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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 14 MAI 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/02300

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2010

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1109000431

APPELANTS :

Monsieur J F G

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e Olivier DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame M N U O épouse F G

née le XXX à Marseille

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par M^e Olivier DUPUIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.A SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Gilles ARGELLIES, Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Odile LABERTRANDE, avocat plaidant de la SCP SCHEUER – VERNHET et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A Y FRANCE IARD

représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

représentée par la SCP Gilles ARGELLIES, Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER,

assistée de M^e Odile LABERTRANDE, avocat plaidant de la SCP SCHEUER – VERNHET et associés, avocats au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Février 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le MERCREDI 20 MARS 2013 à 14H, en audience publique, Madame Chantal RODIER, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M^me D E, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N-D COMTE

ARRET :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par N-D COMTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 22 août 2007, Monsieur P F G et Madame M N O épouse F G faisaient l’acquisition d’un appartement de type T4, situé Résidence Saint-Barthélemy, rue des chasseurs à Montpellier, dont le vendeur et constructeur est la SA Société Nationale Immobilière (SNI) et qui constitue le lot n° 25 d’une copropriété.

Le constructeur avait souscrit la garantie décennale légale auprès de la SA Y France IARD.

Par acte de sous-seing privé du 23 avril 2008, Monsieur et Madame F G donnaient à bail à Monsieur B C et Madame H I cet appartement à usage d’habitation pour une entrée dans les lieux le 4 juillet 2008.

Cependant, dès le début du bail, les locataires se plaignaient d’un certain nombre de désordres et notamment :

— la faible pression sur les arrivées d’eau,

— l’absence de planéité de la terrasse,

— la dangerosité de l’installation de gaz.

Le 26 février 2009, dans un souci de sécurité, la société Gaz de France (GDF) condamnait le circuit d’alimentation en gaz intérieur à l’appartement après avoir constaté une baisse de pression lors de l’allumage de la chaudière.

Afin de répondre aux besoins de ses locataires, le bailleur dépêchait immédiatement une entreprise, laquelle, selon devis du 11 mars 2009, installait un réseau parallèle apparent, alimentant la chaudière à gaz. Le gaz était rétabli le 16 mars 2009.

La SNI, informée par les propriétaires des désordres allégués par les locataires, reconnaissait l’existence de dysfonctionnements sur le système de chauffage dans l’immeuble. Elle renvoyait les propriétaires et le syndic de la copropriété à effectuer les démarches auprès de la compagnie d’assurances.

Les époux F G, par l’intermédiaire de leur mandataire OTI, lequel était également le syndic de la copropriété, déclaraient le sinistre auprès de l’assureur « dommages ouvrage » le 5 mars 2009 pour le problème de gaz, et le 24 mars 2009 pour les autres désordres et demandaient la désignation d’un expert.

Le cabinet A était désigné par l’assureur et déposait deux rapports les 5 et 15 mai 2009.

*****

Par déclaration au greffe du 6 mars 2009, Monsieur B C et Madame H I saisissaient le tribunal d’instance de Montpellier aux fins d’obtenir la condamnation de M. et M^me F G à leur payer :

— la somme de 828,35 euros en réparation des frais d’hébergement engagés suite à la fermeture temporaire de l’alimentation de gaz,

— celle de 3 920 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à février 2009.

Par actes d’huissier des 25 et 28 mai 2009, M. et M^me F G assignaient en intervention forcée la SNI et son assureur Y aux fins de voir :

Condamner la SNI et Y à :

— les relever et garantir des condamnations pouvant être prononcées au profit de Monsieur B C et Madame H I,

— leur rembourser les frais de réparation engagée,

— réparer l’intégralité des désordres constatés dans leur appartement.

Par jugement mixte du 14 janvier 2010, le tribunal d’instance de Montpellier a :

— condamné Monsieur et Madame F G à payer à Monsieur B C et Madame H I la somme de 940 euros en réparation de leur préjudice,

— mis hors de cause la société SNI,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur X

APPEL

Monsieur et Madame F G relevaient appel de ce jugement par déclaration du 27 mars 2012.

Cette procédure était enregistrée sous le numéro 12/02300.

*****

L’expert déposait son rapport le 19 avril 2011.

En lecture de ce rapport d’expertise Monsieur et Madame F G demandaient la condamnation de la compagnie Y France IARD à leur payer une somme de 6 684,58 euro, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 27 février 2012, le tribunal d’instance de Montpellier déclarait Monsieur et Madame F G irrecevables en leurs demandes.

*****

APPEL

Monsieur et Madame F G relevaient appel de ce jugement par déclaration au greffe du 30 mars 2012. Cette procédure était enregistrée sous le numéro 12/02421.

Par ordonnance du 20 septembre 2012 le conseiller de la mise en état ordonnait la jonction des deux procédures en appel sous le numéro 12/02300.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2013.

*****

Dans leurs dernières conclusions, en date du 15 octobre 2012, Monsieur et Madame F G, au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, des articles L. 242-1 et suivants du code des assurances, du rapport d’expertise, demandent à la cour de :

Réformer le jugement mixte du 14 janvier 2010 en ce qu’il a déclaré la SA Société Nationale Immobilière (SNI) hors de cause,

Réformer le jugement du 27 février 2012 en ce qu’il les a jugés irrecevables en leurs demandes,

Statuant à nouveau, rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires :

Les juger recevables en leurs demandes,

Condamner solidairement la SA Société Nationale Immobilière (SNI) et la SA Y France IARD à leur payer la somme de 6 684,58 euros avec intérêts au taux légal compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à complet paiement,

Débouter la SA SNI et la SA Y de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner solidairement la SA Société Nationale Immobilière (SNI) et la SA Y France IARD à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des opérations d’expertise.

*****

Dans ses dernières conclusions en date du 14 août 2012 déposés sous le numéro RG 12.02421 au nom de la SA Y France IARD, et dans leurs dernières conclusions déposées à la même date sous le numéro RG 12.02300 au nom de la SA Y France IARD et de la SA société nationale immobilière -SNI, les intimées demandaient à la cour d’ordonner la jonction des deux procédures, ce qui a été fait par le conseiller de la mise en état.

Au fond, au visa des articles L.243-1 du code des assurances et L. 242-1 du code des assurances, des articles 1792 et suivants du code civil, et des deux jugements entrepris, elles demandent à la cour de :

Juger que les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur X « en l’état » ne peuvent bénéficier à l’appelante (sic, en réalité aux appelants),

Juger que :

— les conditions de la mise en jeu de la police DO CNR (dommages ouvrage constructeur non réalisateur) ne sont pas réunies,

— la compagnie Y France IARD a, à bon droit, opposé une non-garantie,

— la responsabilité de la SA SNI n’est pas établie,

— la matérialité des réclamations à caractère non décennal n’est pas établie,

— les demandes adverses sont irrecevables, injustes et mal fondées,

Prononcer la mise hors de cause pure et simple de la SA SNI dont la notion de responsabilité n’est pas établie au regard des dispositions précitées,

Prononcer la mise hors de cause de la compagnie Y attraite en sa qualité d’assurance DO CNR

Dire l’appel adverse irrecevable, injuste et mal fondé,

Confirmer le jugement attaqué tant en ce qui concerne la compagnie Y que la SA SNI,

Faisant droit à leur appel incident,

Condamner les demandeurs à leur verser à chacune les somme de :

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

—  4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M O T I F S

Sur la recevabilité de l’appel contre le jugement mixte du 14 janvier 2010 :

L’irrecevabilité de l’appel ne peut plus être invoquée devant la cour en ce qu’elle ne peut l’être que dans le cadre d’un incident devant le conseiller de la mise en état, lequel a désormais compétence exclusive en la matière.

La fin de non-recevoir opposée par les intimées sera en donc voie de rejet.

Sur la mise hors de cause de la SNI par le jugement mixte du 14 janvier 2010 :

Pour prononcer la mise hors de cause de la société SNI, le premier juge a retenu que l’action en garantie, fondée sur le régime de responsabilité légale des constructeurs, ne pouvait être dirigée qu’à l’encontre de la compagnie d’assurances Y.

Les appelants reprochent au premier juge d’avoir soulevé d’office ce motif, sans avoir demandé aux parties de se prononcer sur ce point. Cependant cette constatation se déduisait de la simple lecture de l’acte authentique de vente, lequel était produit en pièce 1 par les appelants eux-mêmes et donc soumis au débat des parties.

Les appelants reprochent ensuite au premier juge de s’être borné à constater qu’ils bénéficiaient « en lieu et place du vendeur (c’est-à-dire de la SNI) des diverses garanties et responsabilités attachées à la construction, telles que régies par les articles 1792 et 2270 du code civil ».

Cependant, cette phrase, tirée du texte même de la page 9 de l’acte de vente, résumait pourtant l’essentiel des dispositions contractuelles afférentes aux garanties, de sorte qu’il suffisait aux parties de relire attentivement ce contrat dans ses pages 9 à 14 pour constater que :

— ce bénéfice résultait d’une dérogation expresse du contrat en ce qu’immédiatement avant la phrase citée par le premier juge, il est précisé : « par suite et par dérogation à ce qui a été indiqué ci-dessus, sous le paragraphe premier des charges et conditions, relativement aux vices cachés’ »,

— l’article 2270 du code civil, ainsi que les articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3, 1792-4 du même code auquel il renvoie, sont intégralement reproduits dans le corps de l’acte, en pages 9 et 10, immédiatement après le paragraphe cité par le premier juge,

— l’article 2270 du code civil qui définit la durée pendant laquelle la responsabilité du constructeur peut être engagée, ne concerne pas la seule garantie décennale puisque au contraire, cette disposition précise la durée biennale de la garantie due en application de l’article 1792-3 précité, soit la garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement,

— « comme la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 le lui impose, le vendeur déclare avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie Y France IARD en date du 14 juin 2006 sous le numéro 3157235504 » (page 13),

— au paragraphe II-D en page 14 : « l’assureur est informé qu’il aura, au regard de l’assurance’dommages, la qualité d’assuré et sera tenu de ce fait des obligations en résultant (') par ailleurs, sa qualité d’assuré subroge l’acquéreur dans tous les droits résultant du contrat. »,

— un tableau récapitulatif des durées des garanties figure en page 11, parmi lesquelles figurent la garantie décennale dommages-ouvrages (articles 1646-1, 1792 et 1792-2 du code civil) et la garantie biennale de bon fonctionnement (1792-3 du code civil).

Il s’évince donc de la lecture approfondie du contrat, que par l’effet de la subrogation, l’Acquéreur se trouve être assuré en lieu et place du Vendeur, tant au titre des garanties décennales que de la garantie biennale, de sorte qu’il se trouve dispensé de mettre en cause le vendeur pour actionner l’une de ces garanties.

Dès lors en l’espèce, les appelants, en leur qualité d’acquéreurs, peuvent se prévaloir auprès de la compagnie d’assurances des garanties légales, les droits et actions attachées à la chose ayant été transmis avec celles-ci par application du contrat et des dispositions des articles 1792 et 2270 du code civil.

Par ailleurs, c’est à tort que, pour justifier leur mise en cause de la SNI, les époux F G font valoir que la discussion porte également sur la mise en 'uvre de la garantie de parfait achèvement due par le promoteur vendeur.

En effet, la durée de la garantie de parfait achèvement est limitée à un an, de sorte qu’à la date des déclarations de sinistre des 5 et 24 mars 2009, cette garantie n’était plus mobilisable, puisque l’immeuble en copropriété au sein duquel l’appartement a été acquis le 22 août 2007 avait fait l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux en date du 3 juillet 2007, publiée le 5 juillet 2007.

Le moyen des appelants sera donc en voie de rejet, et le jugement mixte du 14 janvier 2006, dont l’appel était cantonné à ce seul point, sera donc confirmé.

Sur la critique du jugement du 27 février 2012 en ce qu’il a prononcé l’irrecevabilité des demandes des époux F G :

Pour déclarer irrecevables les demandes des époux F G, le premier juge a estimé que les déclarations de sinistres n’avaient été transmises qu’à la SA MARCH, intermédiaire d’assurances, et non directement à la compagnie Y.

Or, la compagnie Y ne peut tout d’abord dénier la qualité d’intermédiaire de la SA Z, puisque cette société figure comme telle sur la police d’assurance référencée n°3157235504 et les quittances y afférentes, qu’elle produit en sa pièce 7.

Les appelants démontrent ensuite par leurs pièces 20 et 29 que lesdites déclarations de sinistres ont bien été transmises par la SA MASH à la compagnie Y, de sorte que cette dernière a été parfaitement saisie.

C’est à tort que le premier juge a estimé que la réception des déclarations de sinistre par Y n’était pas établie alors que c’est bien à la suite de ces déclarations que l’assureur Y a instruit le dossier selon la procédure contractuelle en mandatant un expert amiable le cabinet A.

En effet, le cabinet A indique expressément dans sa convocation adressée le 24 avril 2009 et produite en pièce 32, que Y a « reçu de OTI une déclaration de sinistre dont elle a accusé réception le 11 mars 2009 », ce qui établit la réception par la compagnie d’assurances. La compagnie Y fait donc preuve de mauvaise foi lorsqu’elle soutient l’absence de déclaration de sinistre alors même que son expert a eu connaissance de la date à laquelle elle a accusé réception de la première déclaration de sinistre.

Cette réception du 11 mars est également mentionnée en page 3 du rapport d’expertise A du 5 mai 2009. (pièce 33).

En outre, la réponse faite par Y dans son courrier du 13 mars 2009, en pièce 24, informant le syndic de la mission d’expertise confiée au cabinet A démontre en elle-même qu’elle a reçu la déclaration de sinistre du 5 mars 2009.

Par ailleurs, le courtier Z a accusé réception le 26 mars 2009 de la déclaration de sinistre du 24 mars 2009 dont il est bien dit qu’elle est complémentaire de la première déclaration de sinistre.

Or, l’assureur Y n’a pas manifesté sa décision de ne pas garantir le sinistre dans le délai de 60 jours maximum prévu à l’article L. 242-1 du code des assurances.

Au contraire, la compagnie Y a mandaté le même expert à la suite des deux déclarations de sinistre, lequel a rendu deux rapports :

— en date du 5 mai pour l’installation du gaz,

— en date du 15 mai pour les autres désordres.

Un rapport complémentaire d’expertise a encore été adressé par ce même cabinet A le 22 juin 2009, dans lequel il est expressément fait référence au rapport du 15 mai 2009 auquel la compagnie Y était invitée à se reporter pour les chapitres :

— présentation de l’affaire

— circonstances du sinistre.

L’expert mentionne bien dans son rapport du 15 mai 2009 (pièce 35) : le cabinet Z comme étant « intermédiaire », le n° de police comme étant le n°3157235504, la déclaration de sinistre comme étant du « 24 mars 2009 » et « reçue le 27 mars 2009 », et les dommages déclarés par l’assuré comme étant : « appartement 25 propriété F-G problème de pression d’eau avec l’installation du logement lorsque plusieurs robinets sont ouverts simultanément ; les dalles de la terrasse s’affaissent, affaissement du seuil de la baie coulissante du séjour, une fenêtre dans une chambre coince ».

En lecture de ces rapports, elle a pris position à deux reprises, en acceptant de prendre en charge certains désordres et en refusant de prendre en charge les désordres objet du présent litige, ainsi qu’il s’évince de ses courriers des 20 mai 2009 (pièce 36) et 10 juillet 2009 (pièce 37).

Dès lors, c’est à tort que le premier juge a considéré que qu’il n’était pas justifié d’une déclaration de sinistre régulièrement adressée à la compagnie Y et jugé irrecevables les demandes des époux F G alors que ces derniers justifient à suffisance que les formalités prévues par les articles L. 242-1 et A. 243- 1 du code des assurances et l’annexe de ce dernier ont été respectées.

En conséquence, le jugement du 27 février 2012 sera infirmé sur ce point et il sera statué au fond.

Sur le rapport d’expertise

Sur l’opposabilité du rapport d’expertise :

Seule la société SNI soutient que le rapport d’expertise lui serait inopposable dans la mesure où les opérations d’expertise auraient été conduites en son absence.

Or, cette question est devenue sans objet en raison de la confirmation du jugement mixte sur la mise hors de cause de la SNI.

En toute hypothèse, attraite en intervention forcée par assignation en mai 2009, la SNI n’avait pas estimé devoir constituer avocat devant le premier juge, tenant la présence de son assureur Y habilité à la représenter tant lors du jugement ayant ordonné l’expertise que dans le cadre des opérations d’expertises elles-mêmes. Le rapport d’expertise versé aux débats a en outre été soumis à la discussion des parties, de sorte qu’il lui est pleinement opposable.

Sur l’état du rapport d’expertise :

Le fait que, faute de consignation complémentaire, les opérations d’expertises n’aient pas donné lieu à un rapport définitif, n’est pas en lui-même de nature à invalider le contenu des écrits de l’expert.

En effet, son premier rapport, réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans sa mission, apporte des constats et des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, de sorte qu’il peut servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Les intimées n’ont pas souhaité ni formuler des dires, ni débattre des dires des appelants, ni véritablement discuter les désordres.

Si la compagnie Y estimait utiles les vérifications complémentaires sur la pression d’eau, proposées par l’expert, mais qui supposaient un coût supplémentaire et une autre réunion d’expertise, elle pouvait tout aussi bien régler la consignation complémentaire, les appelants estimant quant à eux que les éléments recueillis par l’expert et les avis qu’il donne sont suffisants à prouver leur préjudice.

Sur les désordres :

Défaut de planéité de la terrasse :

La planéité n’est pas respectée, n’est pas conforme au DTU. Les dalles n’étant pas au même niveau, la construction présente un risque pour la sécurité des personnes. Il ne peut y être installé de façon stable du mobilier de jardin. En outre, l’expert note un problème d’hygiène au regard des eaux stagnant sous les dalles et de la nécessité de nettoyer et de vérifier si les évacuations ne sont pas bouchées.

L’expert évalue le coût de remise à niveau à la somme de 956,80 euros.

L’insuffisance de l’alimentation en eau :

L’expert constate « pour ce qui est de la distribution d’eau chaude et froide qu’il est manifeste que les installations ne sont pas conformes en terme de débits minimum réglementaires, ce qui devient encore plus critique avec deux points de soutirage, tels évier et baignoire, a fortiori si c’est l’eau chaude qui est utilisée.

Plusieurs causes peuvent être cumulatives, parmi lesquelles principalement :

— la situation défavorable de l’appartement qui est au niveau le plus élevé du bâtiment et en point le plus éloigné par rapport à la gaine technique,

— la distribution après compteur peut être insuffisante,

— le tube réticulé « plié » sous la dalle,

— l’appartement peut être mal réalisé en termes de sections

— le caractère inadapté de la nourrice de répartition.

La faiblesse structurelle du débit d’eau qui provient en toute hypothèse d’un ou plusieurs défauts de conception de l’immeuble.

L’expert déduit l’écrasement de la canalisation d’eau froide de celui de la canalisation de gaz, en précisant « nous n’irons pas jusqu’à démolir l’ensemble de la dalle et du carrelage du couloir et du logement afin de trouver l’écrasement de la canalisation ».

Or, les travaux de vérification des causes multiples cumulatives seraient supérieures à la demande faite pour ce poste de préjudice, de sorte qu’il ait raisonnable que les parties aient préféré renoncer à ces investigations plus poussées plutôt que d’effectuer une consignation complémentaire pour la poursuite de l’expertise.

La faiblesse du débit résulte en partie d’un défaut de conception qu’il n’est pas possible de réparer, sauf à faire des travaux non demandés par les appelants puisqu’étant sans commune mesure avec la gravité du désordre. Les appelants chiffrent à 1 000 euros leur préjudice sur ce point.

L’expert chiffre en outre à 500 euros le remplacement de la nourrice de répartition située sous l’évier, nécessaire pour résoudre à minima ce problème.

L’insuffisance de l’alimentation en gaz :

La faiblesse de l’alimentation en gaz a été expliquée par l’expert comme la conséquence de l’écrasement de la canalisation lors des travaux.

La canalisation d’un voisin a été refaite pour les mêmes raisons.

Il est établi par la pièce 18 des appelants que la société SNI reconnaissait d’ailleurs des problèmes récurrents dans les prestations réalisées par l’installateur SANICLIMATHERM.

La réalisation d’un réseau parallèle apparent, court-circuitant l’ancienne alimentation, a résolu ce problème. Il ne saurait être fait grief aux appelants d’avoir réalisé ces travaux avant l’expertise, au regard de l’urgence qu’il y avait à répondre aux besoins des locataires.

Le coût de ces travaux pour la nouvelle canalisation de gaz était de 1 587 euros, justifié par facture de la SARL MANUEL du 11 mars 2009, facturé au syndic OTIS qui l’a ensuite refacturé aux époux F G (pièces 21 à 23, 30 et 31).

S’y ajoute la somme de 700 euros de peinture pour couvrir la nouvelle canalisation, selon l’estimation de l’expert.

Le manque de débit de gaz est caractérisé par l’impossibilité d’utiliser la chaudière en même temps que la gazinière et par l’extinction intempestive de celle-ci. Contrairement aux allégations d’Y, le problème ne provient pas de la cuisinière puisque l’expert qui a visité les lieux alors que les locataires étaient présents n’a pas constaté de défectuosité de celle-ci.

Le préjudice de jouissance des locataires, lié au défaut d’alimentation en gaz, qu’ils ont indemnisé à la suite du jugement par le règlement de 940 euros a été apprécié strictement par le premier juge, puisque la demande des locataires portait sur la somme de 4 748,35 euros. C’est donc à tort que les intimées soutiennent à ce titre que le préjudice de jouissance des locataires n’est pas justifié.

Par ailleurs, les appelants évaluent leur préjudice moral à 1 000 euros.

Il est établi par l’acte de vente et il n’est pas contesté que l’immeuble en copropriété est destiné à la location. En acquérant un bien neuf pour une meilleure rentabilité locative, les appelants se sont en réalité trouvés confrontés à des tracas et à la mauvaise foi de l’assureur leur déniant en grande partie sa garantie.

Sur les garanties mobilisables :

A titre principal, les appelants estiment que les désordres entrent dans le champ de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Subsidiairement, si des désordres n’entraient pas dans le champ de la garantie décennale, ils entreraient dans le champ d’application de l’article 1792-3 du code civil :

« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Si la compagnie Y allègue que les désordres ne relèvent pas de la garantie décennale, elle ne le démontre pas, alors qu’au contraire l’expert judiciaire retient : « nous pouvons déjà affirmer que ce logement a été vendu avec des malfaçons et des vices cachés et que ceux-ci peuvent être de nature à le rendre impropre à sa destination ».

Du fait de son affaissement largement supérieur au seuil de tolérance admis par le DTU et du défaut de planéité, la terrasse ne peut être utilisée normalement selon sa destination en raison de sa dangerosité et de l’impossibilité d’installer de façon stable des éléments de mobilier extérieurs.

Le bailleur est tenu envers son locataire de lui procurer un logement décent avec un débit d’eau suffisant et une installation de chauffage et d’eau chaude en état de fonctionnement.

L’impossibilité d’une utilisation simultanée de deux robinets, surtout quand l’eau chaude est utilisée, rend le logement impropre à sa destination.

L’impossibilité de faire fonctionner ensemble la chaudière et la gazinière résultant de la faiblesse de l’alimentation en gaz provoquée par un écrasement de la canalisation constitue une malfaçon constatée par l’expert rendent le logement impropre à sa destination locative et d’usage d’habitation.

En toute hypothèse, la compagnie Y produit en sa pièce 7 les conditions particulières de la police d’assurance du constructeur, dont il est rappelé que l’acquéreur bénéficie par subrogation lors de l’acte de vente.

Or, les garanties souscrites pour cet immeuble concernent :

— Les dommages ouvrage obligatoires

— Les dommages subis par les éléments d’équipement

— Les dommages immatériels survenus après réception

— La responsabilité des constructeurs non réalisateurs

— La responsabilité pour dommages subis par les éléments d’équipement

— La responsabilité pour dommages immatériels survenus après réception.

Il s’en suit que si un dommage relève de la garantie biennale plutôt que décennale, c’est à l’assureur Y de le dire et de mettre en jeu la garantie concernée.

Il n’appartient pas à l’assuré qui est profane, lors de sa déclaration de sinistre, et alors qu’aucun expert n’est encore mandaté, de déterminer si les dommages qu’il déclare dans le sinistre relèvent de telle ou telle garantie.

Dès lors, la compagnie Y est mal fondée à faire valoir qu’elle n’aurait pas reçu de déclaration de sinistre spécifiant qu’elle était sollicitée au titre de la garantie biennale ou de la garantie de parfait achèvement.

La déclaration de sinistre faite par l’assuré à l’assureur ne constitue en effet que le préalable permettant ultérieurement, après expertise amiable et le cas échéant – comme en l’espèce – après expertise judiciaire en cas d’échec de la procédure contractuelle, de mobiliser les garanties correspondant aux différents dommages constatés. Le moyen de l’intimée sera donc en voie de rejet.

Les dommages constatés relèvent clairement de la garantie décennale en raison en ce qu’ils rendent les éléments d’équipement précités impropres à leur destination au sens de l’article 1792 du code civil.

Le préjudice de jouissance des locataires et le préjudice moral relèvent de la garantie d’Y relative aux dommages immatériels en application du contrat.

Il sera fait donc droit à la demande des appelants de condamnation de la compagnie Y à réparer leur entier préjudice qui s’établit à la somme de 6 684,58 euros.

Sur les autres demandes

En conséquence de ce qu’elles succombent, la demande de dommages et intérêts des intimées pour procédure abusive sera en voie de rejet.

Il sera fait droit à la demande des appelants au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel à hauteur de 3 000 euros, en l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes réciproques des intimées sur le même fondement seront en voie de rejet.

San pouvoir dépasser la demande des appelants telle que formulée sur ce point au dispositif de leurs dernières écritures, les dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront mis à la charge de la compagnie Y qui succombe.

P A R C E S M O T I F S,

Vu l’article 2270 du code civil, ainsi que les articles 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3, 1792-4 du même code,

Vu les dispositions contractuelles et les pièces versées aux débats,

LA COUR, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement mixte du 14 janvier 2010 en ce qu’il a déclaré la SA Société Nationale Immobilière (SNI) hors de cause,

INFIRME le jugement du 27 février 2012 en ce qu’il a jugés irrecevables les demandes de Monsieur P F G et Madame M N O épouse F G,

Et statuant à nouveau,

Juge recevables les demandes des appelants,

Condamne la SA Y France IARD à payer aux époux F G la somme de 6 684,58 euros avec intérêts au taux légal compter de l’acte introductif d’instance et jusqu’à complet paiement,

Déboute la SA SNI et la SA Y de leurs demandes de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Y France IARD à payer aux époux F G la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des opérations d’expertise.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

CR