COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 JUIN 2016

R.G. N° 15/03319

AFFAIRE :

B Y

…

C/

SA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DU PLESSIS ROBINSON – SEMPRO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 12 Mars 2015 par le Tribunal d’Instance d’ANTONY

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1114000300

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ophélie MINETTE

M^e Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JUIN DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame B Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Ophélie MINETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 207

Monsieur Z Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Ophélie MINETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 207

APPELANTS

****************

SA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE LA VILLE DU PLESSIS ROBINSON – SEMPRO

prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1554634

assistée de M^e Jean MAUVENU de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0319 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Mars 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

M^me Claire MORICE, Conseiller,

M^me Véronique CATRY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Pierre QUINCY,

FAITS ET PROCEDURE,

Le 3 avril 1998, la société anonyme Sofilogis aux droits de laquelle vient la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction de la Ville du Plessis-Robinson (SEMPRO) a donné à bail aux époux Y un appartement sis XXX, au Plessis Robinson moyennant un loyer initial de 3.044,44 francs outre 743,54 francs de provision sur charges, à compter du 4 mai 1998.

L’immeuble est géré par son syndic, la société Foncia Liberté, succursale de la société Foncia Colbert.

Suite à des infiltrations d’eau dans leur appartement, les époux Y ont fait assigner la société SEMPRO le 24 mars 2014 devant le tribunal d’instance d’Antony aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la réduction de leur loyer de 50% du mois de novembre 2012 jusqu’à la date de jouissance paisible de l’intégralité du domicile, la condamnation de la société SEMPRO à effectuer les travaux de rénovation du bien qu’ils occupent, ainsi que sa condamnation au versement de diverses sommes, à savoir 5.000€ en réparation du préjudice moral de Madame B Y, 2.000€ en réparation du préjudice moral de Monsieur Z Y et 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société SEMPRO concluait au débouté de leurs prétentions, demandant à titre principal de prendre acte du fait que les locataires avaient abandonné leur demande visant à la faire condamner à exécuter les travaux de rénovation de l’appartement, et les débouter de l’ensemble de leurs demandes à son encontre. A titre subsidiaire, elle demandait qu’il soit constaté que la demande d’allocation de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance paisible était manifestement excessive, et de les réduire à de plus justes proportions. En tout état de cause, la société bailleresse demandait que les époux Y soient condamnés à lui verser 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société SEMPRO a transmis au tribunal une note en délibéré reçue au greffe le 4 février 2015.

Par jugement contradictoire du 12 mars 2015, le tribunal d’instance d’Antony a:

— déclaré irrecevable la note en délibéré reçue le 4 février 2015 au greffe du tribunal d’instance transmise par la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction de la ville du Plessis-Robinson – SEMPRO et, en conséquence, l’a écartée des débats,

— débouté Madame B Y et Monsieur Z Y de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en conséquence, débouté Madame B Y et Monsieur Z Y, d’une part, et la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction de la ville du Plessis-Robinson -SEMPRO, d’autre part, de leurs demandes formées à ce titre,

— condamné in solidum Madame B Y et Monsieur Z Y à supporter les entiers dépens de l’instance.

Madame B Y et Monsieur Z Y ont interjeté appel à l’encontre de la société SEMPRO par déclaration au greffe en date du 30 avril 2015.

Aux termes de leurs dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, Madame B Y et Monsieur Z Y formulent les demandes suivantes :

— infirmer le jugement et, en conséquence,

— dire et juger que le loyer de Monsieur et Madame Y sera réduit de 50% du mois de novembre 2012 jusqu’à la date de jouissance paisible de l’intégralité du domicile,

— condamner la société SEMPRO à verser à Madame Y la somme de 5000€ au titre de son préjudice moral,

— condamner la société SEMPRO à verser à Monsieur Y la somme de 2000€ au titre de son préjudice moral,

— condamner la société SEMPRO à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SEMPRO aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, auxquelles la Cour se réfère pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la société SEMPRO formule les demandes suivantes:

* à titre principal:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* à titre subsidiaire, constater que la demande d’allocation de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance paisible est manifestement excessive et, en conséquence, fixer les éventuels dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance paisible à de plus justes proportions,

* en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur Z Y et Madame B Y à payer à la société SEMPRO la somme de 5.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés par la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 11 février 2016.

MOTIFS

Jugement et arguments des parties

Par jugement du 12 mars 2015, le tribunal d’instance d’Antony a débouté les locataires de leurs demandes aux motifs que leur bailleur n’était pas tenu d’une obligation de jouissance paisible à leur encontre pour des faits issus de tiers en application de l’article 1725 du code civil. Il a considéré que les infiltrations étaient issues d’une terrasse qualifiée de partie commune par les deux parties, et que le syndicat des copropriétaires, seul responsable de l’entretien des parties communes était un tiers pour la société bailleresse. Il a de plus relevé que la société SEMPRO avait été diligente et n’avait commis aucune faute ce qui excluait toute demande indemnitaire à son égard.

Les époux Y, appelants, demandent infirmation du jugement au motif que, même si l’origine des désordres était imputable à la copropriété, le syndicat des copropriétaires n’est pas un tiers au sens de l’article 1725 du code civil, leur bailleur restant tenu d’une obligation de jouissance paisible et de délivrance d’un logement décent. Ils affirment que le fait d’avoir agi à l’encontre de leur bailleur n’empêche pas ce dernier d’engager une action récursoire envers le syndicat des copropriétaires. Il appartiendrait de plus à la société SEMPRO de le mettre dans la cause.

Ils soutiennent que l’origine des désordres n’exclut pas d’engager au surplus la responsabilité personnelle de la société SEMPRO pour ses manques de diligence dans la gestion du sinistre. La société bailleresse n’aurait pas informé les locataires des suites de la procédure et n’aurait pas effectué les démarches suffisantes auprès du syndicat pour l’accélérer. L’unique proposition de relogement ne serait pas issue de la société bailleresse mais de la mairie, suite à leur initiative, et était au surplus inadaptée à la présence dans les lieux, connue par la société SEMPRO, du père de Madame B Y souffrant d’un handicap.

Eu égard aux conséquences importantes des infiltrations dans leur logement durant deux ans, les locataires demandent réparation de leur préjudice moral et une réduction de 50% du montant du loyer sur cette période.

La société SEMPRO, intimée, demande confirmation du jugement dans sa totalité.

A titre principal, elle affirmé n’être redevable d’aucune somme envers les époux Y.

Elle soutient ne pas être tenue, au titre de son obligation de jouissance paisible de la chose louée, de garantir les troubles issus des tiers en application de l’article 1725 du code civil. Or, elle rappelle que le syndicat des copropriétaires, responsable des troubles en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est un tiers à son égard.

De plus, la société bailleresse affirme avoir été diligente dans la gestion du sinistre, et n’être tenue d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires qu’en cas d’inertie, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Au contraire, ce dernier aurait été très diligent, c’est pourquoi elle n’aurait pas estimé nécessaire de le mettre dans la cause.

Elle rappelle avoir proposé aux locataires un nouvel appartement, en raison de son partenariat avec l’OFFICE d’HLM du 92 et ne pas avoir à tenir compte dans cette proposition de la présence sur les lieux d’une personne souffrant d’un handicap dès lors que celui-ci n’était pas inscrit dans le bail.

A titre subsidiaire, la société SEMPRO soutient que les demandes indemnitaires des locataires seraient excessives, et devraient être ramenées à de plus justes proportions dans le cas où sa responsabilité serait engagée. Elle affirme que les désordres n’étaient constatés que dans la salle de séjour, pour un appartement de trois pièces, et que l’existence d’un préjudice moral n’est pas démontrée.

Sur la responsabilité de la société SEMPRO

Aux termes de l’article 1719 du code civil: 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

2°d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

3°d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'.

De plus, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)'.

Toutefois, aux termes de l’article 1725 du code civil: 'le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel'.

De plus, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. (…).

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'

Il est établi que le syndicat des copropriétaires est un tiers à l’égard du bailleur.

Le syndicat des copropriétaires est donc, en principe, seul responsable des conséquences dommageables causées par des désordres dans les parties communes sauf à démontrer que le bailleur n’a pas accompli les diligences nécessaires afin de faire cesser le trouble ou d’en limiter les conséquences.

En l’espèce, la présence d’infiltrations dans le logement des époux Y a été constatée le 29 octobre 2012 par le gardien.

La société SEMPRO a alors fait part immédiatement au syndicat des copropriétaires des constatations du gardien:'au plafond ré-apparition d’auréoles marrons le long d’anciennes fissures (humidité supérieure à 40%). NB: phénomène identique à celui constaté en juillet 2010 et reprise de la terrasse par EBPS en août 2010".

Le 30 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires (Foncia Liberté) a effectué une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance COVEA RISKS, mentionnant la présence :'d’auréoles brunes. Humidité supérieure à 40% au plafond séjour'. Il précisait qu’il existait des infiltrations 'dans le séjour Y en provenance de la terrasse MASSU reprise par EBPS'.

Le 6 novembre 2012, les époux Y ont à leur tour effectué une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance précisant que les infiltrations provenaient de la terrasse.

Le rapport préliminaire dommages ouvrages du 17 septembre 2013 atteste de ce que : 'Lors de notre visite d’expertise, nous avons pu constater d’importants dommages avec écaillage et décollement de peintures en partie centrale des plafonds des logements Y et X au 1^er étage. Les zones s’étendaient sur des surfaces de 2 à 3 m² avec présence d’humidité à saturation. Manifestement, le désordre d’infiltrations est actif en plafonds de ces logements.

(…) Le désordre trouve son origine dans un défaut généralisé de mise en oeuvre des relevés d’étanchéité, insuffisamment adhérents, d’une part, et de la bande porte-soline de protection de tête d’autre part.'

Un procès-verbal de constat dressé le 21 novembre 2013 constate dans l’appartement des époux Y que :'la deuxième partie du salon côté fenêtre éclairant la pièce, le revêtement présent au plafond est écaillé, cloqué. La dalle est visible. Je relève des traces auréolées jaunâtres marquant des stigmates d’humidité. Je peux également constater des moisissures en formation ainsi que du salpêtre. J’observe que ces stigmates d’humidité se ramifient par capilarités jusqu’en périphérie du point lumineux assurant l’éclairage de la pièce.'

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il est patent que les époux Y ont subi des infiltrations d’eau dans leur logement dès le 29 octobre 2012.

De plus, ces infiltrations provenaient de la terrasse située au-dessus leur appartement, et qualifiée de partie commune par les parties en présence.

Ces désordres ont pris fin suite à la réception des travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse le 13 mars 2014, puis, après six mois de séchage préalables, suite aux travaux effectués par les locataires dans l’appartement .

Toutefois, le syndicat de copropriété étant un tiers au contrat de bail, et la société SEMPRO ayant été diligente dans la gestion du sinistre, sa responsabilité ne peut être engagée.

Elle a informé immédiatement le syndicat de copropriété du sinistre.

De plus, la société SEMPRO a répondu le 9 juillet 2013 à l’unique courrier des locataires datant du 20 juin 2013, en les informant de l’évolution des travaux.

Auparavant la société bailleresse pensait légitimement que les locataires traitaient directement avec le syndicat des copropriétaires puisque la source des dommages se situait dans les parties communes.

En effet, elle verse aux débats un courriel du 22 décembre 2012 adressé par Monsieur Y à la société Foncia Liberté concernant les infiltrations informant cette dernière que :' comme convenu par téléphone, ci-joint 3 photos incluant notamment celle montrant que l’eau s’étend jusqu’à l’éclairage du plafond, avec donc un risque de problème électrique imminent'. Les locataires avaient donc pris attache auprès de la société Foncia Liberté dès le mois de décembre 2012 et le bailleur n’avait pas à leur rappeler de s’informer directement auprès de celle-ci.

Il convient de préciser que le fait qu’elle n’ait pas effectué de proposition de relogement, puisque la proposition de relogement à destination des locataires du 21 mars 2013 émanait de L’office Départemental de l’Habitat des Hauts de Seine, ne constitue pas un manque de diligences.

Effectivement, elle n’était aucunement tenue par une telle obligation puisqu’en application de l’article L 521-1 du code de la construction et de l’habitation l’obligation de proposer un relogement n’existe que :

'-lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité, d’une mise en demeure ou d’une injonction prise en application des articles L 1331-22, L 1331-23, L 1331-24, L 1331-25, L 1331-26 et L 1331-28 du code de la santé publique si elle est assortie d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable,

— lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L 511-1 du présent code, si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable,

— lorsqu’un établissement recevant du public utilisé aux fins d’hébergement fait l’objet de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité en application de l’article L 123-3.'

De plus, l’absence de la société SEMPRO lors de l’expertise du 26 août 2014 ne peut nullement être retenue à son encontre puisqu’il n’est pas rapporté la preuve de sa convocation. Or, l’expertise étant effectuée à l’initiative de l’assureur des locataires, elle ne pouvait être informée de sa teneur.

Enfin, la gestion des désordres a été prise en charge efficacement par le syndicat des copropriétaires et la société SEMPRO n’était donc pas tenue d’enjoindre ce dernier de faire le nécessaire rapidement.

La société Foncia Liberté a effectué une déclaration de sinistre le 30 octobre 2012, soit le lendemain de sa connaissance de l’existence des désordres.

Deux expertises ont eu lieu les 3 décembre 2012 et 24 janvier 2013 à son initiative, auxquelles la société SEMPRO et les locataires étaient convoqués et se sont rendus.

L’expert a déposé son dossier le 8 février 2013 dans lequel il concluait à l’exclusion de la garantie dommage ouvrage en raison de la présence de mousses entre les dalles de la terrasse, et donc d’un manque d’entretien.

Ce rapport a été contesté par la société Foncia Liberté le 19 avril 2013, sans réponse de la part de l’assurance.

Cette dernière a été relancée par la société Foncia Liberté le 19 juin 2013, lui rappelant avoir contesté le rapport émis par l’expert le 19 avril 2013, et n’avoir reçu aucune réponse :'en l’absence de réponse à notre contestation à CPE ET COVEA RISKS par LRAR 1A 082 390 6025 3, nous demandons que SOPREMA soit resollicitée pour son devis de reprise des décollements de relevés afin d’opérer la reprise de ces derniers en urgence, comme cela a été acté pour le dossier GOLMARD.'

Le 9 juillet 2013, elle a écrit aux locataires afin que ceux-ci lui fournissent un devis pour la remise en état de leur logement.

Suite à une nouvelle expertise du 16 septembre 2013 à laquelle était présente la société SEMPRO ainsi que les locataires, un rapport préliminaire dommage ouvrage datant du 17 septembre 2013 a fait état de ce que :'le désordre est toutefois sans relation avec un éventuel défaut d’entretien des terrasses'.

Divers devis concernant la réfaction de la terrasse ont alors été effectués les 24 septembre 2013, 3 décembre 2013 et 16 décembre 2013.

Un nouveau rapport d’expertise a été dressé le 16 décembre 2013, sélectionnant un de ces devis pour effectuer les travaux.

Le 17 décembre 2013 un ordre de service a été émis par la société Foncia Liberté précisant l’urgence absolue de la réfection d’étanchéité de la terrasse.

Les travaux ont été réceptionnés le 13 mars 2014.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la responsabilité de la société SEMPRO ne peut être engagée pour les troubles de jouissance relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail.

Il appartenait donc aux époux Y d’engager une action en justice à l’encontre du syndicat des copropriétaires ou de les mettre dans la cause dans le cadre de la présente instance, d’autant plus qu’ils auraient pu effectuer cette diligence suite au rejet de leurs prétentions devant le tribunal d’instance d’Antony pour les mêmes motifs.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs demandes de réduction du montant du loyer et de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

Le jugement ayant été confirmé en totalité, il le sera également en ce qu’il a condamné in solidum les époux Y à supporter les dépens de l’instance et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux Y ayant succombé en leurs demandes d’appel, ils sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de mettre à la charge des époux Y les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

— confirme le jugement du tribunal d’instance d’Antony du 12 mars 2015 en sa totalité,

— condamne in solidum les époux Y aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,