4^e Chambre

ARRÊT N° 178

R.G : 14/03868

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 AVRIL 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame O P, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2015

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Avril 2015 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 19 Mars 2015 prorogée au 26 Mars 2015 puis au 09 Avril 2015

****

APPELANTS :

Monsieur M Z

né le XXX à XXX

XXX

29910 X

Représenté par M^e Aurélie GRENARD de la SCP LOZAC’MEUR/ GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame U-V Z épouse Z

née le XXX à CONCARNEAU

XXX

29910 X

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SCP LOZAC’MEUR/ GARNIER/BOIS/DOHOLLOU/SOUET/ARION/ARDISSON/GRENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame I A es-qualité d’ayant droit de Madame S T veuve A née le XXX à MELGVEN et décédée le XXX

née le XXX à X (29910)

XXX

XXX

Représentée par M^e Florence BAILLEUX de la SELARL BAILLEUX – BALK-NICOLAS – DOUBLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur Y AB-B A es-qualité d’ayant droit de Madame S T veuve A née le XXX à MELGVEN et décédée le XXX

né le XXX

XXX

29910 X

Représenté par M^e Florence BAILLEUX de la SELARL BAILLEUX – BALK-NICOLAS – DOUBLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur B A es-qualité d’ayant droit de Madame S T veuve A née le XXX à MELGVEN et décédée le XXX

né le XXX à X (29910)

XXX

XXX

Représenté par M^e Florence BAILLEUX de la SELARL BAILLEUX – BALK-NICOLAS – DOUBLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte du 21 avril 2011, Monsieur et Madame Z ont acquis, au prix de 63 360 €, de Madame A deux parcelles situées sur la commune de X, au lieudit « Kergleuhan », en vue d’y édifier une maison d’habitation, l’acte précisant qu’il s’agissait d’une ancienne carrière remblayée.

A l’occasion des travaux de fondations, il a été découvert en sous-sol la présence de déchets révélant un ancien usage de décharge, et entraînant la nécessité de réaliser des fondations spéciales pour supporter le poids d’une construction.

Par acte du 17 février 2012, Monsieur et Madame Z ont fait assigner Madame A devant le tribunal de grande instance de QUIMPER en résolution de la vente.

Par jugement du 4 mars 2014 le tribunal de grande instance de QUIMPER a :

— déclaré recevables Monsieur et Madame Z en leurs demandes

— débouté Monsieur et Madame Z de leurs demandes

— condamné Monsieur et Madame Z à payer à Madame A la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné Monsieur et Madame Z aux dépens.

Monsieur et Madame Z ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 mai 2014.

Madame A étant décédée, ils ont assigné ses héritiers, Messieurs Y et B A, et Madame I A.

Vu les conclusions du 5 janvier 2015 de Monsieur et Madame Z qui demandent à la cour :

— d’annuler ou, si mieux n’aime la cour, de prononcer la résolution de la vente

— de condamner in solidum les consorts A à leur restituer la somme de 63 360 €, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter de la date de délivrance de l’assignation

— de condamner in solidum les consorts A à les indemniser à hauteur des sommes suivantes:

*honoraires de maîtrise d’oeuvre : 13 758 € TTC

*travaux de terrassement : 3258,22 € TTC

*travaux de maçonnerie : 63 627,20 € TTC

*travaux de menuiserie :21 745,07 € TTC

*travaux de charpente : 9 397,69 € TTC

*travaux de couverture : 21 494,19 € TTC

*facture de l’huissier : 301,60 € TTC

*facture APAVE : 4 212 € TTC

*facture ETA ROCUET du 30 juin 2014 pour sondages en lien avec les investigations de l’APAVE: 420 € TTC

*taxe d’urbanisme : 1 732 € TTC

*taxe de raccordement au réseau public d’assainissement : 3 300 € TTC

*frais d’actes notariés : 5 709,78 € TTC

*soucis, tracas et le de jouissance : 15 000 €

— de débouter les consorts A de leurs demandes

— de condamner in solidum les consorts A à leur payer une indemnité de 6000 € au titre des frais irrépétibles

— de condamner in solidum les consorts A aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux Z fondent leur demande d’annulation sur le dol et sur l’erreur.

Ils soutiennent qu’à la suite du jugement dont appel, ils ont fait procéder à des sondages par l’APAVE qui ont confirmé la présence de nombreux déchets de décharge et la présence de polluants.

Ils estiment qu’il résulte du diagnostic de l’APAVE, du procès-verbal de constat d’huissier du 28 juin 2011 et des témoignages produits aux débats que le terrain est une ancienne décharge sauvage, contenant une forte pollution des sols incompatible avec une destination à usage d’habitation.

Ils ajoutent que même en dépolluant leur parcelle ils restent exposés à un risque puisque les parcelles voisines restent polluées.

Ils soutiennent que Madame A propriétaire de plusieurs parcelles bâties et non bâties sur la commune de X depuis les années 50, vivait dans une maison située à 800 m au plus des terrains vendus et que ces parcelles lui appartenaient déjà lorsqu’elles ont été affectées à l’usage de décharge sauvage.

Les appelants affirment qu’aucune information ne leur a été donnée sur une réalité que la venderesse ne pouvait ignorer et expliquent n’avoir pas interrompu leur chantier de construction après la découverte des déchets le 28 juin 2011, car ils ignoraient alors l’ancien usage de décharge et l’ampleur de la pollution.

Ils exposent avoir été propriétaires dans les années 90 d’une parcelle située non loin du terrain qui fait aujourd’hui l’objet du litige mais qu’à cette époque la décharge sauvage était enfouie et invisible.

Ils font valoir enfin que si la cour écartait les demandes de nullité, elle prononcerait la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ou de la délivrance non conforme.

Ils demandent en sus l’indemnisation des dépenses exposées jusqu’à l’arrêt du chantier.

Vu les conclusions du 2 janvier 2015 des consorts A qui demandent à la cour :

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a considéré que le vice caché était caractérisé

— de la confirmer pour le surplus et de débouter les époux Z de leurs demandes

— à titre subsidiaire, de prononcer la résolution ou l’annulation de la vente

— d’ordonner la restitution du terrain et la restitution du prix de vente soit 63 360 €

— de débouter les époux Z de leurs plus amples demandes

— de condamner les époux Z à leur verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les consorts A soutiennent que leur mère et les époux Z étaient amis proches depuis de nombreuses années et que Madame A était, au moment de la vente affaiblie par son âge avancé.

Ils font valoir que les époux Z avaient acquis un premier terrain de Madame A en 1996 à proximité du terrain litigieux pour y construire leur maison d’habitation et qu’ils ont ensuite revendu ce bien en 2010 afin d’acquérir la parcelle litigieuse.

Ils indiquent que les époux Z résident depuis plus de 16 ans à proximité directe du terrain objet du litige et que si la venderesse avait eu connaissance de la décharge évoquée par les acquéreurs elle n’aurait pas fait construire sa maison d’habitation à proximité immédiate.

Ils affirment que M^me A n’a vendu ces parcelles que sur l’insistance des acquéreurs et que les attestations produites par les époux Z ne sont pas probantes en ce qu’elles font pas état de la connaissance de l’état dangereux et polluant du terrain vendu;

Ils font valoir également que le rapport établi par l’APAVE n’est pas contradictoire et peu clair sur les résultats des investigations menées.

Les consorts A considèrent enfin que c’est en parfaite connaissance de cause que les époux Z ont poursuivi la construction de leur maison.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol

Aux termes de l’article 116 du code civil: « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. »

Les époux Z soutiennent que Madame A leur a frauduleusement dissimulé que le terrain vendu avait antérieurement été utilisé comme décharge.

La présence de substances susceptibles de présenter un danger sanitaire n’a été révélée que par le rapport APAVE en juin 2014, les époux Z précisant ne pas soutenir que Madame A avait conscience d’un risque auquel ils auraient été exposés à ce titre.

Ils soutiennent en effet que c’est l’utilisation du terrain comme décharge sauvage qui devait faire l’objet d’une déclaration.

L’acte authentique de vente du 21 avril 2011, qualifie le bien vendu de « ancienne carrière remblayée» et de terrain à bâtir pour l’une des deux parcelles qui le compose.

Dans une lettre du 26 août 2014 adressée aux consorts A, la mairie de X atteste que les parcelles acquises par les époux Z n’avaient pas fait l’objet d’une autorisation administrative pour être utilisées comme décharge.

L’utilisation du site comme décharge « sauvage » est établie par le constat d’huissier du 28 juin 2011, qui relève dans le sous-sol, la présence de déchets plastiques, métalliques, de pneus dans le sous-sol, et les nombreuses attestations d’habitants de X, produits par les époux Z.

Il se déduit de ces attestations que c’est dans les années 1960 et 1970 que le site a servi de décharge et qu’il a été ensuite comblé.

Madame A a acquis le terrain en 1965, dans le cadre des opérations de remembrement de la commune de X, alors qu’elle habitait au bourg de X où elle tenait un commerce.

Le lieudit « Kergleuhan » ne comportait pas encore de construction, hormis une ferme appartenant à la famille A et donnée à bail.

En 1976, l’un des fils de Madame A est venu habiter à proximité du terrain litigieux, elle-même y a fait construire sa maison d’habitation en 1983.

Les consorts A produisent plusieurs témoignages dont il ressort également que le contenu exact de la carrière était diversement connu par les habitants de X.

Aucun des témoignages faisant état de la présence des carcasses de voitures ne relate de connaissance directe de la décharge par Madame A.

Toutefois, Monsieur et Madame E atteste que le mari de Madame A passait régulièrement devant cette décharge, au volant de sa voiture.

Madame A, en tant que propriétaire du terrain depuis 1965 et propriétaire d’un bien donné à bail au lieudit Kergleuhan, connaissait l’usage qui était fait de ses parcelles, et dont son mari était régulièrement le témoin oculaire.

Toutefois, le dol n’est constitué que si le silence de la venderesse sur cet usage résulte d’une volonté de dissimulation.

En l’espèce, et en premier lieu, Monsieur G, entrepreneur paysagiste, atteste être intervenu en 1979 et 1980 sur les parcelles litigieuses pour des travaux d’aménagement de jardin.

Il en résulte qu’à cette date, la décharge était déjà comblée.

Monsieur G atteste encore qu’il n’a pas rencontré de déchets prouvant l’existence d’une ancienne décharge lors de ses travaux de nivellement, de plantation et d’engazonnement.

Il est ainsi établi qu’à la date de la vente, la décharge était comblée depuis plus de trente ans.

Il n’est ni justifié ni même allégué d’un quelconque dommage ou événement lié à l’ancienne utilisation du terrain pendant ces trente années.

En second lieu, il ressort de plusieurs attestations et de photos versées par les consorts A, que la famille A et la famille Z étaient de très proches amies depuis plusieurs générations.

Il ressort plus particulièrement des attestations de Madame H, cousine proche de la venderesse, de Monsieur F ami de madame A et connaissant également la famille Z, de Madame D, ancienne employée de Madame A, restée avec elle en relation d’amitié, de Monsieur C, ami de la famille A, que Madame A ne souhaitait pas vendre ce terrain qui formait une partie de son jardin, mais qu’elle a cédé à l’insistance de Monsieur Z.

Cette insistance est confirmée par Monsieur K Z, le fils des acquéreurs.

Il est donc établi que ce n’est pas dans une intention frauduleuse que Madame A, qui ne souhaitait pas vendre les parcelles litigieuses, a omis de renseigner les acquéreurs sur un point qui aurait pu éventuellement lui éviter la vente.

Il en résulte que le caractère dolosif du silence n’est pas démontré.

En tout état de cause, et contrairement à ce que prétendent les époux Z, le constat du 28 juin 2011 de M^e JACQ, et les photos jointes à la description des lieux, font apparaître sans ambiguïté l’ancien usage du site.

Or, nonobstant cette révélation, Monsieur et Madame Z ont continué leur projet de construction jusqu’aux travaux de couverture.

Il n’est en conséquence pas acquis que Monsieur et Madame Z, n’auraient pas contracté, s’ils avaient connu antérieurement à la vente l’ancien usage de décharge du terrain.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté l’existence d’un dol.

Sur la demande d’annulation de la vente pour erreur

Aux termes de l’article 1110 du code civil : « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. (…) »

Monsieur et Madame Z se prévalent d’une erreur en ce que le bien s’avère impropre à l’usage d’habitation et n’a plus de valeur vénale.

En l’espèce, la substance de la chose vendue est de permettre l’édification d’une maison d’habitation.

Il est précisé à l’acte authentique de vente qu’à la connaissance du vendeur, le terrain ne contient dans son sous-sol aucune pollution.

Les acquéreurs ont obtenu un permis de construire le 28 janvier 2011, antérieurement à la vente.

Le rapport APAVE du mois de juin 2014 révèle que le site comprend des matériaux polluants. Ce diagnostic fait à la demande des époux Z n’a pas été effectué contradictoirement.

Sa valeur probante, en tant qu’il identifie la présence de matériaux polluants, peut être retenue dès lors qu’elle est corroborée par les examens complémentaires fait par SOCOTEC à la demande des consorts A.

En revanche, L’APAVE, qui préconise des investigations complémentaires, a conclu « En l’état des données, la présente étude ne permet pas de se prononcer sur les extensions des anomalies reconnues dans les sols et leur éventuel impact sur la qualité des eaux souterraines et les gaz du sol, ni sur la compatibilité entre l’état des milieux(…) et les usages projetés. »

Ainsi, il ne ressort pas de ce rapport que le site est incompatible avec un usage d’habitation.

Enfin, l’estimation L’APAVE à environ 360 000 € du coût de prise en charge des matériaux vers une filière hors site/IDSN n’est corroboré par aucun autre élément et est insuffisant pour établir la réalité du coût de prise en charge, et, compte tenu de ce qui précède, pour établir que cette prise en charge sera nécessaire.

Les consorts A ont sollicité de SOCOTEC des examens complémentaires.

Le rapport le 9 septembre 2014 ne conclut pas davantage à l’incompatibilité du site avec l’habitation, mais préconise la validation sanitaire de la zone d’habitation par prélèvement d’air dans la maison et les zones extérieures, le maintien des terres en place, la surveillance des eaux, des investigations complémentaires afin d’affiner les volumes de terres non admissibles en ISDI.

A l’issue des investigations menées, il n’est pas établi d’incompatibilité du bien vendu avec l’usage d’habitation auquel il est destiné.

Enfin d’une part, les époux Z n’allèguent pas avoir acquis le terrain à des fins spéculatives, d’autre part, ils se bornent à alléguer, sans en justifier, que le terrain a perdu toute valeur vénale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que nonobstant l’erreur sur le caractère indemne de pollution des parcelles, la chose vendue n’est pas affectée d’une erreur sur sa substance.

Sur la demande de résolution de la vente

Les époux Z fondent leur action en résolution sur les articles 1641 et 1604 du code civil sans préciser en quoi les vices du sol constituent un manquement à l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur.

En conséquence, les époux Z ne peuvent qu’être déboutés de leur demande fondée sur l’article 1604 du code civil.

Aux termes de l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En application des dispositions de l’article 1643 du même code, qu’en présence d’une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, celui-ci reste tenu s’il avait connaissance du vice.

Les époux Z soutiennent que le vice du terrain est constitué par la présence de déchets et de pollution des sols par hydrocarbures et métaux lourds, sur les parcelles vendues et les parcelles contiguës.

Le contrat de vente du 21 avril 2011 comprend une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés.

En ce qui concerne les déchets, ainsi qu’il a été exposé plus haut, Madame A en connaissait l’existence mais que toutefois, ceux-ci n’ont pas fait obstacle à l’édification de la maison d’habitation des acquéreurs.

A supposer que les acquéreurs entendent invoquer les frais exposés pour les fondations spéciales, il ressort des pièces produites que:

— le devis descriptif quantitatif réalisé par le maître d’oeuvre au mois de mai 2011 prévoyait un coût des fondations de 6 666,16 € HT, d’après le devis de la société ROGER TINTA.

— dans une lettre du 25juillet 2011, adressée au conseil des époux Z, le maître d’oeuvre a écrit: «  Nous les avons informés (Monsieur et Madame Z) que le terrain étant une ancienne Carrière remblayée, il faudrait sûrement prévoir des fondations spéciales adaptées à ce type de sol. D’un commun accord entre les propriétaires et notre agence, l’estimation, puis le coût réel après consultation des entreprises, ont été faits avec des fondations « classiques » en sol stable, tout en sachant

pertinemment qu’il faudrait prévoir une enveloppe supplémentaire pour des fondations sur remblai. (….) Comme prévu après terrassement un avenant à été établi pour l’exécution de fondations sur pieux, pour un surcoût de 11 000 € environ. Les problèmes sont apparus quand le terrassier a voulu réaliser les fosses pour les pieux, impossible de les faire à la dimension requise, à chaque coup de pelle, il ressortait des détritus encombrants faisant doubler les parois des fosses dont les dimensions s’en sont retrouvées doublées.

La quantité de béton nécessaire pour remplir les fosses ainsi réalisées a donc été doublée, avec un surcoût bien plus important que prévu. »

— le complément de devis s’est élevé à 16 732,82 € TTC pour les fondations et de 1 917,33€ TTC pour les terrassements.

Il résulte de ces éléments que le surcoût lié aux fondations spéciales, que les acquéreurs n’avaient pu anticiper est de 7 650,15 €, ce qui au regard du prix d’achat, ne peut être regardé comme une diminution de l’usage du bien telle, que les acquéreurs ne l’auraient pas acquis, s’ils avaient connu le défaut du sous-sol.

Ainsi, les déchets contenus dans le sous-sol n’affectent pas l’usage d’habitation du terrain et ne sont pas un défaut de nature à entraîner la résolution de la vente.

En ce qui concerne les substances polluantes, leur présence n’a été identifiée qu’en 2014 et Madame A, qui a fait construire sa maison à proximité des parcelles litigieuses et les a utilisées comme jardin n’en connaissait pas l’existence.

Enfin, il n’est justifié sur les parcelles contiguës, ni de la présence de déchets ou substances polluantes, ni le cas échéant, de leur connaissance par Madame A.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Z de leur action rédhibitoire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les époux Z présentent leur demande de dommages et intérêts en tant que l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’anéantissement de la vente.

Dès lors que la vente n’est pas anéantie, le jugement qui les a déboutés de cette demande ne peut qu’être confirmé.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable de faire supporter par Monsieur et Madame Z, à hauteur de 2 000 €, les frais irrépétibles exposés par les consorts A en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne Monsieur et Madame M Z à payer aux consorts B, Y et I A, la somme totale de 2 000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel

Condamne Monsieur et Madame M Z aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,