civile prohibe les prétentions nouvelles devant la cour, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter une prétention adverse ou juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance d’un fait, hypothèses qui ne concernent pas cette demande. L’article 566 du même code permet certes aux parties d’expliciter des prétentions virtuellement comprises dans leurs demandes et défenses soumises au premier juge et d’ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément. Cependant il suppose qu’une demande ait été formulée devant le premier juge par la partie qui l’invoque.Or, en l’espèce, la société Ouest Atlantique Immobilier n’a formulé aucune demande de garantie contre le notaire, pourtant présent à la procédure, devant le tribunal se contentant d’argumenter sur ses manquements en réponse à la demande des acquéreurs. En conséquence, sa demande de garantie doit être déclarée irrecevable.

Les acquéreurs recherchent également la responsabilité de Maître C. A cet égard, il est constant que le notaire est débiteur d’une obligation de conseil au bénéfice des parties pour lesquelles il instrumente. Or, Maître C relève à juste titre qu’il n’est pas le rédacteur de la promesse de vente conclue entre Monsieur Y et les époux DE X et qu’il n’a pris aucune part à l’établissement de ses clauses et conditions. En effet, s’il apparaît que le 14 septembre 2006, il a adressé à l’agence immobilière une copie de l’état hypothècaire confirmant la désignation du bien et son propriétaire, ainsi que l’absence de servitude passive grevant la parcelle 224, il n’est démontré par aucune pièce, qu’il a indiqué que le vendeur détenait des droits sur la parcelle 225 ou que l’état d’enclave qu’il connaissait pour avoir établi un compromis quelques mois plus tôt dans lequel il avait d’ailleurs pris des dispositions pour pallier cette difficulté, résultait d’une erreur du géomètre. De la même façon, il n’est pas démontré que le notaire a participé à la rédaction de la condition suspensive litigieuse, relative au rattachement de la bande de terrain de la parcelle 225 au bien vendu, ou en ait eu connaissance avant la signature le 15 septembre 2006, étant observé qu’il n’est pas de façon générale débiteur d’une obligation de conseil à l’égard de l’agence immobilière, également professionnelle de la vente.

Les courriers échangés après la signature de la promesse entre les parties et les notaires respectifs des parties et du voisin, révèlent que Maître C qui devait normalement rédigé l’acte authentique est effectivement intervenu pour tenter de dénouer une situation exclusivement due à la rédaction inadapatée de la condition suspensive insérée par l’agence dans la promesse. Le fait que les solutions qu’il a proposées après concertation avec le notaire des acquéreurs et celui du propriétaire voisin, qui étaient juridiquement fondées n’ont pas été acceptées par les époux DE X ne suffit pas à démontrer une faute de sa part.

Par ailleurs, les époux DE X ne peuvent soutenir que l’assurance donnée par Maître C quant à la levée des conditions suspensives les a conduit à poursuivre leur démarche et engager des frais. En effet, il n’est produit aucun courrier du notaire les assurant de la levée des contitions suspensives et notamment de celle relative à la bande litigieuse. Le courrier adressé par Maître C à Maître D notaire des acquéreurs, le 17 octobre 2006 précise clairement que les conditions suspensives levées concernent celles relatives aux servitudes, soit l’absence de servitudes passives susceptibles de grever la parcelle 224 vendue, mentionnée également en additif à la promesse et totalement étrangère à la condition de rattachement de la bande de terre de la parcelle 225, point sur lequel Maître D n’a pu se méprendre et qu’il lui appartenait d’expliquer à ses clients les acquéreurs.

Il s’en déduit qu’il ne peut être reproché aucune faute à Maître C en relation avec le préjudice allégué par Monsieur et Madame A DE X. Le jugement qui les a déboutés de leur demande à son encontre doit donc être confirmé.

Sur le préjudice de Monsieur et Madame A DE X :

La société Ouest Atlantique Immobilier était avisée de l’intention des acquéreurs de réaliser dans l’immeuble des travaux modifiant la structure de la maison et par suite soumis à l’obtention d’un permis de construire, de ce qu’ils devaient monter un dossier de crédit, autant d’opérations engendrant des frais.

Dès lors ces frais qu’ils justifient pour un montant de 7328,99€, sont en lien direct avec les obligations qu’ils ont souscrites dans le cadre de la promesse. Il ne peut leur être reproché un comportement imprudent sur ce point, puisque comme l’a pertinamment relevé le premier juge, ils ont adressé à l’agence le 29 septembre 2006 un courrier lui rappelant qu’ils allaient devoir engager ces frais et sollicitant des assurances sur la conduite du dossier quant à la levée des conditions suspensives et qu’il n’est justifié de la part de l’agence d’aucune réponse leur conseillant la prudence. La société Ouest Atlantique Immobilier sera condamnée à leur verser cette somme et le jugement confirmé de ce chef. Il le sera également en ce qui concerne l’indemnisation du préjudice complémentaire subi par les acquéreurs à raison du temps perdu en réunions et démarches pour tenter de trouver une solution satisfaisante, de la désorganisation d’un projet immobilier muri et sérieux. En effet, Monsieur et Madame A DE X ne produisent devant la cour aucune pièce justifiant la majoration de l’indemnité à laquelle ils prétendent.

L’équité commande que Monsieur et Madame A DE X ne conservent pas à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont engagés du fait du recours de la société OUEST ALTANTIQUE IMMOBILIER, celle-ci devra leur verser une indemnité de 2000€ en sus de celle accordée par le premier juge.

La même considération justifie que Maître C ne supporte pas la charge des frais qu’il a engagés pour faire valoir son argumentation tant devant le premier juge que la cour. Il lui sera donc accordé une indemnité de 3000€ à ce titre qui sera supportée par la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER, le jugement étant sur ce point réformé.

Succombant à ses demandes , cette dernière supportera également les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Par ces motifs :

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame A DE X à payer à Maître C une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER à verser à Maître C une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Y additant,

Déclare irrecevable la demande de garantie présentée par la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER à l’encontre de Maître C,

Déboute la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER de sa demande indemnitaire à l’encontre de Monsieur et Madame A DE X,

Condamne la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER à verser à Monsieur et Madame A DE X une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société OUEST ATLANTIQUE IMMOBILIER aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, P/Le Président empêché,

B. Delapierregrosse